Avocat – Saisie immobilière – Marseille

La procédure de saisie immobilière représente un contentieux délicat qui exige l’expertise d’un avocat spécialisé. Dans le cadre de cette démarche engagée suite à un défaut de paiement, vous aurez besoin d’être représenté par un avocat dont les services varieront selon votre position : créancier poursuivant, créancier inscrit, débiteur, copropriétaire, etc.

Il est stratégique de choisir un avocat familier avec les pratiques du tribunal concerné. Les spécificités locales sont nombreuses et une erreur pourrait compromettre vos intérêts. Seul un avocat inscrit au barreau de Marseille pourra vous représenter dans cette procédure. Notre cabinet, basé à Marseille, vous assiste devant le tribunal de grande instance de Marseille. Découvrons ensemble le rôle de l’avocat et nos méthodes d’intervention.

La saisie immobilière : définition et mécanismes

La saisie immobilière constitue une procédure civile d’exécution permettant le recouvrement forcé d’une créance. Elle offre un moyen d’obliger une personne endettée à régler sa dette grâce à un titre de propriété établissant son droit sur l’immeuble.

Cette procédure est particulièrement sensible car elle touche au droit de propriété, ce qui explique pourquoi elle exige systématiquement l’intervention d’un avocat et d’un juge, contrairement aux autres voies d’exécution où ces acteurs n’interviennent qu’en cas de litige.

Le débiteur peut, lors de l’audience, demander l’autorisation de vendre son bien à l’amiable. Bien que forcée, cette vente se déroule alors chez un notaire plutôt que par adjudication.

Les créanciers bénéficiant d’une hypothèque sont toujours impliqués dans la procédure. La justice considère qu’ils sont parties prenantes au procès, ce qui explique la diversité des acteurs pour lesquels l’avocat peut intervenir :

• Le créancier qui engage les poursuites
• Les créanciers inscrits au fichier de la publicité foncière
• Le débiteur dont le bien est saisi
• L’acquéreur potentiel lors d’une vente aux enchères
• Le locataire occupant le bien
• Les titulaires d’un droit de préemption

Chacun de ces intervenants dispose de droits spécifiques et doit presque toujours être représenté par un avocat.

Le rôle de l’avocat selon votre situation

Pour le créancier poursuivant

Le créancier qui engage la procédure a besoin d’un avocat expérimenté. Notre cabinet d’avocat évalue la faisabilité et l’intérêt de la démarche, ainsi que les risques encourus. La pertinence d’une vente forcée dépend notamment du rang de l’hypothèque et de la valeur du bien vendu.

La détermination du montant de la mise à prix constitue une étape délicate qui peut s’avérer risquée pour certains créanciers, particulièrement dans le cas d’une copropriété poursuivante. L’avocat poursuivant joue un rôle essentiel dans la préparation du cahier des conditions de la vente.

Pour le créancier inscrit

Le créancier inscrit doit maîtriser les modalités de son entrée dans la procédure. Les pratiques varient selon que la déclaration de créance intervient avant ou après le jugement d’orientation.

Des questions surviennent également concernant la manière dont une déclaration peut être contestée. Dans certains cas, un créancier peut être amené à reprendre les poursuites. Comment procéder quand une assemblée générale de copropriété a voté une mise à prix différente de celle initialement fixée? Cette situation relative au droit de la copropriété requiert l’expertise d’un avocat spécialisé.

Pour le débiteur

Le débiteur n’est pas toujours en position de contester efficacement la procédure. Notre cabinet établit un diagnostic précis pour évaluer le rapport entre risques et avantages d’une contestation.

Cette approche permet à nos clients de comprendre les enjeux de leur dossier et nous aide à estimer le temps nécessaire pour mieux évaluer les honoraires.

Notre expertise en droit immobilier nous permet d’appréhender la situation globale de notre client. Maître de son dossier, le professionnel assure la défense de vos intérêts en tenant compte des particularités de chaque affaire.

Il est important de noter que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion particulier qui ne permet pas l’octroi de délais. Nous accompagnons donc nos clients pour éviter une expulsion difficile en préparant leur éventuel départ des lieux.

Pour l’adjudicataire

L’adjudicataire peut être un professionnel (comme un marchand de biens) ou un particulier souhaitant acquérir un bien immobilier. Nous représentons les candidats lors des audiences d’adjudication.

La préoccupation principale de nos clients concerne le coût total de l’opération. Nous avons donc développé des outils spécifiques pour anticiper l’ensemble des frais : frais taxés, émoluments, droits d’enregistrement, TVA, frais de publicité foncière, frais de radiation des hypothèques, etc.

Pour enchérir, il faudra préparer un chèque de banque représentant une garantie, document qui sera vérifié avant la vente.

Pour le locataire

La représentation d’un locataire est moins fréquente, mais notre cabinet possède une solide expérience dans ce domaine. Nous avons notamment mis en œuvre la faculté de substitution qui permet, sous certaines conditions, au locataire de se substituer à l’adjudicataire.

Pour les établissements publics

Nous avons l’habitude de représenter des établissements publics et de collaborer avec le comptable public dans le cadre de préemptions lors d’adjudications. Ce domaine spécifique nous a amenés à développer une expertise particulière.

La complexité des procédures

La variété des situations nous a conduits à élaborer diverses stratégies d’intervention.

Gagner du temps et se refinancer

Les procédures de saisie immobilière sont techniquement complexes mais aussi chronologiquement contraignantes car elles se déroulent rapidement et sont difficiles à ralentir.

