L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. »

La procédure de saisie immobilière ne peut être mise en œuvre que lorsque sont réunis les 4 conditions énumérées dans ce texte : le créancier, le débiteur, le titre exécutoire et l’immeuble saisi.

L’identification du créancier poursuivant

Le créancier, pour commencer, peut être une personne physique, une personne morale, ou plus spécifiquement, un syndicat des copropriétaires.

Le créancier personne physique

Toute personne physique peut engager une procédure de saisie immobilière, sous réserve d’avoir la capacité d’ester en justice.

La mise en place d’une alerte BODACC peut être utile pour contrôler l’ouverture d’éventuelles procédures collectives (ex. liquidation personnelle dans le cadre d’un surendettement).

Enfin, il est nécessaire d’avoir au dossier une copie de moins de 6 mois de l’extrait d’acte de naissance du ou des débiteur(s) personne(s) physique(s) au moment de la publication des actes, pour les besoins de la certification d’identité des parties.

Le créancier personne morale

Tout comme les personnes physiques, les personnes morales peuvent engager une procédure de saisie immobilière si elles ont la capacité d’ester en justice.

Leur situation est facile à contrôler puisqu’il suffit de consulter le commander un extrait Kbis pour avoir tous les renseignements nécessaires à leur sujet, et de mettre en place une veille BODACC pour être informé de l’évolution de leur situation (et éventuellement de leur placement en redressement ou liquidation judiciaire).

Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires peut engager une procédure de saisie immobilière, néanmoins le syndic devra agir au vu d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisant à poursuivre la vente aux enchères publiques d’un lot de vente composé d’un ou plusieurs lot(s) de copropriété, et fixant le montant de la mise à prix dudit ou desdits lots de vente.

Le défaut d’habilitation du syndic constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile. Il est, par conséquent, régularisable en cours de procédure.

Les contraintes propres au créancier poursuivant

L’absence de saisie concomitante d’un autre immeuble

L’article L. 311-5, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le créancier qui a procédé à la saisie d’un immeuble de son débiteur ne peut engager une nouvelle procédure de saisie sur un autre bien immobilier de celui-ci que dans le cas d’insuffisance du bien déjà saisi. »

En conséquence, le créancier poursuivant ne peut pas engager plusieurs procédures de saisie immobilière simultanément, sauf si la valeur de l’immeuble saisi est insuffisante pour solder sa créance.

La saisie prioritaire de l’immeuble hypothéqué

L’article L. 311-5, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le créancier ne peut saisir les immeubles qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur que dans le cas où l’hypothèque dont il bénéficie ne lui permet pas d’être rempli de ses droits. »

Le créancier ne peut saisir que l’immeuble grevé d’une hypothèque en sa faveur, sauf si cet immeuble n’est pas d’une valeur suffisante pour couvrir sa créance.