Les axes de défense en matière de saisie immobilière

Vous consultez un texte consacré à une analyse pratique des méthodes que le professionnel du droit peut mettre en œuvre pour organiser la défense de son client en matière de saisie immobilière. Ce texte est extrait de notre support de formation, qui est organisé non pas sous la forme d’une bible de moyens, mais sous la forme d’un fil chronologique qui permet au formateur de détailler chaque étape de la procédure, tout en présentant les angles d’attaque dont dispose l’avocat.

A propos de l'auteur

Raphaël MORENON

Associé fondateur de notre société, Raphaël consacre la totalité de son activité au droit du crédit, au droit bancaire et aux procédures civiles d'exécution. Acteur de la formation professionnelle des avocats, il intervient auprès de plusieurs Ecoles des avocats et dispense de nombreuses formations de référence dans le domaine de la saisie immobilière.

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Dernière mise à jour le 21 mai 2024.

Table des matières

L’intervention de l’avocat en défense en matière de saisie immobilière nous conduit, tout d’abord, à interroger la notion de défense. En effet, il est possible d’intervenir, non pas seulement pour le débiteur saisi, comme nous pouvons le croire au premier abord, mais également pour d’autres parties à l’instance susceptibles de s’opposer aux prétentions du ou des créancier(s) : essentiellement le locataire et les tiers à l’instance.

Sur le plan pratique, comme l’organisation de la défense du client suit la chronologie de la procédure, ce support de cours suivra le même plan et progressera de la préparation du dossier jusqu’à la vente et ses suites.

Son contenu est partiellement extrait d’une formation dédiée à la procédure de saisie immobilière, qui a été abrégé pour répondre aux interrogations spécifiques de l’avocat qui intervient en défense.

Enfin, la spécificité de la procédure explique que soient exposées, en préambule, les règles générales des procédures civiles d’exécution d’une part, et les règles de la procédure de saisie immobilière d’autre part, qui intéressent l’avocat qui intervient en défense.

I. Les règles générales de la procédure de saisie immobilière

A. Le rôle du juge de l’exécution

1. La compétence du juge de l’exécution

La compétence d’attribution du juge de l’exécution résulte du troisième alinéa de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle. »

Les fonctions de juge de l’exécution sont exercées par le président du tribunal judiciaire, sous réserve de délégation (article L. 213-5 du code de l’organisation judiciaire).

Le corps de phrase « des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit » permet notamment au juge de l’exécution de purger les difficultés relatives à l’exécution des titres notariés. En effet, l’exécution d’un acte authentique sans la saisine préalable d’un juge du fond signifie que l’intégralité des contestations relatives à sa validité demeurent recevables devant le juge de l’exécution.

La question soumise au juge de l’exécution devra néanmoins naître à l’occasion de l’exécution forcée, à défaut de quoi elle relèvera de la compétence du juge du fond. Il a ainsi été jugé que faute de constituer une contestation de la saisie immobilière, la demande de condamnation du créancier au paiement de dommages et intérêts ne relève pas de la compétence du juge de l’exécution (Cass. civ., 2e, 25 sept. 2014, n° 13-20.561, publié au Bulletin ; Cass. civ., 2e, 22 juin 2017, n° 15-24.385 ; Cass. 2e civ., 18 mai 2022, n° 20-22.111).

Enfin, le juge de l’exécution est compétent à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, c’est-à-dire bien avant l’enrôlement de l’affaire qui intervient à l’occasion du dépôt de l’assignation à l’audience d’orientation au greffe des adjudications.

En effet, le premier alinéa de l’article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « En application de l’article L. 321-1, la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant. »

2. Les pouvoirs du juge de l’exécution

Article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire :

« Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution. »

Le juge de l’exécution connaît, en matière de saisie immobilière :

Les contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit,
Des demandes nées de la procédure de saisie immobilière ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit.

En pratique, il existe deux hypothèses :

Soit le titre exécutoire est une décision de justice passée en force de chose jugée, auquel cas l’autorité de la chose jugée attachée à cette décision limitera son intervention à une éventuelle interprétation de son dispositif (Civ. 2^e, 22 mars 2012, n° 11-13.915),
Soit le titre exécutoire est un acte authentique, auquel cas il pourra analyser les contestations relatives au fond du droit, sous réserve qu’elles naissent de la procédure de saisie immobilière ou s’y rapportent directement – par exemple, l’inaccomplissement de formalités dans la rédaction de l’acte de vente par le notaire est étranger aux conditions d’exécution de la saisie et n’entre pas dans le champ des attributions du juge de l’exécution (Civ. 2^e, 8 janvier 2015, n° 13-21.044).

3. Les obligations du juge de l’exécution

Article R. 322-15, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :

« A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. »

Article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution :

« Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. »

Article L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution :

« Lorsque la poursuite est engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée.

Toutefois, pendant le délai de l’opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d’une décision rendue par défaut. »

Article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution :

« Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession. »

Le juge de l’exécution vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, c’est-à-dire :

Que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible,
Si le titre exécutoire est une décision de justice, qu’elle est définitive et passée en force de chose jugée,
Que la saisie porte sur des droits réels.

Par conséquent, l’avocat du créancier poursuivant devra annexer à son dossier l’ensemble des pièces permettant au juge d’accomplir son office, et notamment :

Le titre exécutoire,
Si le titre exécutoire est un jugement, le certificat de non-appel,
Le(s) bordereau(x) d’inscription hypothécaire…

Et réciproquement, l’avocat du débiteur saisi pourra critiquer l’absence de communication de ces pièces ; et ce d’autant qu’il arrive souvent que le juge de l’exécution ne sollicite pas spontanément la communication de pièces de nature à prouver que le créancier est titulaire d’une créance liquide et exigible, comme par exemple la déchéance du terme.

La cour de cassation estime qu’il appartient au juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière de soulever d’office les fins de non-recevoir ainsi que les dispositions d’ordre public (Com., 13 septembre 2011, n° 10-17.659).

En revanche, le juge de l’exécution n’a pas à procéder aux vérifications relatives à la créance ni à en fixer le montant lorsqu’intervient une décision de recevabilité de la commission de surendettement au stade de l’orientation du dossier (Cass. avis, 12 mars 2020, n° 19-70.022, Publié au bulletin).

B. L’instance

1. La notion d’instance

Traditionnellement, les procédures d’exécution, qui opposent un créancier à un débiteur et pas un demandeur à un défendeur, ne sont pas des instances et, par conséquent, ne peuvent pas encourir la sanction de la péremption d’instance (Cass. civ., 2e, 24 mars 2005, n° 03-16.312, publié au Bulletin).

La terminologie employée par la cour de cassation prête toutefois à confusion, puisqu’elle emploie régulièrement l’expression « instance » en matière de saisie immobilière, voir par exemple en matière d’interruption de prescription : « Et attendu qu’ayant rappelé qu’en vertu de l’article 2242 du code civil, l’interruption de la prescription résultant de la demande en justice produisait ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que l’instance engagée par la saisine du juge de l’exécution ayant donné lieu au jugement d’orientation du 17 décembre 2009 ne s’était éteinte que par l’ordonnance d’homologation du projet de répartition du prix de vente de l’immeuble du 31 octobre 2012, en a exactement déduit que l’action en saisie des rémunérations engagée le 24 octobre 2013, était recevable ; » (Cass. civ., 2e, 6 sept. 2018, n° 17-21.337, publié au Bulletin).

Par ailleurs, sous l’empire de l’ancien texte, il avait été jugé que les incidents d’instance pouvaient donner lieu à péremption (Cass. civ., 2e, 6 févr. 1991, n° 89-21.371, publié au Bulletin).

2. Le désistement d’instance

Le désistement du créancier dessaisit le juge de l’exécution qui n’est plus compétent pour trancher les contestations élevées à l’occasion de la procédure de saisie immobilière et pour statuer sur les demandes reconventionnelles nées de cette procédure ou s’y rapportant (Cass. civ., 2e, 11 janv. 2018, n° 16-22.829, publié au Bulletin).

En l’espèce, le débiteur avait accepté le désistement d’instance de la banque, mais maintenu ses demandes reconventionnelles en exposant que le désistement n’était parfait que s’il était accepté par le défendeur (article 395 du code de procédure civile).

La cour de cassation n’a pas suivi son raisonnement en consacrant la règle selon laquelle la disparition de la voie d’exécution qui résulte du désistement du demandeur entraîne l’incompétence du juge pour connaître des demandes reconventionnelles.

Rappelons, en conséquence, les termes de l’article 2243 du code civil, relatif à l’interruption de la prescription : « L’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée. »

II. La procédure jusqu’à l’audience d’orientation

L’avocat du débiteur saisi n’a pas la possibilité d’intervenir avant l’audience d’orientation, sauf au bénéfice des dispositions de l’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel « La demande tendant à la vente amiable de l’immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien.

La décision qui fait droit à la demande suspend le cours de la procédure d’exécution à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance. »

Le débiteur peut présenter une demande de vente amiable sans attendre l’autorisation du juge, sous réserve de mettre en cause les créanciers inscrits, dans les formes d’une assignation et d’une dénonce hors audience d’orientation.

Le jugement autorisant la vente amiable sera conforme aux exigences de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution. En effet, l’article R. 322-20 prévoit simplement que le juge peut statuer avant l’audience d’orientation. Ce texte n’a aucune influence sur le contenu du jugement qui résulte de l’article R. 322-21 :

« Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. »

Enfin, il est à noter que la procédure est suspendue à compter du jugement que le juge de l’exécution rendra à l’issue de sa saisine par le débiteur.

Le texte prévoit un mécanisme spécifique pour palier à la péremption du commandement de payer valant saisie immobilière, à l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, relatif au délai de péremption du commandement : « Ce délai est suspendu ou prorogé, selon le cas, par la mention en marge de la copie du commandement publié d’une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d’exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères. »

Ainsi, la publication du jugement autorisant la vente amiable suspendra le délai de péremption du commandement jusqu’à la réalisation de la vente ou jusqu’à la reprise des poursuites.

