Le crédit hypothécaire est un crédit qui est garanti par une hypothèque. Tous les types de crédits peuvent être garantis par une hypothèque : crédit immobilier, crédit à la consommation, crédit professionnel, etc.
Néanmoins, le recours à une garantie hypothécaire n’est possible qu’à certaines conditions.
Crédit hypothécaire : principes de base
Le crédit hypothécaire est un prêt accordé à l’emprunteur avec pour garantie un bien immobilier.
Tous les types de prêts peuvent être assortis d’une garantie hypothécaire.
En effet, l’hypothèque est une sûreté. Elle permet au prêteur de garantir le remboursement des sommes qu’il remet à l’emprunteur. A ce titre, elle peut être utilisée dans des conditions très variées.
Ainsi, elle ne se limite pas du tout à son cas d’usage le plus classique, le prêt immobilier. Bien au contraire, elle est très souvent utilisée pour sécuriser des prêts professionnels. En effet, l’emprunteur professionnel, par exemple une société, n’est pas toujours titulaire d’un patrimoine important. Lorsque son activité débute, elle n’a pas non plus une ancienneté suffisante pour rassurer ses créanciers.
Pour sortir de l’impasse, le prêteur peut proposer au chef d’entreprise de donner son patrimoine immobilier en garantie. L’opération devient triangulaire : la banque (1) prête à une société (2), le chef d’entreprise (3) devient caution hypothécaire.
On retrouve parfois ce schéma en matière de crédit à la consommation. L’emprunteur qui forme une demande de prêt peut donner son patrimoine en garantie, ou ses proches peuvent se porter cautions hypothécaires.
Cette solution est parfois utilisée par l’emprunteur pour obtenir des liquidités. En effet, le crédit à la consommation n’est pas un crédit affecté. L’argent n’est pas remis au vendeur (prêt immobilier), à l’artisan (prêt travaux), etc. Il est directement mis à disposition de l’emprunteur.
Quand le crédit hypothécaire est-il possible ?
Le crédit hypothécaire est possible à deux conditions :
- l’emprunteur doit avoir un patrimoine immobilier,
- l’hypothèque doit avoir de la valeur.
La valeur d’une hypothèque dépend de son rang, et de la valeur de l’immeuble.
En effet, au moment de la vente, le notaire doit rembourser les créanciers hypothécaires dans un ordre chronologique. Le créancier le plus ancien sera payé en intégralité, puis le suivant, et ainsi de suite jusqu’à épuisement des fonds disponibles. Si après le paiement de tous les créanciers, il reste de l’argent, celui-ci est rendu au vendeur.
En théorie, une hypothèque de premier rang a donc plus de valeur.
Pour autant, ce n’est pas une vérité universelle. En effet, lorsque l’immeuble a beaucoup de valeur, il peut parfois accueillir plusieurs hypothèques. Par exemple, une résidence principale évaluée à 600 000 euros pourra accueillir plusieurs hypothèques de 100 000 euros sans aucune difficulté.
Quels sont les recours du créancier hypothécaire ?
Un établissement prêteur peut facilement mettre en œuvre une procédure de saisie immobilière lorsqu’il bénéficie d’une hypothèque.
En effet, la publication d’une hypothèque impose l’intervention d’un notaire. Le notaire constatera le prêt dans un acte authentique. Les actes authentiques sont des titres exécutoires. En conséquence, ils permettent au créancier d’engager le recouvrement directement, sans recours au juge.
L’intervention du juge demeure possible, mais au stade de l’exécution forcée. Le juge n’intervient pas en amont, pour juger l’existence de la créance et donner un titre exécutoire au créancier.
Foire aux questions
Combien coûte un crédit hypothécaire ?
Le coût d’une hypothèque est d’environ 1,5 % du montant à garantir. Il se compose de plusieurs taxes, et des émoluments du notaire.
Existe-t-il des alternatives moins coûteuses ?
Le prêteur peut proposer à l’emprunteur de recourir à un organisme de cautionnement au lieu d’une hypothèque. Néanmoins, l’intervention d’un organisme de cautionnement a un coût. Ce coût est à peu près équivalent à celui d’une hypothèque.
Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?
Il est possible de vendre une maison sous hypothèque. Il faut toutefois remplir certaines conditions. Nous avons consacré à cette thématique une publication dédiée que nous vous invitons à consulter.
