L’impossible négociation

On nous demande souvent s’il est possible de négocier avec le créancier. Ce n’est que rarement possible.

Si le créancier est un syndicat des copropriétaires, sa dette sera toujours constatée dans une décision de justice. Cela signifie qu’il ne sera jamais possible d’en remettre en cause le principe ou le montant.

Si le créancier est une banque, elle n’acceptera que rarement de reprendre le cours du prêt immobilier. Les impayés l’auront conduit à prononcer la déchéance du terme, c’est-à-dire à résilier le contrat. La déchéance du terme a pour effet de rendre exigibles toutes les échéances futures du prêt.

Cela signifie que la banque peut réclamer, très rapidement, plusieurs dizaines voir centaines de milliers d’euros. Les sommes en jeu peuvent rapidement devenir bloquantes.

• Voir aussi : Qu’est-ce que la déchéance du terme ?

Dans cette configuration, la proposition transactionnelle du débiteur sera rarement intéressante. En règle générale, il ne pourra que proposer de rembourser les échéances impayées et de reprendre le cours du prêt.

La banque sera alors face à une alternative. Elle pourra la reprise d’un échéancier parfois très long. Ou alors, elle pourra poursuivre la vente et obtenir le remboursement de sa dette sous 24 à 36 mois environ.

L’impossible refinancement

On nous demande également s’il est possible de refinancer. Ce n’est possible qu’en l’absence de dette bancaire. En effet, s’il s’agit de rembourser une dette de charges de copropriété, ou d’impôts, un crédit peut parfois être envisagé.

Cette situation correspond peu à la réalité. En pratique, les impayés sont souvent la conséquence d’un accident de la vie (perte d’emploi, maladie, etc.). Cela implique qu’ils viennent généralement en bloc et ne se limitent pas à l’un ou l’autre des créanciers habituels (banque, impôts et copropriété).

Or lorsqu’une banque est impayée, elle a l’obligation de déclarer l’incident à la Banque de France. Celle-ci inscrira le débiteur au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Cette obligation résulte des dispositions de l’article L. 752-1 du code de la consommation.

C’est logique : les banques sont sanctionnées lorsqu’elles exposent leurs clients au risque du surendettement. On parle, en pareil cas, de manquement au devoir de mise en garde. Réciproquement, elles ont l’obligation de signaler les incidents de paiement.

Lorsqu’un prêt est envisagé, elles consultent ce fichier, et si elles constatent un incident de paiement, elles refuseront de prêter. Cela participe de la logique selon laquelle elles ne doivent pas aggraver la situation du débiteur.

Cela implique toutefois que le débiteur ne pourra pas emprunter pour solder ses dettes. C’est parfois regrettable. Nous sommes régulièrement confrontés à des clients qui ont subi une déchéance du terme suite à des impayés passagers. Ces clients auraient largement les capacités d’emprunter, et ne le peuvent pas à cause d’une inscription au FICP.

Ces considérations ne changent toutefois rien à la réalité : à compter de l’inscription au FICP, il n’y a plus d’emprunt possible. Le refinancement est donc impossible.

Cela implique que critiquer un vice de procédure doit répondre à un objectif clair. Généralement, il s’agit d’essayer d’obtenir une prescription de la créance. Ce n’est pas toujours évident, et les chances de succès doivent être mises face au risque d’échec… et à son coût potentiel.

Les rares solutions pouvant être mises en œuvre

Dans ce contexte, le débiteur a en réalité peu de solutions pour sortir de l’impasse.

Au plan du refinancement, il n’y a généralement que deux solutions : la vente à réméré et l’intervention d’établissements bancaires étrangers.

S’agissant de la vente à réméré, elle consiste à vendre son bien à un établissement spécialisé dans ce type d’activité. Le vendeur dispose d’une faculté de rachat et peut continuer à occuper le bien, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation. Cette solution est coûteuse et a mauvaise presse à ce titre.

S’agissant des établissements bancaires étrangers, ceux qui n’ont pas la possibilité de consulter le FICP acceptent parfois de financer, à condition que le débiteur soit en mesure d’apporter des garanties extrêmement fortes. Seront généralement imposés des ratios drastiques entre le montant financé et le patrimoine susceptible d’être donné en garantie. Par exemple, un établissement pourra exiger que le débiteur soit propriétaire d’un patrimoine immobilier d’une valeur égale à 5 x le montant financé…