Avocat – Saisie immobilière – Marseille

La procédure de saisie immobilière est complexe et dangereuse. Vous devrez, dans la quasi totalité des cas, avoir recours aux services d’un avocat. La nature de ses services, et le coût de son intervention, dépendront de votre rôle dans le dossier : créancier poursuivant, créancier inscrit, débiteur, établissement public, locataire, etc.

Par ailleurs, il est préférable de faire appel à un avocat qui connaît son juge. En effet, il y a beaucoup de spécificités locales et les pratiques varient d’un tribunal à l’autre. Une erreur est vite arrivée.

Seul un avocat inscrit à l’ordre des avocats du barreau de Marseille pourra vous représenter. Notre société, implantée à Marseille, propose ses services devant le tribunal judiciaire de Marseille. Nous allons ici vous expliquer le rôle de l’avocat et nos méthodes d’intervention.

La saisie immobilière : définition et explication

La saisie immobilière est une procédure civile d’exécution. Les voies d’exécution permettent le recouvrement forcé. Elles permettent d’obliger la personne endettée à payer.

La saisie immobilière est la plus grave d’entre elles, car elle porte atteinte au droit de propriété.

C’est donc la seule à nécessiter l’intervention d’un avocat et d’un juge dans tous les cas. Dans les autres procédures d’exécution forcée, ces acteurs n’interviennent qu’en cas de contestation.

Cette mesure d’exécution peut aboutir à une vente judiciaire, mais ce n’est pas obligatoire. En effet, le défendeur peut également demander, à l’audience, l’autorisation de vendre amiablement le bien. La vente est alors forcée, dans la mesure où elle est contrainte, mais elle a lieu devant un notaire.

Enfin, comme la procédure aboutit à la vente amiable ou aux enchères d’un bien immobilier, les créanciers hypothécaires sont toujours mis en cause. La jurisprudence considère qu’ils sont toujours concernés par le procès. 

Tout cela implique que l’avocat peut intervenir pour un nombre très varié d’acteurs :

• le créancier poursuivant,
• les créanciers inscrits,
• le débiteur,
• l’adjudicataire,
• le locataire,
• les éventuels titulaires d’un droit de préemption.

Chacun de ses acteurs a des droits différents et doivent (quasiment) toujours faire appel à un avocat pour les représenter.

Le rôle et les compétences de l’avocat en saisie immobilière

Le rôle de l’avocat dépendra de votre position dans l’instance.

Le créancier poursuivant

Le créancier poursuivant a naturellement besoin d’un avocat qui sait conduire la procédure. Notre cabinet dispose d’une grande expérience en la matière. Nous contrôlons la faisabilité de l’opération, son intérêt, et ses risques pour le créancier. En effet, la vente forcée n’est pas toujours utile : tout dépend du rang hypothécaire du créancier, de la valeur de l’immeuble, etc.

Par ailleurs, déterminer la mise à prix est un processus complexe qui peut être dangereux pour les créanciers fragiles et qui doit, en conséquence, être maîtrisé. C’est particulièrement vrai lorsque les poursuites sont engagées par une copropriété.

Le créancier inscrit

Le créancier inscrit devra maîtriser la façon dont il entre dans la procédure. Les habitudes des tribunaux ne sont pas les mêmes en fonction de la date de la déclaration de créance : avant ou après le jugement d’orientation. Les questions sont également nombreuses à propos de la façon dont sa déclaration doit être contestée.

Par ailleurs, le créancier peut être amené à reprendre les poursuites à son compte. Comment prendre la suite d’une banque quand, par exemple, l’assemblée générale a voté une mise à prix différente ? L’intervention pour une copropriété est un sujet délicat que nous connaissons bien.

Le débiteur

Le débiteur, quant à lui, ne sera pas toujours en position de contester. C’est parfois nécessaire, d’autres fois dangereux. Nous avons l’habitude de poser un diagnostic précis. Notre objectif est de permettre à notre client d’évaluer le rapport risques / avantages d’une contestation.