En revanche, le texte ne prévoit aucun mécanisme automatique pour palier à la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière si, en raison de l’assignation délivrée par le débiteur, il suspend la procédure et n’accomplit pas l’une des nombreuses diligences prévues à peine de caducité.

Ainsi, le créancier poursuivant devra, si nécessaire, présenter une demande de relevé de caducité au juge de l’exécution, conformément à l’article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution : « Les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l’article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.

Toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de déclarer la caducité et d’ordonner, en tant que de besoin, qu’il en soit fait mention en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier.

Il n’est pas fait droit à la demande si le créancier poursuivant justifie d’un motif légitime.

La déclaration de la caducité peut également être rapportée si le créancier poursuivant fait connaître au greffe du juge de l’exécution, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de celle-ci, le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile. »

En pratique, cette procédure est rarement mise en œuvre par le débiteur. Elle est toutefois intéressante à deux égards :

Elle permet d’accélérer la vente lorsqu’il n’existe aucun moyen de défense pertinent, et par là-même de limiter le montant des intérêts moratoires,
Elle perturbe considérablement la lisibilité des délais et aggrave le risque d’une erreur de computation des délais pour le créancier poursuivant.

III. L’audience d’orientation

Les moyens de défense susceptibles d’être développés pourront être classés dans plusieurs catégories : l’exécution forcée, la procédure, le créancier, l’immeuble, le débiteur et la vente ; nous allons les analyser à tour de rôle.

La bonne compréhension de leur portée et de leur intérêt étant indissociable d’une bonne compréhension du fonctionnement de la procédure, ces deux thématiques seront abordées ensembles.

A. L’exécution forcée

Article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution :

1. Le titre exécutoire

Article L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution :

Toutefois, pendant le délai de l’opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d’une décision rendue par défaut. »

Article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution :

« Seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce par acte sous signature privée contresignée par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement. »

a) L’ordonnance de référé

L’article L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la procédure peut être engagée en vertu d’une décision exécutoire par provision, mais que la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée.

Par conséquent, l’ordonnance de référé permet d’engager la procédure à titre conservatoire, mais ne permet pas au juge d’ordonner la vente forcée. La vente amiable, en revanche, pourra être ordonnée si elle est demandée par le débiteur saisi.

b) Le jugement ou l’arrêt

Toujours en vertu de l’article L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement exécutoire par provision permet d’engager la procédure, en revanche il ne permettra pas au juge d’ordonner la vente forcée.

Pour que la vente forcée puisse être ordonnée, il sera nécessaire de purger les voies de recours pour que la décision passe en force de chose jugée.

La cour de cassation a récemment indiqué qu’en application de l’article 503, alinéa 1, du code de procédure civile, l’exécution forcée des condamnations résultant d’un jugement, confirmées en appel, est subordonnée à la signification de l’arrêt et du jugement (Cass. 2e civ., 30 juin 2022, n° 21-10.229, Publié au bulletin).

Enfin, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d’une décision rendue par défaut tant que le délai d’opposition n’a pas été purgé.

c) L’acte authentique

L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le titre exécutoire dont constater une créance liquide et exigible. Le caractère liquide et exigible de la créance ne soulève aucune difficulté pour les décisions de justice qui condamnent le débiteur à payer une somme d’argent.

En revanche, lorsque le titre est un acte authentique, l’évaluation du quantum de la créance est réalisée par le créancier poursuivant et l’arrivée à échéance résulte soit de dispositions contractuelles, soit de dispositions légales.

Exemple : une banque qui poursuit le recouvrement d’un prêt immobilier liquide la créance au moment de la déchéance du terme, qui rend également exigible le capital restant dû. Les éventuelles fautes de la banque pourront valablement être soumises au juge de l’exécution, puisque nous sommes en présence d’un titre exécutoire, mais également de difficultés relatives à son exécution non purgées par un jugement au fond.

L’avocat qui intervient en défense s’attachera, en conséquence, à déterminer si la déchéance du terme a été valablement prononcée au regard de la jurisprudence en matière de mise en demeure précontentieuse (Civ. 1^e, 3 juin 2015, n° 14-15.655) et de déchéance du terme (Civ. 1^e, 15 juin 2016, n° 15-16.173).

2. La créance liquide

L’article L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation. »

Il est à noter que lorsque la créance du créancier poursuivant est contestée, le juge de l’exécution est tenu de déterminer son montant : « lorsque le montant de la créance du poursuivant est contesté, le juge est tenu de le déterminer et, à cette fin, de faire, s’il y a lieu, les comptes entre les parties, sans pouvoir s’y refuser en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies. » (Cass. 2e civ., 15 avr. 2021, n° 20-13.953).

Cette décision est particulièrement intéressante par son fondement : elle vise l’article 4 du code civil, relatif au déni de justice. La cour de cassation considère ainsi que le juge de l’exécution doit déterminer le montant de la créance contestée, à peine de déni de justice.

3. La créance exigible

La question de l’exigibilité de la créance n’est pas problématique lorsque le titre exécutoire consiste dans une décision passée en force de chose jugée. Lorsque le titre consiste, en revanche, dans un acte authentique constatant un prêt bancaire, la banque doit prononcer la déchéance du terme afin de rendre exigible le capital restant dû.

Par là-même, elle fixe le montant de sa créance et la rend exigible.

La cour de cassation a toutefois considéré que la déclaration de créance faite auprès du secrétariat de la commission de surendettement, qui incorpore les dettes échues et à échoir, n’emporte pas déchéance du terme. Le débiteur soutenait le contraire, au motif que la déclaration de créance incorporait le montant du capital restant dû : « Vu les articles L. 330-1, L. 331-3 et R. 332-1 du code de la consommation, le premier dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010, le deuxième dans celle issue de la loi n° 2013-100 du 28 janvier 2013 et le troisième dans celle issue du décret n° 2011-741 du 28 juin 2011 :

5. Il résulte de ces textes que la commission de surendettement dresse l’état des dettes exigibles et à échoir du débiteur après avoir, le cas échéant, fait publier un appel aux créanciers, lesquels doivent alors déclarer leurs créances dans le délai imparti. Une telle déclaration n’entraîne pas la déchéance du terme des prêts souscrits par le débiteur.

6. Pour dire prescrite la créance de la banque et ordonner la mainlevée de la saisie immobilière, l’arrêt retient que la lettre intitulée « déchéance du terme » du 8 février 2017 ne vaut en réalité que comme mise en demeure, dès lors que l’intégralité des sommes dues au titre du prêt avait été réclamée par la banque dès sa déclaration de créance adressée en 2013 à la commission de surendettement.

7. En statuant ainsi, alors qu’une telle déclaration n’avait pas entraîné la déchéance du terme du prêt, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass. 1re civ., 23 nov. 2022, n° 20-20.535).

B. La procédure

1. Les nullités

L’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution détaille les mentions devant figurer dans le commandement de payer valant saisie immobilière :

« Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :

1° La constitution d’avocat du créancier poursuivant, laquelle emporte élection de domicile ; »

2° L’indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré ;

3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;

4° L’avertissement que le débiteur doit payer ces sommes dans un délai de huit jours, qu’à défaut de paiement, la procédure à fin de vente de l’immeuble se poursuivra et qu’à cet effet, le débiteur sera assigné à comparaître à une audience du juge de l’exécution pour voir statuer sur les modalités de la procédure ;

5° La désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière, telle qu’exigée par les règles de la publicité foncière ;

6° L’indication que le commandement vaut saisie de l’immeuble et que le bien est indisponible à l’égard du débiteur à compter de la signification de l’acte et à l’égard des tiers à compter de la publication de celui-ci au fichier immobilier ;

7° L’indication que le commandement vaut saisie des fruits et que le débiteur en est séquestre ;

8° L’indication que le débiteur garde la possibilité de rechercher un acquéreur de l’immeuble saisi pour procéder à sa vente amiable ou de donner mandat à cet effet et la mention que cette vente ne pourra néanmoins être conclue qu’après autorisation du juge de l’exécution ;

9° La sommation, lorsque le bien fait l’objet d’un bail, d’avoir à indiquer à l’huissier de justice les nom, prénom et adresse du preneur ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social ;

10° L’indication qu’un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble ;

11° L’indication du juge de l’exécution territorialement compétent pour connaître de la procédure de saisie et des contestations et demandes incidentes y afférentes ;

12° L’indication que le débiteur qui en fait préalablement la demande peut bénéficier, pour la procédure de saisie, de l’aide juridictionnelle s’il remplit les conditions de ressources prévues par la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et le décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de cette loi ;

13° L’indication, si le débiteur est une personne physique, que s’il s’estime en situation de surendettement, il a la faculté de saisir la commission de surendettement des particuliers instituée par l’article L. 712-1 du code de la consommation.

Si le créancier saisissant agit en vertu d’une transmission, à quelque titre que ce soit, de la créance contenue dans le titre exécutoire fondant les poursuites, le commandement vise l’acte de transmission à moins que le débiteur n’en ait été régulièrement avisé au préalable.

Lorsque le commandement de payer valant saisie est signifié à la personne qui a consenti une hypothèque sur l’un de ses biens pour garantir la dette d’un tiers, le délai de sommation prévu au 4° est porté à un mois.

Les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier. »

La nullité nécessite la démonstration d’un grief (voir par ex. Civ. 2^e, 30 avril 2009, n° 08-12.105).

En revanche, l’erreur affectant le décompte des sommes dues figurant au commandement de payer valant saisie immobilière n’est jamais une cause de nullité.

2. Les caducités

a) Les causes de caducité

Article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l’article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.

Il n’est pas fait droit à la demande si le créancier poursuivant justifie d’un motif légitime.

