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Vous consultez un texte consacré à une présentation pratique, exhaustive et chronologique de la procédure de saisie immobilière, destiné à un public de professionnels du droit. Les controverses doctrinales ne seront pas abordées, sauf si elles présentent un intérêt pratique. Les procédures de vente judiciaire sur liquidation judiciaire et sur licitation-partage ne seront pas non plus abordées.
Dernière mise à jour le 14 septembre 2023.
La saisie immobilière en bref :
La procédure de saisie immobilière a été réformée par l’ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 et par son décret d’application n° 2006-936 du 27 juillet 2006, modifié par les décrets n° 2006-805 du 23 décembre 2006 et n° 2009-160 du 12 février 2009.
Les articles 1 à 42 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution et les articles 1 à 54 de son décret d’application n° 92-755 du 31 juillet 1992 sont applicables à la saisie immobilière, sauf disposition contraire.
Le code des procédure civiles d’exécution, en vigueur depuis le 1e juin 2012, reprend la quasi-totalité du contenu des décrets précités à ses articles L. 311-1 à L. 341-1 et R. 311-1 à R. 334-4.
La circulaire n° 03-09 C3 du 20 mars 2009 relative à la présentation des dispositions relatives aux procédures de saisie immobilière, de distribution du prix d’un immeuble et de vente des immeubles d’une personne faisant l’objet d’une procédure collective issues de l’ordonnance n° 2008-1345 du 18 décembre 2008 et du décret n° 2009-160 du 12 février 2009 éclaire utilement les pratiques des greffes.
Par ailleurs, le Règlement intérieur national de la profession d’avocat consacre son article 12 à la déontologique et à la pratique de l’avocat en matière de ventes judiciaires. L’article 12.1 impose notamment à l’avocat d’utiliser les clauses type figurant annexées au règlement et portant dispositions générales applicables en matière de ventes judiciaires sur saisie immobilière, licitation et liquidation judiciaire.
Les dispositions générales du cahier des conditions de vente n’avaient jusqu’à récemment pas valeur normative. En effet, en dépit des dispositions de l’article 38-1 du décret n° 91-1197 du 27 novembre 1991 organisant la profession d’avocat, le Conseil national des barreaux avait omis de notifier au garde des sceaux la décision annexant les dispositions générales types devant être utilisés en matière de ventes judiciaires, faisant obstacle à leur publication au Journal officiel.
La cour de cassation avait donc constaté qu’elles n’avaient aucune valeur normative et, par conséquent, de sorte que leur violation ne pouvait pas donner ouverture à cassation (Cass. civ., 2e, 25 sept. 2014, n° 13-15.597).
Cette omission a été corrigée à l’occasion de la publication au Journal officiel du 7 mars 2019 de la Décision du 13 février 2019 portant réforme du règlement intérieur national de la profession d’avocat du CNB.
Traditionnellement, les procédures d’exécution, qui opposent un créancier à un débiteur et pas un demandeur à un défendeur, ne sont pas des instances et, par conséquent, ne peuvent pas encourir la sanction de la péremption d’instance (Cass. civ., 2e, 24 mars 2005, n° 03-16.312, publié au Bulletin).
La terminologie employée par la cour de cassation prête toutefois à confusion, puisqu’elle emploie régulièrement l’expression « instance » en matière de saisie immobilière, voir par exemple en matière d’interruption de prescription : « Et attendu qu’ayant rappelé qu’en vertu de l’article 2242 du code civil, l’interruption de la prescription résultant de la demande en justice produisait ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que l’instance engagée par la saisine du juge de l’exécution ayant donné lieu au jugement d’orientation du 17 décembre 2009 ne s’était éteinte que par l’ordonnance d’homologation du projet de répartition du prix de vente de l’immeuble du 31 octobre 2012, en a exactement déduit que l’action en saisie des rémunérations engagée le 24 octobre 2013, était recevable ; » (Cass. civ., 2e, 6 sept. 2018, n° 17-21.337, publié au Bulletin).
Par ailleurs, sous l’empire de l’ancien texte, il avait été jugé que les incidents d’instance pouvaient donner lieu à péremption (Cass. civ., 2e, 6 févr. 1991, n° 89-21.371, publié au Bulletin).
Le désistement du créancier dessaisit le juge de l’exécution qui n’est plus compétent pour trancher les contestations élevées à l’occasion de la procédure de saisie immobilière et pour statuer sur les demandes reconventionnelles nées de cette procédure ou s’y rapportant (Cass. civ., 2e, 11 janv. 2018, n° 16-22.829, publié au Bulletin).
En l’espèce, le débiteur avait accepté le désistement d’instance de la banque, mais maintenu ses demandes reconventionnelles en exposant que le désistement n’était parfait que s’il était accepté par le défendeur (article 395 du code de procédure civile).
La cour de cassation n’a pas suivi son raisonnement en consacrant la règle selon laquelle la disparition de la voie d’exécution qui résulte du désistement du demandeur entraîne l’incompétence du juge pour connaître des demandes reconventionnelles.
La compétence d’attribution du juge de l’exécution résulte du troisième alinéa de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle. »
Les fonctions de juge de l’exécution sont exercées par le président du tribunal judiciaire, sous réserve de délégation (article L. 213-5 du code de l’organisation judiciaire).
Le corps de phrase « des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit » permet notamment au juge de l’exécution de purger les difficultés relatives à l’exécution des titres notariés. En effet, l’exécution d’un acte authentique sans la saisine préalable d’un juge du fond signifie que l’intégralité des contestations relatives à sa validité demeurent recevables devant le juge de l’exécution.
La question soumise au juge de l’exécution devra néanmoins naître à l’occasion de l’exécution forcée, à défaut de quoi elle relèvera de la compétence du juge du fond. Il a ainsi été jugé que faute de constituer une contestation de la saisie immobilière, la demande de condamnation du créancier au paiement de dommages et intérêts ne relève pas de la compétence du juge de l’exécution (Cass. civ., 2e, 25 sept. 2014, n° 13-20.561, publié au Bulletin ; Cass. civ., 2e, 22 juin 2017, n° 15-24.385).
Enfin, le juge de l’exécution est compétent à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, c’est-à-dire bien avant l’enrôlement de l’affaire qui intervient à l’occasion du dépôt de l’assignation à l’audience d’orientation au greffe des adjudications.
En effet, le premier alinéa de l’article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « En application de l’article L. 321-1, la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant. »
La compétence territoriale du juge de l’exécution est régie par les articles R. 311-2 et R. 311-3 du code des procédures civiles d’exécution.
L’article R. 311-2 dispose que « La saisie immobilière est poursuivie devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble saisi. »
L’article R. 311-3, quant à lui, dispose que « Lorsqu’un créancier a procédé simultanément à la saisie de plusieurs immeubles d’un même débiteur situés dans des ressorts de plusieurs tribunaux judiciaires, la procédure est portée devant le juge de l’exécution du tribunal dans le ressort duquel est situé l’immeuble saisi où demeure le débiteur, à défaut, devant le juge du ressort dans lequel est situé l’un quelconque des immeubles. »
En cas de pluralité d’immeubles, le créancier devra ainsi d’abord engager la procédure devant le tribunal du lieu de domiciliation du débiteur ; et en l’absence d’une telle concordance immeuble – domiciliation du débiteur, il pourra engager la procédure devant le tribunal judiciaire de son choix.
L’article R. 212-17 du code de l’organisation judiciaire dispose que le greffe du juge de l’exécution est le greffe du tribunal judiciaire.
En pratique, le greffe du juge de l’exécution est particulièrement accessible. Le texte prévoit, en effet, que l’avocat y accomplisse de nombreuses diligences, et que les candidats à l’adjudication puissent y consulter les cahiers des conditions de la vente.
L’article R. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat. »
La disposition contraire à laquelle il est fait référence résulte, notamment, des dispositions de l’article R. 322-17 du même code : « La demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation. »
Il n’y a pas de multipostulation en matière de saisie immobilière.
En effet, la loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015 instaurant la multipostulation a fait une exception pour les procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, pour lesquelles « les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle » (article 5, alinéa 2 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971).
La plupart des actes de la procédure seront publiés au fichier immobilier que tient le service de la publicité foncière. Par conséquent, ils doivent respecter les exigences des décrets n° 55-22 du 4 janvier 1955 et n° 55-1350 du 14 octobre 1955 relatives à l’identification des personnes morales, des personnes physiques et des immeubles.
L’article 5, alinéa 1, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dispose que « Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit contenir les nom, prénoms dans l’ordre de l’état civil, domicile, date et lieu de naissance et profession des parties, ainsi que le nom de leur conjoint. »
Les nom, prénoms dans l’ordre de l’état civil, date, lieu de naissance et nom du conjoint figurent dans l’extrait d’acte de naissance. La profession, quant à elle, sera certainement mentionnée dans le dernier acte publié au fichier immobilier.
L’article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dispose que « 1. Tout acte ou décision judiciaire soumis à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit contenir les éléments suivants d’identification des personnes morales :
En outre, doivent être indiqués les nom, prénoms et domicile du ou des représentants de la personne morale. »
Les nom, prénoms et domicile du ou des représentants de la personne morale figurent sur l’extrait Kbis.
La date et le lieu de la déclaration ou du dépôt des statuts des associations et syndicats pourront être consultés au Journal officiel des associations et fondations d’entreprises (JOAFE).
L’identification des immeubles ne résulte pas de leur seule description, mais nécessite également la mention de leur effet relatif et de l’état descriptif de division ainsi que de ses éventuels modificatifs.
L’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dispose à ses alinéas 1 et 3 que « Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit indiquer, pour chacun des immeubles qu’il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit). Le lieu-dit est remplacé par l’indication de la rue et du numéro pour les immeubles situés dans les parties agglomérées des communes urbaines.
[…]
Lorsque, sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, il ne concerne qu’une ou plusieurs fractions d’un immeuble, l’acte ou la décision judiciaire doit comporter à la fois la désignation desdites fractions et celle de l’ensemble de l’immeuble. La désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division, ou, éventuellement, à un état modificatif, établi dans les conditions fixées par décret, et préalablement publié ; elle doit mentionner le numéro du lot dans lequel la fraction est comprise, et, sous réserve des exceptions prévues audit décret, la quote-part dans la propriété du sol afférente à ce lot. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’acte ou la décision concerne soit une servitude, soit un droit d’usage ou d’habitation, soit un bail de plus de douze années. Elles sont également sans application lorsque l’acte ou la décision entraîne la suppression de la division de l’immeuble. »
Il faudra, par conséquent, identifier l’immeuble saisi en mentionnant :
Si l’immeuble saisi constitue un lot de copropriété, il faudra ajouter aux mentions qui précèdent :
Mais également, au titre de sa désignation cadastrale :
Attention ! L’article 7 ne mentionne pas le lot de division volumétrique, alors qu’il s’agit d’une mention nécessaire à l’identification de l’immeuble, au même titre que le lot de copropriété.
Le lot de division volumétrique permet de distinguer plusieurs unités d’habitation imbriquées verticalement lorsqu’il n’existe pas de parties communes.
En effet, l’article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, définit la copropriété à travers la notion de répartition de la propriété (alinéa 1), et de parties communes (alinéa 2) : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. »
Or il arrive que deux immeubles soient imbriqués verticalement sans parties communes, comme par exemple lorsqu’une cave se prolonge sous la propriété voisine. L’éventuel plancher commun ne constituera pas une partie commune et pourra être traité sous les régimes de la mitoyenneté (pour son entretien) et de la division volumétrique (pour son identification).
L’acte qui constate une translation de propriété doit mentionner l’effet relatif, c’est-à-dire l’acte par lequel le débiteur saisi est devenu propriétaire de l’immeuble saisi (vente, donation, dévolution, etc.), avec ses références de publication, conformément à l’article 32 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 : « 1. Sous réserve des dispositions de l’article 35 ci-après, aucune formalité de publicité ne peut être opérée au fichier immobilier à défaut de publicité préalable ou simultanée de l’acte, de la décision judiciaire ou de l’attestation de transmission par décès constatant le droit du disposant ou dernier titulaire.
Le disposant ou dernier titulaire, au sens de l’article 3 du décret du 4 janvier 1955 et de la présente section, s’entend de la personne dont le droit se trouve transféré, modifié, confirmé, grevé ou éteint – ou est susceptible de l’être – avec ou sans consentement par la formalité dont la publicité est requise.
Si ce titre, ou cette attestation, n’a pas encore été publié, le document déposé doit préciser que la publication en sera requise simultanément. »
Le défaut de mention de l’effet relatif entraîne le rejet de la publication de l’acte au visa de l’article 33 du même décret.
L’acte qui « n’a pas été dressé ou rendu avec le concours ou à la requête du dernier titulaire du droit et, notamment, en cas de saisie, demande en justice, […] » (article 36 1. du même décret) n’a pas à mentionner l’effet relatif. Cela signifie que le commandement de payer valant saisie, que l’assignation à l’audience d’orientation et que la dénonce à créanciers inscrits n’ont pas à mentionner l’effet relatif, mais qu’il faudra obligatoirement le mentionner dans le cahier des conditions de vente.
En effet, le cahier des conditions de la vente deviendra le titre de vente lorsque le greffe y aura annexé la quittance du paiement des frais taxés, le jugement d’adjudication et la formule exécutoire (article R. 322-61 du code des procédures civiles d’exécution). Or la mention de l’effet relatif ne sera pas reprise dans le jugement d’adjudication, dont le contenu est précisément défini à l’article R. 322-59 du code des procédures civiles d’exécution. C’est donc à l’avocat, au moment de la préparation du futur titre de vente, c’est-à-dire au moment de la rédaction du cahier des conditions de la vente, d’incorporer cette mention à l’acte.
L’article 7, alinéa 3, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dispose que « Lorsque, sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, il ne concerne qu’une ou plusieurs fractions d’un immeuble, l’acte ou la décision judiciaire doit comporter à la fois la désignation desdites fractions et celle de l’ensemble de l’immeuble. La désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division, ou, éventuellement, à un état modificatif, établi dans les conditions fixées par décret, et préalablement publié ; elle doit mentionner le numéro du lot dans lequel la fraction est comprise, et, sous réserve des exceptions prévues audit décret, la quote-part dans la propriété du sol afférente à ce lot. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’acte ou la décision concerne soit une servitude, soit un droit d’usage ou d’habitation, soit un bail de plus de douze années. Elles sont également sans application lorsque l’acte ou la décision entraîne la suppression de la division de l’immeuble. »
L’acte qui concerne un lot de copropriété devra mentionner l’état descriptif de division et ses modificatifs ainsi que leurs références de publication. En effet, l’effet relatif décrit l’immeuble mais ne décrit pas son évolution au fil du temps, qui résulte des éventuelles modifications apportées à l’état descriptif de division. La mention de l’état descriptif de division et des modificatifs permettra ainsi de décrire la vie de l’immeuble après la translation de propriété.
C’est l’exemple typique du copropriétaire qui s’est approprié les combles de l’immeuble, avec le consentement de ses voisins. L’état descriptif de division sera mis à jour pour actualiser la consistance de son lot de copropriété et les tantièmes y afférents, afin d’augmenter sa quote-part dans les parties communes. La description que fait l’acte de vente du lot de copropriété concerné deviendra alors obsolète et c’est pourquoi, dans les actes translatifs de propriété postérieurs, il sera nécessairement fait référence à l’état descriptif de division et à ses modificatifs.
Lorsque la publication d’un acte au fichier immobilier est requise, le service de la publicité foncière contrôle le respect des exigences posées aux articles 5, 6 et 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
Le périmètre du contrôle réalisé par le service de la publicité foncière a toutefois été limité par le législateur, à l’occasion de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière et de son décret d’application n°98-553 du 3 juillet 1998.
Le législateur a, à cette occasion modifié les dispositions de l’article 34 du décret du 4 janvier 1955 relatif aux causes de rejet, pour stipuler désormais au 1., a), que : « 1. Lorsqu’il a accepté le dépôt et inscrit la formalité au registre prévu à l’article 2200 du Code civil, le conservateur :
– vérifie l’exactitude des références à la formalité antérieure ;
– s’assure de la concordance du document déposé et des documents publiés depuis le 1er janvier 1956, tels qu’ils sont répertoriés au fichier immobilier, en ce qui concerne :
L’article 42-1, auquel il est fait référence, dispose que « Pour l’application des dispositions du sixième alinéa de l’article 2148 du code civil et du b du 3 de l’article 34 du présent décret, le contrôle de concordance des éléments d’identification des personnes morales visées au c du 1 de l’article 6 du présent décret sera limité à la dénomination et au numéro d’identité à partir de la deuxième formalité accomplie après le 1er juillet 1998. »
Par conséquent, les actes de la procédure de saisie immobilière devront obligatoirement mentionner, pour l’identification des personnes physiques : leur nom, leurs deux premiers prénoms, la date et le lieu de leur naissance.
Pour les personnes morales, depuis la deuxième formalité accomplie après le 1e juillet 1998, la mention « RCS » et la ville d’immatriculation ne sont plus obligatoires pour le service de la publicité foncière, même si elles continueront d’être reprise dans les actes au titre des dispositions du code de procédure civile et notamment de son article 54.
Enfin, en pratique, le service de la publicité foncière ne sanctionne pas l’absence de mention du ou des représentants légaux de la personne morale.
Les conditions préalables à la procédure sont définies aux articles L. 311-1 à L. 311-8 du code des procédures civiles d’exécution. Il faut :
Toute personne physique ou morale peut engager une procédure de saisie immobilière, sous réserve d’avoir la capacité d’ester en justice. En effet, l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. »
Le syndicat des copropriétaires peut engager une procédure de saisie immobilière, néanmoins le syndic devra agir au vu d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisant à poursuivre la vente aux enchères publiques d’un lot de vente composé d’un ou plusieurs lot(s) de copropriété, et fixant le montant de la mise à prix dudit ou desdits lots de vente. Le défaut d’habilitation du syndic constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile. Il est, par conséquent, régularisable en cours de procédure.
Le créancier, qu’il s’agisse d’une personne physique, d’une personne morale ou d’un syndicat des copropriétaires, est toutefois soumis à deux limites, résultant des dispositions de l’article L. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution : « Le créancier qui a procédé à la saisie d’un immeuble de son débiteur ne peut engager une nouvelle procédure de saisie sur un autre bien immobilier de celui-ci que dans le cas d’insuffisance du bien déjà saisi.
Le créancier ne peut saisir les immeubles qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur que dans le cas où l’hypothèque dont il bénéficie ne lui permet pas d’être rempli de ses droits. »
L’identification du débiteur personne physique dans le respect des dispositions de l’article 54 du code de procédure civile et des articles 5 et 34 du décret du 4 janvier 1955 impose la mention, dans les actes qui seront publiés au fichier immobilier, des deux premiers prénoms, du nom, de la date et du lieu de naissance, ainsi que de l’adresse et de la profession.
L’avocat consultera, par ailleurs, l’extrait d’acte de naissance du débiteur, pour connaître sa situation matrimoniale et, le cas échéant, son régime matrimonial.
En effet, l’article L. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La saisie des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux. »
Et l’article R. 321-1, alinéa 3, du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « Dans le cas où un immeuble appartenant en propre à l’un des époux constitue la résidence de la famille, le commandement est dénoncé à son conjoint, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l’acte. »
La situation matrimoniale est notée en marge de l’extrait d’acte de naissance, qui comporte la mention des mariages, divorces et décès de la personne.
En pratique, le service de l’état civil en charge des mariages informe les autres services qui, dans un second temps, mentionnent les mariages en marge des extraits d’acte de naissance. Il arrive parfois qu’une erreur soit commise au stade de la mention marginale, par exemple si le service omet de traiter la demande de mention. Le cas échéant, il pourra exister une discordance entre les mention figurant à l’extrait d’acte de mariage et celles figurant à l’extrait d’acte de naissance.
Par exemple, il est possible que la mention du mariage, ou du divorce, figure en marge à l’extrait d’acte de naissance du mari, mais pas de l’épouse.
Il est donc recommandé de systématiquement commander non seulement les extraits d’acte de naissance des conjoints, mais également leur extrait d’acte de mariage, y compris si leurs extraits d’acte de naissance sont concordants et mentionnent tous les deux le mariage.
En présence de ressortissants étrangers, penser à systématiquement interroger :
Enfin, il sera nécessaire de consulter le BODACC pour contrôler l’absence d’ouverture de procédure collective à l’encontre du débiteur saisi.
L’extrait Kbis comporte l’ensemble des informations nécessaires à l’identification d’une personne morale dans le respect des exigences de l’article 6 du décret du 4 janvier 1955.
On consultera, en sus, le BODACC pour contrôler l’absence d’ouverture collective à l’encontre du débiteur saisi. Rappelons, en effet, que le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 622-21 du code de commerce : « II.-Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l’article L. 622-17, le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture. »
Les artisans sont inscrits au répertoire des métiers de la Chambre des métiers. Les chambres des métiers sont indépendantes les unes des autres et ne fonctionnent pas toutes de la même façon. Elles ne permettent pas toutes de commander un avis de situation de façon dématérialisée et les délais de traitement des demandes postales sont très variables.
Les associations dotées de la personnalité morale (seules susceptibles d’être propriétaires d’un immeuble) sont immatriculées au Journal officiel des associations et fondations d’entreprises (JOAFE). La consultation du JOAFE permettra de recueillir l’ensemble des éléments d’identification, y compris la date et le lieu de déclaration ou de dépôt des statuts. Les statuts pourront, quant à eux, être commandés auprès de la Préfecture.
La décision de recevabilité du dossier de surendettement de la Commission de surendettement des particuliers emporte l’arrêt de plein droit des procédures d’exécution en cours, et l’interdiction de nouvelles poursuites, conformément à l’article L. 722-2 du code de la consommation : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. »
La suspension des procédures d’exécution ne remet pas en cause les effets du commandement de payer valant saisie immobilière, en revanche les fruits postérieurs à la décision de recevabilité redeviennent disponibles.
Par ailleurs, si la décision de recevabilité est postérieure au jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée du bien, alors le report de l’audience d’adjudication n’est pas automatique. En effet, les articles L. 722-4 et L. 722-7 du code de la consommation disposent la même chose, à savoir qu’ « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. »
Le texte des deux articles est rigoureusement identique, mais le premier se trouve sous le titre Saisine de la commission de surendettement des particuliers tandis que le second se trouve sous le titre Effets de la décision de recevabilité. En d’autres termes, la Commission de surendettement peut saisir le juge à tout moment, à compter du dépôt du dossier de surendettement, pour solliciter le report de l’audience d’adjudication.
L’article R. 322-28 du code des procédures civiles d’exécution corrobore : « La vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement formée en application des articles L. 722-4 ou L. 721-7 du code de la consommation. »
Dans l’hypothèse où la Commission de surendettement solliciterait le report de l’audience d’adjudication, il conviendrait de vérifier le respect de la procédure applicable, décrite à l’article R. 721-7 du code de la consommation : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée d’un bien immobilier du débiteur a été ordonnée et que la commission saisit le juge chargé de la saisie immobilière aux fins de report de la date d’adjudication en application des dispositions de l’article L. 721-7 ou de celles de l’article L. 722-4, elle transmet la demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre émargement au greffe, quinze jours au moins avant la date prévue par la vente.
Cette demande indique les noms, prénoms et adresse du débiteur ainsi que ceux des créanciers poursuivants ou, pour les personnes morales, leur dénomination et leur siège social. Elle précise les causes graves et dûment justifiées invoquées à l’appui de la demande. Sont annexés à cette demande un état des revenus du débiteur, un relevé des éléments actifs et passifs de son patrimoine et la liste des procédures d’exécution diligentées à l’encontre de ses biens, des cessions de rémunération qu’il a consenties et des mesures d’expulsion de son logement, établis au moyen des documents dont dispose la commission. »
L’ouverture d’une procédure collective arrête ou interdit toute voie d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles, conformément à l’article L. 622-21 du code de commerce : « I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;
2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.
III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus. »
Si la procédure de saisie immobilière est engagée au moment de la publication au BODACC d’un jugement d’ouverture de procédure collective, alors la procédure est immédiatement interrompue. Il est, par conséquent, nécessaire d’enregistrer une alerte pour être automatiquement informé des publications relatives à la société poursuivie.
Concernant les poursuites, il existe deux hypothèses :
Les immeubles des mineurs et des majeurs en curatelle ou en tutelle peuvent être saisis, sous réserve d’une discussion préalable de leurs meubles, conformément aux dispositions de l’article L. 311-8 du code des procédures civiles d’exécution : « Les immeubles d’un mineur, même émancipé, ou d’un majeur en curatelle ou en tutelle ne peuvent être saisis avant la discussion de leurs meubles.
Toutefois, la discussion des meubles n’est pas requise avant la saisie des immeubles indivis entre un majeur et un mineur ou un majeur en curatelle ou en tutelle, si la dette leur est commune. Elle ne l’est pas non plus dans le cas où les poursuites ont commencé alors que le majeur n’était pas encore placé sous curatelle ou sous tutelle. »
Le créancier poursuivant devra sommer le tuteur ou l’incapable en curatelle et son curateur de déclarer quels sont les biens mobiliers susceptibles d’être discutés avant d’engager une procédure de saisie immobilière.
Si le débiteur décède, la procédure peut être poursuivie contre ses héritiers par simple application des dispositions de l’article 877 du code civil : « Le titre exécutoire contre le défunt l’est aussi contre l’héritier, huit jours après que la signification lui en a été faite. »
Si l’héritier n’a pas pris position par-rapport à la succession, en l’acceptant, en l’acceptant à concurrence de l’actif net, ou en y renonçant, alors le créancier pourra le sommer d’avoir à opter dans un délai de 4 mois à compter de l’ouverture de la succession, par acte extrajudiciaire : « L’héritier ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession.
A l’expiration de ce délai, il peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession, d’un cohéritier, d’un héritier de rang subséquent ou de l’Etat. » (article 771 du code civil).
A compter de la réception de la sommation d’avoir à opter, l’héritier doit prendre parti, ou à défaut demander un délai supplémentaire, à défaut de quoi il sera réputé acceptant pur et simple à l’expiration d’un délai de 2 mois : « Dans les deux mois qui suivent la sommation, l’héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu’il n’a pas été en mesure de clôturer l’inventaire commencé ou lorsqu’il justifie d’autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu’à la décision du juge saisi.
A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple. » (article 772 du code civil).
Lorsque le débiteur décède et n’a pas d’héritiers connus ou acceptants, alors la succession est vacante au sens de l’article 809 du code civil : « La succession est vacante :
1° Lorsqu’il ne se présente personne pour réclamer la succession et qu’il n’y a pas d’héritier connu ;
2° Lorsque tous les héritiers connus ont renoncé à la succession ;
3° Lorsque, après l’expiration d’un délai de six mois depuis l’ouverture de la succession, les héritiers connus n’ont pas opté, de manière tacite ou expresse. »
Le créancier poursuivant doit alors solliciter la désignation de l’Administration des domaines en qualité de curateur de la succession vacante, par voie de requête au Président du tribunal judiciaire (articles 809-1 et suivants du code civil).
L’Administration de domaines soldera le passif de la succession par application des articles 810 et suivants du code civil.
L’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution énumère les titres exécutoires : « Seuls constituent des titres exécutoires :
1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;
2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;
3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;
4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;
4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce par acte sous signature privée contresignée par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;
5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;
6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement. »
L’article L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose, à son premier alinéa, que la procédure peut être engagée en vertu d’une décision exécutoire par provision, mais que la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée : « Lorsque la poursuite est engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée. »
Par conséquent, l’ordonnance de référé permet d’engager la procédure à titre conservatoire, mais ne permet pas au juge d’ordonner la vente forcée. La vente amiable, en revanche, pourra être ordonnée si elle est demandée par le débiteur saisi.
Toujours en vertu du premier alinéa de l’article L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution (précité), le jugement exécutoire par provision permet d’engager la procédure, en revanche il ne permettra pas au juge d’ordonner la vente forcée.
Pour que la vente forcée puisse être ordonnée, il sera nécessaire de purger les voies de recours pour que la décision passe en force de chose jugée. Cela signifie qu’il faudra produire, dans le cadre de la procédure, le certificat de non-appel ou de non-pourvoi de la décision dont le recouvrement est poursuivi.
Enfin, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d’une décision rendue par défaut tant que le délai d’opposition n’a pas été purgé, en application du deuxième alinéa de l’article L. 311-4 cette fois : « Toutefois, pendant le délai de l’opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d’une décision rendue par défaut. »
L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le titre exécutoire dont constater une créance liquide et exigible. Le caractère liquide et exigible de la créance ne soulève aucune difficulté pour les décisions de justice qui condamnent le débiteur à payer une somme d’argent.
En revanche, lorsque le titre dont le recouvrement est poursuivi est un acte authentique, il ne déterminera pas par avance le montant de la créance, mais contiendra tous les éléments permettant son évaluation, conformément aux dispositions de l’article L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution : « La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation. »
Le cas le plus courant, naturellement, concerne les établissements bancaires. C’est l’exemple d’une banque qui poursuit le recouvrement d’un prêt immobilier liquide la créance au moment de la déchéance du terme, qui rend également exigible le capital restant dû. Les éventuelles fautes de la banque pourront valablement être soumises au juge de l’exécution, puisque nous sommes en présence d’un titre exécutoire, mais également de difficultés relatives à son exécution non purgées par un jugement au fond.
C’est d’ailleurs pourquoi la banque devra verser aux débats la lettre de déchéance du terme (Civ. 1e, 15 juin 2016, n° 15-16.173), par laquelle elle a prononcé l’exigibilité du capital restant dû. On relève également que la cour de cassation a répété à plusieurs reprises que la déchéance du terme doit, sauf stipulation contraire expresse et non équivoque, être précédée d’une mise en demeure (Civ. 1e, 3 juin 2015, n° 14-15.655, Cass. 1re civ., 11 janv. 2023, n° 21-21.590, Publié au bulletin).
L’article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession. »
L’article L. 321-3 ajoute que « L’acte de saisie d’un immeuble emporte saisie de ses fruits, sauf l’effet d’une saisie antérieure. »
L’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, relatif aux mentions obligatoires du commandement de payer valant saisie immobilière, dispose que le commandement doit comporter : « 5° La désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière, telle qu’exigée par les règles de la publicité foncière ; »
Les exigences de la publicité foncière ont été amplement discutées ci-avant et sont, pour mémoire, mentionnées aux alinéas 1 et 3 de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. L’identification de l’immeuble résulte ainsi de :
Attention ! L’article 7, lorsqu’il détaille la désignation cadastrale, ne mentionne pas le numéro de volume, alors qu’il s’agit bel et bien d’une mention indispensable à l’identification de l’immeuble lorsqu’elle existe.
L’ensemble de ces informations seront reprises dans le titre de propriété (acte de vente, donation, etc.), en revanche il faut noter que la désignation cadastrale mentionnée dans le titre de propriété peut être erronée.
En effet, les références cadastrales peuvent évoluer, par exemple à l’occasion d’une division de parcelle, d’un remaniement du cadastre, etc. Les modifications seront mentionnées dans la fiche d’immeuble qu’il faudra commander au fichier immobilier. En cas de difficulté, il sera également possible de commander l’acte à l’origine de la modification des références cadastrales (ex. document d’arpentage, procès-verbal de remaniement du cadastre, etc.).
Par ailleurs, les références cadastrales sont reprises dans l’extrait cadastral n° 1 qu’il est vivement recommandé d’avoir au dossier en vue de la publication des actes de la procédure, avec la matrice cadastrale qui confirme lesdites références, l’identité du propriétaire et permet de connaître le montant de la taxe foncière.
L’ensemble des indications relatives aux immeubles sont également valables les lots de copropriété, qui sont créés et identifiés par l’état descriptif de division et identifiés par le titre de propriété.
En effet, l’état descriptif de division divise la copropriété en lots qu’il décrit et dont il détermine les tantièmes, tandis que les titres de propriété indiquent à qui appartiennent ces lots.
Les actes de la procédure devront décrire le lot de copropriété et l’identifier au moyen de son numéro de lot et de ses tantièmes.
Attention ! La division d’un immeuble peut évoluer au fil du temps. Le cas échéant, un modificatif à l’état descriptif de division peut être publié au fichier immobilier. Cette modification peut être postérieure à la vente du lot, de telle sorte que le titre de propriété décrit la consistance de l’immeuble au moment de la translation de propriété, mais que cette consistance peut évoluer au fil du temps. En d’autres termes, le titre de propriété représente une photographie arrêtée dans le temps de l’immeuble, tandis que la lecture conjointe de la fiche d’immeuble et des éventuels modificatifs à l’état descriptif de division permettent de prendre connaissance de sa vie et de son évolution.
Le corps de phrase « Sauf dispositions législatives particulières » renvoie aux dispositions relatives aux immeubles insaisissables par l’effet de la loi.
Il existe plusieurs hypothèses (ex. immeubles nécessaires aux syndicats professionnels pour leurs réunions…), néanmoins le cas de figure le plus fréquent concernera la déclaration d’insaisissabilité de l’article L. 526-1 du code de commerce : « Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel. Cette déclaration, publiée au fichier immobilier ou, dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, au livre foncier, n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent, postérieurement à la publication, à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant.
