La procédure de saisie immobilière a tout à la fois la réputation d’être une procédure difficile et dangereuse à mettre en œuvre. Elle doit cette réputation au nombre de délais qu’elle impose à l’avocat de gérer, à sa technicité, mais aussi à cette spécificité qu’elle présente : celle d’être engagée par un acte, le commandement de payer valant saisie, qui constitue un acte de disposition.
La notion d’acte de disposition
Un acte de disposition est un acte entraînant une transmission de droits pouvant avoir pour effet de diminuer la valeur d’un patrimoine
Un acte de vente ou une donation, par exemple, constituent des actes de donation.
Le commandement de payer valant saisie est un acte de disposition
L’article R. 321-1, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier. »
Le commandement de payer valant saisie immobilière est un acte de disposition pour deux raisons.
Premièrement, il engage une procédure qui a pour effet de diminuer la valeur du patrimoine du débiteur en organisant la vente aux enchères publiques d’un immeuble dont il est propriétaire.
Deuxièmement, à l’audience d’adjudication, en cas de carence d’enchères, le crénacier poursuivant est déclaré adjudicataire de l’immeuble au montant de la mise à prix, dont il devra s’acquitter.
C’est pourquoi la procédure de saisie est réalisée aux risques du créancier. Cette procédure présente des risques spécifiques susceptibles d’avoir de lourdes conséquences.
Exemple : le syndicat des copropriétaires poursuit la vente aux enchères publiques d’un appartement pour recouvrement d’une créance de 2 000,00 €. La mise à prix est fixée à 30 000,00 €. Au jour de l’audience, personne ne pousse les enchères et le syndicat des copropriétaires est déclaré adjudicataire au prix de 30 000,00 €.
Dans le cadre de la procédure de distribution des deniers, le syndicat des copropriétaires peut opposer au débiteur la compensation pour réduire le prix de vente à 28 000,00 €, mais devra malgré tout verser cette somme au débiteur.