Les délais prescrits à peine de caducité sont :

La dénonciation du commandement au conjoint au plus tard le 1^e jour ouvrable suivant sa délivrance au débiteur lorsque le bien appartient en propre au débiteur mais constitue la résidence de famille (R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution),
La publication du commandement au fichier immobilier dans un délai de 2 mois à compter de sa signification (R. 321-6 du code des procédures civiles d’exécution),

La délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation dans un délai de 2 mois à compter de la publication du commandement (R. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution),

La dénonciation du commandement aux créanciers inscrits et leur assignation à l’audience d’orientation dans les 5 jours ouvrables qui suivent la délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation (R. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution),

Le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente dans les 5 jours ouvrables qui suivent la délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation (R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution),

La fixation de la date de l’audience d’orientation dans un délai de 3 mois maximum à compter de la signification de l’assignation à l’audience d’orientation (R. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution), étant précisé que le délai plancher de 1 mois en-deçà duquel le texte interdit de fixer la date de l’audience d’orientation n’est pas prévu à peine de caducité (la procédure peut être abrégée, pas allongée),

L’affichage de la vente forcée dans un délai compris entre -2 et -1 mois avant l’audience d’adjudication (R. 322-31 du code des procédures civiles d’exécution),

Le défaut de réquisition de la vente au jour de l’audience d’adjudication (R. 322-27 du code des procédures civiles d’exécution).

b) Les effets de la caducité

La caducité prive rétroactivement d’effet le commandement et entraîne l’extinction de l’instance (Civ. 2^e, 4 septembre 2014, n° 13-11.887).

Par ailleurs, la caducité « atteint tous les actes de la procédure de saisie » que le commandement engage. Par conséquent, tous les actes de procédure subséquents sont anéantis (Civ. 2^e, 19 février 2015, n° 13.28-445). Dans cette espèce, l’anéantissement des actes subséquents a privé l’assignation à l’audience d’orientation de son effet interruptif de prescription.

3. La péremption

Article R. 321-20 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le commandement de payer valant saisie cesse de plein droit de produire effet si, dans les cinq ans de sa publication, il n’a pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi.

En cas de refus du dépôt du commandement ou de rejet de la formalité de publication, le délai de cinq ans ne commence à courir qu’à compter de la régularisation de la demande ou de la décision mentionnée à l’article 26 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. »

La publication est enregistrée au jour du dépôt de l’acte au service de la publicité foncière.

Lorsque la publication a été rejetée, la publication est enregistrée à compter de la date de la régularisation du rejet (article 34 du décret du 4 janvier 1955).

Lorsque la publication a été refusée ou rejetée et que la décision de rejet ou de refus a été contestée devant le tribunal administratif, la date de publication du commandement est celle de la décision ordonnant la publication (article 26 du décret du 4 janvier 1955).

Le délai de péremption, qui était autrefois de 2 ans, a été porté à 5 ans par l’article 2 du décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020. L’article 12 du même décret dispose à son deuxième alinéa que « Les autres articles entrent en vigueur le 1er janvier 2021. Ils s’appliquent aux instances en cours à cette date, à l’exception des 19° et 25° de l’article 1er et de l’article 10, qui s’appliquent aux instances introduites à compter du 1er janvier 2021. »

Ainsi, la modification du délai de péremption s’applique aux instances en cours, étant précisé que si le délai de péremption a déjà fait l’objet d’une prorogation et que le jugement ordonnant cette prorogation a précisé qu’elle valait pour une nouvelle durée de 2 ans, alors l’autorité de la chose jugée attachée à cette décision fera obstacle à l’application des dispositions de l’article 12 précité.

4. Le délai de grâce

L’article 510 du code de procédure civile dispose que « Sous réserve des alinéas suivants, le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l’exécution.

En cas d’urgence, la même faculté appartient au juge des référés.

Après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’article R. 3252-17 du code du travail, selon le cas, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce.

L’octroi du délai doit être motivé. »

L’article 512 du code de procédure civile dispose que « Le délai de grâce ne peut être accordé au débiteur dont les biens sont saisis par d’autres créanciers ni à celui qui est en état de règlement judiciaire ou de liquidation des biens, ou qui a, par son fait, diminué les garanties qu’il avait données par contrat à son créancier.

Le débiteur perd, dans ces mêmes cas, le bénéfice du délai de grâce qu’il aurait préalablement obtenu. »

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

L’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’ « En matière de compétence d’attribution, tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence.

Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie, selon le cas, il a compétence pour accorder un délai de grâce.

Le juge de l’exécution peut relever d’office son incompétence. »

Le juge de l’exécution a donc la possibilité d’accorder un délai de grâce.

La motivation de la demande ne présente aucune spécificité : il faut prouver que l’octroi d’un délai de grâce permettra au débiteur de rembourser le créancier.

C. Le créancier poursuivant

1. La qualité de créancier

L’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose à son alinéa 2 que « Si le créancier saisissant agit en vertu d’une transmission, à quelque titre que ce soit, de la créance contenue dans le titre exécutoire fondant les poursuites, le commandement vise l’acte de transmission à moins que le débiteur n’en ait été régulièrement avisé au préalable. »

La cour de cassation a donc estimé qu’ « Il résulte de l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution que si le créancier saisissant agit en vertu d’une transmission, à quelque titre que ce soit, de la créance contenue dans le titre exécutoire, le commandement de payer valant saisie vise l’acte de transmission à moins que le débiteur n’en ait été régulièrement avisé au préalable, la publicité au registre du commerce et des sociétés de la fusion-absorption concernant le créancier poursuivant ne pouvant y suppléer. » (Cass. 2e civ., 29 sept. 2022, n° 21-16.146, Publié au bulletin).

2. L’abus de saisie

Article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. »

Article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie. »

L’article L. 121-2 précité mentionne deux critères : l’inutilité et l’abus.

La jurisprudence nous enseigne, au sujet de l’inutilité, que se détermine par des motifs impropres à caractériser l’inutilité de la saisie immobilière et ne donne pas de base légale à sa décision, la cour d’appel qui, pour ordonner la mainlevée de la mesure de saisie immobilière, retient, par motifs adoptés, que la créance dont l’exécution forcée était poursuivie était modique au regard de la valeur du bien saisi, qu’un chèque de 1 000,00 € proposé par le saisi avait été déposé sur un compte CARPA après refus par le saisissant de le percevoir, que le bien saisi donné en location générait un loyer mensuel de 736,58 €, lequel séquestré sur un compte CARPA, après opposition diligentée par le créancier poursuivant, pouvait, par la suite, donner lieu à la mise en œuvre d’une mesure de saisie-attribution, les causes de la poursuite litigieuse pouvant être réglées en dix mois environ, de sorte que la saisie immobilière présentait un caractère inutile (Civ. 2, 22 juin 2017, n° 16-16.871).

Quant à l’abus, la cour d’appel d’Aix-en-Provence estime que : « jugeant excessive une saisie immobilière pratiquée compte tenu de la modicité de la somme en recouvrement, de la possibilité de recourir à une saisie de sommes d’argent et du fait que l’adjudication, si elle était ordonnée, ne permettrait pas au syndicat poursuivant de récupérer sa créance, et jugeant qu’une telle saisie est à la fois inutile et abusive de sorte qu’il n’y pas lieu d’ordonner la vente forcée de l’immeuble et qu’il convient d’appliquer » l’article L. 111-7 précité (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 juin 2009).

Cette jurisprudence reprise par d’autres cours d’appel (voir par ex. Cour d’appel d’Agen, 19 juin 2012, n° 12/00688) permet d’identifier les critères de l’abus :

La modicité de la somme en recouvrement,
L’existence d’alternatives à la saisie immobilière,
Le fait que la vente ne permette pas de désintéresser le créancier poursuivant.

D. L’immeuble

1. L’absence de saisie concomitante d’un autre immeuble

L’article L. 311-5, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le créancier qui a procédé à la saisie d’un immeuble de son débiteur ne peut engager une nouvelle procédure de saisie sur un autre bien immobilier de celui-ci que dans le cas d’insuffisance du bien déjà saisi. »

Le créancier poursuivant ne peut pas engager plusieurs procédures de saisie immobilière simultanément, sauf si la valeur de l’immeuble saisi est insuffisante pour solder sa créance.

2. La saisie prioritaire de l’immeuble hypothéqué

L’article L. 311-5, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le créancier ne peut saisir les immeubles qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur que dans le cas où l’hypothèque dont il bénéficie ne lui permet pas d’être rempli de ses droits. »

Le créancier poursuivant doit d’abord saisir l’immeuble hypothéqué en sa faveur, sauf si la valeur de l’immeuble est insuffisante pour solder sa créance.

Dans les deux cas, le caractère suffisant ou non de la valeur de l’immeuble contre lequel la première procédure de saisie immobilière a été mise en œuvre est laissée à l’appréciation souveraine du juge de l’exécution.

3. Le cantonnement de la saisie immobilière

Article L. 321-6, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :

« En cas de saisies simultanées de plusieurs de ses immeubles, le débiteur peut demander au juge le cantonnement de celles-ci. »

Article R. 321-12, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :

« Le juge de l’exécution fait droit à la demande du débiteur tendant à ce que les effets de la saisie soient provisoirement cantonnés à un ou plusieurs de ses immeubles lorsque celui-ci établit que la valeur de ces biens est suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits. Le jugement rendu indique les immeubles sur lesquels les poursuites sont provisoirement suspendues. Après la vente définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens ainsi exceptés si le prix des biens adjugés ne suffit pas à le désintéresser. »

Le débiteur peut solliciter le cantonnement de la saisie lorsqu’elle concerne plusieurs immeubles et que l’un d’entre eux suffirait à désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits.

Le cantonnement s’analyse comme un sursis à statuer au sens de l’article 378 du code de procédure civile : « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

La demande doit donc être présentée in limine litis en application des dispositions des articles 73 et 74 du code de procédure civile.