Lorsque le bien foncier n’est pas utilisé en totalité pour un usage professionnel, la partie non affectée à un usage professionnel ne peut faire l’objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état descriptif de division. La domiciliation du déclarant dans son local d’habitation en application de l’article L. 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l’objet de la déclaration, sans qu’un état descriptif de division soit nécessaire. »
La publication de la déclaration d’insaisissabilité au fichier immobilier signifie qu’elle sera opposable aux créanciers hypothécaires inscrits postérieurement à sa publication. Ces créanciers ne pourront pas engager la procédure de saisie immobilière, en revanche si la procédure est engagée par un créancier qui était inscrit avant la publication de la déclaration d’insaisissabilité, alors ils pourront valablement déclarer leur créance à la procédure et seront payés au moment de la distribution des deniers.
La préparation du dossier va imposer au créancier poursuivant de recueillir un ensemble de pièces relatives aux parties, au titre exécutoire et à l’immeuble. Synthèse :
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QUOI |
POURQUOI |
COMMENT |
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1. Le créancier poursuivant 1.1. La personne physique |
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Extrait d’acte de naissance |
La certification d’identité se fait au vu d’un extrait de moins de 3 mois |
Mairie du lieu de naissance (y compris à l’étranger), consulat, ambassade |
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1.2. La personne morale |
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Extrait Kbis |
La certification d’identité se fait au vu d’un extrait de moins de 3 mois |
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Statuts |
Vérification que les statuts permettent l’engagement des poursuites et l’entrée éventuelle d’un immeuble dans le patrimoine |
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1.3. Le syndicat des copropriétaires |
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Procès-verbal d’assemblée générale autorisant les poursuites, déterminant le nombre de lots de vente et fixant la mise à prix |
Contrôle de la qualité à agir du syndic |
Client |
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2. Le débiteur saisi 2.1. La personne physique |
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Extrait d’acte de naissance |
Identification des nom et prénoms, contrôle des mentions marginales |
Mairie du lieu de naissance (y compris à l’étranger), consulat, ambassade |
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Extrait d’acte de mariage |
Contrôle de la situation matrimoniale, du régime matrimonial |
Mairie du lieu de mariage (y compris à l’étranger), consulat, ambassade |
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Extrait d’acte de décès |
Contrôle de la transmission des droits du de cujus |
Mairie du lieu de décès (y compris à l’étranger), consulat, ambassade |
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Titre de propriété (acte de vente, donation, etc.) |
Contrôle de la profession du débiteur, de son adresse |
CERFA n° 3236-SD adressé au service de la publicité foncière compétent |
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2.2. La personne morale 2.2.1. La société commerciale |
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Extrait Kbis |
Identification de la personne morale et des nom, prénoms et domicile du ou des représentants légaux |
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2.2.2. L’artisan |
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Justificatif du répertoire des métiers |
Vérification qu’il est en activité |
Chambre des métiers |
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2.2.3. L’association |
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Statuts |
Identification de l’association |
Préfecture |
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3. Le titre exécutoire 3.1. Jugement ou arrêt |
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Certificat de non-appel |
Contrôle que le titre est passé en force de chose jugée |
Greffe de la cour d’appel |
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Certificat de non-pourvoi |
Contrôle la purge des voies de recours |
Greffe de la cour de cassation |
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3.2. Acte authentique |
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Mise en demeure précontentieuse |
Contrôle la régularité de la déchéance du terme |
Client |
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Déchéance du terme |
Liquide la créance |
Client |
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4. L’immeuble |
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Fiche d’immeuble |
Contrôle de l’identité du propriétaire, de la présence de créanciers inscrits, de l’absence de publication d’un commandement de payer valant saisie immobilière, calcul de l’opportunité des poursuites, obtention des références de publication des actes à commander (titre de vente, état descriptif de division, modificatifs, etc.) |
CERFA n 3233-SD adressé au service de la publicité foncière compétent |
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Titre de propriété (acte de vente, donation, etc.) |
Identification de la consistance de l’immeuble |
CERFA n° 3236-SD adressé au service de la publicité foncière compétent |
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Etat descriptif de division, modificatifs à l’état descriptif de division |
Identification de la consistance du lot de copropriété |
CERFA n° 3236-SD adressé au service de la publicité foncière compétent |
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Matrice cadastrale |
Contrôle de l’identité du propriétaire, des références cadastrale, du montant de la taxe foncière |
CERFA n° 6815-EM-SD adressé au Centre des impôts fonciers |
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Extrait cadastral n° 1 |
Contrôle des références cadastrales |
CERFA n° 6450-N adressé au Centre des impôts fonciers |
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Certificat d’urbanisme |
Contrôle des servitudes d’urbanisme, sera transmis au greffe des adjudications pour identification du titulaire du droit de préemption |
CERFA n° 13410-03 au service de l’urbanisme |
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Plan cadastral |
Identification de l’emplacement de l’immeuble |
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L’acte devra comprendre les mentions communes à tous les actes d’huissier de justice, énumérées à l’article 648 du code de procédure civile : « Tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :
Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. »
L’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution détaille les mentions devant figurer dans le commandement de payer valant saisie immobilière : « Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :
1° La constitution d’avocat du créancier poursuivant, laquelle emporte élection de domicile ; »
2° L’indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré ;
3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;
4° L’avertissement que le débiteur doit payer ces sommes dans un délai de huit jours, qu’à défaut de paiement, la procédure à fin de vente de l’immeuble se poursuivra et qu’à cet effet, le débiteur sera assigné à comparaître à une audience du juge de l’exécution pour voir statuer sur les modalités de la procédure ;
5° La désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière, telle qu’exigée par les règles de la publicité foncière ;
6° L’indication que le commandement vaut saisie de l’immeuble et que le bien est indisponible à l’égard du débiteur à compter de la signification de l’acte et à l’égard des tiers à compter de la publication de celui-ci au fichier immobilier ;
7° L’indication que le commandement vaut saisie des fruits et que le débiteur en est séquestre ;
8° L’indication que le débiteur garde la possibilité de rechercher un acquéreur de l’immeuble saisi pour procéder à sa vente amiable ou de donner mandat à cet effet et la mention que cette vente ne pourra néanmoins être conclue qu’après autorisation du juge de l’exécution ;
9° La sommation, lorsque le bien fait l’objet d’un bail, d’avoir à indiquer à l’huissier de justice les nom, prénom et adresse du preneur ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social ;
10° L’indication qu’un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble ;
11° L’indication du juge de l’exécution territorialement compétent pour connaître de la procédure de saisie et des contestations et demandes incidentes y afférentes ;
12° L’indication que le débiteur qui en fait préalablement la demande peut bénéficier, pour la procédure de saisie, de l’aide juridictionnelle s’il remplit les conditions de ressources prévues par la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et le décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de cette loi ;
13° L’indication, si le débiteur est une personne physique, que s’il s’estime en situation de surendettement, il a la faculté de saisir la commission de surendettement des particuliers instituée par l’article L. 712-1 du code de la consommation.
Si le créancier saisissant agit en vertu d’une transmission, à quelque titre que ce soit, de la créance contenue dans le titre exécutoire fondant les poursuites, le commandement vise l’acte de transmission à moins que le débiteur n’en ait été régulièrement avisé au préalable.
Lorsque le commandement de payer valant saisie est signifié à la personne qui a consenti une hypothèque sur l’un de ses biens pour garantir la dette d’un tiers, le délai de sommation prévu au 4° est porté à un mois.
Les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier. »
La nullité nécessite la démonstration d’un grief (voir par ex. Civ. 2e, 30 avril 2009, n° 08-12.105).
En revanche, l’erreur affectant le décompte des sommes dues figurant au commandement de payer valant saisie immobilière n’est jamais une cause de nullité.
L’article R. 321-1, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier. »
Un acte de disposition est un acte entraînant une transmission de droits pouvant avoir pour effet de diminuer la valeur d’un patrimoine.
Le commandement de payer valant saisie immobilière est un acte de disposition car à l’audience d’enchères, en cas de carence d’enchères, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire de l’immeuble au montant de la mise à prix, dont il devra s’acquitter.
C’est pourquoi la procédure de saisie est réalisée aux risques du créancier. Cette procédure présente des risques spécifiques susceptibles d’avoir de lourdes conséquences.
C’est l’exemple du syndicat des copropriétaires qui poursuit la vente aux enchères publiques d’un appartement pour recouvrement d’une créance de 2 000,00 €. La mise à prix est fixée à 30 000,00 €. Si lors de l’audience d’adjudication, personne ne pousse les enchères, alors le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire sur la mise à prix de 30 000,00 €.
Compte tenu du montant de sa propre créance, il pourra opposer au débiteur la compensation légale pour limiter le prix à la somme de 28 000,00 €, dont il sera redevable envers le débiteur. C’est ainsi que le syndicat des copropriétaires, qui avait initialement la qualité de créancier, deviendra le débiteur de son propre débiteur.
Les modalités de signification du commandement dépendent de l’identité du saisi, et il est nécessaire de comprendre, à ce stade, que le débiteur n’est pas nécessairement le saisi.
Le schéma le plus classique est naturellement celui d’une procédure de saisie immobilière engagée contre un saisi qui a également la qualité de débiteur. Les modalités de signification du commandement vont alors dépendre de sa situation.
Le commandement est signifié à chacun des codébiteurs. Cela correspondra, pour les débiteurs, à une situation d’indivision.
Si le débiteur est marié, alors les modalités de signification du commandement dépendront, d’une part, du régime matrimonial, et d’autre part, de la qualité de l’immeuble.
Si le débiteur est marié sous le régime de la communauté, alors il y a trois options :
Si le débiteur est marié sous le régime de la séparation de biens , alors il y a deux options :
Attention ! Si l’immeuble saisi appartient à l’un des époux, mais constitue la résidence de famille, alors le commandement de payer valant saisie immobilière doit être dénoncé au conjoint non propriétaire, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l’acte, conformément au troisième alinéa de l’article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Dans le cas où un immeuble appartenant en propre à l’un des époux constitue la résidence de la famille, le commandement est dénoncé à son conjoint, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l’acte. »
C’est un délai est prévu à peine de caducité du commandement de payer valant saisie immobilière (article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution).
Aucune disposition ne prévoit l’obligation de signifier le commandement de payer valant saisie immobilière au concubin du débiteur (Civ. 2e, 30 avril 2009, n° 08-12.105).
Si le débiteur est décédé, que la dévolution successorale a été publiée au fichier immobilier, et donc que les héritiers sont connus, alors il suffira de faire application des dispositions de l’article 877 du code civil : « Le titre exécutoire contre le défunt l’est aussi contre l’héritier, huit jours après que la signification lui en a été faite. »
Si le débiteur est décédé et que ses héritiers ne sont pas connus, alors il faudra désigner l’Administration des domaines en qualité de curateur de la succession vacante, et poursuivre la procédure de saisie immobilière contre elle si elle n’accepte pas de résoudre le litige amiablement.
Ces deux premières hypothèses n’imposent donc pas de modifier la rédaction du commandement de payer valant saisie, et sont traitées au stade de l’identification du débiteur.
Si, en revanche, le débiteur est décédé, que ses héritiers sont connus, et que la dévolution successorale n’a pas été publiée au fichier immobilier, alors il y aura une discordance entre l’identité du débiteur (l’héritier) et l’identité du propriétaire identifié au fichier immobilier (le de cujus.
Dans cette hypothèse, il faudra faire application des dispositions de l’article 36 5° du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : « 5. En cas de publication d’un commandement pour valoir saisie d’un immeuble dépendant d’une succession à l’encontre des successibles d’une personne décédée, ou du jugement d’adjudication ultérieur, la production de l’acte de notoriété ou le certificat prévue au 3-b du présent article n’est pas obligatoire, lorsque le document destiné à être conservé dans les registres du service de la publicité foncière comporte seulement la mention de certification de l’identité du défunt.
Dans l’hypothèse visée à l’alinéa précédent, la formalité est considérée, pour les annotations au fichier et la délivrance des copies, extraits ou certificats, comme requise contre le défunt seul. Il en est de même pour les inscriptions de privilèges ou d’hypothèques légales ou judiciaires requises, sur un immeuble dépendant d’une succession, à l’encontre des successibles d’une personne décédée, lorsque l’attestation notariée de transmission par décès-ou le partage en tenant lieu, par application de l’article 29 (alinéa 4) du décret du 4 janvier 1955, n’a pas encore été publiée. »
Le commandement de payer valant saisie sera donc signifié aux héritiers, mais sa publicaiton sera requise contre le de cujus en application des dispositions de l’article 36, précité. Le de cujus sera identifié dans l’acte, pour que les mentions du commandement concordent avec celles du fichier immobilier.
L’article R. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La saisie immobilière diligentée par les créanciers titulaires d’un droit de suite est poursuivie contre le tiers acquéreur du bien. »
L’article R. 321-5 du même code ajoute que « Le créancier poursuivant fait signifier un commandement de payer au débiteur principal. L’acte comporte la mention que le commandement de payer valant saisie prévu à l’alinéa ci-après est délivré au tiers acquéreur.
Le commandement de payer valant saisie est signifié à la diligence du créancier poursuivant au tiers acquéreur. Il comporte les mentions énumérées à l’article R. 321-3. Toutefois, l’avertissement prévu au 4° est remplacé par la sommation d’avoir à satisfaire à l’une des obligations énoncées à l’article 2456 du code civil dans un délai d’un mois et la mention du débiteur aux 6°, 7°, 8°, 12° et 13° s’entend de celle du tiers acquéreur. Le commandement rappelle les dispositions de l’article 2464 du code civil. »
L’article 2456 du code civil dispose, quant à lui, qu’ « Une fois sommé de payer, et sauf le bénéfice de discussion prévu à l’article précédent, le tiers acquéreur peut :
-soit payer,
-soit purger l’immeuble suivant les règles prévues à la sous-section suivante,
-soit se laisser saisir. »
La question de la purge de l’immeuble est traitée à l’article 2464 du code civil : « A défaut de l’accord prévu par l’article précédent, le tiers acquéreur peut, une fois la vente publiée, purger l’immeuble du droit de suite attaché à l’hypothèque.
Il doit, soit avant les poursuites, soit dans le mois de la première sommation de payer qui lui est faite, notifier aux créanciers inscrits un acte où il dit être prêt à acquitter sur-le-champ les dettes hypothécaires, exigibles ou non exigibles, mais jusqu’à concurrence du prix stipulé dans l’acte d’acquisition ou, s’il a reçu l’immeuble par donation, de la valeur qu’il déclare. »
Enfin, le commandement de payer valant saisie délivré au tiers acquéreur produit des effets décrits à l’article R. 321-19 du code des procédures civiles d’exécution : « La signification du commandement de payer valant saisie au tiers acquéreur produit à l’égard de celui-ci les effets attachés à la signification du commandement de payer valant saisie au débiteur.
A défaut pour le tiers acquéreur de satisfaire à la sommation qui lui est faite, la saisie immobilière et la vente sont poursuivies à l’encontre de celui-ci selon les modalités prévues par le présent livre. »
Deux actes seront délivrés :
Attention ! Le commandement de payer valant saisie immobilière devra respecter les règles applicables à la signification du commandement au débiteur éventuellement marié.
Exemple : un établissement bancaire finance l’acquisition d’un bien immobilier qu’elle grève d’une inscription hypothécaire. Ce bien est vendu à un tiers sans que cette inscription hypothécaire ne soit radiée. L’établissement bancaire, titulaire d’un droit de suite, pourra poursuivre une procédure de saisie immobilière à l’encontre du tiers, pour recouvrement des sommes dues par le vendeur du bien.
L’article R. 321-3, alinéa 3, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Lorsque le commandement de payer valant saisie est signifié à la personne qui a consenti une hypothèque sur l’un de ses biens pour garantir la dette d’un tiers, le délai de sommation prévu au 4° est porté à un mois. »
Exemple : le fils souscrit un crédit à la consommation d’un montant important. Le père consent à l’établissement de crédit une hypothèque conventionnelle à l’encontre de sa villa. La procédure sera poursuivie à l’encontre de l’immeuble du père, pour recouvrement d’une dette du fils.
En cas de pluralité d’immeubles, l’article R. 321-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit le dispositif suivant : « Lorsque la saisie porte sur des immeubles situés dans le ressort de plusieurs services de la publicité foncière, il est établi un commandement de payer par ressort. »
La procédure de saisie immobilière engagée à l’encontre d’immeubles situés dans le ressort de plusieurs services de la publicité foncière nécessite la délivrance de plusieurs commandements de payer valant saisie immobilière, dans la mesure où la publication des commandements nécessitera l’envoi d’un exemplaire original à chaque service de la publicité foncière compétent.
Pour mémoire, le premier alinéa de l’article L. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le créancier qui a procédé à la saisie d’un immeuble de son débiteur ne peut engager une nouvelle procédure de saisie sur un autre bien immobilier de celui-ci que dans le cas d’insuffisance du bien déjà saisi. »
En effet, le créancier ne peut pas engager une seconde procédure de saisie immobilière avant d’avoir terminée la première sans respecter les conditions de l’article L. 311-5 ; pour autant, il peut ab initio saisir simultanément plusieurs immeubles.
Quoi qu’il en soit, la compétence territoriale sera déterminée conformément aux termes de l’article R. 311-3 du code des procédures civiles d’exécution : « Lorsqu’un créancier a procédé simultanément à la saisie de plusieurs immeubles d’un même débiteur situés dans des ressorts de plusieurs tribunaux judiciaires, la procédure est portée devant le juge de l’exécution du tribunal dans le ressort duquel est situé l’immeuble saisi où demeure le débiteur, à défaut, devant le juge du ressort dans lequel est situé l’un quelconque des immeubles. »
L’article R. 321-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification. »
Ce délai de 2 mois est prévu à peine de caducité du commandement.
Rien n’interdit à l’avocat de publier le commandement avant l’expiration du délai de mise en demeure de 8 jours (débiteur) ou 1 mois (caution hypothécaire), quoique cela ne soit pas recommandé.
Ce délai est, par ailleurs, augmenté lorsque la formalité de publication est rejetée par le service de la publicité foncière, du nombre de jours écoulés entre le dépôt du commandement aux fins de publication, et la régularisation du rejet (lorsqu’elle est possible), conformément au deuxième alinéa de l’article R. 321-7 du code des procédures civiles d’exécution : « Lorsque l’exécution de la formalité de publication a été retardée en raison d’un rejet notifié par le service de la publicité foncière, le délai de deux mois prévu à l’article R. 321-6 est augmenté du nombre de jours écoulés entre le dépôt du commandement à ce service et l’exécution de la formalité. La date du dépôt est constatée au registre prévu à l’article 2453 du code civil. »
En d’autres termes, le rejet de publication suspend le délai de 2 mois jusqu’à la régularisation.
Exemple : la publication est rejetée en raison d’une discordance entre les énonciations du commandement et celles du fichier immobilier concernant le nom du débiteur (MCKEY) selon l’un, M’CKEY selon l’autre). Le créancier poursuivant régularise le rejet en 15 jours. Le délai de publication de 2 mois aura été suspendu pendant 15 jours et porté à 2 mois et 15 jours.
L’avocat adresse au service de la publicité foncière :
En pratique, l’avocat laisse généralement le soin à l’huissier de reproduire le commandement sur le bordereau de publication CERFA n° 3265-SD. En effet, il incombe à l’huissier d’apposer la certification de conformité au pied du bordereau (article 79 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955), de telle sorte qu’il lui revient naturellement de l’établir.
La formule de collationnement permet à l’huissier de certifier que les deux exemplaires de l’acte (l’original et la copie sur bordereau de publication) sont conformes entre elles.
La formule de certification permet à l’avocat d’attester que l’identité des parties lui a été régulièrement justifiée au vu d’un extrait d’acte de naissance ou d’un extrait Kbis de moins de 6 mois (articles 5 et 6 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955).
La publication est soumise à la grille tarifaire suivante :
Exemple : la publication d’un commandement de payer valant saisie immobilière d’un appartement composé de 3 lots (un appartement, une cave, une place de parking) coûtera 15 + 12 + 12 + 12 + 2 = 53 €.
L’avocat recevra sous 10-15 jours le retour de sa demande de fiche d’immeuble, sur laquelle apparaitront les références de publication de l’acte, puis à une date ultérieure l’exemplaire original du commandement revêtu du bordereau de publication (un autocollant).
Enfin, en cas de pluralité de commandements, l’article R. 321-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoit la solution suivante : « Si la publication de plusieurs commandements valant saisie du même immeuble est requise simultanément, seul est publié le commandement qui mentionne le titre exécutoire portant la date la plus ancienne. Lorsque des titres portent la même date, seul le commandement le plus ancien est publié ; si les commandements sont de la même date, seul est publié celui dont la créance en principal est la plus élevée. »
De fait, lorsque la publication de plusieurs commandements de payer valant saisie du même immeuble est requise simultanément, seul est publié :
Le refus de publier est mentionné par le service de la publicité foncière en marge du commandement publié, ainsi qu’en marge ou à la suite du commandement refusé (article R. 321-10 du code des procédures civiles d’exécution).
L’article R. 321-9 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Lorsqu’un commandement de payer valant saisie a déjà été publié, il n’y a pas lieu de publier un nouveau commandement relatif au même bien.
Toutefois, si le nouveau commandement présenté au service de la publicité foncière comprend plus d’immeubles que le précédent, il est publié pour les biens non compris dans celui-ci. Le nouveau créancier poursuivant est tenu de dénoncer le commandement publié au précédent créancier qui poursuivra les deux procédures si elles sont au même état ; dans le cas contraire, ce dernier suspend sa propre poursuite et suit la nouvelle procédure jusqu’à ce qu’elle soit au même état.
Faute pour le précédent créancier de poursuivre la nouvelle saisie à lui dénoncée, le nouveau créancier peut demander la subrogation dans les conditions fixées à l’article R. 311-9. »
L’article R. 321-10 du même code ajoute à ses deux premiers alinéas que « Dans les cas prévus à l’article R. 321-8 et au premier alinéa de l’article R. 321-9, le service de la publicité foncière mentionne le ou les actes qui ne sont pas publiés en marge de la copie du précédent commandement publié dans l’ordre de leur présentation, avec les nom, prénom et domicile du ou des nouveaux poursuivants ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social ainsi que l’indication de l’avocat qui le ou les représente.
Il indique également, en marge ou à la suite de la copie du commandement présenté, son refus de le publier. Il y mentionne, en outre, chacun des commandements antérieurement publiés ou mentionnés avec les indications énoncées à l’alinéa précédent et celle du juge de l’exécution compétent pour connaître de la saisie. »
En conséquence, la mention d’un commandement de payer valant saisie immobilière non radié au fichier immobilier fait obstacle à la publication d’un nouveau commandement de payer valant saisie immobilière. En pareil cas, il est nécessaire d’obtenir la radiation du premier commandement avant d’engager une nouvelle procédure de saisie. La publication du commandement de payer valant saisie immobilière sera rejetée si un autre commandement de payer valant saisie immobilière figure au fichier immobilier, sauf si le nouveau commandement concerne des biens non compris dans le précédent.
En pratique, le service de la publicité foncière publiera le deuxième commandement en marge du premier, lui attribuera à cet effet une référence de publication marginale, et ajoutera une nouvelle ligne à la fiche d’immeuble, avec une date d’acte, une date de dépôt, une référence d’enliassement, et une nature de l’acte portant le libellé « REFUS DE PUBLIER UN COMMANDEMENT DE SAISIE… ».
Le commandement étant publié, il sera retourné à l’avocat du créancier poursuivant revêtu d’un autocollant de publication portant une référence d’enliassement, avec en deuxième ligne la mention « RESA » qui signifie « refus saisie ».
L’avocat qui n’est pas vigilant et qui ignore la signification de la mention « RESA » pourra alors croire que son acte a été publié, ce qui est totalement faux. La procédure devra en réalité être reprise, une fois le premier commandement radié.
Si, en revanche, le deuxième commandement comprend des immeubles qui ne sont pas compris dans le premier commandement, alors la publication sera réalisée pour ces immeubles. L’auteur du nouveau commandement devra dénoncer son acte au précédent créancier qui :
Le texte ne donne pas les modalités pratiques de la poursuite, par le précédent créancier, de la procédure engagée par le second commandement. On peut envisager qu’il doive délivrer une nouvelle assignation dans le cadre de la seconde procédure, afin de solliciter la jonction des affaires à l’audience d’orientation.
En pratique, soit le commandement antérieur a moins de 5 ans et la procédure est peut-être toujours en cours, auquel cas il conviendra de prendre attache avec l’avocat du créancier poursuivant et avec le greffe des adjudications pour aviser ; soit le commandement a plus de 5 ans et est périmé. Dans cette deuxième hypothèse, plusieurs solutions :
L’article R. 321-13 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’indisponibilité du bien, la saisie de ses fruits et la restriction aux droits de jouissance et d’administration du débiteur courent à l’égard de celui-ci à compter de la signification du commandement de payer valant saisie.
Ces effets courent à l’égard des tiers du jour de la publication du commandement.
Dans le cas où une convention a été conclue antérieurement à la publication du commandement par le débiteur saisi en violation des effets attachés à la signification du commandement, sa nullité est déclarée par le juge à la demande du cocontractant. »
Le commandement produit des effets à l’égard du débiteur, du tiers acquéreur et des tiers.
La signification du commandement de payer valant saisie immobilière au débiteur rend l’immeuble indisponible. Par conséquent :
L’article L. 321-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’acte de saisie rend l’immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du saisi.
Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l’article L. 322-1.
A moins que le bien soit loué, le saisi en est constitué séquestre sauf à ce que les circonstances justifient la désignation d’un tiers ou l’expulsion du débiteur pour cause grave. »
L’article L. 322-1 dispose, à son premier alinéa, que « Les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication. »
Enfin, l’article L. 311-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « Est nulle toute convention portant qu’à défaut d’exécution des engagements pris envers lui, le créancier peut faire vendre les immeubles de son débiteur en dehors des formes prescrites pour la saisie immobilière. »
Les actes de disposition sont les actes par lesquels le débiteur dispose de son bien, par ex. un acte de vente, de donation, etc. En d’autres termes, le débiteur ne pourra ni vendre, ni donner, ni grever de droits réels son immeuble.
L’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.
La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen. »
Il faudrait donc considérer qu’en matière de saisie immobilière, le bail conclu antérieurement à la signification du commandement de payer valant saisie est opposable à l’adjudicataire, tandis que le bail postérieur à cette signification est inopposable au motif qu’il a été conclu en violation de la règle de droit relative à l’indisponibilité du bien.
La cour de cassation apporte toutefois un tempérament extrêmement à cette règle, en considérant que « la délivrance d’un commandement valant saisie immobilière n’interdit pas la conclusion d’un bail ou la reconduction tacite d’un bail antérieurement conclu, et que le bail, même conclu après la publication d’un tel commandement est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication » (Cass. civ., 2e, 27 févr. 2020, n° 18-19.174, publié au Bulletin).
La cour de cassation réitère par cette position une jurisprudence constante dont elle précise les motifs (Civ. 3e, 15 janvier 1976, n° 74-13.676 ; Civ. 3e, 11 février 2004, n° 02-12.762 ; Civ. 3e, 23 mars 2011, n° 10-10.804, Civ. 3e, 9 juin 2016, n° 15-10.595).
Elle contredit frontalement l’article 4 des dispositions générales du cahier des conditions de vente en matière de saisie, qui précise à son deuxième alinéa que « les baux consentis par le débiteur après la délivrance du commandement de payer valant saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur ».
L’adjudicataire qui souhaite expulser le locataire dont le contrat de bail a été conclu postérieurement à la signification du commandement devra ainsi prouver qu’il n’avait pas connaissance de l’existence de ce contrat de bail.
Si, en revanche, le bail est inopposable à l’adjudicataire, alors celui-ci peut se prévaloir des dispositions des articles L. 322-13 et R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution.
L’article L. 322-13 dispose que « Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. »
L’article R. 322-64, quant à lui, dispose que « Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. »
L’article R. 321-15, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si les circonstances le justifient, le juge de l’exécution peut, à la demande du créancier poursuivant ou du débiteur, autoriser l’accomplissement de certains actes sur le bien saisi. »
Le saisi a donc la possibilité de demander au juge l’autorisation de disposer de son bien.
Exemple : une saisie immobilière est engagée à l’encontre d’une villa pour recouvrement d’une somme de 3 000,00 €. Le débiteur demande au juge l’autorisation de diviser le terrain d’assiette de la villa afin d’en céder une partie seulement, pour désintéresser le créancier poursuivant sur le prix de vente de cette parcelle.
L’article R. 321-16 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les fruits immobilisés à compter de la signification du commandement de payer valant saisie sont distribués avec le prix de l’immeuble selon le même ordre que la distribution de celui-ci. »
L’article R. 321-17 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « Le créancier poursuivant peut autoriser le saisi à vendre les fruits à l’amiable ou faire procéder lui-même, sur autorisation du juge de l’exécution, à la coupe et à la vente des fruits qui seront vendus aux enchères ou par tout autre moyen dans le délai que le juge aura fixé.
Le prix est déposé entre les mains du séquestre désigné par le créancier poursuivant ou consignés à la Caisse des dépôts et consignations. »
Enfin, l’article R. 321-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le créancier poursuivant peut, par acte d’huissier de justice, s’opposer à ce que le locataire se libère des loyers et fermages entre les mains du débiteur et lui faire obligation de les verser entre les mains d’un séquestre qu’il désigne ou de les consigner à la Caisse des dépôts et consignations.
A défaut d’une telle opposition, les paiements faits au débiteur sont valables et celui-ci est séquestre des sommes reçues. »
Le débiteur est séquestre des fruits. Comme les fruits peuvent se dégrader s’ils ne sont pas cueillis, ou stockés mais pas vendus, l’article R. 321-17 précité permet au créancier poursuivant d’autoriser le saisi à les vendre, et à défaut l’autorise à les vendre lui-mêmee, sur autorisation préalable du juge de l’exécution.
Si les fruits, en revanche, ne sont pas des plantes (légumes, fruits, etc.) mais des loyers, alors le débiteur saisi conservera la qualité de séquestre. Le créancier poursuivant pourra alors ordonner leur consignation entre les mains d’un séquestre différent, par exploit de commissaire de justice (d’huissier).
En pratique, le séquestre des sommes issues de la procédure de saisie immobilière est désigné au moment du dépôt du cahier des conditions de vente. La consignation des loyers et fermages peut, par conséquent, avoir lieu entre les mains d’un séquestre différent. Cette solution est bien évidemment déconseillée et il sera plus simple de charger le même séquestre d’accueillir les fruits et le prix de vente.
Attention ! L’article L. 321-16 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’acte de saisie d’un immeuble emporte saisie de ses fruits, sauf l’effet d’une saisie antérieure. »
Le créancier poursuivant qui sait qu’un locataire occupe l’immeuble saisi aura, par conséquent, intérêt à saisir les loyers entre les mains du locataire au bénéfice d’une procédure de saisie-attribution à exécution successive avant d’engager la procédure de saisie immobilière. Cela empêchera les loyers d’être incorporés à l’assiette de la procédure de distribution des deniers et, par conséquent, empêchera leur partage avec les autres créanciers inscrits.
Inversement, le créancier qui n’a pas connaissance de la présence d’un locataire dans les lieux avant l’établissement du procès-verbal descriptif devra procéder par voie d’opposition au paiement des loyers et verra ceux-ci incorporés à l’assiette de la procédure de distribution des deniers.
L’article L. 321-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « A moins que le bien soit loué, le saisi en est constitué séquestre sauf à ce que les circonstances justifient la désignation d’un tiers ou l’expulsion du débiteur pour cause grave. »
L’article R. 321-15, alinéa 1, ajoute qu’ « A moins que son expulsion soit ordonnée, le débiteur conserve l’usage de l’immeuble saisi sous réserve de n’accomplir aucun acte matériel susceptible d’en amoindrir la valeur, à peine de dommages et intérêts et sans préjudice, s’il y a lieu, des peines prévues par l’article 314-6 du code pénal. »
Le débiteur saisi peut jouir du bien, en revanche il ne peut pas amoindrir la valeur de l’immeuble, à peine de dommages et intérêts et de poursuites pénales.
Exemple : une procédure de saisie immobilière est engagée à l’encontre d’une maison de ville. Le débiteur saisi, maçon, scie les poutres de la toiture qui s’effondre postérieurement à la délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation et au dépôt du cahier des conditions de vente qui fixe le montant de la mise à prix.
La valeur du bien est dégradée et sa vente à un montant supérieur au montant de la mise à prix paraît impossible. Le créancier poursuivant ne peut plus poursuivre sans prendre des risques considérable, puisqu’une carence d’enchères pourrait faire entrer l’immeuble dans son patrimoine.
Les effets de la délivrance du commandement à l’égard du tiers détenteur sont les mêmes qu’à l’égard du débiteur, conformément à l’article R. 321-19 du code des procédures civiles d’exécution : « La signification du commandement de payer valant saisie au tiers acquéreur produit à l’égard de celui-ci les effets attachés à la signification du commandement de payer valant saisie au débiteur.
