Avocat – Saisie immobilière : rôle et coût

La procédure saisie immobilière constitue un long et compliqué processus juridique qui s’inscrit dans le cadre des voies d’exécution forcée. L’intervention de l’avocat peut prendre plusieurs formes selon le stade de la procédure et la personne représentée. Dans cette publication, nous allons expliciter les conditions d’intervention de l’avocat en matière de saisie immobilière, avant de définir le périmètre de sa mission dans ce type de litige.

Le rôle de l’avocat selon le code des procédures civiles d’exécution

La représentation obligatoire et la vente amiable

La procédure de saisie immobilière est soumise aux règles de la représentation par avocat. En d’autres termes, les parties doivent obligatoirement mandater un avocat pour défendre leurs intérêts. Cette règle résulte des dispositions de l’article R. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat. »

La seule exception expressément mentionnée par le texte concerne l’hypothèse d’une demande de vente amiable, conformément aux articles R. 322-5 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.

Article R. 322-5 du code des procédures civiles d’exécution :

« Outre les mentions prévues par l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation comprend à peine de nullité :[…]6° L’avertissement que le débiteur peut demander au juge de l’exécution à être autorisé à vendre le bien saisi à l’amiable s’il justifie qu’une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes ; »

Article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution :

« A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. »

La représentation obligatoire et l’intervention des tiers

Schématiquement, la procédure de saisie immobilière doit être orientée par le juge de l’exécution soit vers une vente aux enchères, soit vers une vente amiable. La demande de vente amiable est uniquement la démarche que le débiteur peut présenter à l’audience sans avoir besoin d’être représenté par un avocat.

Toutes les autres demandes et contestations doivent être soumises au tribunal par la voie d’un avocat, intervenant aux intérêts de son client. Le législateur a prévu qu’il en soit ainsi à cause de la complexité de la procédure, qui ne permet pas un seul instant d’envisager qu’un débiteur puisse assurer seul la défense de ses intérêts dans une telle instance.

En effet, la procédure de saisie immobilière mobilise un corpus de règles varié (droit immobilier, droit du crédit, droit de l’exécution forcée, droit des sûretés, etc.) et très technique. Par ailleurs, elle porte atteinte à un droit garanti par la Constitution : le droit de propriété. Son traitement est donc empreint d’une certaine gravité.

En dehors de l’hypothèse d’une demande de vente amiable présentée directement par le débiteur saisi, tous les autres acteurs de la procédure doivent mandater un avocat. On pense notamment aux créanciers inscrits et à l’acheteur déclaré adjudicataire. Quelques exceptions toutefois :

• Le locataire qui fait valoir une faculté de substitution peut exercer ses droits seul, encore que la règle soit peu claire et que les tribunaux aient des pratiques parfois divergentes à ce sujet.
• Le titulaire du droit de préemption (ex. établissement public) peut également exercer ses droits seul, mais doit ensuite mandater un avocat pour dialoguer avec la juridiction.
• Le syndicat des copropriétés peut notifier son opposition à la vente seul.

Le rôle de l’avocat en saisie immobilière dans la pratique

En pratique, l’avocat intervient principalement pour trois acteurs : le créancier poursuivant, le créancier inscrit, et le débiteur.

L’avocat du créancier poursuivant

L’avocat du créancier poursuivant aura, naturellement, pour objectif de parvenir à la vente du bien saisi et à la distribution de son prix. Cela implique de vérifier que la procédure est réalisable et qu’elle présente un intérêt économique.

Pour commencer, la procédure sera réalisable si ses conditions sont réunies. En effet, le créancier doit être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution). Naturellement, tous les critères posés par le texte peuvent être porteurs de problématique :

• Le titre exécutoire est-il définitif? A-t-il été valablement signifié ? S’agit-il d’un acte notarié, et le cas échéant est-il régulier ?
• La créance est-elle liquide, c’est-à-dire valablement chiffrée? Les décomptes sont-ils conformes à la réglementation ?
• La créance est-elle exigible ? Le créancier a-t-il le droit d’en réclamer le paiement ?
• Le montant de la mise à prix est-elle adaptée ? Expose-t-elle le créancier à un risque de carence d’enchère ?

L’avocat en droit des saisies immobilières devra ensuite s’assurer que la procédure présente un intérêt économique. En effet, la saisie et la vente de l’immeuble ne constitue que la première étape de la procédure. S’en suit la consignation du prix de vente, et sa distribution aux créanciers privilégiés et hypothécaires.

Or à cette étape, la procédure de distribution du prix se fait en fonction du rang de chaque créancier. En d’autres termes, le créancier qui a mis en œuvre la procédure de saisie n’est pas nécessairement le premier à être payé. C’est pourquoi la procédure n’est quasiment jamais engagée par des créanciers de deuxième ou troisième rang.

L’avocat devra notamment préparer les pièces essentielles comme le commandement de payer valant saisie, l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation et s’assurer de leur publication à la publicité foncière dans un délai de 2 mois à compter de leur délivrance, sous peine de caducité de la procédure.

L’avocat du créancier inscrit

Le créancier inscrit qui souhaite déclarer sa créance à la procédure de saisie immobilière devra obligatoirement mandater un avocat à cet effet.