4. La conversion en hypothèque judiciaire de la saisie immobilière

Article L. 321-6, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :

« Il peut également solliciter du juge une conversion partielle des saisies en hypothèque sur certains de ses immeubles qui prendra rang au jour de la publication de la saisie, sous réserve de l’inscription de la sûreté dans le mois de la notification de la décision. »

Article R. 321-12, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :

« Lorsque, dans les mêmes conditions, le juge ordonne la radiation de la saisie sur les immeubles initialement saisis qu’il désigne et l’inscription d’une hypothèque judiciaire, le créancier poursuivant, pour voir l’inscription prendre rang à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, fait procéder à la publication du jugement en marge de la copie du commandement et à l’inscription de l’hypothèque, dans les conditions du droit commun. »

Le débiteur peut également solliciter la conversion en hypothèque judiciaire de la saisie lorsqu’elle concerne plusieurs immeubles et que l’un d’eux suffirait à désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits.

Dans cette hypothèse, l’hypothèque prendra rang à la date de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière, sous réserve de publier l’inscription dans le mois de la notification de la décision. L’inscription de l’hypothèque est effectuée selon les règles de droit commun.

Par ailleurs, le jugement ordonnant la radiation du commandement et, par voie de conséquence, l’arrêt des poursuites sera publié en marge dudit commandement.

La publication sera requise en adressant au service de la publicité foncière compétent l’original et la copie de l’acte à publier, avec la certification d’identité des parties et, au besoin, une demande d’état sur formalité (CERFA n° 3233-SD), ainsi qu’un chèque libellé à l’ordre Trésor public d’un montant de :

15 € pour la publication,
12 € par immeuble et / ou lot de copropriété pour la fiche d’immeuble,
2 € de frais de port pour le retour de la fiche d’immeuble.

E. Le débiteur

1. Le surendettement

La décision de recevabilité du dossier de surendettement de la Commission de surendettement des particuliers emporte l’arrêt de plein droit des procédures d’exécution en cours, et l’interdiction de nouvelles poursuites, conformément à l’article L. 722-2 du code de la consommation : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. »

La suspension des procédures d’exécution ne remet pas en cause les effets du commandement de payer valant saisie immobilière, en revanche les fruits postérieurs à la décision de recevabilité redeviennent disponibles.

2. La liquidation judiciaire

L’ouverture d’une procédure collective arrête ou interdit toute voie d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles, conformément à l’article L. 622-21 du code de commerce :

« I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus. »

Si la procédure de saisie immobilière est engagée au moment de la publication au BODACC d’un jugement d’ouverture de procédure collective, alors la procédure est immédiatement interrompue.

Concernant les poursuites, il existe deux hypothèses :

Soit la procédure collective est ouverte avant la procédure de saisie immobilière, et il appartiendra au liquidateur judiciaire de solliciter la vente aux enchères des biens ; cette procédure spécifique n’étant pas traitée ici,
Soit la procédure collective est ouverte alors que la procédure de saisie immobilière est en cours. Dans cette hypothèse, le jugement d’ouverture suspend la procédure de saisie qui peut être reprise par le liquidateur sur la base du cahier des conditions de vente déposé par le créancier poursuivant initial, dont les dispositions générales ne seront soit adaptées à une procédure de licitation-partage, soit à une procédure de saisie immobilière. La jurisprudence précise, au sujet de cette difficulté, que « quel que soit le régime applicable à la procédure de saisie immobilière, le jugement de liquidation judiciaire suspend le cours d’une procédure engagée ultérieurement, cette procédure peut être reprise par le liquidateur ou par le créancier poursuivant, sur autorisation du juge commissaire, dans l’état où elle se trouvait au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective » (Civ. 2^e, 7 juin 2012, n° 11-18.426).

F. La vente

1. L’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix de la vente forcée

Article R. 322-5 du code des procédures civiles d’exécution :

« Outre les mentions prévues par l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation comprend à peine de nullité :

[…]

5° L’indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente et de la possibilité d’en contester le montant pour insuffisance manifeste ; »

Article L. 322-6, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :

« Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale. »

Le débiteur peut contester le montant de la mise prix pour insuffisance manifeste. En effet, la sanction de la carence d’enchères peut conduire le créancier poursuivant à fixer une mise à prix basse que le débiteur pourra critiquer. Le cas échéant, il devra démontrer que la mise à prix est inférieure au prix du marché.

Fixer une mise à prix basse demeure une solution protectrice pour le créancier poursuivant dont la créance est faible, dans la mesure où, à défaut d’enchère, il sera déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix initiale.

2. La demande de vente amiable

Article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution :

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. »

La demande de vente amiable peut être présentée par le débiteur sans représentation d’un avocat. Le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, c’est-à-dire que la demande de vente amiable présentée par le débiteur devra être accompagnée de pièces démontrant à la fois le sérieux de son engagement, et la justesse de son évaluation de la valeur de l’immeuble.

IV. Le jugement d’orientation

A. Les effets du jugement d’orientation

Article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution :

« A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte. »

Le jugement d’orientation purge l’ensemble des contestations et demandes incidentes, sauf si elles portent sur des actes postérieurs à l’audience d’orientation.

La cour de cassation rappelle que la cour d’appel doit répondre aux arguments du créancier poursuivant qui soulève l’irrecevabilité de la contestation présentée pour la première fois en cause d’appel, dans une espèce où le débiteur était défaillant au stade de l’audience d’orientation (Civ. 2^e, 1^e octobre 2009, n° 07-18.630).

La cour de cassation rappelle également que la cour d’appel doit relever d’office l’irrecevabilité des contestations et demandes incidentes présentées pour la première fois en cause d’appel (Civ. 2^e, 11 mars 2010, n° 09-13.312).

Néanmoins, la jurisprudence ajoute que l’obligation pour les parties à la procédure de saisie immobilier de soulever, à peine d’irrecevabilité, à l’audience d’orientation l’ensemble des contestations et demandes incidentes ne s’applique pas aux tiers à l’instance (Civ. 2, 4 décembre 2014, n° 13-24.870) : « Attendu que pour déclarer irrecevable l’intervention volontaire de la Caisse des dépôts et consignations, le juge de l’exécution, après avoir rappelé les termes de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, retient que ce texte ne distingue pas selon que la contestation émane d’une partie ou d’un tiers, étant en outre précisé que les tiers intervenants ne sauraient avoir plus de droit que les parties initiales au procès, qu’on ne saurait enfin écarter la fin de non-recevoir pour des motifs tirés du fond du droit, à savoir le caractère contra legem, selon l’intervenante, des articles 13 et 14 du cahier des conditions de ventes litigieux ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’obligation pour les parties à la procédure de saisie immobilière de soulever, à peine d’irrecevabilité, à l’audience d’orientation l’ensemble des contestations et demandes incidentes ne s’applique pas aux tiers à l’instance, le juge de l’exécution a violé les textes susvisés ; ».

L’irrecevabilité des contestations et demandes incidentes postérieures à l’audience d’orientation s’impose au juge du fond lorsqu’il est saisi postérieurement à l’audience d’orientation d’une demande que le juge de l’exécution était compétent pour connaître : « 7. Il résulte de la combinaison de ces textes que la demande formée par le débiteur à l’encontre du créancier poursuivant devant un juge du fond, après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, ne peut être déclarée irrecevable par application de la règle énoncée à l’article R. 311-5 du même code ou de l’autorité de la chose jugée du jugement d’orientation, que si le juge de l’exécution, précédemment saisi de la procédure de saisie immobilière, était compétent pour en connaître. » (Cass. 2e civ., 20 oct. 2022, n° 21-11.783, Publié au bulletin).

Par ailleurs, « Lorsque les fins de non-recevoir soulevées à l’occasion d’une procédure de saisie immobilière ont été déclarées irrecevables sur le fondement de ce texte, cette irrecevabilité ne fait pas obstacle à ce que les mêmes fins de non-recevoir soient invoquées dans le cadre d’une autre instance. » (Cass. 2e civ., 8 déc. 2022, n° 21-10.590, Publié au bulletin).

Enfin, le juge de l’exécution est tenu de relever d’office les moyens résultant de la violation des dispositions d’ordre public du code de la consommation. La cour de cassation a ainsi relevé d’office le moyen résultant de la présence d’une clause d’anatocisme illicite dans le contrat de prêt immobilier et cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel, alors même que l’avocat du débiteur n’avait pas relevé la difficulté. Il est donc possible d’interjeter appel et d’inviter la cour à relever d’office ce moyen, même en l’absence de constitution en défense en première instance par exemple (Cass. 1re civ., 17 juin 2015, n° 14-11.807).

B. Les différents types de jugements d’orientation

1. Dispositions communes

Article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution :

Article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. »

Le jugement statue sur les demandes incidentes, tranche les contestations soulevées par les parties, détermine les modalités de poursuite de la procédure et mentionne le montant de la créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

L’utilisation du terme « mentionne » était à l’origine d’une controverse doctrinale jusqu’à une série d’arrêts qui ont éclairci le rôle du juge. En effet, dès lors que le juge se contente de mentionner le montant de la créance, cette mention est-elle assortie de l’autorité de la chose jugée ?

La cour de cassation affirme, tout d’abord, que le juge de l’exécution doit mentionner le montant de la créance sans être tenu par le montant qui figure dans le commandement de payer valant saisie immobilière (Civ. 2^e, 24 septembre 2015, n° 14-20.009).

Elle précise, ensuite, que le jugement d’orientation, dans la mesure où il fixe le montant de la créance du créancier poursuivant, a autorité de la chose jugée au principal, même si aucune contestation n’a été soulevée à ce sujet (Com., 13 septembre 2017, pourvoi n° 15-28.833).