A défaut pour le tiers acquéreur de satisfaire à la sommation qui lui est faite, la saisie immobilière et la vente sont poursuivies à l’encontre de celui-ci selon les modalités prévues par le présent livre. »
L’article R. 321-13 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’indisponibilité du bien, la saisie de ses fruits et la restriction aux droits de jouissance et d’administration du débiteur courent à l’égard de celui-ci à compter de la signification du commandement de payer valant saisie.
Ces effets courent à l’égard des tiers du jour de la publication du commandement.
Dans le cas où une convention a été conclue antérieurement à la publication du commandement par le débiteur saisi en violation des effets attachés à la signification du commandement, sa nullité est déclarée par le juge à la demande du cocontractant. »
L’article L. 321-5 du même code ajoute que « La saisie immobilière est opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier.
Les aliénations non publiées ou publiées postérieurement et qui n’ont pas été faites dans les conditions prévues à l’article L. 322-1 sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur, sauf consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations d’une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu’au créancier poursuivant ; la somme ainsi consignée leur est affectée spécialement.
Sont pareillement inopposables les inscriptions du chef du saisi qui n’ont pas été prises antérieurement à la publication de la saisie, sous réserve du droit pour le vendeur, le prêteur de deniers pour l’acquisition et le copartageant d’inscrire, dans les délais prévus par les articles 2379 à 2381 du code civil, le privilège qui leur est conféré par l’article 2374 du même code. »
Le commandement est donc opposable aux tiers à compter de sa publication au fichier immobilier.
La convention régularisée entre la signification et la publication du commandement par le débiteur saisi peut être déclarée nulle par le juge à la demande du cocontractant.
La convention non publiée ou publiée postérieurement à la publication du commandement peut être déclarée opposable au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits sous réserve de consignation d’une somme suffisante pour les désintéresser.
Enfin, l’article R. 321-14 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Pour rendre opposable une aliénation publiée postérieurement à la publication du commandement de payer valant saisie, la consignation prévue au deuxième alinéa de l’article L. 321-5 est signifiée au créancier poursuivant ainsi qu’aux créanciers inscrits avant l’audience d’adjudication sans qu’il puisse être accordé de délai pour y procéder. »
L’article R. 321-20 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le commandement de payer valant saisie cesse de plein droit de produire effet si, dans les cinq ans de sa publication, il n’a pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi.
En cas de refus du dépôt du commandement ou de rejet de la formalité de publication, le délai de cinq ans ne commence à courir qu’à compter de la régularisation de la demande ou de la décision mentionnée à l’article 26 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. »
La publication est enregistrée au jour du dépôt de l’acte au service de la publicité foncière.
Lorsque la publication a été rejetée, la publication est enregistrée à compter de la date de la régularisation du rejet (article 34 du décret du 4 janvier 1955).
Lorsque la publication a été refusée ou rejetée et que la décision de rejet ou de refus a été contestée devant le tribunal administratif, la date de publication du commandement est celle de la décision ordonnant la publication (article 26 du décret du 4 janvier 1955).
Le délai de péremption, qui était autrefois de 2 ans, a été porté à 5 ans par l’article 2 du décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020. L’article 12 du même décret dispose à son deuxième alinéa que « Les autres articles entrent en vigueur le 1er janvier 2021. Ils s’appliquent aux instances en cours à cette date, à l’exception des 19° et 25° de l’article 1er et de l’article 10, qui s’appliquent aux instances introduites à compter du 1er janvier 2021. »
Ainsi, la modification du délai de péremption s’applique aux instances en cours, étant précisé que si le délai de péremption a déjà fait l’objet d’une prorogation et que le jugement ordonnant cette prorogation a précisé qu’elle valait pour une nouvelle durée de 2 ans, alors l’autorité de la chose jugée attachée à cette décision fera obstacle à l’application des dispositions de l’article 12 précité.
Par ailleurs, le juge de l’exécution qui constate la péremption des effets du commandement ne peut pas connaître des contestations portant sur le fond du droit (Cass. 2e civ., 19 mars 2015, n° 14-10.239, Bull. 2015, II, n° 70).
Enfin, le commandement de payer valant saisie frappé de péremption conserve son effet interruptif de prescription jusqu’à l’extinction de l’instance, c’est-à-dire jusqu’à la décision constatant la péremption de ses effets (Cass. 2e civ., 1er mars 2018, n° 17-11.238, Bull. 2018, II, n° 42).
L’article R. 321-21 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « A l’expiration du délai prévu à l’article R. 321-20 et jusqu’à la publication du titre de vente, toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de constater la péremption du commandement et d’ordonner la mention de celle-ci en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier. »
Lorsque la procédure est pendante devant le juge de l’exécution, la demande de constatation de la péremption du commandement est présentée au juge par voie de conclusions.
La jurisprudence retient que la péremption peut être soulevée d’office par le juge (Civ. 2e, 21 mars 2019, n° 17-31.170) et qu’elle peut être constatée par le juge sur la demande présentée par les débiteurs pour la première fois devant la cour d’appel, alors même qu’elle était acquise avant l’audience d’orientation (Civ. 2e, 18 octobre 2018, n° 17-21.293).
En vertu de la règle selon laquelle la publication d’un commandement de payer valant saisie au fichier immobilier est impossible lorsqu’un autre commandement de payer valant saisie au fichier immobilier a été préalablement publié et non radié, le tiers à la procédure peut avoir intérêt à solliciter la radiation du commandement.
En pratique, cette demande de radiation est sollicitée par voie d’assignation, selon les formes d’une assignation hors audience d’orientation.
L’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution précise, à propos du délai de péremption, que « Ce délai est suspendu ou prorogé, selon le cas, par la mention en marge de la copie du commandement publié d’une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d’exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères. »
La prorogation des effets du commandement court à compter du moment où la décision de suspension ou de prorogation est publiée au fichier immobilier, et non à compter du moment où cette décision est rendue (Cass. 2e civ., 19 oct. 2017, n° 16-15.236, Publié au bulletin).
La demande de prorogation des effets du commandement est déposée par voie de conclusions au greffe des adjudications, lequel convoquera les parties par LR/AR.
Par conséquent, elle devra être présentée dans un délai permettant au greffe de convoquer les parties, au juge de délibérer, puis à l’avocat de procéder à la formalité de publication.
La demande de prorogation des effets du commandement est une demande incidente qui peut être présentée après l’audience d’orientation (Civ. 2e, 9 juin 2011, n° 10-30.310).
L’article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l’article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.
Toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de déclarer la caducité et d’ordonner, en tant que de besoin, qu’il en soit fait mention en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier.
Il n’est pas fait droit à la demande si le créancier poursuivant justifie d’un motif légitime.
La déclaration de la caducité peut également être rapportée si le créancier poursuivant fait connaître au greffe du juge de l’exécution, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de celle-ci, le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile. »
Les délais prescrits à peine de caducité sont :
La caducité prive rétroactivement d’effet le commandement et entraîne l’extinction de l’instance (Civ. 2e, 4 septembre 2014, n° 13-11.887).
Par ailleurs, la caducité « atteint tous les actes de la procédure de saisie » que le commandement engage. Par conséquent, tous les actes de procédure subséquents sont anéantis (Civ. 2e, 19 février 2015, n° 13.28-445). Dans cette espèce, l’anéantissement des actes subséquents a privé l’assignation à l’audience d’orientation de son effet interruptif de prescription.
L’article R. 311-11 précité prévoit à ses alinéas 3 et 4 qu’ « Il n’est pas fait droit à la demande si le créancier poursuivant justifie d’un motif légitime.
La déclaration de la caducité peut également être rapportée si le créancier poursuivant fait connaître au greffe du juge de l’exécution, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de celle-ci, le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile. »
Le juge peut ainsi relever la caducité pour motif légitime.
La décision de rapport est notifiée par le greffe.
Exemple : le créancier engage une procédure de saisie immobilière contre une villa, sans disposer de l’extrait d’acte de naissance du débiteur qui est ressortissant étranger. Au moment de la délivrance du commandement de payer, le débiteur reçoit en personne l’huissier, à qui il déclare que la villa est louée. A l’audience d’orientation, le débiteur demande au juge de constater la caducité du commandement au motif que seule une dépendance située à l’extrémité de la parcelle était louée et que la villa en elle-même constituait le domicile conjugal. Aussitôt informé, le créancier dénonce le commandement au conjoint et invoque les dispositions de l’article R. 311-11 précité. Le juge fait droit à sa demande.
L’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La demande tendant à la vente amiable de l’immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien.
La décision qui fait droit à la demande suspend le cours de la procédure d’exécution à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance. »
Le débiteur peut présenter une demande de vente amiable sans attendre l’autorisation du juge, sous réserve de mettre en cause les créanciers inscrits, dans les formes d’une assignation et d’une dénonce hors audience d’orientation.
Le jugement autorisant la vente amiable sera conforme aux exigences de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution. En effet, l’article R. 322-20 prévoit simplement que le juge peut statuer avant l’audience d’orientation. Ce texte n’a aucune influence sur le contenu du jugement qui résulte de l’article R. 322-21 : « Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. »
Enfin, il est à noter que la procédure est suspendue à compter du jugement que le juge de l’exécution rendra à l’issue de sa saisine par le débiteur.
Le texte prévoit un mécanisme spécifique pour palier à la péremption du commandement de payer valant saisie immobilière, à l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, relatif au délai de péremption du commandement : « Ce délai est suspendu ou prorogé, selon le cas, par la mention en marge de la copie du commandement publié d’une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d’exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères. »
Ainsi, la publication du jugement autorisant la vente amiable suspendra le délai de péremption du commandement jusqu’à la réalisation de la vente ou jusqu’à la reprise des poursuites.
En revanche, le texte ne prévoit aucun mécanisme automatique pour palier à la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière si, en raison de l’assignation délivrée par le débiteur, il suspend la procédure et n’accomplit pas l’une des nombreuses diligences prévues à peine de caducité.
Le créancier poursuivant aura, en conséquence, l’obligation de poursuivre la procédure tant que le jugement autorisant la vente amiable n’aura pas été rendu. Compte tenu des délais de procédure, cela réduit considérablement la portée et l’intérêt de l’assignation à fin de vente amiable.
L’article R. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « A l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement, l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux dans les conditions prévues par l’article L. 322-2. »
L’article L. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « L’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et, le cas échéant, faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles, afin de décrire l’immeuble saisi.
En l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, l’huissier de justice procède comme il est dit aux articles L. 142-1 et L. 142-2. Lorsque les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, l’huissier de justice ne peut y pénétrer que sur autorisation préalable du juge de l’exécution, à défaut d’accord de l’occupant. »
L’huissier (le commissaire de justice) doit respecter un délai plancher de 8 jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie pour pénétrer dans les lieux.
Il peut pénétrer dans les lieux avec l’accord de l’occupant. A défaut, il peut pénétrer dans les lieux en présence d’un représentant de la commune, d’une autorité de police ou de gendarmerie ou de deux témoins en application de l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution.
L’autorisation du juge de l’exécution est sollicitée par voie de requête. En pratique, certains juges de l’exécution demandent à l’avocat d’annexer à sa requête un procès-verbal de carence pour prouver que l’application des dispositions de l’article L. 142-1 précité est nécessaire.
Lorsque la procédure est dirigée contre le tiers détenteur ou contre la caution hypothécaire, le délai plancher demeure de 8 jours. Cette solution paraît contradictoire avec le délai de 1 mois qui leur est imparti pour s’acquitter des causes du commandement. C’est pourquoi il est recommandé, dans cette hypothèse, d’attendre l’expiration de ce délai pour demander à l’huissier de dresser le procès-verbal descriptif.
L’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le procès-verbal de description comprend :
1° La description des lieux, leur composition et leur superficie ;
2° L’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent ;
3° Le cas échéant, le nom et l’adresse du syndic de copropriété ;
4° Tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par l’occupant. »
L’obligation de mentionner la superficie impose au commissaire de justice (à l’huissier) de se présenter accompagné d’un expert diagnostiqueur, qui sera chargé de dresser un métré Carrez.
L’article L. 271-4 I du code de la construction et de l’habitation dispose qu’ « I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;
2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;
3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du présent code ;
4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-9 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ;
7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l’issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales ;
9° Dans les zones prévues à l’article L. 131-3 du présent code, l’information sur la présence d’un risque de mérule ;
10° Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu à l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l’article L. 112-11 du même code.
11° Lorsque le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère prévu à l’article L. 222-4 du code de l’environnement, un certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le représentant de l’Etat dans le département.
Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° du présent I ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation.
Le document mentionné au 10° n’est requis que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.
Les documents mentionnés au 6° ne sont pas requis en cas de vente d’un immeuble à construire visée à l’article L. 261-1.
Lorsque les locaux faisant l’objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.
L’audit énergétique mentionné au 6° du présent I est remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet d’un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.
II.-En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.
L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative. »
Etant précisé que l’article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités, qui est entré en vigueur le 1e juin 2020, ajoute un 10e diagnostic :
« 10° Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu à l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l’article L. 112-11 du même code.
[…]
Le document mentionné au 10° n’est requis que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. »
Par ailleurs, l’article 68 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 a créé l’article L. 112-21 du code de la construction et de l’habitation qui impose au vendeur de fournir une étude géotechnique préalable en cas de vente d’un terrain non bâti constructible : « En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur.
Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, l’étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.
Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n’entrent pas dans le champ d’application du présent article. »
La phrase « En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges » de l’article L. 271-4, dont les termes sont repris par l’article L. 112-21, est à l’origine d’une controverse doctrinale, certains auteurs considérant que les adjudications ne sont pas des ventes publiques et que le cahier des conditions de vente n’est pas le cahier des charges. Selon eux, cette obligation renverrait aux ventes aux enchères notariées.
Enfin, dans le cadre de l’établissement du dossier de diagnostics techniques, le diagnostiqueur et / ou l’huissier qui l’accompagne contrôleront le raccordement de l’immeuble au tout à l’égout, conformément à l’article L. 1331-1 du code de la santé publique : « Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte.
Un arrêté interministériel détermine les catégories d’immeubles pour lesquelles un arrêté du maire, approuvé par le représentant de l’Etat dans le département, peut accorder soit des prolongations de délais qui ne peuvent excéder une durée de dix ans, soit des exonérations de l’obligation prévue au premier alinéa.
Il peut être décidé par la commune qu’entre la mise en service du réseau public de collecte et le raccordement de l’immeuble ou l’expiration du délai accordé pour le raccordement, elle perçoit auprès des propriétaires des immeubles raccordables une somme équivalente à la redevance instituée en application de l’article L. 2224-12-2 du code général des collectivités territoriales.
La commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées et des eaux pluviales. »
En pratique, la plupart des avocats font établir le dossier de diagnostics techniques au moment de l’établissement du métré Carrez, pour plusieurs raisons :
Exemple : dans le cadre de l’établissement du dossier de diagnostics techniques, l’expert diagnostiqueur découvre la présence de termites et d’amiante dans l’immeuble. Le montant de la mise à prix initialement prévu sera revu à la baisse.
Alternativement, il est possible de retarder l’établissement du dossier de diagnostics techniques au moment de la visite de l’immeuble saisi qui précède l’audience d’adjudication. Cette solution est doublement économique, dans la mesure où certains diagnostics se périment dans un délai de 3 mois à compter de leur établissement, de telle sorte qu’établis au moment du procès-verbal descriptif, ils seront forcément périmés au moment de la vente et devront être mis à jour.
L’assignation doit être délivrée dans un délai de 2 mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière (article R. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution), à peine de caducité du commandement (article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution).
La date de l’audience d’orientation est fixée par l’assignation. Elle doit être comprise entre +1 et +3 mois à compter de la délivrance de l’assignation. Seul le délai de 3 mois est prévu à peine de caducité du commandement (article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution).
Attention aux augmentations de délai de comparution visées à l’article 643 du code de procédure civile, qui sont applicables aux délais de comparution précités : « Lorsque la demande est portée devant une juridiction qui a son siège en France métropolitaine, les délais de comparution, d’appel, d’opposition, de tierce opposition dans l’hypothèse prévue à l’article 586 alinéa 3, de recours en révision et de pourvoi en cassation sont augmentés de :
En présence d’une personne résidant à l’étranger, les délais seront portés à +2 et +4 mois, ou à +3 et +5 mois selon le cas.
Le texte ne prévoit pas de sanction pour le non-respect du délai plancher de 1 mois, il semble néanmoins qu’une fin de non-recevoir puisse être opposée au créancier, sous réserve de la démonstration d’un grief.
La cour de cassation a rappelé que le délai plancher de 1 mois n’est pas prévu à peine de caducité, dans une affaire impliquant un débiteur résidant à l’étranger (Cass. 2e civ., 21 févr. 2019, n° 17-27.487, Publié au bulletin).
L’article R. 322-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « Outre les mentions prévues par l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation comprend à peine de nullité :
1° L’indication des lieu, jour et heure de l’audience d’orientation du juge de l’exécution ;
2° L’indication que l’audience d’orientation a pour objet d’examiner la validité de la saisie, de statuer sur les contestations et demandes incidentes liées à celle-ci et de déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie ;
3° L’information que, si le débiteur n’est pas présent ou représenté par un avocat à l’audience, la procédure sera poursuivie en vente forcée, sur les seules indications fournies par le créancier ;
4° La sommation de prendre connaissance des conditions de la vente figurant dans le cahier des conditions de vente qui peut être consulté au greffe du juge de l’exécution où il sera déposé le cinquième jour ouvrable au plus tard après l’assignation ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant ;
5° L’indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente et de la possibilité d’en contester le montant pour insuffisance manifeste ;
6° L’avertissement que le débiteur peut demander au juge de l’exécution à être autorisé à vendre le bien saisi à l’amiable s’il justifie qu’une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes ;
7° L’indication, en caractères très apparents, qu’à peine d’irrecevabilité, toute contestation ou demande incidente est déposée au greffe du juge de l’exécution par conclusions d’avocat au plus tard lors de l’audience ;
8° Le rappel des dispositions des articles R. 322-16 et R. 322-17 ;
9° L’indication que le débiteur, qui en fait préalablement la demande, peut bénéficier de l’aide juridictionnelle pour la procédure de saisie, s’il remplit les conditions de ressources prévues par la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et le décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de cette loi. »
L’omission d’une mention dans l’assignation est sanctionnée par la nullité de l’acte, sous réserve de la démonstration d’un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile.
Le créancier poursuivant devra fixer le montant de la mise à prix au moment de l’établissement de l’assignation à l’audience d’orientation, puisqu’il s’agit d’une mention obligatoire de l’acte.
Le procès-verbal descriptif, qui aura été établi préalablement au dépôt du cahier des conditions de la vente, permettra au créancier poursuivant de prendre connaissance de la consistance de l’immeuble saisi, de son état et de ses conditions d’occupation pour fixer sa mise à prix.
En pratique, il faudra demander à l’huissier d’adresser le procès-verbal descriptif au minimum 15 jours avant la date limite pour assigner, afin que le client puisse l’analyser et déterminer la mise à prix.
La mise à prix ne doit jamais être surévaluée. En effet, l’article L. 322-6 dispose, à son premier alinéa, que : « Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant. »
Ainsi, à défaut d’enchère, le créancier poursuivant sera déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix.
Cela pose deux types de problèmes :
Exemple n° 1 : un syndicat des copropriétaires engage une procédure de saisie immobilière pour recouvrer une créance de 3 000,00 €. Contre l’avis de son avocat, il fixe la mise à prix à 30 000,00 €. A défaut d’enchère, il est déclaré adjudicataire et pourra opposer la compensation pour réduire le montant de la mise à prix à 27 000,00 €, somme qu’il devra verser au débiteur saisi dont il devient à son tour débiteur.
Exemple n° 2 : une banque est déclarée adjudicataire d’un immeuble. Ses statuts lui interdisent d’accueillir un immeuble dans son patrimoine. Elle devra mandater la filiale en charge de la gestion de son patrimoine immobilier pour surenchérir et être déclarée adjudicataire en ses lieux et place au terme de l’audience de surenchère, générant un surcoût notable.
L’article R. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation au débiteur, le commandement de payer valant saisie est dénoncé aux créanciers inscrits au jour de la publication du commandement.
La dénonciation vaut assignation à comparaître à l’audience d’orientation. »
Ce délai est prévu à peine de caducité du commandement de payer valant saisie (article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution), néanmoins le créancier inscrit auquel le commandement est dénoncé tardivement n’aura aucun intérêt à soutenir la caducité du commandement. En effet, la dénonciation, même tardive, lui permettra de déclarer sa créance à la procédure et, par voie de conséquence, de préserver ses droits.
Les créanciers inscrits seront identifiés au moyen d’un état hypothécaire que le créancier poursuivant aura préalablement sollicité auprès du service de la publicité foncière au moyen du bordereau CERFA n° 3233-SD.
En pratique, le créancier poursuivant utilise l’état hypothécaire qu’il avait sollicité au moment de l’établissement du commandement de payer valant saisie.
En revanche, la procédure n’a pas à être dénoncée aux créanciers dont l’inscription est, à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, acceptée au dépôt et en instance d’enregistrement. Ces inscriptions sont énumérées au pied de la fiche d’immeuble dans le cadre « Certificat de dépôt » (Cass. civ., 2e, 10 avril 2014, n° 13-13.770).
Enfin, le créancier poursuivant peut tout à fait avoir la double qualité de créancier poursuivant et de créancier inscrit et qu’il devra, le cas échéant, mettre en œuvre la procédure de déclaration de créance en parallèle de la procédure de saisie immobilière, même si cela aboutit à certaines aberrations. En effet, dès lors que le créancier inscrit doit dénoncer sa déclaration de créance au créancier poursuivant, l’avocat devra se notifier à lui-même cette déclaration de créance.
L’article R. 322-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « Outre les mentions prévues par l’article 56 du code de procédure civile, la dénonciation comprend à peine de nullité :
1° L’indication des lieu, jour et heure de l’audience d’orientation ;
2° La sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente qui peut être consulté au greffe du juge de l’exécution où il est déposé le cinquième jour ouvrable au plus tard après la date de l’assignation du débiteur à l’audience d’orientation ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant ;
3° L’indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente ;
4° La sommation d’avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l’indication du taux des intérêts moratoires, par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution et accompagné d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription et à dénoncer le même jour ou le premier jour ouvrable suivant cette déclaration au créancier poursuivant et au débiteur, dans les mêmes formes ou par signification ;
5° La reproduction, en caractères très apparents, des articles L. 331-2 et R. 322-12 ;
6° La reproduction de l’article R. 311-6. »
Comme pour l’assignation à l’audience d’orientation, l’omission d’une mention est soumise au régime des nullités de forme de l’article 114 du code de procédure civile, de telle sorte que la démonstration d’un grief est nécessaire.
L’article R. 322-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La dénonciation aux créanciers inscrits peut être faite aux domiciles élus sur les bordereaux d’inscription.
Elle peut être faite aux héritiers collectivement sans désignation des noms et qualités respectifs, à domicile élu ou, à défaut, au domicile du défunt. »
En pratique, la quasi-totalité des inscriptions comporteront un domicile élu. Si elles sont prises par un notaire, par un avocat, ou par un huissier, le domicile sera généralement élu à l’office, au cabinet ou à l’étude.
S’agissant d’une simple possibilité, il est loisible au créancier poursuivant de notifier l’acte à une autre adresse (ex. le siège social, un établissement secondaire, etc.).
L’article R. 322-9 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations est portée en marge de la copie du commandement de payer valant saisie publiée au fichier immobilier dans les huit jours de la dernière signification en date.
Du jour de cette mention, l’inscription du commandement ne peut plus être radiée que du consentement de tous les créanciers inscrits ou en vertu d’un jugement qui leur soit opposable. »
L’assignation et les dénonciations doivent être publiées en marge du commandement de payer dans les 8 jours de la dernière signification en date, étant rappelé que les dénonciations doivent elles-mêmes être signifiées dans les 5 jours qui suivent la signification de l’assignation. Toutefois, le délai de publication de 8 jours n’est pas prévu à peine de sanction.
La publication est requise en marge du commandement de payer valant saisie au moyen de l’envoi au service de la publicité foncière de l’exemplaire original et d’une copie de l’assignation à l’audience d’orientation, dûment certifiées, accompagnées d’un chèque libellé à l’ordre Trésor public de 15 €.
Il est également possible de solliciter la communication d’un relevé hypothécaire (CERFA n° 3233-SD) à jour à la date de publication de l’assignation pour avoir ses références de publication au dossier sans attendre le retour de l’exemplaire original de l’acte, qui peut être long. Le coût de cette demande sera de 12 € par parcelle et / ou par lot de copropriété, outre 2 € de frais de port.
Les modalités du dépôt du cahier des conditions de vente sont décrites à l’article R. 322-10, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution : « Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie. »
Le cahier des conditions de vente doit ainsi être déposé au greffe des adjudications au plus tard le 5e jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation, à peine de caducité du commandement (article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution). Le dépôt sera obligatoirement accompagné :
Le greffe remettra à l’avocat un accusé de dépôt du cahier des conditions de vente après avoir dépouillé son contenu et sollicitera, le cas échéant, la communication de pièces complémentaires.
Le cahier sera construit comme un contrat, avec des conditions particulières et des conditions générales ; sauf qu’au cas présent la terminologie employée est celle de dispositions particulières et de dispositions générales. Ce n’est pas qu’une coquetterie : contrairement à un contrat qui stipule, la loi dispose ; et par suite, le cahier des conditions de vente, qui a une origine légale, contient des dispositions particulières et générales.
Le contenu des dispositions particulières est décrit à l’article R. 322-10, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution : « Le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité :
1° L’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;
2° Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;
3° L’énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;
4° La désignation de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;
5° Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;
6° La désignation d’un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations. »
Le contenu du cahier des conditions de vente est prévu à peine de nullité, de telle sorte que le débiteur doit justifier d’un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile.
Le créancier poursuivant peut annexer au cahier des conditions de vente toutes les pièces qu’il juge utile de porter à la connaissance des acquéreurs. En effet, le cahier sera diffusé aux acquéreurs potentiels avec ses pièces, et constituera à terme le titre de vente de l’adjudicataire.
Par conséquent, seront généralement annexés le dossier de diagnostics immobiliers, le contrat de bail, l’état daté, les renseignements d’urbanisme, le certificat d’urbanisme, la matrice cadastrale, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et ses modificatifs, la déclaration d’achèvement des travaux, etc. Tous ces éléments permettront aux candidats à l’adjudication de mieux appréhender la consistance de l’immeuble, et donc d’acheter dans de meilleures conditions.
Le cahier des conditions de vente peut, par ailleurs, prévoir le maintien dans les lieux du débiteur saisi : « Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. » (article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution).
Par ailleurs, le cahier des conditions de vente doit mentionner le commandement de payer valant saisie et sa publication, c’est-à-dire ses références de publication, qui apparaîtront sur l’état sur publication commandé à l’occasion de sa publication de la façon suivante :
La référence de publication correspondra ainsi au numéro d’archivage provisoire précédé de l’année (n° 2019 S 00024 dans l’exemple ci-avant).
Les ventes judiciaires sont la seule matière à faire l’objet d’un traitement spécifique dans le Règlement intérieur national de la profession d’avocat, à son article 12.
L’article 12 comporte deux sous-articles 12.1 et 12.2 respectivement consacrés à l’avocat du créancier poursuivant, et à l’avocat de l’adjudicataire (qui ne nous intéressera pas dans le cadre des présentes).
L’article 12.1 dispose que « L’avocat amené à rédiger un cahier des conditions de vente (saisie immobilière) ou un cahier des charges et conditions de vente (licitation), ou en matière de liquidation judiciaire, en vue de son dépôt au greffe, doit utiliser les clauses type ci-après annexées portant dispositions générales pour ces actes, sous réserve d’une modification qui serait nécessitée par une particularité tenant à la nature de l’affaire, le statut des parties, ou la situation des biens. »
Les clauses-types auquelles il est fait référence constituent les dispositions générales du cahier des conditions de la vente.
Comme nous l’avons vu, le cahier des conditions de vente n’avait pas valeur normative jusqu’à la publication au Journal officiel du 7 mars 2019 de la Décision du 13 février 2019 portant réforme du règlement intérieur national de la profession d’avocat du CNB.
Cette décision mentionne expressément l’article 12.2 du RIN et les trois cahiers des conditions de vente, respectivement consacrés aux cahiers des conditions de vente sur saisie immobilière, sur licitation-partage et sur liquidation judiciaire. En revanche, elle ne mentionne pas l’article 12.1 du RIN qui, par conséquent, n’a pas de valeur normative.
Dans ce contexte, il semblerait que le non-respect des clauses-types injustifié par une particularité tenant à la nature de l’affaire, au statut des parties ou à la situation des biens relève d’une procédure disciplinaire devant le Bâtonnier de l’ordre des avocats.
L’évolution et la durée de la procédure peuvent conduire le créancier poursuivant à ajouter de nouveaux documents au cahier des conditions de vente. On pense, par exemple, à la mise à jour du dossier de diagnostic techniques si celui-ci a été établi tôt dans la procédure et que les diagnostics dont la durée de validité est limitée à 6 mois sont ou seront périmés au jour de l’adjudication ; ou encore au cas de l’état daté qui ne peut être établi que dans les semaines qui précèdent la vente ; etc.
Le législateur avait donc prévu, sous l’empire de l’ancien texte, la possibilité d’annexer au cahier de nouveaux documents, par le truchement d’un Dire au cahier des conditions de vente. Pour une raison ignorée de la raison, ces dispositions n’ont pas été reconduites lors de la réforme de la procédure opérée par l’ordonnance du 21 avril 2006. Et comme ces dispositions répondaient à un besoin pratique bien réel, la pratique a perduré, mais sans encadrement légal cette fois.
La terminologie a donc évolué au gré des traditions locales. C’est ainsi que l’on parlera, selon la juridiction, de Dire au cahier des conditions de la vente, ou d’Additif au cahier des conditions de la vente.
Certains juges de l’exécution ont fini par s’emparer de la difficulté et demandent à présent aux avocats des créanciers poursuivants de solliciter l’ajout de nouveaux documents par le truchement de Conclusions additives. Ces conclusions sont alors expressément visées par le jugement d’adjudication, afin que l’annexion au cahier soit réalisée sous le couvert de l’autorité de la chose jugée. Contrairement à des conclusions d’incident classiques, elles ne donnent lieu à aucun audiencement et ne sont traitées par aucun jugement ; elles seront simplement visées dans le jugement d’adjudication, comme il a été dit ci-avant.
Le cahier des conditions de vente deviendra le titre de vente lorsqu’à l’issue de l’audience d’adjudication, le juge de l’exécution y aura annexé la quittance du paiement des frais taxés, et le jugement d’adjudication (cf. infra). Les candidats à l’adjudication auront donc la possibilité de le consulter au greffe et au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant : « Il peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant. » (article R. 322-11, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution).
L’avocat du créancier poursuivant et le greffe permettent au public de consulter le cahier des conditions de vente à leurs horaires d’ouverture.
En pratique, le texte ne prévoit aucune sanction pour l’avocat qui ne laisserait pas le public consulter le cahier des conditions de la vente. Concrètement, la consultation au cabinet de l’avocat a quasiment disparu, au profit de la consultation dématérialisée du cahier mis à disposition sur le site de l’avocat ou sur des sites spécialisés. On pense notamment au site internet www.licitor.com, qui a noué un partenariat avec l’Ordre des avocats du barreau de Paris, ou au site internet www.avoventes.fr, qui a été créé par le Conseil national des barreaux.
Tout intéressé aura la possibilité de contester le stipulations du cahier : « Sous réserve des dispositions de l’article L. 322-6 relatives au montant de la mise à prix, les stipulations du cahier des conditions de vente peuvent être contestées par tout intéressé. » (article R. 322-11, alinéa 3, du code des procédures civiles d’exécution).
L’article L. 322-6 auquel il est fait référence concerne la contestation par le débiteur du montant de la mise à prix. Par suite, les intéressés peuvent contester l’intégralité des dispositions du cahier des conditions de vente, hormis la mise à prix, qui ne peut être contestée que par le débiteur saisi.
L’expression « les stipulations du cahier des conditions de vente » est un reliquat. Comme nous l’avons vu, le cahier des conditions de vente n’avait pas valeur normative jusqu’à la publication au Journal officiel du 7 mars 2019 de la Décision du 13 février 2019 portant réforme du règlement intérieur national de la profession d’avocat du CNB, lequel comprend en annexe les dispositions générales à annexer au cahier.
On relèvera d’ailleurs que l’on parle de dispositions générales, mais des stipulations du cahier des conditions de vente. C’est tout à fait incohérent car comme on le sait, le contrat stipule, alors que la loi dispose.
Le délai dans lequel doit être réalisée la déclaration de créance, et les pièces à y annexer, varient en fonction de la date à laquelle l’inscription hypothécaire a été publiée.
L’article R. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le délai dans lequel le créancier inscrit, à qui a été dénoncé le commandement de payer valant saisie, déclare sa créance est de deux mois à compter de la dénonciation.