Notre cabinet intervient souvent pour des personnes endettées qui cherchent à gagner du temps afin de trouver un nouveau financement. L’objectif est de parvenir à une solution avant la fin de la procédure.

Contre-attaquer

Il arrive que les clients aient des griefs légitimes contre leur créancier (généralement une banque). Le problème est que le juge de l’exécution ne peut pas statuer sur la responsabilité civile du créancier, son rôle étant limité au recouvrement.

L’avocat doit donc engager plusieurs procédures et en maîtriser la temporalité. Il devra notamment assigner le créancier devant le tribunal judiciaire pour obtenir sa décision de justice, sachant que cette procédure est généralement lente.

Maîtriser les délais et l’appel

Parallèlement, l’avocat doit ralentir la procédure de vente judiciaire en utilisant habilement les renvois, les délais de vente amiable et les délais d’appel. Devant la cour d’appel, il est souvent nécessaire de demander au premier président de suspendre l’exécution provisoire pour éviter que les délais continuent à courir.

Les incidents doivent généralement être traités devant le président de chambre, bien que la cour d’appel d’Aix en Provence ait une pratique différente. Les avocats habitués à cette cour peuvent commettre des erreurs devant d’autres juridictions, et inversement.

Comprendre les pratiques locales

Notre cabinet connaît bien les pratiques des différents tribunaux et cours d’appel. Notre large présence géographique et notre activité de formation auprès de plusieurs Écoles d’avocats nous permettent d’enrichir constamment notre savoir-faire.

Le coût de notre intervention

Notre cabinet fonctionne exclusivement au taux horaire, mais nos honoraires restent prévisibles grâce à notre expérience variée qui nous donne une bonne visibilité sur nos actions. Nous disposons de nombreux modèles argumentatifs éprouvés, ce qui nous permet de réaliser des économies d’échelle et d’offrir des prestations de qualité à coût maîtrisé.

Certains cas uniques peuvent cependant nécessiter une approche personnalisée, c’est là que notre expertise prend tout son sens.

Notez que l’avocat du créancier et celui de l’adjudicataire ont droit, en plus de leurs honoraires, à un émolument légal dont le montant est fixé par la loi, selon des barèmes similaires à ceux des notaires pour les ventes amiables.

L’avocat du créancier poursuivant doit également avancer divers frais (huissier de justice, diagnostiqueur, serrurier, publicité…) pour mener à bien la vente. Dans notre département, ces frais se situent généralement entre 5 500 et 6 500 euros. Le créancier ne doit pas s’inquiéter car les sommes importantes sont avancées peu avant la vente et rapidement remboursées par l’adjudicataire lors du paiement.

Comment faire appel à nos services?

Vous pouvez nous adresser vos demandes par tout moyen de communication. À l’ouverture du dossier, nous analysons les options possibles et confrontons notre diagnostic à vos attentes pour ajuster notre travail.

Cette démarche nous permet d’établir une stratégie et d’estimer le temps nécessaire, vous donnant ainsi une évaluation des coûts à prévoir. Nous considérons que notre client est notre premier collaborateur : nous maîtrisons le droit, vous maîtrisez l’histoire de votre affaire.

Pour plus d’information sur notre activité, vous pourrez aussi consulter notre site internet qui détaille les étapes de la procédure.

Nous n’acceptons pas tous les dossiers, privilégiant la qualité à la quantité.

Questions fréquentes

Quels sont les délais des saisies immobilières?

Les ventes (amiable ou forcée) peuvent intervenir dans un délai de 9 à 12 mois dans les cas les plus favorables. Lorsque nous sommes mandatés pour ralentir la procédure, nous pouvons étendre ce délai jusqu’à 24-30 mois, compte tenu des délais de traitement de notre tribunal et de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Quels sont mes droits?

Le créancier peut choisir la mesure d’exécution qu’il souhaite mettre en œuvre, même pour des créances modestes. Le débiteur peut contester la créance, tant sur son montant que sur son principe, ainsi que le déroulement de la procédure. À chaque étape, les droits du débiteur bénéficient d’une protection légale. Le commandement de payer constitue une mention préalable indispensable.

Quelles sont les spécificités locales à Marseille?

La pratique marseillaise présente quelques particularités. Les avocats proposent systématiquement un pas d’enchères lorsqu’ils requièrent l’adjudication, bien que ce ne soit pas prévu par les textes. Le juge de l’exécution accepte toutefois des enchères qui ne respectent pas strictement ce pas.

Par ailleurs, le bâtonnier qui assure le rôle de séquestre délivre des quittances mentionnant les intérêts de retard, ce qui va au-delà des exigences légales qui imposent simplement la remise d’un reçu.

Peut-on faire de bonnes affaires aux enchères?

Absolument. Cependant, il faut être conscient que le marché des enchères immobilières est relativement restreint. Nos clients adoptent généralement deux approches : soit se positionner sur un maximum de biens, soit être très sélectif et donc patient.

Tout intéressé pourra assister à la visite du bien organisée quelques jours avant la vente par adjudication pour se faire une idée précise de l’objet vendu. Cette étape est cruciale avant de décider d’enchérir.

Proposez-vous des services pour les avocats?

Nous intervenons régulièrement comme sous-traitants, de manière visible ou non, pour conduire des procédures dans toute la France.

Nous proposons également diverses formations, notamment une formation complète sur la saisie immobilière qui peut être dispensée à titre privé ou dans le cadre de programmes de formation continue comme ceux de l’EDACS, d’IXAD ou de Jurilearn.

En cas de liquidation judiciaire d’une partie, nos compétences en matière commerciale nous permettent également d’adapter notre stratégie à ce contexte particulier.