Enfin, par un avis du 12 avril 2018 (demande d’avis n° P 18-70.004, avis n° 15008), émis à la demande du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Poitiers, la deuxième chambre civile rappelle tout d’abord que :

« Le juge de l’exécution statue comme juge du principal (article R. 121-14 du code des procédures civiles d’exécution), et se prononce y compris sur des questions relevant du fond du droit (article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire) de sorte que ses décisions ont, sauf disposition contraire, autorité de la chose jugée au principal. »

Par conséquent, elle rend l’avis suivant :

« En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières. »

La mention du quantum de la créance du créancier poursuivant a donc incontestablement autorité de la chose jugée.

2. Le jugement d’orientation autorisant la vente amiable

Article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution :

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution :

« La demande tendant à la vente amiable de l’immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien.

La décision qui fait droit à la demande suspend le cours de la procédure d’exécution à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance. »

Le jugement autorisant la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu.

Par ailleurs, le juge fixe la date d’une audience de rappel dans un délai qui ne peut excéder 4 mois. En pratique, le débiteur dispose souvent d’un délai plus long car le délai de 4 mois est décompté à partir du délibéré qui intervient lui-même plusieurs semaines après l’audience de plaidoiries. A l’audience de rappel, le débiteur peut à nouveau disposer d’un délai plus long pour les mêmes raisons.

Ce jugement suspend le cours de la procédure, que la demande soit présentée antérieurement à la délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation ou pas (Civ. 2^e, 23 octobre 2008, n° 08-13.404).

La suspension des poursuites entraînera la suspension du délai de péremption du commandement de payer valant saisie immobilière à compter de la publication du jugement en marge du commandement, conformément à l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, relatif au délai de péremption du commandement :

« Ce délai est suspendu ou prorogé, selon le cas, par la mention en marge de la copie du commandement publié d’une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d’exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères. »

3. Le jugement d’orientation ordonnant la vente par adjudication

Article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution :

« Lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision.

Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant. »

Le juge fixe une date d’adjudication dans un délai compris entre +2 et +4 mois à compter du délibéré, et autorise la visite de l’immeuble selon les modalités qu’il fixe, par exemple dans les quinze jours précédant la vente et avec le concours d’un huissier de justice, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

C. La notification du jugement d’orientation

Article R. 311-7, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :

« La notification des décisions est faite par voie de signification. Toutefois, lorsqu’en vertu d’une disposition particulière le juge de l’exécution statue par ordonnance rendue en dernier ressort, sa décision est notifiée par le greffe simultanément aux parties et à leurs avocats. Il en va de même pour la notification du jugement d’orientation vers une vente amiable lorsque le débiteur n’a pas constitué avocat et des décisions rendues en application des articles R. 311-11 et R. 321-21. »

Le jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée et les jugements d’incident doivent être notifiés par voie de signification. En revanche, le jugement d’orientation qui ordonne la vente amiable, le jugement qui constate la caducité du commandement et le jugement qui constate la péremption du commandement sont notifiés par le greffe aux parties et à leurs avocats, par voie de lettre recommandée, conformément aux dispositions relatives à la notification des actes en la forme ordinaire (code de procédure civile, articles 665 et 670-3).

V. Les créanciers inscrits

1. La déclaration de créance

Le délai dans lequel doit être réalisée la déclaration de créance, et les pièces à y annexer, varient en fonction de la date à laquelle l’inscription hypothécaire a été publiée.

a) L’inscription hypothécaire antérieure à la publication du commandement

Article R. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le délai dans lequel le créancier inscrit, à qui a été dénoncé le commandement de payer valant saisie, déclare sa créance est de deux mois à compter de la dénonciation.

Toutefois, le créancier qui justifie que sa défaillance n’est pas de son fait peut demander à être autorisé à déclarer sa créance postérieurement au délai imparti. Le juge statue par ordonnance sur requête qui est déposée, à peine d’irrecevabilité, quinze jours au plus tard avant la date fixée pour l’audience d’adjudication ou de constatation de la vente amiable. »

Article R. 322-7 4° du code des procédures civiles d’exécution :

« 4° La sommation d’avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l’indication du taux des intérêts moratoires, par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution et accompagné d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription et à dénoncer le même jour ou le premier jour ouvrable suivant cette déclaration au créancier poursuivant et au débiteur, dans les mêmes formes ou par signification ; »

Le créancier inscrit dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification de la dénonciation du commandement de payer valant saisie immobilière et assignation à comparaître à l’audience d’orientation délivrée par le créancier poursuivant.

Le créancier peut demander au juge de l’exécution, par voie de requête, de l’autoriser à déclarer sa créance postérieurement au délai imparti s’il justifie que sa défaillance n’est pas de son fait. Cette requête doit être déposée, à peine d’irrecevabilité, 15 jours au plus tard avant la date fixée pour l’audience d’adjudication ou de constatation de la vente amiable.

La créance est déclarée en principal, frais et intérêts échus avec l’indication du taux des intérêts moratoires par acte d’avocat déposé au greffe des adjudications, accompagné :

D’une copie du titre exécutoire,
Du bordereau d’inscription revêtu de la formule de publication.

La déclaration de créance doit être dénoncée le jour même ou le premier jour ouvrable suivant au créancier poursuivant et au débiteur, par acte d’avocat ou par voie de signification.

En pratique, l’acte sera dénoncé par RPVA à l’avocat du créancier et au débiteur s’il a constitué avocat ; à défaut, elle lui sera dénoncée par voie de signification.

Attention ! L’article R. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, relatif à l’intervention à la procédure d’un créancier inscrit postérieurement à la publication du commandement dispose que le créancier poursuivant « intervient à la procédure » en déclarant sa créance. Par conséquent, la déclaration de créance vaut constitution.

Cette disposition n’est pas reprise dans les textes relatifs au créancier inscrit antérieurement à la publication du commandement. S’agissant manifestement d’une omission du législateur, il est généralement admis que la déclaration de créance vaut également constitution pour le créancier inscrit antérieurement à la publication du commandement.

Pour autant, il est possible de notifier avec la déclaration de créance un acte de constitution auquel sera adjoint une sommation d’avoir à communiquer les pièces de l’assignation. Cette solution est préférable dans la mesure où la déclaration de créance per se ne comporte pas de sommation d’avoir à communiquer les pièces.

b) L’inscription hypothécaire postérieure à la publication du commandement

Article R. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les créanciers qui ont inscrit leur sûreté sur l’immeuble après la publication du commandement de payer valant saisie mais avant la publication de la vente, interviennent à la procédure en déclarant leur créance, arrêtée en principal frais et intérêts échus au jour de la déclaration. A peine d’irrecevabilité, la déclaration est faite par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution dans un délai d’un mois suivant l’inscription et est accompagnée d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription et d’un état hypothécaire levé à la date de l’inscription. La déclaration est dénoncée, dans les mêmes formes ou par signification, le même jour ou le premier jour ouvrable suivant, au créancier poursuivant et au débiteur. »

Le créancier qui publie une inscription hypothécaire après la publication du commandement de payer valant saisie, mais avant la publication de la vente, dispose d’un délai de 1 mois à compter de la publication de l’inscription pour intervenir à la procédure en déclarant sa créance.

Les modalités de la déclaration de créance sont les mêmes que pour le créancier inscrit antérieurement à la publication du commandement de payer valant saisie, sous réserve du dépôt au greffe, en sus de la copie du titre exécutoire et du bordereau de publication :

D’un état hypothécaire levé à la date de l’inscription.

En effet, le retour de l’exemplaire original revêtu de la formule de publication peut avoir lieu plusieurs mois après son dépôt au service de la publicité foncière. C’est pourquoi l’auteur de la publication lèvera systématiquement un état hypothécaire à la date de l’inscription, pour avoir connaissance des références de publication et pour identifier les éventuelles procédures en cours.

2. La sanction de la déclaration de créance réalisée hors délai

Le créancier inscrit qui ne déclare pas sa créance dans le délai imparti perd le bénéfice de son rang hypothécaire et se voit rétrogradé à rang chirographaire.

3. La contestation de la déclaration de créance

Les conditions et délais dans lesquels la déclaration de créance peut être contestée dépendent essentiellement de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel :

Ainsi, si la déclaration de créance est notifiée alors que l’affaire n’a pas été orientée, elle doit être contestée dans le cadre de l’audience d’orientation ; si elle a été déposée postérieurement au prononcé du jugement d’orientation, alors elle doit être contestée par voie de conclusions d’incident dans le délai de 15 jours qui suit sa notification.

La jurisprudence le confirme sans aucune ambiguïté.

S’agissant de l’obligation faite au juge de l’exécution de trancher la contestation relative à la déclaration de créance au cours de l’audience d’orientation, elle indique : « Le juge de l’exécution est tenu de trancher les contestations relatives à la validité des déclarations de créance soulevées au cours de l’audience d’orientation. » (Cass. avis, 16 mai 2008, n° 08-00.002, publié au Bulletin).

Si la déclaration de créance est antérieure au jugement d’orientation, la contestation ne pourra pas être formalisée postérieurement à cette audience, par application de l’article R. 311-5 précité, amplement confirmé par la jurisprudence :

« Attendu qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf disposition contraire, être formée après l’audience d’orientation, à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci ; […] Qu’en statuant ainsi, alors que ces demandes, formées pour la première fois en cause d’appel, avaient été présentées après l’audience d’orientation et ne portaient pas sur des actes postérieurs à celle-ci, de sorte qu’elle devait prononcer d’office leur irrecevabilité, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; » (Cass. civ., 2e, 11 mars 2011, n° 09-13.312) ;

« Mais attendu qu’en application de l’article 6 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf disposition contraire, être formée après l’audience d’orientation ; qu’ayant relevé que l’audience d’orientation avait été tenue le 20 octobre 2008 et qu’à son issue, un jugement avait rejeté les contestations de M. et Mme X… relatives à la régularité de la procédure et sursis à statuer sur leurs contestations portant sur le fond, la cour d’appel a décidé à bon droit que les demandes formulées par M. et Mme X… postérieurement à cette audience étaient irrecevables ; » (Cass. civ., 2e, 17 nov. 2011, n° 10-25.439, publié au Bulletin).