Toutefois, le créancier qui justifie que sa défaillance n’est pas de son fait peut demander à être autorisé à déclarer sa créance postérieurement au délai imparti. Le juge statue par ordonnance sur requête qui est déposée, à peine d’irrecevabilité, quinze jours au plus tard avant la date fixée pour l’audience d’adjudication ou de constatation de la vente amiable. »
L’article R. 322-7 4° du code des procédures civiles d’exécution dispose, quant à lui, que « 4° La sommation d’avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l’indication du taux des intérêts moratoires, par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution et accompagné d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription et à dénoncer le même jour ou le premier jour ouvrable suivant cette déclaration au créancier poursuivant et au débiteur, dans les mêmes formes ou par signification ; »
Le créancier inscrit dispose ainsi d’un délai de 2 mois à compter de la notification de la dénonciation du commandement de payer valant saisie immobilière et assignation à comparaître à l’audience d’orientation délivrée par le créancier poursuivant.
Le créancier peut demander au juge de l’exécution, par voie de requête, de l’autoriser à déclarer sa créance postérieurement au délai imparti s’il justifie que sa défaillance n’est pas de son fait. Cette requête doit être déposée, à peine d’irrecevabilité, 15 jours au plus tard avant la date fixée pour l’audience d’adjudication ou de constatation de la vente amiable.
La créance est déclarée en principal, frais et intérêts échus avec l’indication du taux des intérêts moratoires par acte d’avocat déposé au greffe des adjudications, accompagné :
La déclaration de créance doit être dénoncée le jour même ou le premier jour ouvrable suivant au créancier poursuivant et au débiteur, par acte d’avocat ou par voie de signification.
En pratique, l’acte sera dénoncé par RPVA à l’avocat du créancier et au débiteur s’il a constitué avocat ; à défaut, elle lui sera dénoncée par voie de signification.
Attention ! L’article R. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, relatif à l’intervention à la procédure d’un créancier inscrit postérieurement à la publication du commandement dispose que le créancier poursuivant « intervient à la procédure » en déclarant sa créance. On considère donc traditionnellement que la déclaration de créance vaut constitution.
Cette disposition n’est pas reprise dans les textes relatifs au créancier inscrit antérieurement à la publication du commandement. S’agissant manifestement d’une omission du législateur, il est généralement admis que la déclaration de créance vaut également constitution pour le créancier inscrit antérieurement à la publication du commandement.
Pour autant, il est possible de notifier avec la déclaration de créance un acte de constitution auquel sera adjoint une sommation d’avoir à communiquer les pièces de l’assignation. Cette solution est préférable compte tenu de l’imprécision du texte, et dans la mesure où la déclaration de créance per se ne comporte pas de sommation d’avoir à communiquer les pièces.
L’article R. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les créanciers qui ont inscrit leur sûreté sur l’immeuble après la publication du commandement de payer valant saisie mais avant la publication de la vente, interviennent à la procédure en déclarant leur créance, arrêtée en principal frais et intérêts échus au jour de la déclaration. A peine d’irrecevabilité, la déclaration est faite par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution dans un délai d’un mois suivant l’inscription et est accompagnée d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription et d’un état hypothécaire levé à la date de l’inscription. La déclaration est dénoncée, dans les mêmes formes ou par signification, le même jour ou le premier jour ouvrable suivant, au créancier poursuivant et au débiteur. »
Le créancier qui publie une inscription hypothécaire après la publication du commandement de payer valant saisie, mais avant la publication de la vente, dispose d’un délai de 1 mois à compter de la publication de l’inscription pour intervenir à la procédure en déclarant sa créance.
Les modalités de la déclaration de créance sont les mêmes que pour le créancier inscrit antérieurement à la publication du commandement de payer valant saisie, sous réserve du dépôt au greffe, en sus de la copie du titre exécutoire et du bordereau de publication, d’un état hypothécaire levé à la date de l’inscription.
En effet, le retour de l’exemplaire original revêtu de la formule de publication peut avoir lieu plusieurs mois après son dépôt au service de la publicité foncière. C’est pourquoi l’auteur de la publication lèvera systématiquement un état hypothécaire à la date de l’inscription, pour avoir connaissance des références de publication et pour identifier les éventuelles procédures en cours.
Le créancier inscrit qui ne déclare pas sa créance dans le délai imparti perd le bénéfice de son rang hypothécaire et se voit rétrogradé à rang chirographaire. Il a donc vocation à participer à la procédure.
Les conditions et délais dans lesquels la déclaration de créance peut être contestée dépendent essentiellement de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel : « A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte. »
Ainsi, si la déclaration de créance est notifiée alors que l’affaire n’a pas été orientée, elle doit être contestée dans le cadre de l’audience d’orientation ; si elle a été déposée postérieurement au prononcé du jugement d’orientation, alors elle doit être contestée par voie de conclusions d’incident dans le délai de 15 jours qui suit sa notification.
La jurisprudence le confirme sans aucune ambiguïté.
S’agissant de l’obligation faite au juge de l’exécution de trancher la contestation relative à la déclaration de créance au cours de l’audience d’orientation, elle indique : « Le juge de l’exécution est tenu de trancher les contestations relatives à la validité des déclarations de créance soulevées au cours de l’audience d’orientation. » (Cass. avis, 16 mai 2008, n° 08-00.002, publié au Bulletin).
Si la déclaration de créance est antérieure au jugement d’orientation, la contestation ne pourra pas être formalisée postérieurement à cette audience, par application de l’article R. 311-5 précité, amplement confirmé par la jurisprudence :
S’agissant de la déclaration de créance postérieure au jugement d’orientation, elle doit par application de ces mêmes règles être formalisée dans le délai de quinzaine qui suit la notification.
Avant toutes choses, il est précisé que le code des procédures civiles d’exécution n’emploie jamais l’expression d’audience d’incident. Cette terminologie est toutefois employée par l’auteur de ces lignes pour distinguer facilement l’audience d’orientation des audiences postérieures au jugement d’orientation, et qui font notamment suite au dépôt de conclusions d’incident (article R. 311-6, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution).
Cette solution présente des limites bien comprises, puisque le texte distingue les contestations des demandes incidentes (article R. 311-6, alinéa 3, du code des procédures civiles d’exécution) et que le jugement d’orientation peut, en conséquence, statuer sur des demandes incidentes. Réciproquement, le jugement qui n’est ni le jugement d’orientation, ni le jugement d’adjudication, peut statuer tout à la fois sur des contestations et des demandes incidentes.
Les expressions « jugement d’incident » et « audience d’incident » sont, à cet égard, imparfaites puisqu’elles ne rendent pas bien compte du périmètre d’intervention du juge de l’exécution. Sous le bénéfice de ces réserves, elles seront néanmoins employées.
L’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire dispose que « Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.
Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.
Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.
Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.
Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution. »
Le juge de l’exécution connaît, en matière de saisie immobilière :
En pratique, il existe deux hypothèses :
Le juge doit contrôler d’office le respect d’obligations provenant, d’une part, du code des procédures civiles d’exécution, et d’autre part, des dispositions d’ordre public du code de la consommation.
L’article R. 322-15, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution impose au juge de l’exécution de contrôler d’office que les conditions de la saisie sont réunies : « A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. »
L’article L. 311-2 dispose que « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. »
L’article L. 311-4 dispose que « Lorsque la poursuite est engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée.
Toutefois, pendant le délai de l’opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d’une décision rendue par défaut. »
Enfin, l’article L. 311-6 dispose que « Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession. »
Le juge de l’exécution vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, c’est-à-dire :
Par conséquent, l’avocat du créancier poursuivant devra annexer à son dossier l’ensemble des pièces permettant au juge d’accomplir son office, et notamment :
La cour de cassation considère que le juge de l’exécution doit relever d’office les violations des dispositions d’ordre public du code de la consommation.
La jurisprudence a connu, à cet égard, une évolution notable au cours des dernières années.
La cour de cassation, tout d’abord, a cassé un arrêt dans lequel la cour d’appel avait omis de prononcer d’office la nullité d’une clause d’anatocisme. La spécificité de l’espèce tenait au fait que le moyen n’avait été soulevé ni devant le juge de l’exécution, ni devant la cour d’appel, et que la cour de cassation s’en était emparé d’office : « Vu l’article L. 312-23 du code de la consommation, ensemble l’article 1154 du code civil ;
Attendu que la règle édictée par le premier de ces textes, selon lequel aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 du code de la consommation ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation ou de défaillance prévue par ces articles, fait obstacle à l’application de la capitalisation des intérêts prévue par le second texte susvisé ;
Attendu que pour fixer à une certaine somme la créance de la caisse au titre du prêt litigieux, l’arrêt retient que le prêteur a exactement majoré le montant des échéances échues impayées des intérêts de retard produits par celles-ci ;
Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés, le premier par refus d’application, le second par fausse application ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du deuxième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il fixe à la somme de 151 961,11 euros la créance de la caisse au titre du prêt litigieux, l’arrêt rendu le 11 octobre 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Limoges ; » (Cass. 1re civ., 17 juin 2015, n° 14-11.807).
Elle a donc logiquement considéré, dans un arrêt plus récent, que le principe général de concentration des moyens, et que le principe de concentration temporelle appliqué à la seule procédure d’appel, ne faisait pas obstacle à ce que la cour s’empare d’office du moyen tiré d’une violation des dispositions d’ordre public du code de la consommation : « le principe de concentration temporelle des prétentions posé par le troisième de ces textes ne s’oppose pas à l’examen d’office du caractère abusif d’une clause contractuelle par le juge national, qui y est tenu dès lors qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.
Saisie d’une question préjudicielle posée par un juge de l’exécution italien, la cour de justice de l’Union européenne a, quant à elle, été interrogée pour savoir si les articles 6 et 7 de la directive 93/13/CEE ainsi que l’article 47 de la [Charte] s’opposent à une réglementation nationale qui empêcherait le juge de l’exécution, d’une part, de procéder à un contrôle intrinsèque du titre exécutoire passé en force de chose jugée, et d’autre part, en cas de manifestation de volonté du consommateur de se prévaloir du caractère abusif de la clause contenue dans le contrat sur la base duquel le titre exécutoire a été obtenu, d’écarter les effets de l’autorité de la chose jugée (CJUE, n° C-693/19, Arrêt de la Cour, SPV Project 1503 Srl et Dobank SpA contre YB et Banco di Desio e della Brianza SpA e.a. contre YX et ZW, 17 mai 2022).
Au terme d’une longue analyse du droit italien existant, des principes sous-tendus par l’autorité de chose jugée, et des impératifs de protection du consommateur, la cour a tranché en faveur d’une contrariété à la directive 93/13 de la législation qui empêcherait le juge de l’exécution de contrôler l’éventuel caractère abusif des clauses du contrat qui ont servi de fondement à l’injonction de payer revêtue de l’autorité de chose jugée et non frappée d’opposition.
Depuis lors, la cour de cassation rappelle systématiquement que l’autorité de la chose jugée ne fait pas obstacle, en soi, à ce que le juge national soit tenu d’apprécier, sur la demande des parties ou d’office, le caractère éventuellement abusif d’une clause, même au stade d’une mesure d’exécution forcée (Cass. com., 8 déc. 2021, n° 21-17.763 ; Cass. 2e civ., 13 avr. 2023, n° 21-14.540, Publié au bulletin).
L’article R. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat. »
L’article R. 311-6 précise les modalités d’intervention de l’avocat : « A moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat.
La communication des conclusions et des pièces entre avocats est faite dans les conditions prévues par l’article 815 du code de procédure civile. La communication des conclusions est faite par signification au débiteur qui n’a pas constitué avocat.
Lorsque la contestation ou la demande incidente ne peut être examinée à l’audience d’orientation, le greffe convoque les parties à une audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du dépôt de la contestation ou de la demande.
L’examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure. »
L’assignation à l’audience d’orientation comprend, à cet égard, plusieurs mentions importantes : « Outre les mentions prévues par l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation comprend à peine de nullité :
[…]
3° L’information que, si le débiteur n’est pas présent ou représenté par un avocat à l’audience, la procédure sera poursuivie en vente forcée, sur les seules indications fournies par le créancier ;
[…]
6° L’avertissement que le débiteur peut demander au juge de l’exécution à être autorisé à vendre le bien saisi à l’amiable s’il justifie qu’une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes ;
7° L’indication, en caractères très apparents, qu’à peine d’irrecevabilité, toute contestation ou demande incidente est déposée au greffe du juge de l’exécution par conclusions d’avocat au plus tard lors de l’audience ; » (article R. 322-5 du code des procédures civiles d’exécution).
Le débiteur doit constituer avocat pour former des contestations ou des demandes incidentes. Ces conclusions doivent être notifiées dans la forme des notifications entre avocat, conformément à l’article 815 du code de procédure civile. Elles seront, par conséquent, soit notifiées par RPVA, soit notifiées par acte du palais, avant d’être remises au greffe, conformément à l’article R. 311-6 susvisé.
Si le débiteur n’a pas constitué avocat, les conclusions lui seront signifiées par exploit d’huissier.
Les créanciers inscrits interviennent à la procédure en déclarant leur créance par acte d’avocat, de telle sorte que seul le débiteur est susceptible de ne pas constituer avocat.
Pour mémoire, il n’existe pas de multipostulation en matière de saisie immobilière, de telle sorte que l’ensemble des parties doivent constituer un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire saisi de la procédure.
L’article R. 322-17 du code des procédures civiles d’exécution autorise le débiteur à présenter seul une demande de vente amiable : « La demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation. »
Le débiteur doit obligatoirement constituer avocat, hormis s’il présente une demande de vente amiable. En effet, le texte favorise la vente amiable au détriment de la vente forcée pour l’encourager.
Pour mémoire, l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose, à son deuxième alinéa, que : « Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. »
La demande de vente amiable sera, par conséquent, non seulement contrôlée par le créancier poursuivant, mais également par le juge de l’exécution. En pratique, soit le débiteur présente un compromis de vente, soit le débiteur présente un mandat de vente. Dans les deux cas, le créancier poursuivant contrôlera que le prix de la vente ou que le montant du mandat est cohérent et que le débiteur ne cède pas le bien à vil prix.
Le juge de l’exécution pourra, bien évidemment, renvoyer l’affaire à une date ultérieure pour que le créancier poursuivant puisse analyser les pièces que lui aura soumis le débiteur.
L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. »
Bien qu’il soit impossible de dresser une liste exhaustive des contestations et demandes incidentes susceptibles d’être soulevées à l’occasion de l’audience d’orientation, il existe bien évidemment des demandes et situations récurrentes.
La demande de vente amiable du débiteur est encadrée par les dispositions de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution : « A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. »
La demande de vente amiable peut être présentée par le débiteur sans représentation d’un avocat. Le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, c’est-à-dire que la demande de vente amiable présentée par le débiteur devra être accompagnée de pièces démontrant à la fois le sérieux de son engagement, et la justesse de son évaluation de la valeur de l’immeuble.
En pratique, il suffira de produire un ou plusieurs mandat(s) de vente afin d’avoir au dossier une évaluation de l’immeuble, dans un document confirmant l’intention de vendre.
La décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement suspend et interdit, tout d’abord, les mesures d’exécution : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » (article L. 722-2 du code de la consommation).
Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans (article L. 722-3, alinéa 2, du code de la consommation).
Si le débiteur a besoin d’obtenir une suspension ou une interdiction des poursuites entre le dépôt du dossier et la décision de recevabilité, alors il pourra présenter une demande à la commission en ce sens au visa de l’article L. 721-4 du code de la consommation : « A la demande du débiteur, la commission peut saisir, à compter du dépôt du dossier et jusqu’à la décision statuant sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, le juge du tribunal d’instance aux fins de suspension des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.
En cas d’urgence, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, du délégué de ce dernier ou du représentant local de la Banque de France. La commission est ensuite informée de cette saisine. »
Si le juge des contentieux et de la protection rend une décision de suspension des poursuites alors que le juge de l’exécution n’a pas encore orienté le dossier, alors l’autorité de la chose jugée attachée à sa décision s’imposera au juge de l’exécution, qui devra suspendre les poursuites.
Le débiteur devra toutefois le saisir d’une demande de suspension des poursuites, et s’agira nécessairement d’une demande incidente à présenter par voie de conclusions, ce qui suppose l’intervention d’un avocat.
Les délais de traitement du dossier par le juge des contentieux de la protection privent, en pratique, ces dispositions de tout intérêt pratique. En effet, il sera bien plus simple de solliciter un report de l’audience d’orientation dans l’attente de la décision de recevabilité. En pratique d’ailleurs, le créancier et le juge n’y seront pas nécessairement opposés, car à compter du moment où le débiteur est propriétaire d’un immeuble, la commission de surendettement va certainement ordonner un moratoire de 2 ans et demander au débiteur de mettre en vente ce bien. La saisie et le surendettement auront, à cet égard, les mêmes effets puisqu’ils aboutiront tous les deux à la vente de l’immeuble. La seule différence se situera au niveau des conditions de la vente, puisque dans le cadre du surendettement, la commission pourra ordonner un gel des intérêts, et accordera au débiteur un délai plus long que le juge de l’exécution ne pourra le faire pour vendre.
Si l’urgence le nécessite, le président de la commission pourra saisir directement le juge de l’exécution. C’est ce à quoi font référence les dispositions de l’article R. 322-16 du code des procédures civiles d’exécution : « L’article R. 322-16 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La demande tendant à la suspension de la procédure de saisie immobilière en raison de la situation de surendettement du débiteur est formée conformément aux dispositions de l’article L. 721-4 du code de la consommation, dans les conditions prévues à l’article R. 721-5 de ce code. »
L’article R. 721-5 précise les modalités de saisine du juge par la commission : « La lettre par laquelle la commission saisit le juge en application du premier alinéa de l’article L. 721-4 indique les noms, prénoms et adresse du débiteur ainsi que ceux des créanciers poursuivants ou, pour les personnes morales, leur dénomination et leur siège social. Sont annexés à cette lettre un état des revenus du débiteur, un relevé des éléments actifs et passifs de son patrimoine et la liste des procédures d’exécution diligentées à l’encontre de ses biens, des cessions de rémunération qu’il a consenties et des mesures d’expulsion de son logement, établis au moyen des documents dont dispose la commission. La copie de l’acte de poursuite fondant la demande est également jointe à cette lettre. »
La demande de suspension de la procédure de saisie immobilière peut être présentée par la commission au juge de l’exécution à compter du dépôt du dossier et jusqu’à la décision de recevabilité.
A compter de la décision de recevabilité, la suspension des poursuites est automatique.
L’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. »
L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « Le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie. »
L’article L. 121-2 précité mentionne deux critères : l’inutilité et l’abus.
La jurisprudence nous enseigne, au sujet de l’inutilité, que se détermine par des motifs impropres à caractériser l’inutilité de la saisie immobilière et ne donne pas de base légale à sa décision, la cour d’appel qui, pour ordonner la mainlevée de la mesure de saisie immobilière, retient, par motifs adoptés, que la créance dont l’exécution forcée était poursuivie était modique au regard de la valeur du bien saisi, qu’un chèque de 1 000,00 € proposé par le saisi avait été déposé sur un compte CARPA après refus par le saisissant de le percevoir, que le bien saisi donné en location générait un loyer mensuel de 736,58 €, lequel séquestré sur un compte CARPA, après opposition diligentée par le créancier poursuivant, pouvait, par la suite, donner lieu à la mise en œuvre d’une mesure de saisie-attribution, les causes de la poursuite litigieuse pouvant être réglées en dix mois environ, de sorte que la saisie immobilière présentait un caractère inutile (Civ. 2, 22 juin 2017, n° 16-16.871).
Quant à l’abus, la cour d’appel d’Aix-en-Provence estime que : « jugeant excessive une saisie immobilière pratiquée compte tenu de la modicité de la somme en recouvrement, de la possibilité de recourir à une saisie de sommes d’argent et du fait que l’adjudication, si elle était ordonnée, ne permettrait pas au syndicat poursuivant de récupérer sa créance, et jugeant qu’une telle saisie est à la fois inutile et abusive de sorte qu’il n’y pas lieu d’ordonner la vente forcée de l’immeuble et qu’il convient d’appliquer » l’article L. 111-7 précité (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 juin 2009).
Cette jurisprudence reprise par d’autres cours d’appel (voir par ex. Cour d’appel d’Agen, 19 juin 2012, n° 12/00688) permet d’identifier les critères de l’abus :
L’article L. 321-6, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution autorise le débiteur à demander le cantonnement de la saisie : « En cas de saisies simultanées de plusieurs de ses immeubles, le débiteur peut demander au juge le cantonnement de celles-ci. »
L’article R. 321-12, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « Le juge de l’exécution fait droit à la demande du débiteur tendant à ce que les effets de la saisie soient provisoirement cantonnés à un ou plusieurs de ses immeubles lorsque celui-ci établit que la valeur de ces biens est suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits. Le jugement rendu indique les immeubles sur lesquels les poursuites sont provisoirement suspendues. Après la vente définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens ainsi exceptés si le prix des biens adjugés ne suffit pas à le désintéresser. »
Le débiteur peut solliciter le cantonnement de la saisie lorsqu’elle concerne plusieurs immeubles et que l’un d’entre eux suffirait à désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits.
Le cantonnement s’analyse comme un sursis à statuer au sens de l’article 378 du code de procédure civile : « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »
La demande de cantonnement sera donc présentée in limine litis, en application des dispositions des articles 73 et 74 du code de procédure civile.
L’article L. 321-6, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que le débiteur « […] peut également solliciter du juge une conversion partielle des saisies en hypothèque sur certains de ses immeubles qui prendra rang au jour de la publication de la saisie, sous réserve de l’inscription de la sûreté dans le mois de la notification de la décision. »
L’article R. 321-12, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution complète : « Lorsque, dans les mêmes conditions, le juge ordonne la radiation de la saisie sur les immeubles initialement saisis qu’il désigne et l’inscription d’une hypothèque judiciaire, le créancier poursuivant, pour voir l’inscription prendre rang à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, fait procéder à la publication du jugement en marge de la copie du commandement et à l’inscription de l’hypothèque, dans les conditions du droit commun. »
Le débiteur peut également solliciter la conversion en hypothèque judiciaire de la saisie lorsqu’elle concerne plusieurs immeubles et que l’un d’eux suffirait à désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits.
Dans cette hypothèse, l’hypothèque prendra rang à la date de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière, sous réserve de publier l’inscription dans le mois de la notification de la décision. L’inscription de l’hypothèque est effectuée selon les règles de droit commun.
Par ailleurs, le jugement ordonnera la radiation du commandement et, par voie de conséquence, l’arrêt des poursuites sera publié en marge dudit commandement.
La publication sera requise en adressant au service de la publicité foncière compétent l’original et la copie de l’acte à publier, avec la certification d’identité des parties et, au besoin, une demande d’état sur formalité (CERFA n° 3233-SD), ainsi qu’un chèque libellé à l’ordre Trésor public d’un montant de :
L’article R. 322-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « Outre les mentions prévues par l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation comprend à peine de nullité :
[…]
5° L’indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente et de la possibilité d’en contester le montant pour insuffisance manifeste ; »
L’assignation à l’audience d’orientation comportera l’indication de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente, que le débiteur pourra contester à l’audience d’orientation : « Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale. » (article L. 322-6, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution).
Le débiteur devra démontrer que la mise à prix est manifestement insuffisante. En effet, la sanction de la carence d’enchères peut conduire le créancier poursuivant à fixer une mise à prix basse que le débiteur pourra critiquer. Le cas échéant, il devra démontrer que la mise à prix est inférieure au prix du marché.
Fixer une mise à prix basse demeure néanmoins une solution protectrice pour le créancier poursuivant dont la créance est faible, dans la mesure où, à défaut d’enchère, il sera déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix initiale.
Le délai de grâce peut être accordé par le juge de l’exécution.
L’article 510 du code de procédure civile dispose que « Sous réserve des alinéas suivants, le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l’exécution.
En cas d’urgence, la même faculté appartient au juge des référés.
Après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie, selon le cas, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce. Cette compétence appartient au tribunal d’instance en matière de saisie des rémunérations.
L’octroi du délai doit être motivé. »
Le débiteur ne pourra pas demander l’octroi d’un délai de grâce s’il est en liquidation judiciaire, ou s’il a diminué les garanties qu’il avait données par contrat à son créancier : « Le délai de grâce ne peut être accordé au débiteur dont les biens sont saisis par d’autres créanciers ni à celui qui est en état de règlement judiciaire ou de liquidation des biens, ou qui a, par son fait, diminué les garanties qu’il avait données par contrat à son créancier.
Le débiteur perd, dans ces mêmes cas, le bénéfice du délai de grâce qu’il aurait préalablement obtenu. » (article 512 du code de procédure civile).
Alternativement, le débiteur pourra saisir le juge du fond d’une demande de délai de grâce fondée sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »
Si le juge du fond accorde un délai de grâce au débiteur avant que le juge de l’exécution n’ait statué, alors l’autorité de la chose jugée attachée à sa décision s’imposera au juge de l’exécution, à condition naturellement que la décision soit antérieure au jugement d’orientation.
La demande de renvoi est présentée oralement au moment de l’audience d’orientation.
La cour de cassation précise que cette demande de renvoi est recevable et que les demandes incidentes doivent être formées au plus tard à l’occasion de l’audience de renvoi (Civ. 2e, 23 octobre 2008, n° 08-13.404). Par ailleurs, l’audience de renvoi ne doit pas nécessairement avoir lieu dans un délai maximum de 3 mois à compter de l’assignation (Civ. 2e, 24 juin 2010, n° 09-67.887).
L’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte. »
Le jugement d’orientation purge l’ensemble des contestations et demandes incidentes, sauf si elles portent sur des actes postérieurs à l’audience d’orientation.
La cour de cassation rappelle que la cour d’appel doit répondre aux arguments du créancier poursuivant qui soulève l’irrecevabilité de la contestation présentée pour la première fois en cause d’appel, dans une espèce où le débiteur était défaillant au stade de l’audience d’orientation (Civ. 2e, 1e octobre 2009, n° 07-18.630).
La cour de cassation rappelle également que la cour d’appel doit relever d’office l’irrecevabilité des contestations et demandes incidentes présentées pour la première fois en cause d’appel (Civ. 2e, 11 mars 2010, n° 09-13.312).
Néanmoins, la jurisprudence ajoute que l’obligation pour les parties à la procédure de saisie immobilier de soulever, à peine d’irrecevabilité, à l’audience d’orientation l’ensemble des contestations et demandes incidentes ne s’applique pas aux tiers à l’instance (Civ. 2, 4 décembre 2014, n° 13-24.870) : « Attendu que pour déclarer irrecevable l’intervention volontaire de la Caisse des dépôts et consignations, le juge de l’exécution, après avoir rappelé les termes de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, retient que ce texte ne distingue pas selon que la contestation émane d’une partie ou d’un tiers, étant en outre précisé que les tiers intervenants ne sauraient avoir plus de droit que les parties initiales au procès, qu’on ne saurait enfin écarter la fin de non-recevoir pour des motifs tirés du fond du droit, à savoir le caractère contra legem, selon l’intervenante, des articles 13 et 14 du cahier des conditions de ventes litigieux ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’obligation pour les parties à la procédure de saisie immobilière de soulever, à peine d’irrecevabilité, à l’audience d’orientation l’ensemble des contestations et demandes incidentes ne s’applique pas aux tiers à l’instance, le juge de l’exécution a violé les textes susvisés ; ».
Le juge de l’exécution, à l’audience d’orientation, peut soit autoriser la vente amiable, soit ordonner la vente par adjudication. Dans un cas comme dans l’autre, le jugement présentera des caractéristiques communes.
L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose, comme nous l’avons vu, qu’ « A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. »
L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. »
Le jugement statue sur les demandes incidentes, tranche les contestations soulevées par les parties, détermine les modalités de poursuite de la procédure et mentionne le montant de la créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires.
L’utilisation du terme « mentionne » était à l’origine d’une controverse doctrinale jusqu’à une série d’arrêts qui ont éclairci le rôle du juge. En effet, dès lors que le juge se contente de mentionner le montant de la créance, cette mention est-elle assortie de l’autorité de la chose jugée ?
La cour de cassation affirme, tout d’abord, que le juge de l’exécution doit mentionner le montant de la créance sans être tenu par le montant qui figure dans le commandement de payer valant saisie immobilière (Civ. 2e, 24 septembre 2015, n° 14-20.009).
Elle précise, ensuite, que le jugement d’orientation, dans la mesure où il fixe le montant de la créance du créancier poursuivant, a autorité de la chose jugée au principal, même si aucune contestation n’a été soulevée à ce sujet (Com., 13 septembre 2017, pourvoi n° 15-28.833).
Enfin, par un avis du 12 avril 2018 (demande d’avis n° P 18-70.004, avis n° 15008), émis à la demande du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Poitiers, la deuxième chambre civile rappelle tout d’abord que : « Le juge de l’exécution statue comme juge du principal (article R. 121-14 du code des procédures civiles d’exécution), et se prononce y compris sur des questions relevant du fond du droit (article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire) de sorte que ses décisions ont, sauf disposition contraire, autorité de la chose jugée au principal. »
Par conséquent, elle rend l’avis suivant : « En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.
S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières. »
La mention du quantum de la créance du créancier poursuivant a donc incontestablement autorité de la chose jugée.
L’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. »
L’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « La demande tendant à la vente amiable de l’immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien.
La décision qui fait droit à la demande suspend le cours de la procédure d’exécution à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance. »
Le jugement autorisant la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu.
Par ailleurs, le juge fixe la date d’une audience de rappel dans un délai qui ne peut excéder 4 mois. En pratique, le débiteur dispose souvent d’un délai plus long car le délai de 4 mois est décompté à partir du délibéré qui intervient lui-même plusieurs semaines après l’audience de plaidoiries. A l’audience de rappel, le débiteur peut à nouveau disposer d’un délai plus long pour les mêmes raisons.
Ce jugement suspend le cours de la procédure, que la demande soit présentée antérieurement à la délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation ou pas (Civ. 2e, 23 octobre 2008, n° 08-13.404).
La suspension des poursuites entraînera la suspension du délai de péremption du commandement de payer valant saisie immobilière à compter de la publication du jugement en marge du commandement, conformément à l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, relatif au délai de péremption du commandement : « Ce délai est suspendu ou prorogé, selon le cas, par la mention en marge de la copie du commandement publié d’une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d’exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères. »
L’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision.
Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant. »
Le juge fixe une date d’adjudication dans un délai compris entre +2 et +4 mois à compter du délibéré, et autorise la visite de l’immeuble selon les modalités qu’il fixe, par exemple dans les quinze jours précédant la vente et avec le concours d’un huissier de justice, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
L’article R. 311-7, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La notification des décisions est faite par voie de signification. Toutefois, lorsqu’en vertu d’une disposition particulière le juge de l’exécution statue par ordonnance rendue en dernier ressort, sa décision est notifiée par le greffe simultanément aux parties et à leurs avocats. Il en va de même pour la notification du jugement d’orientation vers une vente amiable lorsque le débiteur n’a pas constitué avocat et des décisions rendues en application des articles R. 311-11 et R. 321-21. »
Le jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée et les jugements d’incident doivent être notifiés par voie de signification. En revanche, le jugement d’orientation qui ordonne la vente amiable, le jugement qui constate la caducité du commandement et le jugement qui constate la péremption du commandement sont notifiés par le greffe aux parties et à leurs avocats, par voie de lettre recommandée, conformément aux dispositions relatives à la notification des actes en la forme ordinaire (code de procédure civile, articles 665 et 670-3).
L’article 80, 3°, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 dispose que « Sont publiés, sous forme de mentions en marge de la copie du commandement valant saisie :
[…]
3° Le jugement d’orientation ; »
L’absence de publication du jugement d’orientation n’est pas sanctionnée, néanmoins elle informe les tiers de l’accomplissement, par le créancier poursuivant, des diligences mises à sa charge.
La publication sera requise en adressant au service de la publicité foncière compétent l’original et la copie de l’acte à publier, avec la certification d’identité des parties et, au besoin, une demande d’état sur formalité (CERFA n° 3233-SD), ainsi qu’un chèque libellé à l’ordre Trésor public d’un montant de :
L’article R. 311-6, alinéa 3, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Lorsque la contestation ou la demande incidente ne peut être examinée à l’audience d’orientation, le greffe convoque les parties à une audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du dépôt de la contestation ou de la demande. »
Le débiteur peut donc présenter des conclusions pour contester et demandes incidentes relatives à des actes postérieures à l’audience d’orientation, sous réserve de le faire dans un délai de 15 jours à compter de leur accomplissement (Civ. 2e, 26 juin 2014, n° 13-20.193), conformément à l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution.
En règle générale, seront concernés :
Les conclusions d’incident déposées postérieurement au jugement d’orientation seront examinées à l’occasion d’une audience d’incident à laquelle les parties seront convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Il est à noter que le jugement d’orientation statue sur les demandes incidentes présentées à l’audience d’orientation
Le jugement qui sera rendu à l’issue de l’audience d’incident ne sera pas un jugement d’orientation. En effet, le jugement d’orientation présente des caractéristiques particulières puisqu’il comporte une série de mentions obligatoires. Par ailleurs, il permet d’établir la chronologie ante et post orientation qui permet de déterminer le type de contestations que le débiteur peut soulever.
