La procédure de licitation partage permet le partage d’un bien indivis et le cas échéant, sa licitation, c’est-à-dire sa vente aux enchères.
Le partage du bien indivis
Les indivisaires ne peuvent pas être contraints à demeurer dans l’indivision et peuvent, en conséquence, provoquer le partage et la licitation de l’immeuble, si aucun accord n’intervient pour éviter la vente aux enchères.
Tout cela résulte, notamment, des dispositions de l’article 815 du code civil :
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »
La procédure se décompose alors en deux étapes, puisqu’il faut d’abord assigner les co-indivisaires afin de provoquer le partage, et d’obtenir l’autorisation de vendre l’immeuble indivis aux enchères, à l’audience que tient à cet effet le juge des criées.
Comme la procédure doit aboutir à une vente aux enchères, l’assignation doit décrire le patrimoine à partager, comme le dispose l’article 1360 du code de procédure civile :
« A peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable. »
Enfin, avant de demander au juge d’ordonner le partage, il faut essayer de parvenir à une partage amiable. L’absence de tentative de règlement amiable du litige constitue une fin de non-recevoir qui ne peut pas être régularisée en cours de procédure.
La position de la cour de cassation, à cet égard, est très claire :
« Mais attendu qu’ayant relevé, d’une part, que l’assignation ne mentionnait pas les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable, d’autre part, que les consorts X… ne faisaient état d’aucune diligence de cette nature réalisée avant la délivrance de cet acte, la cour d’appel en a exactement déduit que la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande en partage judiciaire, fondée sur l’inobservation des exigences de l’article 1360 du code de procédure civile, n’était pas susceptible d’être régularisée par la signification, postérieure à l’assignation, d’une sommation interpellative à Mme Z… afin qu’elle prenne position sur la possibilité de procéder à un partage amiable ; qu’abstraction faite des motifs erronés, mais surabondants, critiqués par les deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième branches, la décision est légalement justifiée. » (Civ. 1re, 21 nov. 2016, no 15-23.250)
Si la procédure aboutit, alors l’indivisaire obtiendra une décision qui ordonnera le partage et, le cas échéant, la licitation.
La vente du bien indivis lors de la procédure de licitation partage
Une deuxième procédure pourra alors être engagée, dans le prolongement de la première. Le juge des criées, en effet, sera saisi à l’effet d’obtenir la vente aux enchères publiques de l’immeuble.
Les conditions de la vente seront déterminées dans le jugement qui l’aura ordonnée, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1377 du code de procédure civile :
« Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. »
L’avocat établira alors un cahier des charges, qu’il déposera au greffe du juge des criées, et qui sera ultérieurement converti en titre de vente par le juge des criées. Ce document comprendra, en conséquence, l’ensemble des informations que l’on trouve habituellement dans un titre de vente notarié, en plus des informations propres à la procédure, dont notamment les modalités de la vente (mise à prix, faculté de baisse, etc.).
L’immeuble sera alors vendu aux enchères publiques, après qu’une publicité légale ait été réalisée pour informer les candidats à l’achat de l’existence de la vente. L’audience de vente sera également précédée d’une visite de l’immeuble, sur site, en présence de l’huissier (le commissaire de justice) en charge du dossier. Cela permettra aux futurs acquéreurs de mieux se rendre compte de l’état du bien et de sa consistance.
La clause d’attribution
Précisons enfin qu’au cours de la première phase de la procédure, le co-indivisaire pourra demander au juge d’insérer, dans le futur titre de vente, une clause d’attribution.
Cette clause, prévue par l’article 26 de l’annexe 2 intitulée » cahier des charges et conditions de vente en matière de licitation « du règlement intérieur national de la profession d’avocat, permettra au co-indivisaire de se substituer à l’adjudicataire et, le cas échéant, de payer le prix de vente sous déduction de sa propre quote-part.
C’est une spécificité car dans les autres schémas de vente, l’indivisaire qui souhaite se porter acquéreur devra payer la totalité du prix de vente, et ne récupèrera sa quote-part qu’au cours des opérations de partage, qui seront réalisées devant notaire au cours des mois qui suivront.