S’agissant de la déclaration de créance postérieure au jugement d’orientation, elle doit par application de ces mêmes règles être formalisée dans le délai de quinzaine qui suit la notification.

VI. La vente de gré à gré

Article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères. »

La vente de gré à gré correspond à l’hypothèse où le créancier poursuivant, les créanciers inscrits et, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires autorisent le débiteur à vendre amiablement son immeuble.

Le texte n’indique pas dans quelles formes cette vente doit être réalisée, mais prévoit qu’elle ne peut avoir lieu qu’entre l’orientation de l’affaire en vente forcée et l’ouverture des enchères. Or, si la vente est réalisée avant l’audience d’enchères, le créancier poursuivant ne requerra pas la vente et le défaut de réquisition entraîne la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière, conformément à l’article R. 322-27 du code des procédures civiles d’exécution :

« Au jour indiqué, le créancier poursuivant ou, à défaut, tout créancier inscrit, alors subrogé dans les poursuites, sollicite la vente.

Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie. Dans ce cas, le créancier poursuivant défaillant conserve à sa charge l’ensemble des frais de saisie engagés sauf décision contraire du juge spécialement motivée. »

Ainsi et bien que le texte ne donne pas davantage de précisions, dans le cadre d’une vente de gré à gré qui interviendrait avant l’audience d’adjudication, le notaire aurait deux solutions :

Soit de conclure la vente, mais d’attendre la publication du jugement ordonnant la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière pour publier l’acte de vente,
Soit de demander au créancier poursuivant une autorisation de mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière, outre les habituelles autorisations de mainlevée des inscriptions et privilèges de l’ensemble des créanciers inscrits, créancier poursuivant inclus.

Cette deuxième solution est plus sûre pour l’acheteur puisqu’elle permet de garantir l’opposabilité de la vente dès la signature de l’acte de vente, et sans qu’il ne soit nécessaire d’attendre le jugement constatant la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière.

Il est à noter que le texte n’autorise la vente de gré à gré qu’entre l’orientation vers une vente forcée et l’audience d’adjudication car :

Entre la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière et la signification de l’audience d’orientation, l’autorisation de vendre à l’amiable peut être présentée par le débiteur par voie d’assignation,
À l’audience d’orientation, la vente amiable sur autorisation judiciaire peut être présentée par le débiteur par voie de conclusions.

Le texte prévoit ainsi une solution pour vendre amiablement l’immeuble à chaque étape de la procédure, d’abord sous le contrôle du juge, puis sans contrôle du juge, mais avec l’accord des parties et du syndicat des copropriétaires.

En pratique toutefois, rien n’empêche le débiteur de solliciter et d’obtenir de ses créanciers l’autorisation de vendre de gré à gré à n’importe quelle étape de la procédure, quoique cette solution nécessite de mettre en œuvre des techniques différentes pour abandonner la procédure proprement :

Avant la publication du commandement, la vente de gré à gré imposera de ne pas procéder à sa publication,
Après la publication du commandement, soit le débiteur autorise la mainlevée, soit il assigne à l’audience d’orientation, prend des conclusions de désistement et demande au juge d’ordonner la radiation du commandement.

Exemple : l’affaire est orientée vers une vente amiable sur autorisation judiciaire, mais le débiteur ne parvient pas à vendre aux termes et conditions du jugement d’orientation. Il parvient néanmoins à soumettre au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits un compromis de vente à un prix supérieur au prix d’adjudication escompté. Le créancier poursuivant et les créanciers inscrits pourront accepter une vente de gré à gré que le juge de l’exécution ne pourra pas approuver puisqu’il sera tenu par l’autorité de la chose jugée attachée au jugement d’orientation qu’il a préalablement rendu. Le créancier poursuivant devra, par conséquent, autoriser la mainlevée du commandement avec l’accord des créanciers inscrits, avant de présenter à l’audience de rappel des conclusions de désistement.

Enfin, l’avocat du créancier poursuivant pourra demander le paiement des frais taxés, des émoluments fixes et de l’émolument proportionnel dans les mêmes conditions que pour une vente amiable. Le débiteur pourra difficilement s’y opposer : s’il le fait, alors le créancier poursuivant pourra simplement refuser le donner son accord pour la vente de gré à gré et poursuivre la procédure vers une vente forcée.

VII. L’audience d’adjudication

A. Le report de l’audience d’adjudication

1. La demande de report

La demande de report doit toujours être présentée par voie de conclusions (Cass. 2e civ., 4 nov. 2021, n° 20-16.393, Publié au bulletin).

a) La force majeure

Article R. 322-28 du code des procédures civiles d’exécution :

« La vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement formée en application des articles L. 722-4 ou L. 721-7 du code de la consommation. »

L’audience d’adjudication ne peut être reportée que dans un cas de force majeure.

La demande de report doit être présentée par voie de conclusions, à peine de caducité du commandement. En effet, la jurisprudence analyse cette demande comme une demande incidente, qui en tant que telle doit être présentée par écrit, de telle sorte que l’absence de demande écrite de report de l’audience d’adjudication entraîne la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière pour défaut de réquisition de la vente (Civ. 2^e, 22 février 2012, n° 11-11.914).

Si le juge de l’exécution refuse d’ordonner le report de la vente, alors l’avocat du créancier poursuivant sera contraint de requérir la vente, à peine de caducité du commandement de payer valant saisie immobilière. C’est pourquoi il convient de procéder aux formalités de publicité lorsque le report de l’audience d’adjudication n’est pas acquis.

Exemple : le débiteur présente une demande de report de l’audience d’adjudication à laquelle le créancier poursuivant s’oppose. Ce dernier procède, par précaution, aux formalités de publicité, afin de pouvoir, dans l’hypothèse où le juge refusait d’ordonner le report de l’audience d’adjudication, requérir la vente. En effet, tant le défaut de publicité que le défaut de réquisition sont sanctionnés par la caducité du commandement.

b) La demande de la commission de surendettement

Article R. 322-28 du code des procédures civiles d’exécution :

Si la décision de recevabilité est postérieure au jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée du bien, alors le report de l’audience d’adjudication n’est pas automatique. En effet, les articles L. 722-4 et L. 722-7 du code de la consommation disposent : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. »

« En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. »

Les termes des articles sont rigoureusement identiques, mais le premier se trouve sous le titre Saisine de la commission de surendettement des particuliers tandis que le second se trouve sous le titre Effets de la décision de recevabilité. En d’autres termes, la Commission de surendettement peut saisir le juge à tout moment, à compter du dépôt du dossier de surendettement, pour solliciter le report de l’audience d’adjudication.

Le juge de l’exécution, quant à lui, peut refuser cette demande (pour un exemple, voir : TJ Avignon, 18 fév. 2021, n° 18/01525).

La jurisprudence ajoute que le jugement d’adjudication qui rejette la demande de report présentée par la commission de surendettement est insusceptible d’appel, ce que le juge doit relever d’office au visa de l’article 125 du code de procédure civile, au terme duquel l’absence de voies de recours constitue une fin de non-recevoir d’ordre public (Civ. 2^e, 29 septembre 2011, n° 10-27.658).

c) L’appel du jugement d’orientation

Article R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution :

« L’appel contre le jugement d’orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril.

Lorsque l’appel est formé contre un jugement ordonnant la vente par adjudication, la cour statue au plus tard un mois avant la date prévue pour l’adjudication. A défaut, le juge de l’exécution peut, à la demande du créancier poursuivant, reporter la date de l’audience de vente forcée. Lorsqu’une suspension des poursuites résultant de l’application de l’article R. 121-22 interdit de tenir l’audience d’adjudication à la date qui était prévue et que le jugement ordonnant l’adjudication a été confirmé en appel, la date de l’adjudication est fixée sur requête par ordonnance du juge de l’exécution. Les décisions du juge de l’exécution rendues en application du présent alinéa ne sont pas susceptibles d’appel. »

Lorsqu’une partie interjette appel du jugement d’orientation, la cour doit normalement statuer au plus tard 1 mois avant la date de l’audience d’adjudication. En pratique, c’est rarement le cas et le texte prévoit que le créancier poursuivant (et non le débiteur) peut demander, dans cette hypothèse, le report de l’audience d’adjudication.

Le débiteur, s’il souhaite présenter une demande de report de l’audience d’adjudication motivée par l’appel en cours, devra démontrer que cette procédure d’appel présente les caractéristiques de la force majeure au sens où la décision de la cour est imprévisible.

Si parallèlement à l’appel, l’appelant sollicité et obtenu une suspension des poursuites au visa de l’article R. 121-22 du code des procédures civiles d’exécution, que cette décision interdit au juge de l’exécution de tenir l’audience d’adjudication à la date prévue, et que le jugement ordonnant la vente par adjudication est confirmé en appel, alors le créancier poursuivant devra demander une nouvelle date d’adjudication par voie de requête.

Attention, il arrive parfois que le juge de l’exécution rende, au stade de l’exécution, un jugement d’incident qui, en tant que tel, n’oriente pas le dossier vers une vente amiable ou vers une vente forcée. La question de la procédure d’appel applicable s’est alors posée et la cour de cassation a estimé que tous les jugements rendus à l’audience d’orientation sont soumis à la procédure à jour fixe : « Qu’en statuant ainsi, alors que l’appel des jugements rendus à l’audience d’orientation par le juge de l’exécution relève de la procédure à jour fixe, en application de l’article R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, ce dont il résultait que l’appel interjeté sans autorisation était irrecevable, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; » (Cass. 2e civ., 26 sept. 2019, n° 15-24.702).