En revanche, il est à noter que le jugement postérieur au jugement d’orientation peut également, dans certaines hypothèses, ordonner la vente forcée de l’immeuble. Ce jugement ressemblera alors, par bien des aspects, au jugement d’orientation, et néanmoins il s’agira d’un jugement d’incident. On sera particulièrement vigilant à la procédure d’appel à mettre éventuellement en œuvre.
L’article R. 311-7, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La notification des décisions est faite par voie de signification. Toutefois, lorsqu’en vertu d’une disposition particulière le juge de l’exécution statue par ordonnance rendue en dernier ressort, sa décision est notifiée par le greffe simultanément aux parties et à leurs avocats. Il en va de même pour la notification du jugement d’orientation vers une vente amiable lorsque le débiteur n’a pas constitué avocat et des décisions rendues en application des articles R. 311-11 et R. 321-21. »
Le jugement d’incident qui constate la caducité ou la péremption du commandement est notifié par le greffe par voie de lettre recommandée aux parties et à leurs avocats.
Les autres jugements sont signifiés par les parties.
L’article 80, 3°, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 dispose que « Sont publiés, sous forme de mentions en marge de la copie du commandement valant saisie :
[…]
8° D’une manière générale, les divers actes de la procédure se rattachant au commandement, tels que la subrogation dans les poursuites, le jugement prononçant la distraction de tout ou partie des immeubles, saisis, etc. »
Le texte ne prévoit pas expressément la publication du jugement rendu à la suite du dépôt de conclusions d’incident, néanmoins le 8° de l’article précité donne une liste non-exhaustive qui paraît in fine l’ensemble des actes relatifs à la procédure.
Les modalités de publication du jugement au service de la publicité foncière seront les mêmes que pour le jugement d’orientation, à savoir :
Les demandes de distraction et de subrogation ne sont pas soumises au délai de contestation de 15 jours est applicable aux contestations postérieures au jugement d’orientation. Elles peuvent, en effet, être présentées à tout moment jusqu’à la vente du bien saisi.
S’agissant de la demande de distraction, tout d’abord, l’article R. 311-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La demande en distraction de tout ou partie des biens saisis peut être formée jusqu’à la vente du bien saisi. »
La distraction est une forme de revendication, dans laquelle un tiers à la procédure intervient volontairement en déposant des conclusions d’avocat, au terme desquelles il prétend être titulaire du même droit que le débiteur saisi, sur tout ou partie de l’immeuble saisi. Dès lors :
S’agissant de la demande de subrogation, ensuite, l’article R. 311-9 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Les créanciers inscrits et les créanciers énumérés à l’article 2377 et au 3° de l’article 2402 peuvent, à compter de la publication du commandement valant saisie et à tout moment de la procédure, demander au juge de l’exécution leur subrogation dans les droits du poursuivant, par voie de demande incidente ou verbalement à l’audience d’adjudication.
La subrogation peut être sollicitée en cas de désistement du créancier poursuivant ou s’il y a négligence, fraude, collusion ou toute autre cause de retard imputable au poursuivant.
La décision qui rejette la demande de subrogation n’est pas susceptible de recours à moins qu’elle mette fin à la procédure.
La subrogation emporte substitution dans les poursuites et dans les droits et obligations fixés au cahier des conditions de vente prévu à l’article R. 322-10.
Le poursuivant contre lequel la subrogation est prononcée est tenu de remettre les pièces de la poursuite au subrogé qui en accuse réception. Tant que cette remise n’a pas lieu, le poursuivant n’est pas déchargé de ses obligations. »
Les créanciers inscrits, le syndicat des copropriétaires et les titulaires de l’un des privilèges spéciaux énumérés à l’article 2375 du code civil peuvent demander leur subrogation dans les droits du créancier poursuivant, lorsqu’il se désiste ou s’il commet une faute, fraude, collusion, ou cause un quelconque retard.
En pratique, les créanciers inscrits ne seront pas informés d’un éventuel désistement du demandeur, sauf s’ils ont déclaré leur créance à la procédure, et ne pourront être informés de l’état d’avancement de la procédure qu’au vu d’une fiche d’immeuble, sur laquelle apparaîtront les actes de la procédure publiés (commandement, assignation, dénonce, jugement d’orientation, etc.).
La demande de subrogation est normalement (cf. infra) présentée par voie de conclusions.
La décision qui rejette la demande de subrogation est insusceptible de recours, hormis dans l’hypothèse où elle met un terme à la procédure. La cour de cassation précise néanmoins que le jugement qui déclare une demande de subrogation irrecevable (et non rejetée) est susceptible d’appel (Civ. 2e, 12 avril 2012, n° 10-26.564).
Inversement, la décision qui accueille la demande est susceptible d’appel, selon la procédure habituelle en matière de saisie immobilière.
Le créancier poursuivant reste responsable de la procédure jusqu’à la transmission des pièces au créancier inscrit subrogé dans ses droits.
Enfin, rien ne s’oppose à ce que le créancier inscrit assigne aux fins de subrogation après la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, mais avant la délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation et de la dénonciation du commandement et assignation des créanciers inscrits. Cette hypothèse est évoquée par la circulaire n° CIV/17/06 en pages 7 et 10 : « Si l’assignation est en principe délivrée par le créancier au débiteur, à l’effet de comparaître à l’audience d’orientation, une assignation peut être délivrée par d’autres parties. Ainsi, le débiteur peut prendre l’initiative de la saisine du juge de l’exécution par assignation, notamment pour obtenir la mainlevée de la mesure qu’il jugerait infondée ou la péremption du commandement, ou encore pour être autorisé dès avant l’audience d’orientation à vendre son bien à l’amiable. De même, avant la délivrance de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation, un créancier inscrit peut assigner le créancier poursuivant aux fins de subrogation.
[…]
La demande de subrogation, qui conduit un créancier inscrit à se substituer au créancier poursuivant, doit être rendue possible à tout stade de la procédure puisqu’elle permet de sanctionner le défaut de diligence du poursuivant, et partant, d’éviter que la procédure ne devienne caduque. L’article 10 du décret en détaille les conditions. »
Il s’agit toutefois d’un cas d’école. En pratique, le créancier inscrit est informé de l’existence de la procédure à compter de la dénonciation du commandement et de l’assignation à l’audience d’orientation, donc sauf cas exceptionnel, il ne pourra pas présenter de demande de subrogation avant l’audience d’orientation.
La cour de cassation, dans un arrêt en date du 21 février 2019, publié au Bulletin, a confirmé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait soulevé d’office la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel du débiteur qui n’avait formé son appel qu’à l’encontre du créancier poursuivant, à l’exclusion des créanciers inscrits, en invoquant le principe de l’indivisibilité du litige : « Mais attendu que la cour d’appel a exactement retenu qu’en matière de procédure de saisie immobilière il existe un lien d’indivisibilité entre tous les créanciers, de sorte qu’en application de l’article 553 du code de procédure civile, l’appel de l’une des parties à l’instance devant le juge de l’exécution, fût-il limité à la contestation de la créance du créancier poursuivant, doit être formé contre toutes les parties à l’instance, à peine d’irrecevabilité de l’appel ; » (Cass. 2e civ., 21 févr. 2019, n° 17-31.350, Publié au bulletin).
La solution est logique, car la contestation de la procédure engagée par le créancier poursuivant affecte directement les créanciers inscrits qui ont vocation à participer à la procédure de distribution du prix, voir à solliciter une subrogation dans les droits du créancier poursuivant.
La cour de cassation a ajouté, à l’occasion d’un arrêt ultérieur, qu’il y avait également lieu d’intimer les créanciers inscrits qui n’ont pas déclaré leur créance à la procédure : « Vu les articles 553 du code de procédure civile et R. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution :
La question n’a pas été tranchée à hauteur d’appel en matière d’opposition à jugement. Néanmoins, dans un jugement du 14 janvier 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil a rendu une décision particulièrement motivée à ce sujet, dans laquelle il constate l’irrecevabilité d’une opposition formalisée sans mise en cause des créanciers inscrits, au nom de l’indivisibilité du litige : « Conformément à l’article 577 du code de procédure civile, dans l’instance qui recommence, la recevabilité des prétentions respectives du demandeur et de l’opposant s’apprécie, en fonction de la demande primitive, suivant les règles ordinaires.
Il est de jurisprudence constante qu’en application de l’article 553 du code de procédure civile, dans une procédure de saisie immobilière, l’indivisibilité s’applique à tous les créanciers, poursuivants ou autres, de sorte que l’appel de l’une des parties à l’instance devant le juge de l’exécution doit être formé par déclaration d’appel dirigée contre toutes les parties à cette instance, en ce compris les créanciers inscrits n’ayant pas déclaré leur créance, et peu important que l’appel soit limité à certains chefs du dispositif du jugement d’orientation.
L’opposition, comme l’appel, a un effet dévolutif : elle remet les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant le jugement par défaut. » (Tribunal judiciaire de Créteil, 14 janvier 2021, n° 20/00018).
Le raisonnement du juge de l’exécution ne peut qu’être approuvé. En effet, il est de jurisprudence constante que l’opposition, tout comme l’appel, a un effet dévolutif (Cass. civ., 2e, 7 juin 2007, n° 06-17.507, publié au Bulletin), si bien que l’analogie entre les deux procédures est pertinente. Pour étayer cette analogie, nous relèverons d’ailleurs que l’article 584 du code de procédure civile, relatif à la tierce opposition, dispose qu’ « En cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties au jugement attaqué, la tierce opposition n’est recevable que si toutes ces parties sont appelées à l’instance. »
Dans un cas comme dans l’autre, il est donc nécessaire de mettre en cause la totalité des créanciers inscrits, y compris ceux qui n’ont pas déclaré leur créance à la procédure.
Attention ! Il arrive que le créancier poursuivant intervienne également en qualité de créancier inscrit. Le cas échéant, le créancier poursuivant devra procéder à sa propre mise en cause en qualité de créancier inscrit ; et réciproquement le débiteur le mettre en cause ès qualité de créancier poursuivant et ès qualité de créancier inscrit.
L’appel est possible contre le jugement d’orientation, et contre le jugement d’incident. Les procédures applicables sont toutefois différentes dans l’un et dans l’autre cas.
L’article R. 311-7, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les jugements sont, sauf disposition contraire, susceptibles d’appel. L’appel est formé dans un délai de quinze jours à compter de la notification qui en est faite. Sous réserve des dispositions de l’article R. 322-19 et sauf s’il est recouru à la procédure à jour fixe, l’appel est jugé selon la procédure prévue à l’article 905 du code de procédure civile. »
L’appel est, sauf disposition contraire, possible.
Le délai d’appel est de 15 jours à compter de la notification du jugement.
L’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le délai d’appel et l’appel lui-même n’ont pas d’effet suspensif. »
Les jugements du juge de l’exécution sont toujours assortis de l’exécution provisoire.
Lorsqu’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la décision déférée à la cour, il est nécessaire de solliciter un sursis à l’exécution provisoire au premier président de la cour d’appel, conformément à l’article R. 121-22 du code des procédures civiles d’exécution, auquel fait référence le deuxième alinéa de l’article R. 322-19 du même code.
L’article R. 121-22 du code des procédures civiles d’exécution dispose ainsi qu’ « En cas d’appel, un sursis à l’exécution des décisions prises par le juge de l’exécution peut être demandé au premier président de la cour d’appel. La demande est formée par assignation en référé délivrée à la partie adverse et dénoncée, s’il y a lieu, au tiers entre les mains de qui la saisie a été pratiquée.
Jusqu’au jour du prononcé de l’ordonnance par le premier président, la demande de sursis à exécution suspend les poursuites si la décision attaquée n’a pas remis en cause leur continuation ; elle proroge les effets attachés à la saisie et aux mesures conservatoires si la décision attaquée a ordonné la mainlevée de la mesure.
Le sursis à exécution n’est accordé que s’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la décision déférée à la cour.
L’auteur d’une demande de sursis à exécution manifestement abusive peut être condamné par le premier président à une amende civile d’un montant maximum de 3 000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui pourraient être réclamés. »
Pour suspendre l’exécution provisoire, il sera donc nécessaire d’assigner en référé devant le premier président de la cour d’appel.
La suspension de l’exécution provisoire court à compter de la signification de l’assignation, et jusqu’à l’ordonnance de référé. Cette suspension proroge les effets du commandement de payer valant saisie immobilière, et par conséquent son délai de péremption.
Il est à noter que la procédure de l’article R. 121-22 du code des procédures civiles d’exécution est exclusive de celle prévue à l’article 524 du code de procédure civile (CA Aix-en-Provence, 12 mai 2011, n° 11/00205).
L’appel est limité aux contestations préalablement soumises au juge de l’exécution.
Les demandes présentées pour la première fois en cause d’appel, postérieurement à l’audience d’orientation, qui ne portent pas sur des actes postérieurs à l’audience d’orientation, doivent être déclarées irrecevables d’office (Civ. 1e, 11 mars 2010, n° 09-13.312 ; Civ. 1e, 20 octobre 2011, n° 10-25.787).
Réciproquement, la cour peut être saisie d’actes postérieurs à l’audience d’orientation (Civ. 2e, 12 avril 2012, n° 11-14.817).
L’effet dévolutif limite également l’objet de l’appel du jugement autorisant la vente amiable à l’incident à trancher. Une fois l’arrêt rendu, la cour doit renvoyer l’affaire au juge de l’exécution qui est seul compétent pour poursuivre la procédure de saisie immobilière (Civ. 2e, 23 octobre 2008, n° 08-13.404, publié au Bulletin).
La procédure d’appel diffère selon qu’il s’agit de faire appel d’un jugement du jugement d’orientation ou d’un jugement d’incident.
Tout d’abord, l’article R. 322-19, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’appel contre le jugement d’orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril. »
La cour de cassation ne considère pas simplement que l’appel contre le jugement d’orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe, mais que tous les jugements rendus à l’audience d’orientation relèvent de cette procédure (Cass. civ., 2e, 25 sept. 2014, n° 13-19.000, publié au Bulletin).
L’appelant devra déposer une requête afin de fixation d’une date d’audience auprès du premier président de la cour d’appel.
Cette requête sera présentée soit avant la déclaration d’appel (articles 917 et 918 du code de procédure civile), soit dans les 8 jours qui suivent la déclaration d’appel (article 919 du code de procédure civile), à peine d’irrecevabilité de l’appel (Civ. 2e, 19 mars 2015, n° 14-14.926). Dans les deux cas, la requête devra contenir les conclusions au fond et viser les pièces justificatives. Une expédition de la décision querellée y sera jointe.
La requête établie sur papier est remise manuellement au greffe. En effet, seuls les actes de procédure à destination de la cour d’appel doivent être remis par voie électronique (article 930-1 du code de procédure civile et Civ. 2e, 7 décembre 2017, n° 16-19.336).
L’appelant devra ensuite assigner la partie adverse à la date indiquée dans l’ordonnance du premier président. Cette assignation devra comprendre en pièces jointes les copies de la requête, de l’ordonnance du premier président et une copie de la déclaration d’appel visée par le greffe, à peine d’irrecevabilité de l’appel (Civ. 2e, 27 septembre 2018, n° 17-21.833).
Si la requête a été présentée antérieurement à la déclaration d’appel, la copie de la déclaration d’appel jointe à l’assignation à jour fixe ne sera pas obligatoirement visée par le greffe.
La cour sera saisie par la remise d’une copie de l’assignation au greffe, qui devra avoir lieu avant la date fixée pour l’audience, à peine de caducité de la déclaration d’appel constatée d’office par le président de la chambre à laquelle l’affaire est distribuée (article 922 du code de procédure civile).
L’appel du jugement d’orientation selon une procédure différente constitue une fin de non-recevoir sanctionnée par l’irrecevabilité d’appel que le juge doit relever d’office (Civ. 2e, 22 février 2012, n° 10-24.410 ; Civ. 2e, 28 juin 2012, n° 11-20.143).
Si le juge de l’exécution a ordonné la vente par adjudication, alors la cour devra statuer au moins un mois avant la date de vente : « Lorsque l’appel est formé contre un jugement ordonnant la vente par adjudication, la cour statue au plus tard un mois avant la date prévue pour l’adjudication. A défaut, le juge de l’exécution peut, à la demande du créancier poursuivant, reporter la date de l’audience de vente forcée. Lorsqu’une suspension des poursuites résultant de l’application de l’article R. 121-22 interdit de tenir l’audience d’adjudication à la date qui était prévue et que le jugement ordonnant l’adjudication a été confirmé en appel, la date de l’adjudication est fixée sur requête par ordonnance du juge de l’exécution. Les décisions du juge de l’exécution rendues en application du présent alinéa ne sont pas susceptibles d’appel. » (article R. 322-19, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution).
En pratique, l’affaire peut être renvoyée à une audience postérieure à la date d’adjudication. Dans cette hypothèse, le texte prévoit que le créancier poursuivant peut demander au juge de l’exécution de reporter la date de l’audience d’adjudication. Cette demande est présentée par voie de conclusions.
En effet, dans l’hypothèse où l’appelant n’a pas engagé de procédure afin de suspension de l’exécution provisoire, le jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée doit être mis à exécution par le créancier poursuivant, qui devra procéder aux formalités d’affichage. Pour éviter d’organiser la vente alors qu’un appel est en cours, le créancier poursuivant pourra alors demander le report de la vente.
Si, en revanche, le débiteur saisi a saisi le premier président d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire, alors l’exécution du jugement d’orientation sera bloquée dès l’assignation et le créancier poursuivant devra interrompre, à compter de cette date, les diligences entreprises afin de parvenir à la vente.
En théorie, l’audience d’adjudication ne pourra pas avoir lieu et l’affaire ne sera plus audiencée à compter de cette date. C’est pourquoi le texte prévoit que l’éventuelle reprise des poursuites soit demandée par voie d’ordonnance sur pied de requête.
En pratique toutefois, il est tout à fait courant que le juge de l’exécution ordonne le renvoi de l’audience d’adjudication à une date ultérieure. Lorsque cette solution est adoptée, il est d’usage d’ordonner un renvoi à une date lointaine, éventuellement postérieure à la date du délibéré si elle est connue, afin de minimiser le nombre de démarches à accomplir pour poursuivre la procédure.
Ce n’est pas une solution parfaitement conforme au texte, et néanmoins elle présente un intérêt pratique évident pour l’ensemble des parties.
Le jugement d’incident, c’est-à-dire le jugement qui n’a pas été rendu à l’audience d’orientation et qui n’est pas un jugement constatant une vente amiable ou d’adjudication, sera sauf disposition contraire susceptible d’appel : « Les jugements sont, sauf disposition contraire, susceptibles d’appel. L’appel est formé dans un délai de quinze jours à compter de la notification qui en est faite. Sous réserve des dispositions de l’article R. 322-19 et sauf s’il est recouru à la procédure à jour fixe, l’appel est jugé selon la procédure prévue à l’article 905 du code de procédure civile. » (article R. 311-7, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution).
L’affaire est ainsi fixée à bref délai et il est fait comme il est dit aux articles 905 à 905-2 du code de procédure civile.
L’article 905 du code de procédure civile, pour commencer, dispose que « Le président de la chambre saisie, d’office ou à la demande d’une partie, fixe les jours et heures auxquels l’affaire sera appelée à bref délai au jour indiqué, lorsque l’appel :
1° Semble présenter un caractère d’urgence ou être en état d’être jugé ;
2° Est relatif à une ordonnance de référé ;
3° Est relatif à un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond ;
4° Est relatif à une des ordonnances du juge de la mise en état énumérées aux 1° à 4° de l’article 795 ;
5° Est relatif à un jugement statuant en cours de mise en état sur une question de fond et une fin de non-recevoir en application du neuvième alinéa de l’article 789.
Dans tous les cas, il est procédé selon les modalités prévues aux articles 778 et 779. »
L’article 905-1 du code de procédure civile, ensuite, dispose que « Lorsque l’affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, l’appelant signifie la déclaration d’appel dans les dix jours de la réception de l’avis de fixation qui lui est adressé par le greffe à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président ; cependant, si, entre-temps, l’intimé a constitué avocat avant signification de la déclaration d’appel, il est procédé par voie de notification à son avocat.
A peine de nullité, l’acte de signification indique à l’intimé que, faute pour lui de constituer avocat dans un délai de quinze jours à compter de celle-ci, il s’expose à ce qu’un arrêt soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire et que, faute de conclure dans le délai mentionné l’article 905-2, il s’expose à ce que ses écritures soient déclarées d’office irrecevables. »
L’article 905-2 du code de procédure civile, enfin, conclut qu’ « A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l’appelant dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.
L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.
L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification de l’appel incident ou de l’appel provoqué à laquelle est jointe une copie de l’avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe.
L’intervenant forcé à l’instance d’appel dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification de la demande d’intervention formée à son encontre à laquelle est jointe une copie de l’avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe. L’intervenant volontaire dispose, sous la même sanction, du même délai à compter de son intervention volontaire.
Le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président peut d’office, par ordonnance, impartir des délais plus courts que ceux prévus aux alinéas précédents.
Les ordonnances du président ou du magistrat désigné par le premier président de la chambre saisie statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l’irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application du présent article et de l’article 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal. »
L’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.
En cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères. »
L’article L. 311-3 du code des procédures civiles d’exécution ajoute qu’ « Est nulle toute convention portant qu’à défaut d’exécution des engagements pris envers lui, le créancier peut faire vendre les immeubles de son débiteur en dehors des formes prescrites pour la saisie immobilière. »
La procédure de saisie immobilière autorise trois types de vente forcée : la vente de gré à gré, la vente amiable et la vente par adjudication.
La vente de gré à gré, tout d’abord, est peu codifiée, peu utilisée, et peu commentée. Elle est mentionnée à l’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.
En cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 3° de l’article 2402 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères. »
La vente de gré à gré correspond à l’hypothèse où le créancier poursuivant, les créanciers inscrits et, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires autorisent le débiteur à vendre amiablement son immeuble.
Le texte n’indique pas dans quelles formes cette vente doit être réalisée, mais prévoit qu’elle ne peut avoir lieu qu’entre l’orientation de l’affaire en vente forcée et l’ouverture des enchères. Or, si la vente est réalisée avant l’audience d’enchères, le créancier poursuivant ne requerra pas la vente et le défaut de réquisition entraîne la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière : « Au jour indiqué, le créancier poursuivant ou, à défaut, tout créancier inscrit, alors subrogé dans les poursuites, sollicite la vente.
Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie. Dans ce cas, le créancier poursuivant défaillant conserve à sa charge l’ensemble des frais de saisie engagés sauf décision contraire du juge spécialement motivée. » (article R. 322-27 du code des procédures civiles d’exécution).
Ainsi et bien que le texte ne donne pas davantage de précisions, dans le cadre d’une vente de gré à gré qui interviendrait avant l’audience d’adjudication, le notaire aurait deux solutions :
Cette deuxième solution est plus sûre pour l’acheteur puisqu’elle permet de garantir l’opposabilité de la vente dès la signature de l’acte de vente, et sans qu’il ne soit nécessaire d’attendre le jugement constatant la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière.
Il est à noter que le texte n’autorise la vente de gré à gré qu’entre l’orientation vers une vente forcée et l’audience d’adjudication car :
Le texte prévoit ainsi une solution pour vendre amiablement l’immeuble à chaque étape de la procédure, d’abord sous le contrôle du juge, puis sans contrôle du juge, mais avec l’accord des parties et du syndicat des copropriétaires.
En pratique toutefois, rien n’empêche le débiteur de solliciter et d’obtenir de ses créanciers l’autorisation de vendre de gré à gré à n’importe quelle étape de la procédure, quoique cette solution nécessite de mettre en œuvre des techniques différentes pour abandonner la procédure proprement :
Exemple : l’affaire est orientée vers une vente amiable sur autorisation judiciaire, mais le débiteur ne parvient pas à vendre aux termes et conditions du jugement d’orientation. Il parvient néanmoins à soumettre au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits un compromis de vente à un prix supérieur au prix d’adjudication escompté. Le créancier poursuivant et les créanciers inscrits pourront accepter une vente de gré à gré que le juge de l’exécution ne pourra pas approuver puisqu’il sera tenu par l’autorité de la chose jugée attachée au jugement d’orientation qu’il a préalablement rendu. Le créancier poursuivant devra, par conséquent, autoriser la mainlevée du commandement avec l’accord des créanciers inscrits, avant de présenter à l’audience de rappel des conclusions de désistement.
Enfin, l’avocat du créancier poursuivant pourra demander le paiement des frais taxés, des émoluments fixes et de l’émolument proportionnel dans les mêmes conditions que pour une vente amiable.
L’article R. 322-22, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. »
L’obligation de diligence du débiteur est réitérée à l’article 14, alinéa 1, des dispositions générales du cahier des conditions de vente : « Le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. »
La vente amiable, lorsqu’elle est autorisée par le juge, laisse l’accomplissement de l’ensemble des diligences requises à la charge du débiteur. Ce dernier devra, par conséquent, trouver un acheteur pour réaliser la vente dans les délais impartis par le jugement d’orientation.
L’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés. »
L’article R. 322-24, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « Les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente. »
Le notaire n’établira le titre de vente qu’une fois les frais taxés payés par l’acquéreur.
L’avocat du créancier poursuivant devra, par conséquent, soumettre son état de frais au juge de l’exécution pour taxation. L’ordonnance de taxe permettra de confirmer leur montant pour solliciter leur paiement, qui à son tour permettra au notaire d’établir l’acte de vente.
La circulaire n° CIV/17/06 du 14 novembre 2006, relative à la réforme de la saisie immobilière, indique en page 31 que « si le créancier poursuivant en fait la demande chiffrée lors de l’audience d’orientation, le juge dans sa décision taxe ses frais de poursuite, ce qui permet au créancier poursuivant d’en être directement remboursé lors de la conclusion ultérieure de la vente. »
Toutefois, la jurisprudence admet généralement que les frais peuvent être taxés postérieurement à l’audience d’orientation (Caen, 27 septembre 2012, n° 12/02041). L’avocat aura intérêt à se rapprocher du greffe des adjudications pour connaître les us et coutumes du tribunal judiciaire devant lequel la procédure est enrôlée.
L’état de frais doit incorporer les frais taxés, mais pas nécessairement les émoluments, même si la prudence commande de les y incorporer. Ces derniers sont légaux et imposés aux parties, quoique le texte ne les mette pas expressément à la charge de l’acheteur. Quoi qu’il en soit, les émoluments comprennent les émoluments de formalité et l’émolument proportionnel.
Les frais taxés comprennent l’ensemble des frais exposés par le créancier poursuivant dans le cadre de la procédure, c’est-à-dire les frais de l’huissier et du diagnostiqueur immobilier qui est intervenu au moment de l’établissement du procès-verbal pour réaliser le métré Carrez et éventuellement le dossier de diagnostics techniques.
Les émoluments de formalité sont énumérés à l’article A. 444-193 du code de commerce.
L’émolument proportionnel est calculé conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-102 du code de commerce, selon le barème suivant :
|
TRANCHES D’ASSIETTE |
TAUX APPLICABLE |
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De 0 à 6 500 € |
3,870 % |
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De 6 500 € à 17 000 € |
1,596 % |
|
De 17 000 € à 60 000 € |
1,064 % |
|
Plus de 60 000 € |
0,799 % |
Ce barème résulte de l’arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires.
L’article A. 444-102 du code de commerce précise enfin, à son dernier alinéa, que « L’émolument est calculé séparément sur le prix d’adjudication de chaque lot, même si plusieurs lots distincts sont adjugés séparément au même adjudicataire. Toutefois, l’émolument est calculé sur le prix des lots réunis si l’adjudication a lieu après la réunion totale ou partielle des lots mis en vente. »
L’état de frais se terminera par une demande de taxe, qui permettra au juge de l’exécution d’apposer la formule de taxe.
L’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés. »
L’article R. 322-23 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « Le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.
En cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l’acquéreur et sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires relatives à son droit de rétractation, les versements effectués par celui-ci restent consignés pour être ajoutés au prix de vente dans la distribution. »
Enfin, l’article R. 322-24, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente. »
L’acte de vente ne sera établi qu’après consignation du prix de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et consignation et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.
Le texte ne précise pas auprès de quelle caisse les frais de vente et les frais taxés doivent être consignés. En pratique, ils seront consignés auprès de la CARPA et la justification de leur paiement permettra au notaire d’établir le titre de vente.
Ces obligations sont rappelées à l’article 14 des dispositions générales du cahier des conditions de vente qui ont, pour mémoire, valeur normative : « Le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable.
L’accomplissement des conditions de la vente amiable décidée au préalable par le juge sera contrôlé par lui.
Le prix de vente de l’immeuble, ses intérêts, ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur en sus du prix de vente à quelque titre que ce soit, sont versés entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations conformément à l’article R. 322-23 du code des procédures civiles d’exécution. Ils sont acquis au débiteur et aux créanciers participant à la distribution.
Toutefois, les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés selon le tarif en vigueur sont versés directement par l’acquéreur, conformément à l’article 1593 du code civil, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant, à charge de restitution en cas de jugement refusant de constater que les conditions de la vente sont remplies et ordonnant la vente forcée, ou aux fins d’encaissement en cas de jugement constatant la vente amiable.
Le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, que le prix a été consigné, et que les frais taxés et émoluments de l’avocat poursuivant ont été versés, et ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. A défaut, il ordonne la vente forcée. »
La prudence commandera à l’avocat du créancier le jugement constatant la réalisation de la vente amiable pour solliciter le décaissement des sommes consignés en CARPA.
Par ailleurs, lorsque le défaut de conclusion de la vente est imputable à l’acquéreur, les sommes versées au titre d’un avant-contrat et consignées auprès de la Caisse des dépôts et consignations par le notaire y restent consignés pour être ajoutés au prix de vente dans la distribution, sous réserve du droit de rétractation prévu à l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation, qui est d’ordre public.
L’article R. 322-24, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le notaire chargé d’établir l’acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente. »
La vente amiable est effectuée sous le contrôle du juge et doit, par conséquent, respecter les conditions posées par le jugement d’orientation.
Le notaire peut demander la communication des pièces recueillies par l’avocat poursuivant pour préparer l’acte de vente. En effet, l’avocat du créancier poursuivant doit commander et consulter de nombreuses pièces pour élaborer le cahier des conditions de vente, qui seront également utiles au notaire pour élaborer l’acte de vente.
Le débiteur pourra notamment limiter les frais nécessaires à la réalisation de la vente en réutilisant le dossier de diagnostics techniques lorsque le créancier poursuivant l’aura fait établir au moment de l’établissement du procès-verbal descriptif.
L’article L. 322-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La vente amiable sur autorisation judiciaire produit les effets d’une vente volontaire. Elle ne peut pas donner lieu à rescision pour lésion. »
La vente amiable sur autorisation judiciaire produit tous les effets de droit commun d’une vente notariée classique, hormis la rescision pour lésion.
L’article L. 322-14 du code des procédures civiles d’exécution dispos que « Le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente. »
La vente amiable purge de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente.
Toutefois, la purge des inscriptions n’emporte pas automatiquement leur radiation, qui sera ordonnée ultérieurement par le jugement constatant la réalisation de la vente amiable.
Seul le juge de l’exécution peut contrôler la réalisation de la vente amiable, même lorsque la vente amiable a été ordonnée par la cour d’appel (Civ. 2e, 23 octobre 2008, n° 08-13.404). Cette compétence du juge de l’exécution est rappelée au deuxième alinéa de l’article 14 des dispositions générales du cahier des conditions de vente : « L’accomplissement des conditions de la vente amiable décidée au préalable par le juge sera contrôlé par lui. »
Le contrôle du juge s’exerce avant et après la conclusion de la vente.
L’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin.
Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.
Lorsque la reprise de la procédure est postérieure à l’audience d’orientation, le juge fixe la date de l’audience d’adjudication qui se tient dans un délai compris entre deux et quatre mois. La décision est notifiée au débiteur saisi, au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits.
La décision qui ordonne la reprise de la procédure n’est pas susceptible d’appel. »
Le créancier poursuivant peut demander au débiteur de rendre compte des démarches accomplies afin de parvenir à la vente amiable. En cas de défaillance du débiteur, le créancier poursuivant peut l’assigner devant le juge de l’exécution pour que la vente forcée soit ordonnée.
Le juge fixe alors une date d’audience d’adjudication comprise entre deux et quatre mois à compter du jugement à intervenir.
Le texte ne précise pas si le débiteur doit constituer avocat à ce stade de la procédure. L’article R. 322-17 du code des procédures civiles, qui dispense le débiteur du ministère d’avocat pour présenter une demande de vente amiable, concerne la demande de vente amiable présentée à l’audience d’orientation et les actes consécutifs à cette vente : « La demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation. »
Faut-il considérer que le débiteur assigné aux fins de constatation de carence et de reprise de la procédure de vente forcée peut assister seul et sans avocat à l’audience au titre des « actes consécutifs » à la demande de vente amiable ? Le texte et la jurisprudence n’offrent aucune réponse à cette question.
