{"id":18358,"date":"2026-04-16T14:36:36","date_gmt":"2026-04-16T13:36:36","guid":{"rendered":"https:\/\/solent-avocats.com\/guides\/droit-du-credit\/credit-immobilier\/"},"modified":"2026-04-16T14:36:38","modified_gmt":"2026-04-16T13:36:38","slug":"mortgage-loan","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/solent-avocats.com\/en\/guides\/droit-du-credit\/credit-immobilier\/","title":{"rendered":"Mortgages"},"content":{"rendered":"

Un cr\u00e9dit immobilier, pour un emprunteur, c’est d’abord un engagement de longue dur\u00e9e portant sur des sommes importantes. Pour le droit, c’est un contrat dont chaque \u00e9tape \u2014 publicit\u00e9, information pr\u00e9contractuelle, offre \u00e9crite, d\u00e9lai de r\u00e9flexion, acceptation, ex\u00e9cution, d\u00e9faillance \u2014 ob\u00e9it \u00e0 des r\u00e8gles imp\u00e9ratives prot\u00e9geant le consommateur. Ce guide expose le r\u00e9gime juridique applicable aux pr\u00eats immobiliers conclus depuis le 1er octobre 2016, date d’entr\u00e9e en vigueur de l’ordonnance n\u00b0 2016-351 du 25 mars 2016 transposant la directive europ\u00e9enne 2014\/17\/UE (dite Mortgage Credit Directive<\/em> ou MCD).<\/p>\n

L’angle est celui d’un avocat qui s’adresse \u00e0 un confr\u00e8re, \u00e0 un dirigeant ou \u00e0 un emprunteur averti. On insistera moins sur le calcul des mensualit\u00e9s que sur les pi\u00e8ges contentieux : irr\u00e9gularit\u00e9 de l’offre et d\u00e9ch\u00e9ance des int\u00e9r\u00eats, TAEG erron\u00e9, dispropotion du devoir de mise en garde, contestation de la d\u00e9ch\u00e9ance du terme, articulation avec le surendettement. Ce sont les leviers concrets du contentieux bancaire en mati\u00e8re immobili\u00e8re.<\/p>\n

Quarante ans de protection de l’emprunteur<\/h2>\n

Le droit du cr\u00e9dit immobilier ne se comprend pas sans son histoire. Il s’est construit par strates successives, chacune r\u00e9pondant \u00e0 une lacune ou \u00e0 une crise, et il faut conna\u00eetre ces lois fondatrices pour saisir la logique de l’ensemble. Les praticiens parlent couramment de \u00ab loi Scrivener \u00bb ou de \u00ab loi Lemoine \u00bb pour d\u00e9signer des dispositifs aujourd’hui refondus dans le Code de la consommation.<\/p>\n

Les lois fondatrices : Scrivener, Neiertz, Lagarde, Lemoine<\/h3>\n

La loi n\u00b0 79-596 du 13 juillet 1979<\/strong>, dite \u00ab loi Scrivener II \u00bb, a pos\u00e9 les bases du r\u00e9gime protecteur. Elle a invent\u00e9, pour les pr\u00eats immobiliers aux particuliers, l’obligation d’une offre pr\u00e9alable \u00e9crite, le d\u00e9lai de r\u00e9flexion incompressible de dix jours, l’interd\u00e9pendance juridique entre le contrat de pr\u00eat et l’op\u00e9ration immobili\u00e8re qu’il finance, et les sanctions civiles en cas d’irr\u00e9gularit\u00e9 formelle. L’essentiel de ce qu’on trouve aujourd’hui aux articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation d\u00e9coule de cette loi \u2014 la num\u00e9rotation a chang\u00e9, la philosophie non.<\/p>\n

La law no. 89-1010 of 31 December 1989<\/strong>, dite \u00ab loi Neiertz \u00bb, a institu\u00e9 la proc\u00e9dure de traitement du surendettement des particuliers, aujourd’hui codifi\u00e9e aux articles L. 711-1 et suivants du Code de la consommation. Elle a introduit l’id\u00e9e, alors r\u00e9volutionnaire, qu’un d\u00e9biteur de bonne foi \u00e9cras\u00e9 par ses dettes pouvait demander \u00e0 une commission publique d’imposer un plan \u00e0 ses cr\u00e9anciers. Les plans de surendettement actuels \u2014 dont la valeur pratique est consid\u00e9rable dans la d\u00e9faillance du cr\u00e9dit immobilier \u2014 en sont les h\u00e9ritiers directs.<\/p>\n

La law no. 2010-737 of 1 July 2010<\/strong>, dite \u00ab loi Lagarde \u00bb, a ouvert la possibilit\u00e9 pour l’emprunteur de choisir librement son assureur emprunteur, en interdisant au pr\u00eateur de lui imposer un contrat de groupe d\u00e8s lors que les garanties du contrat alternatif sont \u00e9quivalentes. La loi n\u00b0 2014-344 du 17 mars 2014<\/strong>, dite \u00ab loi Hamon \u00bb, a \u00e9tendu cette libert\u00e9 \u00e0 la r\u00e9siliation annuelle dans les douze premiers mois. L’amendement Bourquin<\/strong> de 2017 l’a prolong\u00e9e \u00e0 chaque \u00e9ch\u00e9ance annuelle. Et la loi n\u00b0 2022-270 du 28 f\u00e9vrier 2022<\/strong>, dite \u00ab loi Lemoine \u00bb, a consacr\u00e9 la r\u00e9siliation \u00e0 tout moment, sans frais ni p\u00e9nalit\u00e9s, pour tous les contrats d’assurance emprunteur adoss\u00e9s \u00e0 un pr\u00eat immobilier (article L. 113-12-2 du Code des assurances).<\/p>\n

L’ordonnance du 25 mars 2016 et la directive MCD<\/h3>\n

La refonte la plus importante est celle op\u00e9r\u00e9e par l’ordonnance n\u00b0 2016-351 du 25 mars 2016<\/strong>, entr\u00e9e en vigueur le 1er octobre 2016, qui transpose la directive 2014\/17\/UE du Parlement europ\u00e9en et du Conseil du 4 f\u00e9vrier 2014. Cette directive a harmonis\u00e9 au niveau europ\u00e9en les r\u00e8gles protectrices applicables aux pr\u00eats immobiliers aux consommateurs, et impos\u00e9 trois avanc\u00e9es majeures : l’obligation de d\u00e9livrer avant la conclusion du contrat une european standardised information sheet<\/em> (FISE), l’obligation pour le pr\u00eateur d’\u00e9valuer rigoureusement la solvabilit\u00e9 de l’emprunteur, et un statut unifi\u00e9 des interm\u00e9diaires de cr\u00e9dit immobilier.<\/p>\n

En droit interne, l’ordonnance a restructur\u00e9 le chapitre III du titre Ier du livre III du Code de la consommation. Les anciens articles L. 312-1 et suivants sont devenus les articles L. 313-1 et suivants<\/strong>. Les pr\u00eats conclus avant le 1er octobre 2016 restent r\u00e9gis par l’ancienne r\u00e9daction du Code, ce qui cr\u00e9e une application en droit transitoire : un praticien qui conteste aujourd’hui un contrat de pr\u00eat sign\u00e9 en 2014 travaille sur une version du Code qui n’existe plus dans sa num\u00e9rotation actuelle. Cette double num\u00e9rotation est un pi\u00e8ge classique pour les conclusions, et il faut toujours v\u00e9rifier la date du contrat avant de citer un texte.<\/p>\n