Par ailleurs, l’appelant devra obligatoirement mettre en cause, non seulement le créancier poursuivant, mais également tous les créanciers inscrits. En effet, la cour de cassation considère, à juste titre, qu’en matière de saisie immobilière l’objet du litige est indivisible : « Mais attendu que la cour d’appel a exactement retenu qu’en matière de procédure de saisie immobilière il existe un lien d’indivisibilité entre tous les créanciers, de sorte qu’en application de l’article 553 du code de procédure civile, l’appel de l’une des parties à l’instance devant le juge de l’exécution, fût-il limité à la contestation de la créance du créancier poursuivant, doit être formé contre toutes les parties à l’instance, à peine d’irrecevabilité de l’appel ; » (Cass. 2e civ., 21 févr. 2019, n° 17-31.350, Publié au bulletin).

d) La suspension des voies d’exécution

La jurisprudence relève que la décision du juge de l’exécution qui accorde au débiteur un délai de grâce s’impose au juge de l’exécution immobilier qui doit reporter l’audience d’adjudication (Civ. 2^e, 2 juillet 2009, n° 08-16.753). L’arrêt est rendu au visa de l’article 480 du code de procédure civile, dont le premier alinéa dispose :

« Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. »

C’est donc véritablement l’autorité de la chose jugée attachée au jugement qui contraint le juge de l’exécution immobilier à accepter la demande de report de l’audience d’adjudication.

En toute hypothèse, toute suspension des voies d’exécution ordonnée par voie de jugement (procédure collective, rétablissement personnel, etc.) devrait contraindre le juge à accepter la demande de report de l’audience d’adjudication. C’est d’ailleurs pourquoi la commission de surendettement, dont la décision de recevabilité n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée, doit présenter une demande spécialement motivée de report de l’audience d’adjudication, que le juge de l’exécution peut d’ailleurs refuser.

2. Les effets du report

Article R. 322-29 du code des procédures civiles d’exécution :

« Lorsque la vente forcée est renvoyée à une audience ultérieure, il est procédé à une nouvelle publicité dans les formes et délais de la première vente forcée. »

Certains juges renvoient l’affaire à une audience ultérieure sans fixer de nouvelle date d’adjudication. Cela intercale une audience d’incident entre l’audience de vente renvoyée et la nouvelle audience d’adjudication.

Le texte ne précise pas dans quel délai l’affaire doit être renvoyée, néanmoins si le juge fixe dès le renvoi une nouvelle date d’adjudication, alors il devra laisser au créancier poursuivant un délai suffisant pour qu’il puisse procéder une nouvelle fois aux formalités de publicité, qui devront être réitérées et soumis à la taxe afin d’être mis à la charge de l’acheteur.

B. Les incidents d’audience

Article R. 322-48 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les dispositions de la présente section sont prescrites à peine de nullité de l’enchère soulevée d’office.

Toute nouvelle enchère régulièrement portée couvre la nullité des enchères précédentes.

La nullité de la dernière enchère entraîne de plein droit la nullité de l’adjudication. »

Article R. 322-49 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les contestations relatives à la validité des enchères sont formées verbalement à l’audience, par ministère d’avocat. Le juge statue sur-le-champ et, le cas échéant, reprend immédiatement les enchères dans les conditions prévues à l’article R. 322-43. »

Article R. 322-43 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le juge rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé, selon le cas, dans le cahier des conditions de vente ou par la décision judiciaire prévue au deuxième alinéa de l’article L. 322-6. »

La nullité de l’enchère ne nécessite pas la démonstration d’un grief. Elle est prononcée de plein droit. Toutefois, les enchères régulières couvrent la nullité des enchères irrégulières, de telle sorte que seule la nullité de la dernière enchère est problématique.

Les contestations relatives à la validité des enchères sont formées verbalement à l’audience par ministère d’avocat. Lorsque le juge constate la nullité, les enchères sont reprises ab initio c’est-à-dire sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ou dans la décision judiciaire qui fixe le montant de la mise à prix.

C. Les recours

1. L’appel

Article R. 322-60, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution :

« Seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification. »

Le jugement d’adjudication n’est susceptible d’appel que s’il statue sur une contestation, auquel cas l’appel n’est recevable qu’en ce qui concerne la partie du jugement qui a statué cette contestation (CA Poitiers, 16 octobre 2009, n° 09/00898).

Néanmoins, le pourvoi en cassation demeure ouvert lorsque le jugement d’adjudication ne peut pas faire l’objet d’un appel pour excès de pouvoir (Civ. 2^e, 22 novembre 2001, n° 00-13.773 ; Civ. 2^e, 6 décembre 2012, n° 11-24.028).

2. La prohibition des autres voies de recours

Nonobstant les dispositions de l’alinéa 2 de l’article R. 322-60 du code des procédures civiles d’exécution, qui cantonne le droit d’appel au jugement d’adjudication qui tranche une contestation, la cour de cassation entretient de longue date une jurisprudence restrictive selon laquelle le jugement d’adjudication qui n’a statué sur aucune contestation n’est susceptible d’aucun recours, sauf excès de pouvoir :

« Mais attendu que le jugement d’adjudication qui ne statue sur aucune contestation ou demande incidente n’est pas susceptible de recours ; » (Cass. 2e civ., 6 janv. 2011, n° 09-70.437, Bull. 2011, II, n° 1).
« Mais attendu que le jugement d’adjudication, n’ayant statué sur aucune contestation, n’est susceptible d’aucun recours sauf excès de pouvoir ; » (Cass. 2e civ., 20 avr. 2017, n° 15-13.075).
« Attendu que le jugement d’adjudication ne statuant sur aucune contestation, n’est susceptible d’aucun recours sauf excès de pouvoir ; » (Cass. 2e civ., 12 avr. 2018, n° 17-15.418, Bull. 2018, II, n° 84).

Les arrêts de la cour de cassation ne permettent pas de déterminer si le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’un autre recours que l’appel, par exemple l’opposition, la tierce opposition ou le recours en révision.

3. Le cas du recours en révision

La jurisprudence considère depuis longtemps que le jugement d’adjudication est insusceptible de recours en révision :

« Attendu que la décision d’adjudication qui ne statue sur aucun incident ne fait que constater un contrat judiciaire et n’a pas le caractère de jugement ;
Qu’elle ne peut donc faire l’objet d’une voie de recours telle que le recours en révision ; » (Cass. civ., 2e, 20 mai 1985, n° 83-16.680).
« Attendu que la décision d’adjudication qui ne statue sur aucun incident ne fait que constater un contrat judiciaire et n’a pas le caractère d’un jugement ; qu’elle n’est donc pas susceptible d’un recours en révision ; » (Cass. civ., 2e, 16 juil. 1987, n° 86-11.367).

Dans un arrêt récent, la cour d’appel de Rouen a néanmoins admis le principe d’un recours en révision dirigé contre un jugement d’adjudication qui n’avait fait l’objet d’aucune contestation à l’audience d’adjudication, tout en le rejetant au motif que les conditions propres à ce recours n’étaient, en l’espèce, pas réunies (CA Rouen, ch. de la proximité, 14 oct. 2021, n° 20/02505).

La cour s’est ainsi désolidarisée de la jurisprudence de la cour de cassation selon laquelle le jugement d’adjudication n’est susceptible d’aucun recours, sauf à avoir fait l’objet d’une contestation à l’audience.

VIII. Le paiement du prix d’adjudication

A. La sanction de l’adjudicataire défaillant

Article 11 des dispositions générales du cahier des conditions de vente :

« A défaut pour l’acquéreur de payer dans les délais prescrits le prix ou les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.

Si le prix de la nouvelle vente forcée est inférieur à celui de la première, l’enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence par toutes les voies de droit, selon les dispositions de l’article L.322-12 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’enchérisseur défaillant conserve à sa charge les frais taxés lors de la première audience de vente. Il sera tenu des intérêts au taux légal sur son enchère passé un délai de deux mois suivant la première vente jusqu’à la nouvelle vente. Le taux d’intérêt sera majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la date de la première vente définitive, conformément aux dispositions de l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier.

En aucun cas, l’enchérisseur défaillant ne pourra prétendre à la répétition des sommes versées.

Si le prix de la seconde vente est supérieur à la première, la différence appartiendra aux créanciers et à la partie saisie.

L’acquéreur à l’issue de la nouvelle vente doit les frais afférents à celle-ci. »

Article L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution :

« A défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit.

L’adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il a acquittées. »

Article R. 322-72 du code des procédures civiles d’exécution :

« L’adjudicataire défaillant de la vente initiale conserve à sa charge les frais taxés lors de cette adjudication. Passé un délai de deux mois suivant celle-ci, il est tenu des intérêts au taux légal sur son enchère jusqu’à la nouvelle vente.

La personne déclarée adjudicataire à l’issue de la nouvelle adjudication doit les frais afférents à celle-ci. »

A défaut de règlement ou de consignation du prix et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit et l’immeuble est remis en vente sur réitération des enchères.

La cour de cassation a toutefois estimé que l’adjudicataire défaillant pouvait payer jusqu’au prononcé de la décision statuant sur la contestation de la demande de réitération des enchères (Cass. 2e civ., 1er oct. 2020, n° 19-12.830, Publié au bulletin).

A titre de sanction, l’adjudicataire défaillant sera tenu au paiement :

De la différence entre le prix de vente de la première et de la seconde adjudication, si le prix de vente de la seconde adjudication est inférieur à celui de la première,
Des frais de la première audience de vente,
Des intérêts au taux légal sur le prix de vente, à compter de +2 mois après l’audience d’adjudication, et majorés de 5 points à compter de +4 mois après l’audience d’adjudication.

Par ailleurs, l’adjudicataire défaillant ne pourra pas prétendre à la restitution des sommes déjà versées qui seront intégrées à l’assiette de la procédure de distribution des deniers. Par exemple, le chèque de banque de 10 % ne sera pas restitué.