Les effets de la reprise de la procédure doivent être distingués selon le moment auquel a été rendu le jugement autorisant la vente amiable.
L’article R. 322-20, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La décision qui fait droit à la demande suspend le cours de la procédure d’exécution à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance. »
La décision qui autorise la vente amiable avant l’audience d’orientation suspend le cours de la procédure d’exécution, laquelle sera, par conséquent, reprise au stade où elle a été suspendue afin d’assigner le débiteur à l’audience d’orientation.
A cette audience toutefois, le débiteur ne pourra pas solliciter à nouveau l’autorisation de vendre à l’amiable son bien, puisque l’autorité de la chose jugée attachée à la décision qui avait autorisé la vente amiable, puis à celle mettant fin à la suspension de la procédure, seront revêtues de l’autorité de la chose jugée.
L’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution, cité in extenso ci-avant, dispose que « Le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin.
Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.
Lorsque la reprise de la procédure est postérieure à l’audience d’orientation, le juge fixe la date de l’audience d’adjudication qui se tient dans un délai compris entre deux et quatre mois. La décision est notifiée au débiteur saisi, au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits.
La décision qui ordonne la reprise de la procédure n’est pas susceptible d’appel. »
Le texte ne précise pas si la décision qui ordonne la reprise de la procédure est une ordonnance ou un jugement, néanmoins la jurisprudence confirme qu’il s’agit d’un jugement (Civ. 2e, 6 décembre 2012, n° 11-26.683).
En revanche, le texte dispose que l’audience d’adjudication se tiendra dans un délai compris entre +2 et +4 mois à compter de cette décision, qui sera notifiée à l’ensemble des parties et qui sera insusceptible d’appel. La jurisprudence ajoute qu’il sera également insusceptible de pourvoi (Civ. 2e, 2 décembre 2012, n° 11-26.683 à nouveau), au motif que ce jugement « n’a pas tranché une partie du principal ni mis fin à l’instance ».
Il est à rappeler, à toutes fins utiles, que le jugement d’orientation purge l’ensemble des contestations et demandes incidentes, sauf si elles portent sur des actes postérieurs à l’audience d’orientation. Lorsque le jugement d’orientation ordonne la vente amiable, aucun des délais subséquents n’est prévu à peine de caducité du commandement, de telle sorte que les discussions auront pour seul objet les diligences accomplies par le débiteur, pour déterminer si elles sont suffisantes.
Le code des procédures civiles d’exécution ne prévoit ni la publication du jugement mettant un terme à la suspension des poursuites, ni la publication du jugement ordonnant la reprise de la vente forcée. Néanmoins l’article 80 8° du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1991 dispose que « Sont publiés, sous forme de mentions en marge de la copie du commandement valant saisie :
[…]
8° D’une manière générale, les divers actes de la procédure se rattachant au commandement, tels que la subrogation dans les poursuites, le jugement prononçant la distraction de tout ou partie des immeubles, saisis etc. »
La publication sera donc requise, en marge du commandement de payer valant saisie, en adressant au service de la publicité foncière compétent l’original et la copie de l’acte à publier, avec la certification d’identité des parties et, au besoin, une demande d’état sur formalité (CERFA n° 3233-SD), ainsi qu’un chèque libellé à l’ordre Trésor public d’un montant de :
L’article R. 322-21, alinéas 3 et 4, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « [Le juge] fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. »
L’article R. 322-25 du même code dispose qu’ « A l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur. »
Le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement autorisant la vente amiable, et contrôle la consignation du prix de vente.
Si ces conditions sont remplies, alors le juge ordonne la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur.
Si à l’audience de rappel, qui intervient dans les 4 mois qui suivent le jugement autorisant la vente amiable, le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition, alors le juge peut lui accorder un délai supplémentaire de 3 mois afin de lui permettre de finaliser la vente.
La notion d’engagement écrit d’acquisition implique que le juge ne pourra pas se contenter d’une promesse de vente, et exigera vraisemblablement un compromis de vente, qui démontre la volonté de vendre, mais également celle d’acheter.
Subsidiairement, une offre au prix peut être qualifiée d’engagement écrit d’acquisition au visa des dispositions de l’article 1583 du code civil, qui sont relatives à la vente et qui précise qu’ « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »
Le tribunal de grande instance de Marseille a par exemple estimé que « L’acceptation est la manifestation de volonté par laquelle le destinataire de l’offre consent à acheter dans les conditions proposées par l’offrant. L’acceptation doit être pure et simple pour que le contrat soit formé. Elle peut donc être formulée très sommairement.
[…]
Il a y donc accord sur la chose et sur le prix de nature à démontrer le caractère parfait de la vente, … » (TGI Marseille, 10e ch. civ., 21 mai 2012, n° 11/05619).
La demande de délai supplémentaire, quant à elle, peut être présentée par le débiteur lui-même, conformément à l’article R. 322-17 du code des procédures civiles d’exécution : « La demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation. »
Lorsqu’à l’audience de rappel, ou lorsqu’à la deuxième audience de rappel, les conditions permettant au juge de constater la réalisation de la vente ne sont pas remplies, le juge ordonne la vente forcée.
L’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « A l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur.
Le jugement ainsi rendu n’est pas susceptible d’appel.
Le service de la publicité foncière qui procède à la publication du jugement en fait mention en marge de la publication de la copie du commandement et procède aux radiations des inscriptions correspondantes.
A défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée dans les conditions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l’article R. 322-22. »
Le jugement constate la réalisation de la vente amiable et ordonne la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur.
Ce jugement n’est pas susceptible d’appel.
Dès lors qu’il constate la réalisation de la vente, ce jugement permet également au notaire de procéder à la publication du titre de vente, qui encourrait jusqu’alors l’annulation dans l’hypothèse où le juge estimait la vente non conforme aux conditions posées dans le jugement autorisant la vente amiable.
L’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoit pas la notification par le greffe du jugement constatant la réalisation de la vente amiable, qui sera signifié à la demande de la partie qui y a intérêt.
Les inscriptions hypothécaires et les privilèges seront radiés par le service de la publicité foncière au moment de la publication du jugement constatant la réalisation de la vente amiable, conformément à l’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution : « A l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur.
Le jugement ainsi rendu n’est pas susceptible d’appel.
Le service de la publicité foncière qui procède à la publication du jugement en fait mention en marge de la publication de la copie du commandement et procède aux radiations des inscriptions correspondantes.
A défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée dans les conditions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l’article R. 322-22. »
L’article 80 6° du décret n° 55-1350 du 10 octobre 1955 prévoit également la publication du jugement constatant la vente amiable en marge du commandement de payer valant saisie immobilière : « Sont publiés, sous forme de mentions en marge de la copie du commandement valant saisie :
[…]
6° La publication du jugement ou de l’ordonnance prescrivant la radiation des inscriptions ; »
La vente par adjudication est organisée par les articles L. 322-5 à L. 322-13 et R. 322-26 à R. 322-72 du code des procédures civiles d’exécution.
L’article R. 322-30 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues à la présente section. »
L’article R. 322-31, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La vente forcée est annoncée à l’initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication. »
L’affichage doit être réalisé entre -2 et -1 mois avant la date de l’audience d’adjudication, laquelle est fixée par le jugement qui ordonne la vente forcée.
Pour rappel, la date de l’audience d’adjudication est comprise entre +2 et +4 mois à compter du jugement qui ordonne la vente forcée.
En pratique, il convient de se rapprocher rapidement du journal d’annonces légales pour savoir quand doivent être envoyées les annonces pour être incorporées à sa prochaine édition.
Exemple : l’édition du samedi est imprimée le vendredi. Le journal d’annonces légales est hebdomadaire. Les annonces doivent, par conséquent, être envoyées le jeudi avant 12 heures pour être incorporées à l’édition du samedi qui suit. L’avocat devra tenir compte de ces contraintes matérielles pour que les affiches soient diffusées dans le délai légal.
L’article R. 322-31 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La vente forcée est annoncée à l’initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication.
A cette fin, le créancier poursuivant rédige un avis, en assure le dépôt au greffe du juge de l’exécution pour qu’il soit affiché sans délai dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fait procéder à sa publication dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi.
L’avis indique :
1° Les nom, prénoms et domicile du créancier poursuivant et de son avocat ;
2° La désignation de l’immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite ;
3° Le montant de la mise à prix ;
4° Les jour, heure et lieu de la vente ;
5° L’indication que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire du lieu de la vente ;
6° L’indication que le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du poursuivant.
L’avis publié dans le journal d’annonces légales ne comporte aucune autre mention.
L’avis affiché est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps 30, sur format A3 (40 × 29,7 cm). »
Le texte impose, d’une part, la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi, et d’autre part, le dépôt au greffe de cet avis pour affichage.
L’affiche devra comprendre l’ensemble des informations énumérées par l’article R. 322-21 précité, dans le respect de la mise en forme imposée (police corps 30, format A3), quoique le texte ne prévoie aucune sanction.
En pratique, dans la mesure où l’affiche doit mentionner les date et heure de visite, l’avocat devra au préalable interroger l’huissier qui l’organisera pour connaître ses disponibilités.
Dans tous les cas, l’avocat demandera à l’huissier de ne pas organiser la visite aux dates et heures d’une audience d’adjudication, pour éviter que les intéressés ne soient bloqués à une audience d’adjudication au moment de la visite.
L’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Dans le délai mentionné à l’article R. 322-31 et à la diligence du créancier poursuivant, un avis simplifié est apposé à l’entrée ou, à défaut, en limite de l’immeuble saisi et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires.
Cet avis indique, à l’exclusion du caractère forcé de la vente et de l’identité du débiteur :
1° La mise en vente aux enchères publiques de l’immeuble ;
2° La nature de l’immeuble et son adresse ;
3° Le montant de la mise à prix ;
4° Les jour, heure et lieu de la vente ;
5° L’indication que le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du poursuivant.
Le format et la taille des caractères de l’avis apposé sur l’immeuble sont identiques à ceux mentionnés à l’article R. 322-31. »
L’article R. 322-33 du même code ajoute qu’ « Il est justifié de l’insertion des avis dans les journaux par un exemplaire de ceux-ci et de l’avis apposé au lieu de l’immeuble par un procès-verbal d’huissier de justice. »
L’avis simplifié sera publié dans deux journaux locaux ou régionaux, au tarif des annonces ordinaires. Par conséquent, le juge pourrait refuser totalement ou partiellement de taxer une tarification excessive.
L’avis simplifié sera également apposé sur l’immeuble saisi. La justification de l’apposition résulte d’un procès-verbal d’huissier de justice dont une copie sera déposée au greffe des adjudications.
L’article R. 322-33 du code des procédures civiles d’exécution dispose, comme cela a été dit ci-avant, qu’ « Il est justifié de l’insertion des avis dans les journaux par un exemplaire de ceux-ci et de l’avis apposé au lieu de l’immeuble par un procès-verbal d’huissier de justice. »
L’avocat doit déposer au greffe des adjudications un exemplaire des affiches, c’est-à-dire de l’avis et de l’avis simplifié, ainsi qu’une copie du procès-verbal de placard.
En pratique, le journal d’annonces légales met généralement en forme les affiches qu’il transmet à l’huissier en vue de l’établissement du procès-verbal de placard. L’avocat se contentera alors de mettre en forme un projet d’affiche qu’il transmettra au journal d’annonces légales avec l’identité de l’huissier qui devra dresser le procès-verbal.
L’article R. 311-11, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La nullité des actes de la procédure de saisie immobilière est régie par la section IV du chapitre II du titre V du livre Ier du code de procédure civile. »
L’article R. 311-11, alinéa 1, du même code ajoute que « Les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l’article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie. »
Enfin, l’article R. 311-5 dispose qu’ « A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte. »
Le texte prévoit deux types de sanctions.
Tout d’abord, les délais d’affichage sont prévus à peine de caducité du commandement de payer valant saisie immobilière.
Ensuite, les mentions obligatoires des avis sont prévues à peine de nullité, selon le régime des exceptions de nullité, de telle sorte qu’elles nécessitent la démonstration d’un grief.
Dans tous les cas, les contestations portant sur les opérations de publicité de la vente doivent être formées par voie de conclusions dans un délai de 15 jours à compter de leur accomplissement (Civ. 2e, 26 juin 2014, n° 13-20.193).
L’article R. 322-36 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente. Ces moyens ne doivent ni entraîner des frais pour le débiteur ni faire apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur. »
Le créancier poursuivant peut réaliser une publicité complémentaire à ses frais avancés, dès lors qu’il ne fait pas apparaître le caractère forcé de la vente et le nom du débiteur.
Ce texte permet, en théorie, d’encadrer la diffusion des annonces sur internet. En pratique toutefois, les annonces mises en ligne sur les sites des cabinets d’avocat mettent également à la disposition du public les pièces essentielles de la commercialisation, à savoir le procès-verbal descriptif, l’affiche et le cahier des conditions de vente, qui permettent d’identifier le caractère forcé de la vente.
L’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35.
La requête est formée, selon le cas, à l’audience d’orientation, deux mois au plus tard avant l’audience d’adjudication ou dans un délai de deux jours ouvrables à compter de la vente.
Le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l’immeuble et de toutes autres circonstances particulières.
Il peut notamment ordonner :
1° Que soit adjoint aux mentions prévues aux articles R. 322-31 et R. 322-32 toute autre indication ou document relatif à l’immeuble ;
2° Que les mesures de publicité soient accomplies par d’autres modes de communication qu’il indique ;
3° Que les avis mentionnés aux articles R. 322-32 et R. 322-34 soient affichés au lieu qu’il désigne dans les communes de la situation des biens.
Lorsque le juge statue par ordonnance, sa décision n’est pas susceptible d’appel. »
L’article R. 322-38, ensuite, dispose que « Les mesures de publicité ordonnées par le juge en application de l’article R. 322-37 sont réalisées à la diligence et aux frais avancés de la partie qui les sollicite. »
Le créancier poursuivant peut demander au juge de l’exécution, par voie de requête, l’autorisation d’aménager, de restreinte ou de compléter les mesures de publicité, deux mois au plus tard avant l’audience d’adjudication, ou deux jours ouvrables au plus à compter de la vente.
Cette demande peut également être présentée à l’audience d’orientation.
Cette solution permettra notamment au créancier poursuivant de mettre en œuvre de nouvelles mesures de publicité lorsque la nature exceptionnelle de la vente mérite une diffusion plus large que celle initialement prévue par le texte.
L’article 10 II de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation dispose que « I-Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.
[…]
II – Lorsque la vente du local à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel a lieu par adjudication volontaire ou forcée, le locataire ou l’occupant de bonne foi doit y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception un mois au moins avant la date de l’adjudication.
A défaut de convocation, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut, pendant un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l’adjudication, déclarer se substituer à l’adjudicataire. Toutefois, en cas de vente sur licitation, il ne peut exercer ce droit si l’adjudication a été prononcée en faveur d’un indivisaire. »
L’article 7 du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 dispose que « I – Lorsque la vente de l’appartement et de ses locaux accessoires a lieu par adjudication volontaire ou forcée, une convocation doit être adressée au locataire ou à l’occupant de bonne foi, à la diligence soit du vendeur ou du poursuivant, soit de leur mandataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception un mois au moins avant la date de l’adjudication.
Elle indique s’il y a une mise à prix ou non et, dans l’affirmative, elle en précise le montant. Elle indique les jour, lieu et heure de l’audience d’adjudication ainsi que le tribunal ou le notaire devant lequel elle se fera ; elle indique en outre que les enchères sont portées devant le tribunal par ministère d’avocat et reproduit les termes du paragraphe II de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisée.
Lorsque soit à raison d’un incident de procédure ou pour tout autre motif légal, soit en application des articles 703 et 737 du code de procédure civile l’adjudication aura été retardée, Il sera procédé à une nouvelle convocation dans les délais prévus à l’article 736 du même code et dans les formes fixées à l’alinéa précédent.
[…]
IV – A défaut de convocation et dans le délai d’un mois à compter de la réception de la notification prévue au paragraphe II, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut déclarer se substituer à l’adjudicataire, aux prix et conditions de l’adjudication. Cette déclaration faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est adressée au greffier du tribunal ou au notaire qui a prononcé l’adjudication.
[…] »
Lorsque la vente par adjudication est consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le créancier poursuivant doit convoquer le locataire ou l’occupant de bonne foi par lettre recommandée au moins 1 mois avant la date de l’adjudication. Cette lettre indique le montant de la mise à prix, les dates et heures de l’audience d’adjudication, l’adresse du tribunal, que les enchères seront portées par ministère d’avocat et reproduit les termes du paragraphe II de l’article 10 susvisé.
En d’autres termes le locataire doit être avisé de la vente uniquement lorsque celle-ci a lieu après la création de la copropriété, c’est-à-dire après la publication au fichier immobilier de l’état descriptif de division, ou lorsque celle-ci a lieu après une subdivision de tout ou partie d’une copropriété.
La jurisprudence est très claire à ce sujet : « Mais attendu qu’ayant exactement retenu, par motifs propres, que le locataire ou l’occupant de bonne foi ne peut exercer le droit de substitution prévu par l’article 10-II de la loi du 31 décembre 1975 qu’à la condition que l’adjudication soit consécutive à la division initiale de l’immeuble et relevé, par motifs adoptés, que l’immeuble avait fait l’objet, suivant acte du 24 mai 1948, d’un règlement de copropriété contenant l’état descriptif de division et que l’état hypothécaire révélait huit ventes ou partages intervenus depuis lors, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que l’adjudication n’était pas consécutive à la division initiale de l’immeuble et que M. et Mme Z… ne disposaient pas du droit de se substituer aux acquéreurs ; » (Cass. 3e civ., 26 nov. 2013, n° 12-25.412, Bull. 2013, III, n° 151).
A défaut de notification un délai d’un mois précité, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut déclarer se substituer à l’adjudicataire aux prix et conditions de l’adjudication par voie de lettre recommandée avec accusé de réception adressée au greffe des adjudications.
Ces dispositions concernent uniquement les locaux à usage d’habitation ou les locaux à usage mixte d’habitation et professionnel.
Enfin, la notion d’occupant ou de locataire de bonne foi est défini à l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 : « Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
Le fait pour le locataire ou l’occupant d’un local à usage professionnel d’exercer une activité, soit en collaboration avec d’autres personnes exerçant une profession libérale dans les conditions prévues par les règles régissant leurs professions, soit au sein d’une société constituée conformément à la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 ne peut être considéré en lui-même comme une infraction aux clauses du bail.
En cas de location partielle ou de sous-location partielle, le droit au maintien dans les lieux n’est opposable ni au propriétaire, ni au locataire ou occupant principal, lorsque les locaux occupés forment, avec l’ensemble des lieux, un tout indivisible, ou lorsqu’il s’agit de pièces constituant l’accessoire du local habité par le propriétaire, le locataire ou l’occupant principal. »
L’article L. 412-11 du code rural dispose que « Dans le cas de vente faite par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication, soit par le notaire chargé de la vente, soit en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef dudit tribunal. »
L’avocat du créancier poursuivant doit informer le greffe des adjudications de la présence d’un preneur à bail rural. Le greffe doit informer le preneur à bail rural de l’audience d’adjudication ou de l’audience de surenchère dans les 20 jours qui précèdent la vente, par lettre recommandée avec accusé de réception, à peine de nullité.
Le droit de préemption des SAFER résulte de l’article L. 143-7 du code rural et concerne les biens immobiliers à utilisation agricole, et s’exerce conformément à l’article L. 143-8 dans les conditions de l’article L. 412-11 du code rural, précité.
La notification est donc, là encore, effectuée par le greffe des adjudications dans les 20 jours qui précèdent l’audience d’adjudication ou l’audience de surenchère, par lettre recommandée avec accusé de réception, à peine de nullité.
Le code de l’urbanisme, à ses articles L. 210-1 et suivants et R. 213-5 et suivants, institue au profit des communes, de certains établissements publics de coopération communale, du département et du conseil général, pour :
Le greffe des adjudications doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie au moins 30 jours avant la date de l’audience d’adjudication par voie de lettre recommandée avec accusé de réception.
L’article R. 322-26, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant. »
Les modalités de visite seront déterminées dans le jugement d’orientation.
Les date et heure de visite ne sont généralement pas mentionnées dans le jugement d’orientation puisqu’elles seront déterminées par l’huissier de justice, qui l’organisera.
En pratique, le juge de l’exécution autorise généralement la visite de l’immeuble librement, et si nécessaire avec le concours d’un huissier de justice et, éventuellement, de la force publique et d’un serrurier. Si le jugement d’orientation ne le prévoit pas, cette assistance sera requise par voie de requête, exactement comme pour l’établissement du procès-verbal descriptif.
Toujours en pratique, lorsque le dossier de diagnostics techniques n’a pas été établi en même temps que le procès-verbal descriptif, ou que certains diagnostics sont périmés, l’avocat invitera l’huissier à prendre attache avec l’expert-diagnostiqueur pour établissement ou mise à jour du dossier. Le dossier ou sa mise à jour sera, ensuite, annexée au cahier des conditions de vente par voie d’additif ou de Dire, selon le jargon local.
L’article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères. Il ne peut rien être exigé au-delà du montant de la taxe. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »
L’état de frais soumis à la taxation est établi postérieurement à l’accomplissement des formalités de publicité ainsi qu’à la visite de l’immeuble saisi car à la suite de celle-ci pour y incorporer leur coût.
Les frais de poursuite englobent l’ensemble des frais exposés par le créancier poursuivant pour parvenir au recouvrement de sa créance. Les pratiques des juges de l’exécution ne sont pas homogènes en la matière et tandis que certains ont une conception large de la notion de « frais de poursuite » (frais d’inscription hypothécaire, de mise en demeure, etc.), d’autres l’interprètent de façon beaucoup plus restrictive.
De manière générale, ces frais comprendront l’intégralité des frais d’huissier, d’établissement du dossier de diagnostics techniques ainsi que l’ensemble des dépenses exposées dans le cadre de la publication des actes et de la commande des pièces (frais de publicité foncière).
Les émoluments, quant à eux, englobent les émoluments de formalité et l’émolument proportionnel.
Les émoluments de formalité sont énumérés à l’article A. 444-193 du code de commerce.
L’émolument proportionnel, quant à lui, ne pourra pas être intégré à l’état de frais puisqu’il a pour assiette de calcul le prix d’adjudication. Son montant ne sera connu qu’à l’issue de la vente, étant précisé qu’il ne reviendra pas entièrement à l’avocat du créancier poursuivant, mais sera partagé avec l’avocat de l’adjudicataire.
L’état de frais se terminera par une demande de taxe, qui permettra au juge de l’exécution de contrôler les diligences accomplies pour, si nécessaire, écarter les frais qu’il estimerait inutiles au visa des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, avant d’apposer la formule de taxe.
En pratique, l’avocat annexera à sa demande de taxe les justificatifs de l’intégralité des dépenses exposées par son client.
Le créancier poursuivant ne pourra rien exiger au-delà de la taxe. Cette disposition est d’ordre public.
L’article R. 322-28 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement formée en application des articles L. 722-4 ou L. 721-7 du code de la consommation. »
L’audience d’adjudication ne peut être reportée que dans un cas de force majeure.
La demande de report doit être présentée par voie de conclusions, à peine de caducité du commandement. En effet, la jurisprudence analyse cette demande comme une demande incidente, qui en tant que telle doit être présentée par écrit, de telle sorte que l’absence de demande écrite de report de l’audience d’adjudication entraîne la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière pour défaut de réquisition de la vente (Civ. 2e, 22 février 2012, n° 11-11.914).
Si le juge de l’exécution refuse d’ordonner le report de la vente, alors l’avocat du créancier poursuivant sera contraint de requérir la vente, à peine de caducité du commandement de payer valant saisie immobilière. C’est pourquoi il convient de procéder aux formalités de publicité lorsque le report de l’audience d’adjudication n’est pas acquis.
Exemple : le débiteur présente une demande de report de l’audience d’adjudication à laquelle le créancier poursuivant s’oppose. Ce dernier procède, par précaution, aux formalités de publicité, afin de pouvoir, dans l’hypothèse où le juge refusait d’ordonner le report de l’audience d’adjudication, requérir la vente. En effet, tant le défaut de publicité que le défaut de réquisition sont sanctionnés par la caducité du commandement.
L’article R. 322-28 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement formée en application des articles L. 722-4 ou L. 721-7 du code de la consommation. »
L’article L. 722-4 du code de la consommation dispose qu’ « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. »
L’article L. 721-7 du code de la consommation est identique : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. »
Les articles L. 722-4 et L. 721-7 sont strictement identiques, mais le premier est inséré sous le titre Effets de la décision de recevabilité tandis que le second est inséré sous le titre Saisine de la commission de surendettement des particuliers.
Cela signifie a contrario que la décision de recevabilité de la commission de surendettement qui entraîne normalement une suspension de droit des procédures d’exécution ne concerne pas la procédure de saisie immobilière, qui est soumise à un régime spécifique.
La jurisprudence ajoute que le jugement d’adjudication qui rejette la demande de report présentée par la commission de surendettement est insusceptible d’appel, ce que le juge doit relever d’office au visa de l’article 125 du code de procédure civile, au terme duquel l’absence de voies de recours constitue une fin de non-recevoir d’ordre public (Civ. 2e, 29 septembre 2011, n° 10-27.658).
L’article R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’appel contre le jugement d’orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril.
Lorsque l’appel est formé contre un jugement ordonnant la vente par adjudication, la cour statue au plus tard un mois avant la date prévue pour l’adjudication. A défaut, le juge de l’exécution peut, à la demande du créancier poursuivant, reporter la date de l’audience de vente forcée. Lorsqu’une suspension des poursuites résultant de l’application de l’article R. 121-22 interdit de tenir l’audience d’adjudication à la date qui était prévue et que le jugement ordonnant l’adjudication a été confirmé en appel, la date de l’adjudication est fixée sur requête par ordonnance du juge de l’exécution. Les décisions du juge de l’exécution rendues en application du présent alinéa ne sont pas susceptibles d’appel. »
Lorsqu’une partie interjette appel du jugement d’orientation, la cour doit normalement statuer au plus tard 1 mois avant la date de l’audience d’adjudication. En pratique, c’est rarement le cas et le texte prévoit que le créancier poursuivant (et non le débiteur) peut demander, dans cette hypothèse, le report de l’audience d’adjudication.
Le débiteur, s’il souhaite présenter une demande de report de l’audience d’adjudication motivée par l’appel en cours, devra démontrer que cette procédure d’appel présente les caractéristiques de la force majeure au sens où la décision de la cour est imprévisible.
Si parallèlement à l’appel, l’appelant sollicité et obtenu une suspension des poursuites au visa de l’article R. 121-22 du code des procédures civiles d’exécution, que cette décision interdit au juge de l’exécution de tenir l’audience d’adjudication à la date prévue, et que le jugement ordonnant la vente par adjudication est confirmé en appel, alors le créancier poursuivant devra demander une nouvelle date d’adjudication par voie de requête.
La jurisprudence relève que la décision du juge de l’exécution qui accorde au débiteur un délai de grâce s’impose au juge de l’exécution immobilier qui doit reporter l’audience d’adjudication (Civ. 2e, 2 juillet 2009, n° 08-16.753). L’arrêt est rendu au visa de l’article 480 du code de procédure civile, dont le premier alinéa dispose que « Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. »
C’est donc véritablement l’autorité de la chose jugée attachée au jugement qui contraint le juge de l’exécution immobilier à accepter la demande de report de l’audience d’adjudication.
En toute hypothèse, toute suspension des voies d’exécution ordonnée par voie de jugement (procédure collective, rétablissement personnel, etc.) devrait contraindre le juge à accepter la demande de report de l’audience d’adjudication. C’est d’ailleurs pourquoi la commission de surendettement, dont la décision de recevabilité n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée, doit présenter une demande spécialement motivée de report de l’audience d’adjudication, que le juge de l’exécution peut d’ailleurs refuser.
L’article R. 322-29 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les formalités de publicité soient réitérées en cas de report de vente : « Lorsque la vente forcée est renvoyée à une audience ultérieure, il est procédé à une nouvelle publicité dans les formes et délais de la première vente forcée. »
Certains juges renvoient l’affaire à une audience ultérieure sans fixer de nouvelle date d’adjudication. Cela intercale une audience d’incident entre l’audience de vente renvoyée et la nouvelle audience d’adjudication.
Le texte ne précise pas dans quel délai l’affaire doit être renvoyée, néanmoins si le juge fixe dès le renvoi une nouvelle date d’adjudication, alors il devra laisser au créancier poursuivant un délai suffisant pour qu’il puisse procéder une nouvelle fois aux formalités de publicité, qui devront être réitérées et soumis à la taxe afin d’être mis à la charge de l’acheteur.
L’article L. 322-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Sous réserve des incapacités tenant aux fonctions qu’elle exerce, toute personne peut se porter enchérisseur si elle justifie de garanties de paiement. »
Sous réserve de restrictions limitées, toute personne peut se porter enchérisseur, tant et si bien que le code pénal prévoit et sanctionne le délit d’entrave à la liberté des enchères à l’article 313-6 : « Le fait, dans une adjudication publique, par dons, promesses, ententes ou tout autre moyen frauduleux, d’écarter un enchérisseur ou de limiter les enchères ou les soumissions, est puni de six mois d’emprisonnement et de 22 500 euros d’amende. Est puni des mêmes peines le fait d’accepter de tels dons ou promesses.
Est puni des mêmes peines :
1° Le fait, dans une adjudication publique, d’entraver ou de troubler la liberté des enchères ou des soumissions, par violences, voies de fait ou menaces ;
2° Le fait de procéder ou de participer, après une adjudication publique, à une remise aux enchères sans le concours de l’officier ministériel ou du courtier de marchandises assermenté compétent ou d’un opérateur de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques déclaré.
La tentative des infractions prévues au présent article est punie des mêmes peines. »
L’enchérisseur doit être capable, au sens du droit commun, au jour de l’audience d’adjudication.
Les sociétés en cours de formation peuvent pousser les enchères.
Sous l’empire des anciens textes, la cour de cassation a rappelé que « l’enchère portée au nom et pour le compte d’une société en cours de formation n’encourt pas la nullité lorsqu’en raison de la reprise des actes accomplis pendant sa formation, l’enchère est réputée avoir été conclue dès l’origine par la société immatriculée postérieurement » (Civ. 2e, 10 septembre 2009, n° 08-15.882).
L’absence d’immatriculation ne fera pas obstacle à la publication du jugement puisque l’article 6 2. du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 prévoit expressément que « 2. L’identification des personnes morales est certifiée dans les conditions prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 5.
Lorsque la personne morale n’est pas inscrite au répertoire des entreprises et de leurs établissements, ou lorsqu’elle est en cours d’inscription, le certificat d’identité doit être complété d’une mention attestant de cette situation. »
L’article 12.2, alinéa 1, du RIN apporte toutefois un tempérament important : « L’avocat doit s’enquérir auprès du client et sur déclaration de celui-ci, de sa capacité juridique, de sa situation juridique, et s’il s’agit d’une personne morale, de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant. »
Ainsi, la capacité du client est contrôlée sur sa déclaration.
L’article R. 322-39 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :
1° Le débiteur saisi ;
2° Les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure ;
3° Les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie. »
L’article 1596 du code civil ajoute que « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :
Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;
Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ;
Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;
Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère ;
Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire. »
Ces incompatibilités n’interdisent pas ceux qu’elles concernent à se porter enchérisseurs d’immeubles qui ne sont pas touchés par leurs incompatibilités respectives. Par exemple, l’avocat pourra parfaitement se porter enchérisseur d’un immeuble vendu à la suite d’une procédure dans laquelle il n’est pas intervenu. De la même manière, l’avocat pourra pousser les enchères au nom et pour le compte de l’un de ses clients, sur un bien qu’il met lui-même en vente.
L’article R. 322-41 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « Avant de porter les enchères, l’avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations selon les indications du cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 €.
Le récépissé reproduit les dispositions des troisième et quatrième alinéas du présent article.
La somme encaissée par le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations est restituée dès l’issue de l’audience d’adjudication à l’enchérisseur qui n’a pas été déclaré adjudicataire.
Lorsque l’adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l’immeuble. »
L’avocat de l’enchérisseur doit contrôler la solvabilité de son client en se faisant remettre avant l’audience soit une caution bancaire irrévocable, soit un chèque de banque libellé à l’ordre du séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente ou de la Caisse des dépôts et consignations.
La somme, qui doit représenter 10 % du montant de la mise à prix sans pouvoir être inférieure à 3 000 €, sera encaissée et restituée à l’issue de l’audience.
L’avocat devra remettre un récépissé à son client reproduisant les troisième et quatrième alinéa de l’article R. 322-41 précité.
En pratique, toutes les juridictions n’exigent pas que les sommes soient encaissées avant l’audience. Dans certains tribunaux, les avocats conservent le chèque de banque pendant l’audience et s’ils sont incapables de le produire lorsqu’un confrère (et généralement, concurrent sur l’enchère) le leur demande, alors leur dernière enchère est déclarée nulle. Dans d’autres juridictions, les chèques de banques sont recueillis à l’entrée de l’audience et restitués à l’issue…
Lorsque les sommes sont encaissées, l’avocat de l’enchérisseur malheureux devra présenter une demande de décaissement à l’issue de l’audience pour les restituer à son client.