La procédure est alors piégeuse : les délais et règles diffèrent en fonction de la date à laquelle la déclaration de créance doit être faite, selon que l’hypothèque ou le privilège a été publié avant ou après la publication du commandement.

Par ailleurs, et c’est un point rarement considéré, le créancier de rang subséquent aura intérêt à contrôler les droits des créanciers qui le précèdent. Cela nous ramène à la question des modalités de mise en œuvre de la saisie : le titre est-il valable ? La créance est-elle liquide et exigible ? Le montant de la créance est-il exact ?

L’avocat du débiteur

Le rôle de l’avocat qui accompagne le débiteur est, de loin, le plus complexe à appréhender. En effet, le traitement de la procédure de saisie immobilière évolue au cours de la procédure et met en jeu différentes stratégies d’action.

Avant même le début de la procédure, nous pouvons généralement dresser l’inventaire des possibilités qui s’offrent au débiteur. L’analyse du commandement de payer valant saisie nous sert habituellement à confirmer le diagnostic, pour adopter une stratégie adaptée à l’audience d’orientation au tribunal judiciaire.

Par exemple, si la procédure est poursuivie sur le fondement d’une décision de justice définitive, le débiteur n’aura pas beaucoup de solutions pour se défendre. Notre mission sera alors souvent d’accompagner le débiteur à dresser le constat qui s’impose, à faire le deuil d’un bien immobilier qui représente souvent un projet de vie, et à l’accompagner vers une saisine de la commission de surendettement ou vers une vente.

Dans cette hypothèse, notre cabinet spécialisé est souvent amené à traiter la problématique des coûts et des décomptes. S’il est impossible d’échapper à la vente, autant minimiser son impact en contrôlant tous les décomptes, en négociant les coûts qui peuvent l’être (intérêts, pénalités), en organisant une vente du bien immobilier amiable pour échapper aux contraintes de la procédure judiciaire.

S’il est, en revanche, possible d’organiser une défense efficace, notre mission sera d’analyser les chances de succès du dossier à la lumière des dernières évolutions de la jurisprudence. Des évolutions qui, dans le monde feutré des procédures civiles d’exécution, se sont avérées spectaculaires au cours des dernières années, à la lumière :

• du tour de vis opéré par la cour de cassation en matière de déchéance du terme pour les contrats de prêt et crédit immobilier,
• de l’importance réaffirmée par la cour de justice de l’Union européenne de la protection de l’ordre public de l’ordre de la consommation, y compris en matière d’exécution forcée,
• des innombrables conséquences que cela peut avoir, notamment sur le traitement des décomptes de la somme due.

Chaque ligne de défense doit toutefois être élaborée à la lumière d’un rapport coût / avantage. En effet, se défendre a pour effet de considérablement retarder la procédure. Or le temps coûte beaucoup d’argent, sous la forme d’intérêts de retard qui s’accumulent. Dans ce contexte, quels sont les véritables enjeux financiers du dossier, au regard de ses chances de succès ?

Le coût de l’avocat en saisie immobilière

Le coût de la procédure dépend, d’une part, de l’acteur pour lequel l’avocat intervient, et d’autre part, de la complexité du dossier.

Le créancier poursuivant, en premier lieu, devra faire l’avance de l’ensemble des frais de procédure, qui lui seront ensuite remboursés par l’adjudicataire. Ces frais couvrent le coût de l’ensemble des intervenants :

• commissaire de justice (anciennement huissier),
• serrurier,
• expert diagnostiqueur pour le procès verbal descriptif,
• journaux d’annonces légales pour la publicité légale.

Le coût moyen d’une procédure qui se déroule sans encombres est d’environ 4 000 € en province, et d’environ 8 000 € à Paris et en région parisienne. La différence tient au coût de la publication des annonces dans un journal d’annonces légales. La tarification moyenne est comprise entre 2 000 et 3 000 € en province, tandis qu’elle avoisine plutôt les 6 000 € en région parisienne.

Le créancier poursuivant ne doit pas pour autant s’en émouvoir. En effet, ces dépenses sont échelonnées au cours de la procédure et la prestation de publicité légale, qui est la plus coûteuse et de loin, doit être payée peu avant la vente aux enchères. Elle est donc rapidement remboursée par l’adjudicataire, si la surenchère n’est pas utilisée.

En cas de réitération des enchères par défaut de paiement du prix principal de la vente, le premier adjudicataire défaillant pourra porter la charge de ces frais et devra rembourser la différence entre le premier prix d’adjudication et le second.

S’agissant, maintenant, du coût de l’intervention de l’avocat, il est à l’appréciation de chacun et dépend beaucoup de la complexité des prestations réalisées : mise en œuvre de la saisie, simple déclaration de créance, intervention simple ou complexe en défense, contestation saisie immobilière, traitement d’une procédure d’appel, etc. Notre société d’avocats du barreau de Paris intervient donc sur devis, après une analyse réalisée au cas par cas.

Le débiteur saisi peut bénéficier de l’aide juridictionnelle s’il remplit certaines conditions de ressources, ce qui peut alléger considérablement le coût de la défense dans ce type d’affaire.