L’action en complément de prix, pour paiement de la différence entre le prix de vente des deux adjudications, sera engagée par la partie qui y a intérêt, c’est-à-dire en pratique :

Par le débiteur saisi si le prix de vente suffit d’ores et déjà à désintéresser tous les créanciers inscrits, car elle permettra d’augmenter le reliquat lui revenant,
Par le débiteur saisi, par le créancier poursuivant ou par les créanciers inscrits si la différence de prix entre les deux adjudications permet de couvrir l’une de leurs inscriptions qui n’était pas susceptible d’être recouvrée en l’état de la seconde adjudication.

La cour de cassation a confirmé que le juge de l’exécution était compétent pour constater la résolution d’une vente sur adjudication résultant, en application de l’article L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, du défaut de paiement ou de consignation du prix de vente (Civ. 2^e, 23 février 2017, n° 16-13.178).

Par ailleurs, « la résolution de la vente ne peut [être demandée] que sur le fondement des dispositions spéciales du code des procédures civiles d’exécution, qui dérogent à celles du droit commun de la vente, et tant que le prix de vente n’a pas été payé. » (Cass. 2e civ., 3 févr. 2022, n° 20-19.522, Publié au bulletin).

Il est à noter qu’en sus du non-paiement du prix et des frais taxés, les articles R. 322-66 et R. 322-67 du code des procédures civiles d’exécution mentionnent également le non-paiement des droits de mutation pour justifier la réitération des enchères.

B. La réitération des enchères

Article 11, alinéa 1, des dispositions générales du cahier des conditions de vente :

Article R. 322-66 du code des procédures civiles d’exécution :

« A défaut pour l’adjudicataire de payer dans les délais prescrits le prix, les frais taxés ou les droits de mutation, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée. »

Article R. 322-67 du code des procédures civiles d’exécution :

« Toute personne qui poursuit la réitération des enchères se fait délivrer par le greffe un certificat constatant que l’adjudicataire n’a pas justifié du versement du prix ou de sa consignation ou du paiement des frais taxés ou des droits de mutation.

La personne qui poursuit la réitération des enchères fait signifier le certificat au saisi, à l’adjudicataire et, le cas échéant, au créancier ayant sollicité la vente.

Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, la signification faite à l’acquéreur comporte, à peine de nullité :

1° La sommation d’avoir à payer le prix, les frais taxés et les droits de mutation dans un délai de huit jours ;

2° Le rappel des dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 322-12 et des articles R. 311-6, R. 322-56, R. 322-58, R. 322-68, R. 322-69 et R. 322-72. »

La nullité de la première audience d’adjudication impose aux parties de réitérer les enchères aux conditions de la première vente forcée.

La partie qui souhaite poursuivre la réitération des enchères se fait délivrer par le greffe un certificat constatant le défaut de justification, par l’adjudicataire, de la consignation du prix, des frais taxés ou des droits de mutation.

En pratique, l’adjudicataire doit communiquer au greffe des adjudications la quittance du paiement des frais taxés, mais pas la quittance du paiement du prix de vente que le séquestre doit normalement lui remettre.

En revanche, le greffe aura connaissance du défaut de paiement des droits de mutation puisqu’il lui incombe de procéder à l’enregistrement de la vente auprès du Trésor public.

Pour démontrer le défaut de paiement du prix, l’avocat devra, par conséquent, demander au séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente une attestation de non-consignation qu’il transmettra ensuite au greffe des adjudications. Ce dernier pourra alors établir le certificat de non-consignation que l’avocat de l’adjudicataire devra faire signifier par exploit d’huissier à l’adjudicataire et, si nécessaire, au créancier qui a requis la vente.

L’acte devra comporter les mentions de l’article 648 du code de procédure civile, ainsi que la reproduction du deuxième alinéa de l’article L. 322-12 et des articles R. 311-6, R. 322-56, R. 322-58, R. 322-68, R. 322-69 et R. 322-72.

Article R. 322-68 du code des procédures civiles d’exécution :

« L’adjudicataire peut contester le certificat dans un délai de quinze jours suivant sa signification. La décision du juge de l’exécution statuant sur cette contestation n’est pas susceptible d’appel. »

La cour de cassation rappelle que cette contestation est formée par conclusions d’avocat, conformément à l’article R. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution (Civ. 2^e, 21 février 2013, n° 11-27.635).

Article R. 322-69 du code des procédures civiles d’exécution :

« Faute pour l’adjudicataire de satisfaire à la sommation qui lui a été faite, l’immeuble est remis en vente par la voie d’une nouvelle adjudication.

La nouvelle audience de vente est fixée par le juge de l’exécution sur requête de la partie qui poursuit la réitération des enchères, à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la date de la signification du certificat du greffe à l’acquéreur.

En cas de contestation du certificat prévu à l’article R. 322-67, ce délai court à compter de la date de la décision de rejet.

Le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits et l’adjudicataire défaillant sont avisés par le greffe de la date de l’audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

A défaut, pour l’adjudicataire défaillant, de déférer à la sommation d’avoir à payer le prix, les frais taxés et les droits de mutation dans un délai de 8 jours de l’article R. 322-67 précité, la partie qui poursuit la réitération des enchères dépose une requête pour avoir communication, par le juge de l’exécution, d’une nouvelle date d’adjudication comprise entre +2 et +4 mois à compter de la signification du certificat du greffe à l’acquéreur.

Si l’adjudicataire défaillant conteste le certificat du greffe, ce délai de +2 à +4 mois est décompté à compter du jugement du juge de l’exécution statuant sur cette contestation.

Le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits et l’adjudicataire défaillant sont avisés par le greffe des adjudications de la date de l’audience par voie de lettre recommandée avec accusé de réception. Si la lettre de notification n’a pu être remise à son destinataire, le greffe invite les parties à procéder par voie de signification, conformément à l’article R. 121-15 du code des procédures civiles d’exécution.

Article R. 322-70 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les formalités de publicité sont réitérées dans les formes et conditions prévues par les articles R. 322-31 à R. 322-36.

Elles comportent, en outre, le montant de l’adjudication. »

Article R. 322-71 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le jour de l’audience, les enchères sont réitérées dans les conditions prévues par les articles R. 322-39 à R. 322-49. »

Les formalités de publicité sont réitérées dans les formes et conditions prévues pour la vente sur adjudication.

La seule et unique différence tient au fait que les affiches devront mentionner le montant de la précédente adjudication.

L’audience d’enchère se déroule également dans les formes et conditions prévues pour la vente sur adjudication.

Article R. 322-72 du code des procédures civiles d’exécution :

La personne déclarée adjudicataire à l’issue de la nouvelle adjudication doit les frais afférents à celle-ci. »

L’adjudicataire défaillant conservera à sa charge les frais taxés de la précédente audience, tandis que le nouvel adjudicataire assumera ceux de la réitération des enchères.

Une surenchère est possible, sous réserve que la réitération n’intervienne pas elle-même à la suite d’une audience de surenchère, conformément au troisième alinéa de l’article R. 322-55 du code des procédures civiles d’exécution :

« Aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication. »

Enfin, en cas de réitération d’enchère, l’avocat poursuivant perçoit la totalité de l’émolument proportionnel, conformément au III de l’article A. 444-191 du code de commerce :

« III. – En cas de réitération d’enchère, l’avocat poursuivant perçoit la totalité de l’émolument prévu au I. »

IX. Le cas spécifique du locataire

Article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.

La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen. »

Il faudrait donc considérer qu’en matière de saisie immobilière, le bail conclu antérieurement à la signification du commandement de payer valant saisie est opposable à l’adjudicataire, tandis que le bail postérieur à cette signification est inopposable au motif qu’il a été conclu en violation de la règle de droit relative à l’indisponibilité du bien.

La cour de cassation apporte toutefois un tempérament extrêmement à cette règle, en considérant que « la délivrance d’un commandement valant saisie immobilière n’interdit pas la conclusion d’un bail ou la reconduction tacite d’un bail antérieurement conclu, et que le bail, même conclu après la publication d’un tel commandement est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication » (Cass. civ., 2e, 27 févr. 2020, n° 18-19.174, publié au Bulletin).

La cour de cassation réitère par cette position une jurisprudence constante dont elle précise les motifs (Civ. 3e, 15 janvier 1976, n° 74-13.676 ; Civ. 3e, 11 février 2004, n° 02-12.762 ; Civ. 3e, 23 mars 2011, n° 10-10.804, Civ. 3e, 9 juin 2016, n° 15-10.595).

Elle contredit frontalement l’article 4 des dispositions générales du cahier des conditions de vente en matière de saisie, qui précise à son deuxième alinéa que « les baux consentis par le débiteur après la délivrance du commandement de payer valant saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur ».

L’adjudicataire qui souhaite expulser le locataire dont le contrat de bail a été conclu postérieurement à la signification du commandement devra ainsi prouver qu’il n’avait pas connaissance de l’existence de ce contrat de bail.

Si, en revanche, le bail est inopposable à l’adjudicataire, alors celui-ci peut se prévaloir des dispositions des articles L. 322-13 et R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution :

Article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. »

Article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution :

« Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. »

Savoir-faire

Tout savoir, sur toutes les voies d’exécution.

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Saisir et vendre, aux enchères publiques, un bien immobilier.

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Mieux connue sous le nom de saisie des comptes bancaires.

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Une solution adaptée à la saisie des biens meubles corporels du débiteur.

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Bloquer le patrimoine immobilier du débiteur.

Saisie de navire

La saisie d’un navire permet d’immobiliser et de vendre un navire.

Saisie de droits d'associés et de valeurs mobilières

La saisie et la vente de parts sociales est particulièrement redoutable lorsqu’elle touche des sociétés propriétaires d’actifs importants.

Saisie-attribution à exécution successive

La saisie-attribution, appliquée à des créances récurrentes, comme par exemple des loyers.