Il est à noter que le texte prévoit à son dernier alinéa que lorsque l’adjudicataire est défaillant, la somme séquestrée est acquise aux créanciers à la procédure et sera distribuée avec le prix de l’immeuble. Cela signifie que lorsque l’adjudicataire ne parvient pas à payer le prix de vente et que l’immeuble est remis en vente, les sommes séquestrées sont perdues.
Cela peut entraîner des difficultés considérables dans les juridictions où les chèques ne sont pas encaissés et restitués immédiatement après l’audience, dans la mesure où l’avocat engage sa responsabilité en cas d’insolvabilité de son client. La cour de cassation avait notamment condamné, sous l’empire des anciens textes, un avocat qui avait porté les enchères pour une société insolvable à indemniser le débiteur saisi à hauteur du préjudice subi (Civ. 2e, 20 décembre 2007, n° 06-20.809).
L’article L. 322-7-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La personne condamnée à l’une des peines complémentaires prévues au 2° du I de l’article 225-26 du code pénal, au 3° du IV et au deuxième alinéa du V de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique, au 3° du VII et au deuxième alinéa du VIII de l’article L. 123-3 du code de la construction et de l’habitation, au 3° du III et au deuxième alinéa du IV de l’article L. 511-6 et au 3° du II et au troisième alinéa du III de l’article L. 521-4 du même code ne peut se porter enchérisseur pendant la durée de cette peine pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, sauf dans le cas d’une acquisition pour une occupation à titre personnel. »
Les peines complémentaires mentionnées concernent la soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine, l’interdiction d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ou d’être usufruitier d’un tel bien ou fonds de commerce suite à :
Ces interdictions résultent de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique et du décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 relatif aux personnes condamnées à une peine leur interdisant de se porter enchérisseurs, destinées à lutter contre les marchands de sommeil.
Le législateur a entendu confier un rôle de contrôle a priori pour dissuader les personnes concernées de se porter enchérisseurs. C’est ainsi que le client doit remettre à l’avocat, avant l’audience d’adjudication, une attestation indiquant s’il a fait l’objet ou non d’une condamnation à une peine portant interdiction d’enchérir. Le contenu de cette attestation est détaillé à l’article R. 322-41-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Avant de porter les enchères, lorsque l’immeuble saisi est un immeuble à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, l’avocat se fait en outre remettre par son mandant une attestation sur l’honneur indiquant s’il fait l’objet ou non d’une condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article L. 322-7-1 et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle. Si le mandant est une société civile immobilière ou en nom collectif, il indique également si ses associés et mandataires sociaux font l’objet ou non d’une condamnation à l’une de ces peines.
Lorsque le mandant est une personne physique, l’attestation mentionne ses nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile, ainsi que, lorsqu’il est né à l’étranger, les nom et prénoms de ses parents. Lorsque le mandant est une personne morale, l’attestation mentionne sa dénomination et son numéro SIREN. S’il s’agit d’une société civile immobilière ou en nom collectif, l’attestation mentionne également pour ses associés et mandataires sociaux, l’ensemble des informations requises, tant pour les personnes physiques que morales. L’attestation est datée et signée par le mandant. »
L’avocat devra remettre cette attestation au greffier avant l’issue de l’audience, qui vérifiera qu’elle n’omet aucune mention prévue par le texte. Si l’attestation ne précise pas que le bien est destiné à l’occupation personnelle du client, ces mentions permettront au greffe des adjudications de consulter le bulletin n° 2 de son casier judiciaire. En cas de difficulté, le juge de l’exécution, après avoir sollicité les observations des parties, pourra prononcer la nullité de l’adjudication par une ordonnance non susceptible d’appel dans laquelle il fixera une nouvelle date d’adjudication, conformément à l’article R. 322-49-1 du code des procédures civiles d’exécution : « En l’absence de surenchère valide et lorsque l’attestation mentionnée à l’article R. 322-41-1 ne précise pas que le bien est destiné à l’occupation personnelle du mandant, le service du greffe demande le bulletin n° 2 du casier judiciaire de l’enchérisseur déclaré adjudicataire et, s’il s’agit d’une société civile immobilière ou en nom collectif, de ses associés et mandataires sociaux.
Lorsque l’enchérisseur déclaré adjudicataire ou, s’il s’agit d’une société civile immobilière ou en nom collectif, l’un de ses associés ou mandataires sociaux, a fait l’objet d’une condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article L. 322-7-1, le service du greffe en réfère au juge qui, après avoir sollicité les observations des parties, prononce d’office la nullité de l’adjudication par une ordonnance non susceptible d’appel dans laquelle il fixe la nouvelle audience de vente à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant le prononcé de sa décision.
L’ordonnance est notifiée par le greffe au débiteur saisi, au créancier poursuivant, aux créanciers inscrits et à l’adjudicataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »
Cette ordonnance est notifiée par le greffe à l’ensemble des parties par voie de lettre recommandée avec avis de réception.
L’article 12.2 du Règlement intérieur national prévoit que « L’avocat doit s’enquérir auprès du client et sur déclaration de celui-ci, de sa capacité juridique, de sa situation juridique, et s’il s’agit d’une personne morale, de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant.
L’avocat ne peut porter d’enchères pour des personnes qui sont en conflit d’intérêts.
L’avocat ne peut notamment porter d’enchères pour un même bien pour le compte de plusieurs mandants.
Lorsqu’un avocat s’est rendu adjudicataire pour le compte d’une personne, il ne peut accepter de former une surenchère au nom d’une autre personne sur cette adjudication, à défaut d’accord écrit de l’adjudicataire initial.
En cas d’adjudication d’un lot en copropriété ou dépendant d’une Association syndicale libre, il appartient à l’avocat poursuivant de le notifier au syndic de copropriété ou au gérant de l’Association syndicale libre. »
L’avocat ne peut pas :
L’interdiction, pour l’avocat, d’être porteur de plusieurs mandats est rappelée au deuxième alinéa de l’article R. 322-40 du code des procédures civiles d’exécution : « [L’avocat] ne peut être porteur que d’un seul mandat. »
L’article R. 322-40, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. »
Tout comme la procédure de saisie immobilière ne peut être poursuivie que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire territorialement compétent, les enchères ne peuvent être portées que par l’intermédiaire d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie.
L’article 8, alinéa 2, des dispositions générales du Cahier des conditions de vente, indique que « Pour porter des enchères, l’avocat devra se faire remettre tous éléments relatifs à l’état-civil ou à la dénomination de ses clients ainsi que s’enquérir auprès du client et sur déclaration de celui-ci, de sa capacité juridique, de sa situation juridique, et s’il s’agit d’une personne morale, de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant. »
La référence aux éléments de l’état civil ou à la dénomination de ses clients résulte de l’obligation, pour l’avocat, de déclarer l’identité de son mandant au greffier à l’issue de l’audience d’adjudication. Cette identification permettra au juge de l’exécution d’identifier le mandant, dans le jugement d’adjudication, conformément aux exigences des articles 6 et 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
Par ailleurs, l’avocat devra, au titre de son devoir de conseil, consulter l’ensemble des pièces pour attirer l’attention de son client sur d’éventuelles difficultés. Par exemple :
L’article R. 322-27 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « Au jour indiqué, le créancier poursuivant ou, à défaut, tout créancier inscrit, alors subrogé dans les poursuites, sollicite la vente.
Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie. Dans ce cas, le créancier poursuivant défaillant conserve à sa charge l’ensemble des frais de saisie engagés sauf décision contraire du juge spécialement motivée. »
A l’audience d’adjudication, le créancier poursuivant requiert la vente.
A défaut, tout créancier inscrit peut requérir la vente en ses lieux et place, au bénéfice d’une subrogation.
Par ailleurs, les us et coutumes varient d’un tribunal à l’autre. Dans certaines juridictions, l’avocat doit proposer un pas d’enchères, c’est-à-dire le montant minimal qui doit séparer deux enchères. Dans d’autres, le juge décide parfois de commencer les enchères sur un chiffre rond si la mise à prix ne l’est pas…
Sous réserve d’adaptations rendues nécessaires par les pratiques locales, la formule de réquisition de la vente sera généralement : « J’ai l’honneur de requérir la vente aux enchères publiques d’un appartement de type 3 avec terrasse situé 221B Baker Street à Marseille, 1e arrondissement, d’une superficie Carrez de 275 m². Les frais ont été taxés à la somme de 5 001,75 €. »
Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie immobilier et laisse, sauf décision spécialement motivée, les frais de saisie à la charge du créancier poursuivant.
L’article R. 322-43 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé, selon le cas, dans le cahier des conditions de vente ou par la décision judiciaire prévue au deuxième alinéa de l’article L. 322-6. »
L’article R. 322-44 du même code ajoute que « Les enchères sont pures et simples.
Chaque enchère doit couvrir l’enchère qui la précède. »
L’article R. 322-45, enfin, dispose que « Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale au public chaque seconde écoulée.
Le juge constate sur-le-champ le montant de la dernière enchère, laquelle emporte adjudication. »
Le juge commence par rappeler le montant de la mise à prix, éventuellement le montant des frais taxés et le montant du pas d’enchère.
Chaque enchère doit couvrir la précédente et lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère, celle-ci emporte adjudication.
L’article L. 322-6, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant. »
Lorsqu’aucune enchère n’est portée, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix.
Cette règle est une source de responsabilité importante pour l’avocat qui devra conseiller à son client de fixer une mise à prix adéquate, notamment pour les syndicats des copropriétaires qui ont généralement des capacités financières limitées et pour lesquels il peut être opportun de fixer le montant de la mise à prix à hauteur du montant de la créance, afin de pouvoir opposer la compensation en cas de carence d’enchère pour limiter le montant des sommes à décaisser.
Exemple : le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement d’une créance de 5 000,00 € et fixe le montant de la mise à prix à 30 000,00 €. Aucune enchère n’est portée et le syndicat des copropriétaires devient adjudicataire au prix de 30 000,00 €. Après avoir fait jouer la compensation entre sa créance et sa dette, il devient le débiteur du débiteur initial à hauteur de 25 000,00 €.
L’article L. 322-6, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale. »
L’article R. 322-47 du code des procédures civiles d’exécution ajoute qu’ « A défaut d’enchère et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale. »
Lorsque le juge a été saisi d’une contestation pour insuffisance manifeste du montant de la mise à prix à laquelle il a donné suite, et que l’audience d’adjudication se solde par une carence d’enchères, il remet immédiatement le bien en vente sur baisses successives et jusqu’à la mise à prix initiale.
A défaut d’enchère, le créancier poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.
Le mécanisme permet de protéger le créancier poursuivant qui n’a pas vocation à assumer les conséquences de la carence d’enchère résultant d’une mise à prix fixée, à la demande du débiteur, à un montant excessif.
L’article R. 322-46 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’« Avant l’issue de l’audience, l’avocat dernier enchérisseur déclare au greffier l’identité de son mandant et lui remet l’attestation mentionnée à l’article R. 322-41-1. »
L’article R. 322-61, quant à lui, dispose que « Le titre de vente consiste dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d’adjudication.
Si les renseignements d’identité fournis par l’adjudicataire sont incomplets au regard des exigences de la publicité foncière, l’avocat de l’adjudicataire les complète par une déclaration écrite remise au greffe au plus tard le troisième jour ouvrable suivant l’audience d’adjudication. Cette déclaration complémentaire est annexée au titre de vente. En cas de difficulté, le greffe en réfère au juge qui statue par une ordonnance non susceptible d’appel. »
S’il emporte l’enchère, l’avocat déclare l’identité de son mandant et lui remet l’attestation de non-condamnation pénale qu’il aura préalablement recueilli auprès de son client.
Dans certaines juridictions, l’identité de l’adjudicataire est déclamée à l’audience ; dans d’autres, elle est simplement portée à la connaissance du greffier par la remise d’un document contenant les informations requises.
La déclaration d’identité devra comporter l’ensemble des mentions nécessaires à la publication du jugement d’adjudication et du titre de vente et, par conséquent, respecter les exigences des articles 5 et 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. Par ailleurs, l’avocat devra porter à la connaissance du greffe la situation matrimoniale de son client, qu’il aura préalablement interrogé à ce sujet.
Si la déclaration d’adjudicataire est incomplète, elle peut être redressée au moyen d’une déclaration complémentaire dans les 3 jours ouvrables qui suivent l’audience d’adjudication. Cette déclaration ne permettra pas de corriger une erreur affectant la déclaration d’adjudicataire.
L’article R. 322-48 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les dispositions de la présente section sont prescrites à peine de nullité de l’enchère soulevée d’office.
Toute nouvelle enchère régulièrement portée couvre la nullité des enchères précédentes.
La nullité de la dernière enchère entraîne de plein droit la nullité de l’adjudication. »
L’article R. 322-49 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « Les contestations relatives à la validité des enchères sont formées verbalement à l’audience, par ministère d’avocat. Le juge statue sur-le-champ et, le cas échéant, reprend immédiatement les enchères dans les conditions prévues à l’article R. 322-43. »
Enfin, l’article R. 322-43 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé, selon le cas, dans le cahier des conditions de vente ou par la décision judiciaire prévue au deuxième alinéa de l’article L. 322-6. »
La nullité de l’enchère ne nécessite pas la démonstration d’un grief. Elle est prononcée de plein droit. Toutefois, les enchères régulières couvrent la nullité des enchères irrégulières, de telle sorte que seule la nullité de la dernière enchère est problématique.
Les contestations relatives à la validité des enchères sont formées verbalement à l’audience par ministère d’avocat. Lorsque le juge constate la nullité, les enchères sont reprises ab initio c’est-à-dire sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ou dans la décision judiciaire qui fixe le montant de la mise à prix.
L’article R. 322-34 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « Au premier jour ouvrable suivant la vente et hors le cas où celle-ci est réalisée après surenchère, un extrait du procès-verbal d’audience, avec mention du prix d’adjudication et des frais taxés, est affiché par le greffe à la porte de la salle d’audience pendant le délai au cours duquel la surenchère peut être exercée.
L’extrait mentionne la description sommaire de l’immeuble telle que figurant dans l’avis initial, le prix de la vente et des frais taxés ainsi que l’indication du greffe compétent pour recevoir les offres de surenchère et du délai de dix jours suivant la vente pour les former. »
L’article R. 322-55 du code des procédures civiles d’exécution complète : « Le jour de l’audience, les enchères sont reprises dans les conditions prévues par les articles R. 322-39 à R. 322-49, sur la mise à prix modifiée par la surenchère.
Si cette surenchère n’est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.
Aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication. »
Le procès-verbal d’audience, avec mention du prix d’adjudication et du montant des frais taxés, est affiché à la porte de la salle d’audience par le greffe pour provoquer une surenchère et pendant le délai de surenchère de 10 jours. En pratique, le résultat des ventes est également diffusé et relayé par les journaux d’annonces légales et par les cabinets d’avocats.
Le juge peut ordonner une mesure de publicité complémentaire du procès-verbal d’audience soit à compter du jugement d’orientation, soit dans les 2 jours ouvrables qui suivent la vente à condition d’être saisi par requête. L’article R. 322-37 donne une liste non limitative des mesures que le juge peut ordonner : « Le juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35.
La requête est formée, selon le cas, à l’audience d’orientation, deux mois au plus tard avant l’audience d’adjudication ou dans un délai de deux jours ouvrables à compter de la vente.
Le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l’immeuble et de toutes autres circonstances particulières.
Il peut notamment ordonner :
1° Que soit adjoint aux mentions prévues aux articles R. 322-31 et R. 322-32 toute autre indication ou document relatif à l’immeuble ;
2° Que les mesures de publicité soient accomplies par d’autres modes de communication qu’il indique ;
3° Que les avis mentionnés aux articles R. 322-32 et R. 322-34 soient affichés au lieu qu’il désigne dans les communes de la situation des biens.
Lorsque le juge statue par ordonnance, sa décision n’est pas susceptible d’appel. »
L’ordonnance du juge est insusceptible d’appel.
L’article R. 322-50 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. »
Toute personne peut former une surenchère, sous réserve de ne pas faire l’objet d’une interdiction ou incapacité.
Par ailleurs, l’avocat qui accepterait de former une surenchère pour un tiers après que son client ait été déclaré adjudicataire serait en situation de conflit d’intérêt, sauf à obtenir l’accord du client initial : « Lorsqu’un avocat s’est rendu adjudicataire pour le compte d’une personne, il ne peut accepter de former une surenchère au nom d’une autre personne sur cette adjudication, à défaut d’accord écrit de l’adjudicataire initial. » (article 12.2 alinéa 4 du Règlement intérieur national).
L’article R. 322-51, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « A peine d’irrecevabilité, la surenchère est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication. Elle vaut demande de fixation d’une audience de surenchère. »
La surenchère doit être formée par acte d’avocat et déposée au greffe des adjudications dans les 10 jours qui suivent l’audience d’adjudication. La surenchère vaut demande de fixation d’une audience de surenchère.
L’article R. 322-51, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’avocat atteste s’être fait remettre de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente. »
Le surenchérisseur doit remettre à son avocat une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente (et non du prix après majoration de 10 % liée à la surenchère).
Le texte ne précise ni à quel ordre ce chèque doit être libellé, ni s’il doit être encaissé, et de fait, la jurisprudence que son encaissement n’est pas une condition de recevabilité de la surenchère (Civ. 2e, 28 juin 2012, n° 11-18.121). En pratique toutefois, le chèque ou la caution sera généralement consigné auprès du séquestre désigné dans le cahier des conditions de la vente, en règle générale le Bâtonnier de l’Ordre des avocats.
L’article R. 322-50 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. »
La surenchère est au minimum du dixième du prix principal de la vente. S’agissant d’un minimum, il est loisible au surenchérisseur de déclarer une surenchère d’un montant supérieur.
L’article R. 322-51 du code des procédures civiles d’exécution dispose, comme nous l’avons vu, qu’ « A peine d’irrecevabilité, la surenchère est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication. Elle vaut demande de fixation d’une audience de surenchère.
L’avocat atteste s’être fait remettre de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente.
La déclaration de surenchère ne peut être rétractée. »
La déclaration de surenchère est effectuée dans les conditions de l’article R. 322-51 précité.
Elle est déposée au greffe des adjudications par acte d’avocat et vaut fixation d’une audience de surenchère.
Elle devra comporter l’ensemble des éléments nécessaires à l’identification du mandataire au regard des règles de la publicité foncière.
Elle comportera, en annexe, l’attestation de remise du chèque de banque ou de la caution bancaire irrévocable du dixième du prix principal de la vente.
Elle ne peut pas être rétractée.
L’article R. 322-52, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « Au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d’irrecevabilité. L’acte de dénonciation rappelle les dispositions de l’article R. 311-6 et du deuxième alinéa du présent article ; une copie de l’attestation prévue au deuxième alinéa de l’article R. 322-51 y est jointe. »
La déclaration de surenchère doit être dénoncée au débiteur, au créancier poursuivant et à l’adjudicataire dans les 3 jours ouvrables qui suivent son dépôt au greffe des adjudications, à peine d’irrecevabilité. Elle est dénoncée par acte d’huissier de justice si la partie concernée n’a pas d’avocat, à défaut elle peut l’être par notification entre avocats.
En revanche, le texte ne prévoit pas sa dénonciation aux créanciers inscrits.
La dénonciation doit être accompagnée non seulement de la déclaration de surenchère, mais également de l’attestation de remise du chèque de banque ou de la caution bancaire irrévocable du dixième du prix principal de la vente.
L’article R. 322-52, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La validité de la surenchère peut être contestée dans les quinze jours de sa dénonciation. »
L’article R. 311-6, alinéas 1 et 3, du code des procédures civiles d’exécution, pour mémoire, dispose que les contestations doivent être formées par conclusions « A moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat.
[…]
Lorsque la contestation ou la demande incidente ne peut être examinée à l’audience d’orientation, le greffe convoque les parties à une audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du dépôt de la contestation ou de la demande. »
La surenchère doit être contestée dans les 15 jours de sa dénonciation par dépôt de conclusions d’avocat au greffe des adjudications.
Le greffe convoquera les parties par lettre recommandé avec accusé de réception dans un délai de 15 jours à compter du dépôt de la contestation.
Le jugement rendu à l’issue de la procédure sera susceptible d’appel et sera alors jugé, tout comme le jugement d’orientation, selon la procédure prévue à l’article 905 du code de procédure civile, conformément à l’article R. 311-7, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution : « Les jugements sont, sauf disposition contraire, susceptibles d’appel. L’appel est formé dans un délai de quinze jours à compter de la notification qui en est faite. Sous réserve des dispositions de l’article R. 322-19 et sauf s’il est recouru à la procédure à jour fixe, l’appel est jugé selon la procédure prévue à l’article 905 du code de procédure civile. »
L’article R. 322-53 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’audience de surenchère est fixée par le juge de l’exécution à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la déclaration de surenchère.
En cas de contestation de la déclaration de surenchère, ce délai court à compter de la date de la décision de rejet.
Le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits, l’adjudicataire et le surenchérisseur sont avisés par le greffe de la date de l’audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »
À la suite de la déclaration de surenchère, le juge de l’exécution fixera une date d’audience d’adjudication comprise entre +2 et +4 mois suivant la déclaration de surenchère.
La suspension de la déclaration de surenchère suspend ce délai, de telle sorte qu’en pratique, les parties seront avisées de la date de l’audience d’adjudication par le greffe à compter de l’expiration du délai de contestation de 15 jours, qui court à compter de la dénonciation de la déclaration de surenchère.
L’article R. 322-54 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les formalités de publicité sont réalisées à la diligence du surenchérisseur ou, à son défaut, du créancier poursuivant, sur la mise à prix modifiée par la surenchère. »
L’article 10, alinéa 4, des dispositions générales du cahier des conditions de vente réitère : « En cas de pluralité de surenchérisseurs, les formalités de publicité seront accomplies par l’avocat du premier surenchérisseur. A défaut, le créancier ayant poursuivi la première vente peut y procéder. »
Les formalités de publicité sont en tout point identiques à celles accomplies pour la vente par adjudication classique concernant la publicité, l’information des tiers à la procédure et la visite de l’immeuble saisi. Les seules différences concernent le montant de la mise à prix, qui sera égal au montant de la surenchère.
Les dispositions générales du cahier des conditions de vente ajoutent qu’en cas de pluralité d’enchérisseurs, les formalités de publicité seront accomplies par le premier enchérisseur, et qu’à défaut, elles seront accomplies par le créancier ayant poursuivi la première vente.
Ces formalités seront accomplies soit par le surenchérisseur, soit par le créancier poursuivant, selon les us et coutumes des barreaux, cabinets, mais également selon les desideratas des parties. Cette question, loin d’être anodine, peut avoir de lourdes conséquences pour le créancier poursuivant.
En effet, lorsque le surenchérisseur réalise les formalités de publicité, la procédure initialement engagée par le créancier poursuivant est laissée au surenchérisseur, alors que les délais dans lesquels les formalités de publicité doivent être accomplies sont prévus à peine de caducité du commandement. Le créancier poursuivant pourra légitimement craindre que sa procédure ne soit mise en péril par un tiers.
La taxation des frais de poursuite sera soumise aux mêmes règles qu’à l’occasion de l’audience d’adjudication, mais sera limitée aux frais exposés et aux émoluments exposés dans le cadre de la surenchère.
L’article R. 322-54 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le jour de l’audience, les enchères sont reprises dans les conditions prévues par les articles R. 322-39 à R. 322-49, sur la mise à prix modifiée par la surenchère.
Si cette surenchère n’est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.
Aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication.
Les dispositions de l’article R. 322-49-1 sont applicables. »
L’audience de surenchère se déroule exactement comme l’audience d’enchère, sous deux réserves :
L’information des tiers à la procédure avait in fine pour objet de leur permettre d’exercer leur faculté de substitution ou leur droit de préemption. C’est ainsi que :
|
Locataire ou occupant de bonne foi |
Preneur à bail rural |
SAFER |
Collectivités publiques |
|
|
Délai de préemption |
1 mois à compter de la notification de la vente par le greffe |
20 jours |
20 jours |
30 jours |
L’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.
Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction. »
L’article 12, alinéa 1, des dispositions générales du cahier des conditions de vente réitère : « L’acquéreur sera propriétaire par le seul effet de la vente sauf exercice d’un droit de préemption, ou des droits assimilés conformément à la loi. »
L’effet translatif de propriété de l’adjudication est :
L’immédiateté de l’effet translatif signifie non seulement que le débiteur devra assurer l’immeuble dès l’issue de l’audience, mais également qu’il sera propriétaire avant d’avoir payé le prix de vente, les frais taxés et les émoluments.
Le débiteur saisi, tenu à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction, doit quitter immédiatement les lieux. A défaut, l’adjudicataire peut solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation (Civ. 2e, 11 mars 2010, n° 09-12.712), comme le rappelle d’ailleurs le deuxième alinéa de l’article 20 des dispositions générales du cahier des conditions de vente : « L’acquéreur fera son affaire personnelle, sans recours envers qui que ce soit, de toutes expulsions nécessaires et bénéficiera des indemnités d’occupation qui seraient dues. »
Si l’immeuble fait l’objet d’une surenchère, l’adjudicataire demeure propriétaire des lieux jusqu’à l’audience de surenchère et la désignation d’un nouvel adjudicataire sur surenchère (Civ. 2e, 17 novembre 2011, n° 10-20.957).
Corollaire de l’immédiateté de l’effet translatif de propriété, l’adjudicataire est tenu d’assurer immédiatement l’immeuble. Les alinéas 3 à 5 des dispositions générales du cahier des conditions de vente le rappellent et précisent les sanctions applicables : « L’acquéreur sera tenu de faire assurer l’immeuble dès la vente contre tous les risques, et notamment l’incendie, à une compagnie notoirement solvable et ce pour une somme égale au moins au prix de la vente forcée.
En cas de sinistre avant le paiement intégral du prix, l’indemnité appartiendra de plein droit à la partie saisie ou aux créanciers visés à l’article L.331-1 du Code des procédures civiles d’exécution à concurrence du solde dû sur ledit prix en principal et intérêts.
En cas de sinistre non garanti du fait de l’acquéreur, celui-ci n’en sera pas moins tenu de payer son prix outre les accessoires, frais et dépens de la vente. »
L’article L. 322-9 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’adjudicataire verse le prix sur un compte séquestre ou le consigne auprès de la Caisse des dépôts et consignations et paye les frais de la vente.
Il ne peut, avant le versement ou la consignation et le paiement, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l’acquisition de ce bien. »
L’article 12, alinéas 2 et 3, des dispositions générales du cahier des conditions de vente dispose que « L’acquéreur ne pourra, avant le versement du prix et le paiement des frais, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l’acquisition de ce bien.
Avant le paiement intégral du prix, l’acquéreur ne pourra faire aucun changement notable, aucune démolition ni aucune coupe extraordinaire de bois, ni commettre aucune détérioration dans les biens, à peine d’être contraint à la consignation immédiate de son prix, même par voie de réitération des enchères. »
Le code des procédures civiles interdit rigoureusement à l’adjudicataire d’accomplir un acte de disposition, hormis la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l’acquisition de ce bien.
Le cahier des conditions de vente est plus souple puisqu’il interdit simplement à l’adjudicataire de faire un « changement notable » dans le bien, sans toutefois définir cette notion à propos de laquelle la jurisprudence est rare.
L’article 20, alinéa 1, des dispositions générales du cahier des conditions de vente prévoit une diffère dans certains cas l’entrée en jouissance : « L’acquéreur, bien que propriétaire par le seul fait de la vente, entrera en jouissance :
On observe qu’en matière de saisie immobilière, la translation de propriété, la liberté de disposer du bien et l’entrée en jouissance interviennent à des moments différents, alors qu’en matière de vente classique, elles interviennent au moment de la signature de l’acte de vente. Cela donne souvent lieu à des difficultés de compréhension de la part des adjudicataires, que l’avocat devra anticiper.
L’article 21 des dispositions générales du cahier des conditions de vente dispose que « L’acquéreur supportera les contributions et charges de toute nature, dont les biens sont ou seront grevés, à compter de la date du prononcé du jugement portant sur la vente forcée.
Si l’immeuble vendu se trouve en copropriété, l’adjudicataire devra régler les charges de copropriété dues, à compter de la date du prononcé du jugement portant sur la vente forcée.
En ce qui concerne la taxe foncière, il la remboursera au prorata temporis à première demande du précédent propriétaire et sur présentation du rôle acquitté. »
Les ventes sur adjudication sont, pour l’acquéreur, des ventes sans recours contre le débiteur saisi, le créancier poursuivant et les créanciers inscrits. Cette absence de recours est systématiquement rappelée dans les dispositions générales du cahier des conditions de vente :
A l’article 3, à propos de l’immeuble et de sa consistance : « L’acquéreur prendra les biens dans l’état où ils se trouvent au jour de la vente, sans pouvoir prétendre à aucune diminution de prix, ni à aucune garantie ou indemnité contre le poursuivant, la partie saisie ou ses créanciers pour dégradations, réparations, défauts d’entretien, vices cachés, vices de construction, vétusté, erreurs dans la désignation, la consistance ou la contenance alors même que la différence excéderait un vingtième, ni à raison des droits de mitoyenneté ou de surcharge des murs séparant lesdits biens des propriétés voisines, alors même que ces droits seraient encore dus et sans garantie de la nature, ni de la solidité du sol ou du sous-sol en raison des carrières et des fouilles qui ont pu être faites sous sa superficie, des excavations qui ont pu se produire, des remblais qui ont pu être faits, des éboulements et glissements de terre.
L’acquéreur devra en faire son affaire personnelle, à ses risques et périls sans aucun recours contre qui que ce soit.
En vertu des dispositions de l’article 1649 du Code civil, l’acquéreur ne bénéficiera d’aucune garantie des vices cachés. »
A l’article 4, alinéa 1, à propos des baux : « L’acquéreur fera son affaire personnelle, pour le temps qui restera à courir, des baux en cours.
Toutefois, les baux consentis par le débiteur après la délivrance du commandement de payer valant saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur. La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.
L’acquéreur sera subrogé aux droits des créanciers pour faire annuler s’il y a lieu les conventions qui auraient pu être conclues en fraude des droits de ceux-ci.
Il tiendra compte, en sus et sans diminution de son prix, aux différents locataires, des loyers qu’ils auraient payés d’avance ou de tous dépôts de garantie versés à la partie saisie et sera subrogé purement et simplement, tant activement que passivement dans les droits, actions et obligations de la partie saisie. »
A l’article 5, à propos des droits de préemption et de la faculté de substitution : « Les droits de préemption ou assimilés s’imposeront à l’acquéreur conformément à la loi.
Si l’acquéreur est évincé du fait de l’un de ces droits, il n’aura aucun recours contre le poursuivant à raison de l’immobilisation des sommes par lui versées ou à raison du préjudice qui pourrait lui être occasionné. »
A l’article 6, alinéas 1 et 2, à propos des contrats et abonnements : « L’acquéreur fera son affaire personnelle de tous contrats ou abonnements relatifs à l’immeuble qui auraient pu être souscrits ou qui auraient dû l’être, sans aucun recours contre le poursuivant et l’avocat rédacteur du cahier des conditions de vente.
La responsabilité du poursuivant ne peut en aucun cas être engagée en cas d’absence d’assurance. »
A l’article 7, enfin, à propos des servitudes : « L’acquéreur jouira des servitudes actives et souffrira toutes les servitudes passives, occultes ou apparentes, déclarées ou non, qu’elles résultent des lois ou des règlements en vigueur, de la situation des biens, de contrats, de la prescription et généralement quelles que soient leur origine ou leur nature ainsi que l’effet des clauses dites domaniales, sauf à faire valoir les unes et à se défendre des autres, à ses risques, périls, frais et fortune, sans recours contre qui que ce soit. »
Sur l’opposabilité des baux, voir supra.
L’article R. 322-56 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le versement au séquestre ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations du prix auquel est tenu l’adjudicataire en application de l’article L. 322-12 est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au versement complet du prix ou sa consignation. »
L’article R. 322-57 du code des procédures civiles d’exécution, ensuite, dispose que « Lorsque les fonds sont séquestrés, ils produisent intérêt à un taux fixé par le cahier des conditions de vente et qui ne peut être inférieur au taux d’intérêt servi par la Caisse des dépôts et consignations. Les intérêts sont acquis aux créanciers et, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués avec le prix de l’immeuble. »
L’article R. 322-58 du code des procédures civiles d’exécution, enfin, dispose que « Les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »
L’adjudicataire dispose d’un délai de 2 mois à compter de l’audience d’adjudication pour payer le prix de vente. Néanmoins, il doit au préalable s’acquitter des frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère, et les droits de mutation. Sachant que :
L’adjudicataire aura donc intérêt à s’acquitter du prix de ventre entre +1 et +2 mois à compter de l’audience d’adjudication, pour que les délais de surenchère et de préemption soient purgés au moment du paiement.
Le prix de vente doit être versé entre les mains du séquestre désigné par le cahier des conditions de vente, c’est-à-dire entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats.
