Pour éviter une saisie immobilière, il faut se défendre ardemment dès la première instance. En appel, il est trop tard.
C’est en première instance que tout se joue !
On ne le répétera jamais, la saisie immobilière n’est pas une procédure comme les autres et elle exige de faire appel à des praticiens compétents qui en connaissent les particularités.
Avant tout, parce que les dispositions de l’Article R311-5 du Code des procédures civiles d’exécution sont claires :
« A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte.«
Cette règle de concentration des prétentions au niveau de la première instance est particulièrement sévère. Pour le dire de façon prosaïque, et en empruntant les mots du poète : « Plus tard, il sera trop tard » (Jacques Prévert, « Embrasse-moi », 1900).
Il faut donc sortir l’artillerie lourde aussitôt l’assignation à l’audience d’orientation délivrée.
C’est particulièrement vrai si la saisie immobilière repose sur la copie exécutoire d’un acte authentique de prêt. En effet, dans la mesure où le débiteur n’a fait l’objet d’aucune décision de justice le condamnant, il n’a pas encore eu l’occasion de se défendre. Le terrain est donc encore vierge de tout débat juridique.
L’enjeu de la saisie immobilière est lourd, à l’issue, le débiteur se retrouve dépossédé de son bien. C’est la raison pour laquelle l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire prévoit dans un 3ème alinéa qu’une fois attrait devant le Juge de l’exécution, le débiteur saisi a la possibilité de soulever directement devant ce dernier « des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci [la procédure de saisie immobilière] et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle« .
A condition qu’elles ne soient pas prescrites ou irrecevables, toutes les prétentions de droit bancaires doivent alors être mobilisées, depuis la validité de la déchéance du terme jusqu’au respect des dispositions issues de la loi SCRIVENER, en passant par la nullité de l’acte de prêt.
Une étude complète des moyens de défense s’impose à ce stade car une analyse rigoureuse de la situation peut permettre d’éviter la vente et de faire annuler la saisie.
En appel, l’avocat a les mains liées !
Pour être précis, lorsque le juge d’appel examine les prétentions du débiteur appelant qui sont soulevées à hauteur de cour, il reprend les conclusions de première instance et procède à une analyse comparative. Il arrive d’ailleurs que cette méthodologie de travail soit rappelée par la jurisprudence à titre pédagogique :
« A toutes fins et au regard de l’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution, la cour a demandé communication des conclusions prises par les parties en première instance. Ces conclusions ont été communiquées. Il n’y a pas matière à appliquer l’article précité à défaut de prétentions ou moyen nouveau. » (CA Aix en Provence, 25 mai 2023, RG 22/13450).
Si, pour prendre un exemple, le débiteur s’est limité à solliciter l’obtention de délais devant le Juge de l’exécution, la Cour d’appel ne recevra pas ses nouvelles contestations qui portent sur le quantum de la créance, quand bien même elles seraient parfaitement fondées:
« En l’espèce, les conclusions de monsieur X, en première instance, comme rappelé ci-dessus ne visaient que l’obtention de délais pour apurer la dette. L’appelant doit donc être jugé irrecevable en ses nouvelles contestations et demandes, relatives à la contestation de la déchéance du terme et au quantum de la créance, même si effectivement, une ventilation plus précise des montants mérite d’être apportée, une vente amiable qui n’avait pas été sollicitée en première instance et qui d’ailleurs ne figure toujours pas au dispositif de ses conclusions, la non exigibilité de la dette à défaut de mise en demeure étant surabondammnent observé que copies des lettres du 6 juillet 2020 sont produites par le créancier poursuivant avec leurs accusés de réception« . (CA Aix en Provence, 24 novembre 2022, n°2022/772).
L’on comprend donc que l’avocat du débiteur appelant a les mains liées par les arguments qui ont été mis en exergue dans le cadre de l’audience d’orientation.
Plus grave, si le débiteur ne comparaît pas en première instance, il perd pour ainsi dire toute chance de pouvoir se défendre utilement en appel. Seuls restent les moyens tirés des vérifications d’office auxquelles le Juge de l’exécution doit se livrer pour s’assurer de la régularité de sa saisine. Ainsi, le Cabinet SOLENT AVOCATS vérifie systématiquement la présence d’une clause d’anatocisme contenue dans le contrat de prêt immobilier soumis au droit de la consommation. Celle-ci constitue en effet le dernier rempart contre l’intransigeant article R. 311-5 précité !