Travailler de la sorte permet à nos clients de bien comprendre les enjeux de leur dossier. Cela nous permet également d’affiner nos hypothèses de temps, pour mieux évaluer les honoraires à facturer.

Notre expérience en matière de droit bancaire et de droit immobilier nous permet d’apprécier la situation de notre client dans sa globalité.

Enfin, le jugement d’adjudication est un titre d’expulsion spécifique. Il fait barrage à l’octroi de délais. Les risques sont donc accrus pour le client s’il prépare mal son éventuel départ. Notre rôle est alors de l’accompagner et de le conseiller pour éviter une expulsion douloureuse.

L’adjudicataire

L’adjudicataire, quant à lui, peut être un professionnel (ex. marchand de biens) comme un particulier. Nous sommes en capacité de représenter les candidats à l’achat aux audiences d’adjudication.

Tous nos clients nous demandent la même chose : combien ça coûte ? Nous avons donc développé des outils spécifiques pour anticiper tous les coûts : frais taxés, émoluments, droits de mutation, TVA, frais de publication, frais de radiation des hypothèques, etc.

Le locataire

Représenter un locataire est rare et nous avons pourtant une solide expérience en la matière. Nous avons eu l’occasion de mettre en œuvre, à plusieurs reprises, sa faculté de substitution. En effet, sous certaines conditions, le locataire peut se substituer à l’adjudicataire.

Les établissements publics

Nous avons enfin l’habitude de représenter des établissements publics et de travailler avec le comptable public dans le cadre de préemptions sur adjudications. Domaine à part entière, il nous a conduit à développer une expertise spécifique et rare.

Les procédures susceptibles d’être engagées : un enchevêtrement complexe

La variété des situations auxquelles nous pouvons être confrontés nous a conduit à élaborer des tactiques très variées.

Gagner du temps et se refinancer

Les saisies immobilières ne sont pas seulement compliquées à cause de leur technicité, elles le sont également en raison de leur chronologie. En effet, elles sont rapides, et difficiles à ralentir.

Notre cabinet intervient souvent pour des personnes endettées qui nous demandent de gagner du temps pour trouver un financement.

Contre-attaquer

Il arrive aussi qu’ils aient des reproches à faire à la banque (cas le plus courant). Le problème, c’est que le juge de l’exécution ne peut pas condamner la banque au titre de ses fautes. Il a pour rôle de traiter le recouvrement, pas la responsabilité.

L’avocat est alors contraint d’engager de nombreuses instances et d’en maîtriser la temporalité. En effet, il devra assigner le créancier devant le tribunal judiciaire pour obtenir sa condamnation. Problème : cette procédure est très lente.

Maîtriser les délais et l’appel

En parallèle, il aura donc pour mission de ralentir l’instance relative à la vente judiciaire. Cela impose souvent de jouer avec finesse des renvois, des délais de vente amiable, et des délais d’un appel. Devant la cour, il sera généralement nécessaire de demander au premier président d’arrêter l’exécution provisoire. Si ce n’est pas fait, les délais continueront à s’écouler et c’est dangereux.

Par ailleurs, les incidents devront généralement être traités devant le président de la chambre. En principe en tout cas : la cour d’appel d’Aix-en-Provence a une pratique différente et dérogatoire. Les avocats qui ont l’habitude de cette cour d’appel peuvent rapidement faire des erreurs devant d’autres cours, et inversement.

Comprendre les pratiques locales

Nous avons la spécificité de bien connaître les pratiques des différents tribunaux et cours. En effet, notre large communication nous a conduit à intervenir dans de nombreuses zones géographiques. Nous donnons également des formations professionnelles devant plusieurs Ecoles d’avocats. Ces formations sont autant d’occasions de s’enrichir de nos pratiques mutuelles et ont contribué à consolider notre savoir-faire.

Le coût de l’intervention d’un avocat

Notre cabinet travaille exclusivement au taux horaire.

Nos honoraires sont pourtant prévisibles et nous sommes souvent capables d’en annoncer le montant.