En effet, l’article R. 322-10, alinéa 2, 6° du code des procédures civiles d’exécution dispose que le cahier des conditions de vente doit désigner un séquestre : « Le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité :
[…]
6° La désignation d’un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations. »
Et les dispositions générales applicables en matière de saisie immobilière imposent la désignation du bâtonnier de l’ordre des avocats en cette qualité : « Les fonds à provenir de la vente décidée par le juge de l’exécution seront séquestrés entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de l’avocat postulant pour être distribués entre les créanciers visés à l’article L. 331-1 du code des procédures civiles d’exécution. »
A réception des fonds, le séquestre délivrera un reçu à l’adjudicataire.
A défaut de paiement intervenu dans le délai de 2 mois précité, l’adjudicataire sera redevable d’intérêts au taux légal qui seront majorés de 5 points à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de l’adjudication, conformément à l’article 15, alinéas 1 à 4, des dispositions générales du cahier des conditions de vente : « Au plus tard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la vente définitive, l’acquéreur sera tenu impérativement et à peine de réitération des enchères de verser son prix en principal entre les mains du séquestre désigné, qui en délivrera reçu.
Si le paiement intégral du prix intervient dans le délai de deux mois de la vente définitive, l’acquéreur ne sera redevable d’aucun intérêt.
Passé ce délai de deux mois, le solde du prix restant dû sera augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication.
Le taux d’intérêt légal sera majoré de cinq points à l’expiration du délai de quatre mois du prononcé du jugement d’adjudication, conformément à l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier. »
Attention, les intérêts légaux, s’ils sont appliqués, seront calculés à compter de la vente définitive, c’est-à-dire à l’expiration du délai de surenchère, ou si la vente a lieu sur surenchère, à compter de l’audience de vente. La majoration de 5 points, elle, interviendra toujours à l’expiration du délai de 4 mois qui suivra la date de l’audience d’adjudication.
Il est à noter que le débiteur reste propriétaire des fonds jusqu’à l’issue de la procédure de distribution. Il sera, par conséquent, le créancier de l’adjudicataire débiteur d’intérêts au taux légal. En raison de cette qualité de créancier, la qualité de professionnel ou de particulier du débiteur saisi permettra de déterminer le type de taux légal applicable, sachant que le taux légal applicable aux créances des particuliers est beaucoup plus important que le taux légal applicable aux créances des professionnels.
En pratique, le débiteur saisi sera quasiment toujours un particulier puisque la saisie et la vente aux enchères publiques des immeubles des professionnels interviendra, en toute hypothèse, à l’issue d’une procédure de vente aux enchères sur liquidation judiciaire, procédure spécifique qui n’est pas traitée ici.
Les sommes consignées produiront des intérêts de plein droit jusqu’au paiement des sommes distribuées, au taux de 105 % de celui servi par la Caisse des dépôts des consignations, conformément à l’article 13, alinéa 3, des dispositions générales du cahier des conditions de vente : « Les fonds séquestrés produisent intérêts au taux de 105% de celui servi par la Caisse des dépôts et consignations au profit du débiteur et des créanciers, à compter de leur encaissement et jusqu’à leur distribution. »
Enfin, l’adjudicataire qui ne respecte pas l’intégralité de ses obligations supportera les frais d’inscription et de radiation de l’inscription du privilège du vendeur, si bon semble au vendeur de l’inscrire, conformément à l’alinéa 5 de l’article 15 des dispositions générales du cahier des conditions de vente : « L’acquéreur qui n’aura pas réglé l’intégralité du prix de la vente dans le délai de deux mois supportera le coût de l’inscription du privilège du vendeur, si bon semble au vendeur de l’inscrire, et de sa radiation ultérieure. »
Les coacquéreurs seront obligés solidairement au paiement du prix et à l’exécution des conditions de la vente forcée (article 18 des dispositions générales du cahier des conditions de vente).
L’article R. 322-58 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »
L’adjudicataire doit s’acquitter des frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère par priorité en sus du prix.
L’état de frais qu’avait soumis à la taxe le créancier poursuivant intégrait les émoluments dus au titre des diligences accomplies, mais ne pouvait pas intégrer l’émolument proportionnel réparti entre les avocats du créancier poursuivant et de l’adjudicataire, car son montant dépend du prix de vente et des modalités de la procédure.
Les modalités de calcul de cet émolument proportionnel résultent d’une application combinée des articles A. 444-191 et A. 444-102 du code de commerce. Le barème est le suivant :
|
TRANCHES D’ASSIETTE |
TAUX APPLICABLE |
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De 0 à 6 500 € |
7,256 % |
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De 6 500 € à 17 000 € |
2,993 % |
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De 17 000 € à 60 000 € |
1,995 % |
|
Plus de 60 000 € |
1,497 % |
L’avocat du poursuivant perçoit les trois quarts de l’émolument, tandis que l’avocat de l’adjudicataire perçoit le quart restant.
En matière de surenchère, l’avocat ayant poursuivi la première vente et l’avocat surenchérisseur perçoivent ensemble les trois quarts de l’émolument. Le texte précise que le rapport entre l’émolument de l’un et de l’autre doit être égal au rapport entre, d’une part, le prix d’adjudication primitif et, d’autre part, la différence entre le prix d’adjudication sur la surenchère et le prix d’adjudication primitif » (article A. 444-191 du code de commerce).
Il est à noter que l’émolument proportionnel dû à l’avocat poursuivant est plus important en matière de vente sur adjudication qu’en matière de vente amiable, car la procédure est plus longue et complexe à mettre en œuvre.
Le premier alinéa de l’article 16 des dispositions générales du cahier des conditions de vente imparti à l’adjudicataire un délai d’un mois pour s’acquitter des frais taxés et des émoluments : « Conformément à l’article 1593 du code civil, l’acquéreur paiera entre les mains et sur les quittances de l’avocat poursuivant, en sus du prix et dans le délai d’un mois à compter de la vente définitive, la somme à laquelle auront été taxés les frais de poursuites et le montant des émoluments fixés selon le tarif en vigueur, majorés de la TVA applicable. »
Néanmoins, le texte ne prévoit aucune sanction et les frais taxés et les émoluments seront généralement payés en même temps que le prix de vente, c’est-à-dire entre +1 et +2 mois à compter de l’audience d’adjudication afin que les délais de surenchère et de préemption soient purgés à la date du paiement.
En pratique, l’avocat du créancier poursuivant doit remettre à l’avocat de l’adjudicataire des quittances attestant le paiement des frais taxés et des émoluments. En effet, la quittance des frais doit être annexée au titre de vente, ce qui empêche le greffe des adjudications de l’éditer avant de l’avoir reçue.
L’article R. 322-58 du code des procédures civiles d’exécution dispose, comme nous l’avons vu, que « Les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »
Les droits de mutation sont réclamés soit à l’avocat de l’adjudicataire, soit à l’adjudicataire, selon les usages, par le trésor public, et doivent être payés dans le mois qui suit l’audience d’adjudication (article 635 2 1° du code général des impôts).
Leur montant est calculé selon la formule suivante :
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Prix de vente * 4,50 % |
Résultat A |
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Prix de vente * 1,20 % |
Résultat B |
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Résultat A * 2,37 % |
Résultat C |
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Total |
A + B + C |
Par exemple :
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135 000 * 4,50 % |
6 075 € |
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135 000 * 1,20 % |
1 620 € |
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6 075 * 2,37 % |
1 44 € |
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Total |
7839 € |
Attention ! Les marchands de biens sont partiellement exonérés de droits de mutation sous certaines conditions.
L’article 17 des dispositions générales du cahier des conditions de vente ajoute que l’adjudicataire doit fournir un justificatif de paiement des droits de mutation au greffe des adjudications dans un délai de 2 mois à compter de l’adjudication : « L’acquéreur sera tenu d’acquitter, en sus de son prix, et par priorité, tous les droits d’enregistrement et autres auxquels la vente forcée donnera lieu. Il en fournira justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date de l’adjudication définitive.
Si l’immeuble présentement vendu est soumis au régime de la TVA, le prix de vente est hors taxes. Dans ce cas, l’acquéreur devra verser au Trésor, d’ordre et pour le compte du vendeur (partie saisie) et à sa décharge, en sus du prix de vente, les droits découlant du régime de la TVA dont ce dernier pourra être redevable à raison de la vente forcée, compte tenu de ses droits à déduction, sauf à l’acquéreur à se prévaloir d’autres dispositions fiscales et, dans ce cas, le paiement des droits qui en résulterait sera libératoire.
Les droits qui pourront être dus ou perçus à l’occasion de locations ne seront à la charge de l’acquéreur que pour le temps postérieur à son entrée en jouissance, sauf son recours, s’il y a lieu, contre son locataire.
L’acquéreur fera son affaire personnelle, sans recours contre quiconque du montant et des justificatifs des droits à déduction que le vendeur pourrait opposer à l’administration fiscale. »
En pratique, le greffe édite le jugement d’adjudication et l’envoie aux impôts pour enregistrement. La demande de paiement des droits de mutation est alors adressée à l’avocat de l’adjudicataire. Lorsque les droits auront été payés, le jugement d’adjudication sera retourné au greffe des adjudications, revêtu d’un autocollant prouvant son bon enregistrement.
L’article R. 322-59 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « Outre les mentions prescrites pour tout jugement, le jugement d’adjudication vise le jugement d’orientation, les jugements tranchant les contestations et le cahier des conditions de vente. Il désigne le créancier poursuivant et, le cas échéant, le créancier subrogé dans ses droits. Il mentionne les formalités de publicité et leur date, la désignation de l’immeuble adjugé, les date et lieu de la vente forcée, l’identité de l’adjudicataire, le prix d’adjudication et le montant des frais taxés. Il comporte, le cas échéant, les contestations qu’il tranche. »
Le jugement d’adjudication :
L’article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. »
L’article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion, non seulement à l’encontre du saisi, mais également à l’encontre de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit opposable : « Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. »
La procédure d’expulsion engagée sur le fondement d’un jugement d’adjudication ne peut pas être suspendue : « Si la situation du débiteur l’exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement, à l’exception de celles fondées sur un jugement d’adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l’article 2198 du code civil. » (article L. 322-8 du code de la consommation).
L’article 20, alinéa 3, des dispositions générales du cahier des conditions de vente précise, enfin, que la procédure d’expulsion ne peut être engagée qu’à compter de la consignation du prix et du paiement des frais taxés : « L’acquéreur peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi, et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable, à compter de la consignation du prix et du paiement des frais taxés. »
Ainsi, le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion à l’encontre du débiteur saisi et de tout occupant de son chef à compter du versement du prix et de sa consignation et du paiement des frais taxés, hormis si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi.
En revanche, le bail conclu antérieurement à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière sera opposable à l’adjudicataire.
Enfin, le juge de l’exécution, saisi à cet effet par le président de la commission de surendettement, ne peut pas ordonner la suspension de la mesure d’expulsion en matière de saisie immobilière.
Ces dispositions permettent à l’huissier de justice d’engager une procédure d’expulsion au sens des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et de requérir à cet effet le concours de la force publique par application de l’article L. 153-2 du même code.
L’article L. 322-14 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente. »
L’article R. 322-65 du même code dispose, ensuite, que « Sur requête de l’adjudicataire, le juge de l’exécution, qui constate la purge des hypothèques et privilèges pris sur l’immeuble du chef du débiteur, ordonne la radiation des inscriptions correspondantes au fichier immobilier.
L’ordonnance n’est pas susceptible d’appel. »
L’article 23 des dispositions générales du cahier des conditions de vente, enfin, précise que « Le séquestre ou la consignation du prix et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège.
L’acquéreur peut demander, avant la procédure de distribution, au juge de l’exécution la radiation des inscriptions grevant l’immeuble.
En ce cas, l’acquéreur sera tenu d’avancer tous frais de quittance ou de radiation des inscriptions grevant l’immeuble dont il pourra demander le remboursement dans le cadre de la distribution du prix au titre des dispositions de l’article 2375, 1° du code civil. »
La vente sur adjudication emporte de plein droit purge des hypothèques et privilèges du chef du débiteur. Néanmoins, comme dans le cadre de la vente amiable sur autorisation judiciaire, cette purge n’est pas automatique et les radiations seront ordonnées au terme de la procédure de distribution des deniers.
Or, la durée moyenne de la procédure de distribution des deniers est de 6 à 8 mois et elle ne peut commencer qu’à partir de la publication du titre de vente, que le greffe éditera à réception de la quittance du paiement des frais taxés. Cela signifie que la radiation des inscriptions interviendra a minima entre 8 et 12 mois après l’audience d’adjudication. Dans l’attente, l’adjudicataire ne pourra pas revendre l’immeuble car celui-ci demeurera grevé des inscriptions et privilèges pris du chef du débiteur saisi.
Pour pallier cette situation de blocage, l’adjudicataire peut demander au juge de l’exécution, par voie de requête, d’ordonner la radiation des inscriptions et privilèges pris sur l’immeuble du chef du débiteur.
L’ordonnance n’est pas susceptible d’appel. Elle sera, par conséquent, notifiée par le greffe des adjudications, conformément au deuxième alinéa de l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution : « La notification des décisions est faite par voie de signification. Toutefois, lorsqu’en vertu d’une disposition particulière le juge de l’exécution statue par ordonnance rendue en dernier ressort, sa décision est notifiée par le greffe simultanément aux parties et à leurs avocats. Il en va de même pour la notification du jugement d’orientation vers une vente amiable lorsque le débiteur n’a pas constitué avocat et des décisions rendues en application des articles R. 311-11 et R. 321-21. »
La radiation des hypothèques et privilèges sera mise en œuvre par le service de la publicité foncière au moment de la publication de l’ordonnance au fichier immobilier.
La publication sera réalisée en adressant au service de la publicité foncière compétant l’original et une copie de l’ordonnance de radiation, dûment certifiée, avec un chèque libellé à l’ordre Trésor public en règlement des frais de radiation, d’un montant de :
La demande pourra être accompagnée d’une demande d’état sur formalité (CERFA n° 3233-SD) pour prouver que la publication a été enregistrée sans attendre le retour de l’acte, qui peut être très long. Son coût s’élèvera à :
L’adjudicataire devra, par ailleurs, assumer les frais de radiation des inscriptions et privilèges pris du chef du débiteur.
L’article R. 322-60, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le jugement d’adjudication est notifié par le créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l’adjudicataire ainsi qu’à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision. »
La notification est effectuée par le créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’articles 677 et 678 du code de procédure civile, c’est-à-dire par voie de notification entre avocats et / ou de signification à partie.
La référence aux créanciers inscrits est parfois interprétée comme une référence aux créanciers inscrits qui ont déclaré leur créance à la procédure. Cette interprétation du texte est néanmoins critiquable, dans la mesure où les créanciers inscrits, même s’ils n’ont pas déclaré leur créance, demeurent pleinement intéressés par l’issue de la procédure.
En effet, l’absence de déclaration de créance a pour effet de rétrograder leur inscription à rang chirographaire, mais ne les exclut nullement du périmètre de la procédure de distribution des deniers qui sera ultérieurement engagée. Par ailleurs, le jugement d’adjudication a pour effet de purger l’ensemble des inscriptions prises du chef du débiteur.
L’évolution de la jurisprudence, notamment relative à la procédure d’appel du jugement d’orientation, corrobore cette analyse puisque la cour de cassation estime que le principe de l’indivisibilité de l’appel impose d’intimer les créanciers inscrits qui n’ont pas déclaré leur créance à la procédure (Cass. civ., 2e, 2 déc. 2021, n° 20-15.274).
En tout état de cause, les créanciers inscrits qui n’ont pas déclaré leur créance à la procédure sont vraisemblablement comptabilisés au nombre des parties à la procédure dans l’en-tête des jugements, le juge de l’exécution ayant été informé de leur présence au moment du dépôt au greffe des dénonces du commandement valant assignation à l’audience d’orientation. On note toutefois que cette pratique de bon sens, conforme à l’état actuel du droit positif, n’est pas reprise devant toutes les juridictions et qu’il arrive également que les créanciers inscrits et non déclarants ne soient pas comptés au nombre des parties à la procédure.
En revanche, le texte exclut clairement la notification du jugement au surenchérisseur qui n’a pas été déclaré adjudicataire.
L’article 7 II et III du décret du 30 juin 1977 dispose que « II – Tout jugement ou procès-verbal d’adjudication doit être notifié au locataire ou à l’occupant de bonne foi, à la diligence du greffier du tribunal ou du notaire devant lequel l’adjudication a été prononcée, entre le dixième et le quinzième jour suivant cette dernière.
La vente sur adjudication est notifiée au locataire ou à l’occupant de bonne foi entre le 10e et le 15e jour suivant cette vente.
Le texte ajoute que la vente sur surenchère est notifiée au locataire ou à l’occupant de bonne foi entre le 10e et le 15e jour suivant le jugement appréciant la validité de la surenchère. Néanmoins, les contestations soulevées à l’occasion de la vente sont tranchées immédiatement, de telle sorte que le délai sera identique dans les deux cas puisque le jugement d’adjudication sera toujours rendu à la même date que l’audience d’adjudication.
L’article 20 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1. »
L’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.
Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention. »
L’article 27 des dispositions générales du cahier des conditions de vente précisent que « L’avocat du poursuivant devra notifier au syndic de copropriété l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 (modifiée par L. n° 94-624 du 21 juillet 1994).
Cette notification devra intervenir dans les quinze jours de la vente devenue définitive et indiquera que l’opposition éventuelle, tendant à obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire, est à signifier au domicile de l’avocat poursuivant.
L’avocat de l’acquéreur, indépendamment de la notification ci-dessus, dans le cas où l’immeuble vendu dépend d’un ensemble en copropriété, en conformité avec l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, est tenu de notifier au syndic dès que la vente sera définitive, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la désignation du lot ou de la fraction de lot, les nom, prénom, domicile réel ou élu de l’acquéreur. »
L’article 3, alinéa 3, de l’ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 dispose que « Lors de la mutation d’un bien compris dans le périmètre d’une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l’association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. »
Enfin, l’article 28 des dispositions générales du cahier des conditions de vente précise que « L’avocat du poursuivant devra notifier au représentant légal de l’Association syndicale libre ou de l’Association syndicale autorisée l’avis de mutation dans les conditions de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 conformément à l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.
Cette notification devra intervenir dans les quinze jours de la vente devenue définitive et indiquera que l’opposition éventuelle, tendant à obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire, est à signifier au domicile de l’avocat poursuivant. »
Le syndic de copropriété et le président de l’association syndicale libre doivent être informé de la mutation des lots dans les 15 jours qui suivent la mutation de propriété. Or, en matière d’enchères, la mutation de propriété est immédiate. Cela signifie que le créancier poursuivant doit leur notifier l’avis de mutation sans attendre l’expiration des délais de surenchère et de préemption.
La notification est effectuée par lettre recommandée avec avis de réception.
Le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre ont 15 jours à compter de sa réception pour former opposition par acte extrajudiciaire au versement des fonds.
L’opposition vaut opposition au versement des fonds dans les limites du montant et des causes de la créance, lesquelles sont mentionnées à peine de nullité. L’opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble.
Les articles 27 et 28 des dispositions générales du cahier des conditions de vente ajoutent que l’opposition doit être signifiée au domicile de l’avocat du créancier poursuivant.
Par ailleurs, l’avocat de l’adjudicataire doit notifier par lettre recommandée avec avis de réception au syndic, dès que la vente est définitive, la désignation du lot ou de la fraction de lot et les nom, prénom et domicile réel ou élu de l’adjudicataire.
L’article R. 321-20, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le commandement de payer valant saisie cesse de plein droit de produire effet si, dans les cinq ans de sa publication, il n’a pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi. »
La publication du jugement d’adjudication en marge du commandement de payer valant saisie immobilière a pour effet de mettre un terme au délai de péremption de 5 ans de celui-ci.
Pour obtenir sa publication, il faudra adresser au service de la publicité foncière compétent l’original et la copie du jugement d’adjudication, dûment certifié, avec un chèque libellé à l’ordre du Trésor public d’un montant de 15 €. Cette publication pourra être accompagnée d’une demande d’état sur publication (CERFA n° 3233-SD) dont le coût s’élèvera à :
L’article R. 322-60, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification. »
Le jugement d’adjudication n’est susceptible d’appel que s’il statue sur une contestation, auquel cas l’appel n’est recevable qu’en ce qui concerne la partie du jugement qui a statué cette contestation (CA Poitiers, 16 octobre 2009, n° 09/00898).
Néanmoins, le pourvoi en cassation demeure ouvert lorsque le jugement d’adjudication ne peut pas faire l’objet d’un appel pour excès de pouvoir (Civ. 2e, 22 novembre 2001, n° 00-13.773 ; Civ. 2e, 6 décembre 2012, n° 11-24.028).
Nonobstant les dispositions de l’alinéa 2 de l’article R. 322-60 du code des procédures civiles d’exécution, qui cantonne le droit d’appel au jugement d’adjudication qui tranche une contestation, la cour de cassation entretient de longue date une jurisprudence restrictive selon laquelle le jugement d’adjudication qui n’a statué sur aucune contestation n’est susceptible d’aucun recours, sauf excès de pouvoir :
Les arrêts de la cour de cassation ne permettent pas de déterminer si le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’un autre recours que l’appel.
La jurisprudence considère depuis longtemps que le jugement d’adjudication est insusceptible de recours en révision : « Attendu que la décision d’adjudication qui ne statue sur aucun incident ne fait que constater un contrat judiciaire et n’a pas le caractère de jugement ;
Qu’elle ne peut donc faire l’objet d’une voie de recours telle que le recours en révision ; » (Cass. civ., 2e, 20 mai 1985, n° 83-16.680).
Ou encore, « Attendu que la décision d’adjudication qui ne statue sur aucun incident ne fait que constater un contrat judiciaire et n’a pas le caractère d’un jugement ; qu’elle n’est donc pas susceptible d’un recours en révision ; » (Cass. civ., 2e, 16 juil. 1987, n° 86-11.367).
Dans un arrêt récent, la cour d’appel de Rouen a néanmoins admis le principe d’un recours en révision dirigé contre un jugement d’adjudication qui n’avait fait l’objet d’aucune contestation à l’audience d’adjudication, tout en le rejetant au motif que les conditions propres à ce recours n’étaient, en l’espèce, pas réunies (CA Rouen, ch. de la proximité, 14 oct. 2021, n° 20/02505p).
La cour s’est ainsi désolidarisée de la jurisprudence de la cour de cassation selon laquelle le jugement d’adjudication n’est susceptible d’aucun recours, sauf à avoir fait l’objet d’une contestation à l’audience.
L’article R. 322-58 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »
L’article R. 322-62 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « Le titre de vente est délivré par le greffier à l’adjudicataire. Il l’est également, à sa demande, au créancier poursuivant pour procéder aux formalités de publicité du titre à défaut de diligence à cet effet par l’adjudicataire.
Si la vente forcée comprend plusieurs lots, il est délivré une expédition par acquéreur.
La quittance du paiement des frais est annexée au titre de vente. »
Enfin, l’article R. 322-63 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le titre de vente est publié au fichier immobilier selon les règles prévues pour les ventes judiciaires, à la requête de l’acquéreur ou, à son défaut, du créancier poursuivant la distribution. »
Le titre de vente sera édité par le greffe des adjudications sur production par l’avocat de l’adjudicataire de la quittance de frais que lui aura remis l’avocat du créancier poursuivant.
Sa publication incombe à l’avocat de l’adjudicataire ou, à défaut, du créancier poursuivant la distribution.
L’article 11 des dispositions générales du cahier des conditions de vente indique qu’ « A défaut pour l’acquéreur de payer dans les délais prescrits le prix ou les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.
Si le prix de la nouvelle vente forcée est inférieur à celui de la première, l’enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence par toutes les voies de droit, selon les dispositions de l’article L. 322-12 du Code des procédures civiles d’exécution.
L’enchérisseur défaillant conserve à sa charge les frais taxés lors de la première audience de vente. Il sera tenu des intérêts au taux légal sur son enchère passé un délai de deux mois suivant la première vente jusqu’à la nouvelle vente. Le taux d’intérêt sera majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la date de la première vente définitive, conformément aux dispositions de l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier.
En aucun cas, l’enchérisseur défaillant ne pourra prétendre à la répétition des sommes versées.
Si le prix de la seconde vente est supérieur à la première, la différence appartiendra aux créanciers et à la partie saisie.
L’acquéreur à l’issue de la nouvelle vente doit les frais afférents à celle-ci. »
L’article L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution ajoute qu’ « A défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit.
L’adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il a acquittées. »
L’article R. 322-72 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’adjudicataire défaillant de la vente initiale conserve à sa charge les frais taxés lors de cette adjudication. Passé un délai de deux mois suivant celle-ci, il est tenu des intérêts au taux légal sur son enchère jusqu’à la nouvelle vente.
La personne déclarée adjudicataire à l’issue de la nouvelle adjudication doit les frais afférents à celle-ci. »
A défaut de règlement ou de consignation du prix et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit et l’immeuble est remis en vente sur réitération des enchères.
A titre de sanction, l’adjudicataire défaillant sera tenu au paiement :
Par ailleurs, l’adjudicataire défaillant ne pourra pas prétendre à la restitution des sommes déjà versées qui seront intégrées à l’assiette de la procédure de distribution des deniers. Par exemple, le chèque de banque de 10 % ne sera pas restitué.
L’action en complément de prix, pour paiement de la différence entre le prix de vente des deux adjudications, sera engagée par la partie qui y a intérêt, c’est-à-dire en pratique :
La cour de cassation a confirmé que le juge de l’exécution était compétent pour constater la résolution d’une vente sur adjudication résultant, en application de l’article L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, du défaut de paiement ou de consignation du prix de vente (Civ. 2e, 23 février 2017, n° 16-13.178).
Il est à noter qu’en sus du non-paiement du prix et des frais taxés, les articles R. 322-66 et R. 322-67 du code des procédures civiles d’exécution mentionnent également le non-paiement des droits de mutation pour justifier la réitération des enchères.
L’article 11, alinéa 1, des dispositions générales du cahier des conditions de vente précise qu’ « A défaut pour l’acquéreur de payer dans les délais prescrits le prix ou les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée. »
L’article R. 322-66 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « A défaut pour l’adjudicataire de payer dans les délais prescrits le prix, les frais taxés ou les droits de mutation, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée. »
Enfin, l’article R. 322-67 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Toute personne qui poursuit la réitération des enchères se fait délivrer par le greffe un certificat constatant que l’adjudicataire n’a pas justifié du versement du prix ou de sa consignation ou du paiement des frais taxés ou des droits de mutation.
La personne qui poursuit la réitération des enchères fait signifier le certificat au saisi, à l’adjudicataire et, le cas échéant, au créancier ayant sollicité la vente.
Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, la signification faite à l’acquéreur comporte, à peine de nullité :
1° La sommation d’avoir à payer le prix, les frais taxés et les droits de mutation dans un délai de huit jours ;
2° Le rappel des dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 322-12 et des articles R. 311-6, R. 322-56, R. 322-58, R. 322-68, R. 322-69 et R. 322-72. »
La nullité de la première audience d’adjudication impose aux parties de réitérer les enchères aux conditions de la première vente forcée.
La partie qui souhaite poursuivre la réitération des enchères se fait délivrer par le greffe un certificat constatant le défaut de justification, par l’adjudicataire, de la consignation du prix, des frais taxés ou des droits de mutation.
En pratique, l’adjudicataire doit communiquer au greffe des adjudications la quittance du paiement des frais taxés, mais pas la quittance du paiement du prix de vente que le séquestre doit normalement lui remettre.
En revanche, le greffe aura connaissance du défaut de paiement des droits de mutation puisqu’il lui incombe de procéder à l’enregistrement de la vente auprès du Trésor public.
Pour démontrer le défaut de paiement du prix, l’avocat du créancier poursuivant devra, par conséquent, demander au séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente une attestation de non-consignation qu’il transmettra ensuite au greffe des adjudications. Ce dernier pourra alors établir le certificat de non-consignation que l’avocat de l’adjudicataire devra faire signifier par exploit d’huissier à l’adjudicataire et, si nécessaire, au créancier qui a requis la vente.
L’acte devra comporter les mentions de l’article 648 du code de procédure civile, ainsi que la reproduction du deuxième alinéa de l’article L. 322-12 et des articles R. 311-6, R. 322-56, R. 322-58, R. 322-68, R. 322-69 et R. 322-72.
L’article R. 322-68 du code des procédures civiles d’exécution rappelle que le délai de contestation est de 15 jours, et surtout précise que la décision rendue n’est pas susceptible d’appel : « L’adjudicataire peut contester le certificat dans un délai de quinze jours suivant sa signification. La décision du juge de l’exécution statuant sur cette contestation n’est pas susceptible d’appel. »
La cour de cassation rappelle que cette contestation est formée par conclusions d’avocat, conformément à l’article R. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution (Civ. 2e, 21 février 2013, n° 11-27.635).
Elle rappelle également que « ce n’est qu’en l’absence de consignation ou de versement du prix et de paiement des frais à la date où le juge statue que la résolution de la vente peut être constatée, à l’occasion de la procédure de réitération des enchères ou par une action tendant à cette seule résolution » (Cass. 2e civ., 3 févr. 2022, n° 20-19.522, Publié au bulletin).
Dans la même décision, la cour rappelle que la résolution de la vente ne peut être ordonnée qu’au visa des dispositions spéciales du code des procédures civiles d’exécution, qui dérogent à celles du droit commun.
L’article R. 322-69 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « Faute pour l’adjudicataire de satisfaire à la sommation qui lui a été faite, l’immeuble est remis en vente par la voie d’une nouvelle adjudication.
La nouvelle audience de vente est fixée par le juge de l’exécution sur requête de la partie qui poursuit la réitération des enchères, à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la date de la signification du certificat du greffe à l’acquéreur.
En cas de contestation du certificat prévu à l’article R. 322-67, ce délai court à compter de la date de la décision de rejet.
Le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits et l’adjudicataire défaillant sont avisés par le greffe de la date de l’audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »
La cour de cassation rappelle que l’adjudicataire défaillant reste propriétaire du bien adjugé tant que la résolution de la vente n’a pas été constatée, et par suite doit être appelé à l’audience d’adjudication sur réitération des enchères, à laquelle il est partie (Cass. 2e civ., 9 juin 2022, n° 20-21.352, Publié au bulletin).
A défaut, pour l’adjudicataire défaillant, de déférer à la sommation d’avoir à payer le prix, les frais taxés et les droits de mutation dans un délai de 8 jours de l’article R. 322-67 précité, la partie qui poursuit la réitération des enchères dépose une requête pour avoir communication, par le juge de l’exécution, d’une nouvelle date d’adjudication comprise entre +2 et +4 mois à compter de la signification du certificat du greffe à l’acquéreur.
Si l’adjudicataire défaillant conteste le certificat du greffe, ce délai de +2 à +4 mois est décompté à compter du jugement du juge de l’exécution statuant sur cette contestation.
Le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits et l’adjudicataire défaillant sont avisés par le greffe des adjudications de la date de l’audience par voie de lettre recommandée avec accusé de réception. Si la lettre de notification n’a pu être remise à son destinataire, le greffe invite les parties à procéder par voie de signification, conformément à l’article R. 121-15 du code des procédures civiles d’exécution.
Les formalités de publicité sont identiques à celles qui ont été réalisées pour l’adjudication : « Les formalités de publicité sont réitérées dans les formes et conditions prévues par les articles R. 322-31 à R. 322-36.
Elles comportent, en outre, le montant de l’adjudication. » (article R. 322-70 du code des procédures civiles d’exécution).
La seule et unique différence tient au fait que les affiches devront mentionner le montant de la précédente adjudication.
L’audience d’enchère se déroule également dans les formes et conditions prévues pour la vente sur adjudication : « Le jour de l’audience, les enchères sont réitérées dans les conditions prévues par les articles R. 322-39 à R. 322-49. » (article R. 322-71 du code des procédures civiles d’exécution).
L’article R. 322-72 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « L’adjudicataire défaillant de la vente initiale conserve à sa charge les frais taxés lors de cette adjudication. Passé un délai de deux mois suivant celle-ci, il est tenu des intérêts au taux légal sur son enchère jusqu’à la nouvelle vente.
La personne déclarée adjudicataire à l’issue de la nouvelle adjudication doit les frais afférents à celle-ci. »
L’adjudicataire défaillant conservera à sa charge les frais taxés de la précédente audience, tandis que le nouvel adjudicataire assumera ceux de la réitération des enchères.
Une surenchère est possible, sous réserve que la réitération n’intervienne pas elle-même à la suite d’une audience de surenchère, conformément au troisième alinéa de l’article R. 322-55 du code des procédures civiles d’exécution : « Aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication. »
Enfin, en cas de réitération d’enchère, l’avocat poursuivant perçoit la totalité de l’émolument proportionnel, conformément au III de l’article A. 444-191 du code de commerce : « III. – En cas de réitération d’enchère, l’avocat poursuivant perçoit la totalité de l’émolument prévu au I. »
Tout savoir, sur toutes les voies d’exécution.