Pourquoi ? Parce que nous avons l’expérience d’une très grande variété de situations qui nous offrent aujourd’hui une grande lisibilité sur nos actions. Par ailleurs, nous disposons de nombreuses trames argumentatives éprouvées, car elles ont vécu l’épreuve du procès, et à plusieurs reprises. Cela nous permet de faire des économies d’échelle importantes et ainsi d’offrir des prestations de haute qualité à des coûts maîtrisés.

Pour autant, ce schéma ne s’applique pas toujours. Il arrive que l’on rencontre des cas uniques : c’est là que notre expertise et que notre expérience se déploient le mieux.

Enfin, nous ne maîtrisons pas tous les coûts. L’avocat du créancier et de l’adjudicataire ont droit, en plus de leur honoraire, à un émolument légal. L’émolument est une rémunération dont le montant est fixé par la loi. Les barèmes applicables sont calqués sur ceux que perçoivent les notaires en cas de vente amiable.

Par ailleurs, l’avocat du créancier devra payer des frais divers (huissier, diagnostiqueur, serrurier, publicité, etc.) pour parvenir à la vente. Dans notre département, ces frais sont généralement compris entre 5 500 et 6 500 euros. Le créancier ne doit pas s’en alarmer : les sommes les plus importantes sont payées peu avant la vente, et lui sont rapidement remboursés par l’adjudicataire.

Comment faire appel à nos services ?

Vos demandes de prises en charge peuvent nous être adressées par tout moyen.

A l’ouverture du dossier, nous procédons à une analyse des options s’offrant au client. Cela nous permet de confronter notre diagnostic aux demandes du client pour ajuster notre travail à ses attentes, et réciproquement.

Cela nous permet d’établir une stratégie et d’évaluer les temps qui devront être consacrés. Le client dispose alors d’une estimation des coûts à attendre et nous pouvons ainsi travailler en confiance.

Nous considérons, enfin, que notre client est notre premier collaborateur : nous maîtrisons le droit, vous maîtrisez l’histoire.

Nous n’acceptons pas tous les dossiers.

Foire aux questions

Réponse aux questions les plus fréquentes.

Quels sont les délais des saisies immobilières ?

Les ventes (amiable ou forcée) peuvent intervenir dans un délai de 9 à 12 mois dans le meilleur des cas. Lorsque nous sommes mandatés pour ralentir l’instance, nous pouvons tenir jusqu’à 24 à 30 mois compte tenu des délais de traitement de notre tribunal et de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Quels sont mes droits ?

Le créancier a le choix de la mesure d’exécution qu’il met en œuvre et cette mesure de recouvrement peut être engagée pour de petites créances. Le défendeur a la possibilité de critiquer la créance, dans son montant comme dans son principe, ainsi que le déroulement de la procédure.

Quelles sont les habitudes locales propres à Marseille ?

La pratique marseillaise présente quelques spécificités. Tout d’abord, les avocats proposent toujours un pas d’enchères lorsqu’ils requièrent l’adjudication. Le pas d’enchère est le montant minimum qui doit séparer deux enchères. Ce n’est pas prévu par le texte et cette pratique est donc dérogatoire. Notre juge de l’exécution accepte toutefois que l’on propose des montants qui sortent du pas d’enchères.

Ensuite, notre bâtonnier séquestre a l’habitude de délivrer des quittances attestant du paiement du prix d’adjudication. Dans ces quittances, il indique le montant des intérêts de retard. Ce n’est pas conforme au texte, qui impose seulement la délivrance de reçus.

Peut-on faire des affaires aux enchères ?

Absolument. Néanmoins, il faut avoir conscience que le marché des enchères est petit. Nos clients ont habituellement deux visions : soit se positionner sur un maximum de biens, soit être très sélectif et donc patient.

Je suis avocat, pouvez-vous m’aider ?

Nous intervenons régulièrement en qualité de sous-traitants, occulte ou pas, pour conduire des procédures dans toute la France.

Nous avons également une offre de formation pléthorique présentée dans une rubrique dédiée. Notre principale formation, qui couvre l’ensemble de la thématique, peut être dispensée à titre privé. A défaut, elle est souvent mise au programme de l’EDACS, d’IXAD et de Jurilearn.