Les devoirs professionnels des prêteurs et intermédiaires en crédit immobilier

Le crédit immobilier représente souvent l’engagement financier le plus important dans la vie d’un consommateur. Cette opération complexe s’accompagne logiquement d’un cadre réglementaire strict qui impose aux professionnels du crédit, qu’ils soient prêteurs ou intermédiaires, des obligations précises. Ces règles visent à assurer la protection du particulier emprunteur et à rééquilibrer une relation contractuelle par nature déséquilibrée. Comprendre ces devoirs est essentiel pour faire valoir ses droits en cas de manquement.

L’obligation d’information et d’explication : la clarté avant tout

L’information du client constitue la pierre angulaire de la protection du consommateur en matière de crédit immobilier. Avant même de formuler une offre, le prêteur ou l’intermédiaire doit fournir des informations générales claires et compréhensibles sur les contrats proposés, comme le stipule l’article L. 313-6 du Code de la consommation. Cette information initiale, souvent sous forme de documentation standardisée, doit permettre à l’emprunteur potentiel de se familiariser avec les caractéristiques générales des prêts immobiliers.

Au stade précontractuel plus avancé, l’information devient personnalisée. L’article L. 313-7 impose la remise de la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE) au plus tard lors de l’émission de l’offre. Ce document crucial détaille les conditions spécifiques du crédit envisagé pour l’emprunteur et doit lui permettre de comparer efficacement les offres disponibles sur le marché.

Mais l’obligation ne s’arrête pas à la simple transmission d’informations brutes. L’article L. 313-11 du Code de la consommation impose au prêteur ou à l’intermédiaire de fournir gratuitement à l’emprunteur les « explications adéquates » lui permettant de déterminer si le contrat proposé et ses éventuels services accessoires (comme l’assurance) sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière. Cette exigence découle aussi d’un devoir plus général de loyauté qui s’impose aux professionnels dans leurs relations avec les clients.

Cette obligation d’explication porte notamment sur :

• Les informations contenues dans la FISE, en s’assurant de leur bonne compréhension.
• Les caractéristiques essentielles du crédit : taux (fixe, variable, révisable), durée, modalités de remboursement, coût total.
• Les effets spécifiques du crédit : conséquences d’un défaut de paiement, mise en jeu des garanties (hypothèque, cautionnement).
• Les services accessoires : possibilité de résiliation séparée, implications.

La jurisprudence récente confirme la portée de cette obligation. La Cour de cassation a rappelé que la simple signature par l’emprunteur d’une offre préalable mentionnant la remise de la FISE ne constitue qu’un indice. Le professionnel doit pouvoir prouver par d’autres éléments qu’il a effectivement rempli son obligation d’information et d’explication (Cass. Civ. 1re, 7 juin 2023, n° 22-15.552). Le formalisme n’est pas une fin en soi, il doit garantir une compréhension réelle de l’engagement par l’emprunteur.

Le devoir de mise en garde : prévenir les risques d’endettement

Plus exigeant que la simple information ou explication, le devoir de mise en garde impose au professionnel d’alerter spécifiquement l’emprunteur sur les risques que le crédit envisagé fait peser sur sa situation financière. Ce devoir, longtemps façonné par la jurisprudence, a été consacré par l’article L. 313-12 du Code de la consommation : « Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit met en garde gratuitement l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui ».

Contrairement à la jurisprudence antérieure qui distinguait parfois entre emprunteur averti et non averti, la loi semble imposer ce devoir de manière plus systématique en matière de crédit immobilier régi par le Code de la consommation. Le simple fait que le contrat entre dans ce cadre suffit à déclencher l’obligation.

La mise en garde doit être personnalisée et circonstanciée. Elle ne se résume pas à une simple formule générale. Le professionnel doit attirer l’attention de l’emprunteur sur les dangers potentiels liés à l’opération :

• Risque de surendettement manifeste au vu des revenus et charges.
• Inadéquation du montage financier proposé par rapport aux capacités de remboursement.
• Risques spécifiques liés à certains types de prêts (taux variable non plafonné, prêt en devises étrangères, prêt in fine).
• Risques liés à un amortissement négatif (quand les premières échéances ne couvrent même pas les intérêts, augmentant ainsi le capital restant dû), comme l’a souligné la Cour de cassation (Cass. Civ. 1re, 25 mai 2022, n° 21-10.635).

L’appréciation des capacités financières de l’emprunteur, base du devoir de mise en garde, doit être globale et prendre en compte l’ensemble de ses biens et revenus, y compris la valeur de l’immeuble financé, tout en déduisant le montant de la dette existante et future (Cass. Civ. 1re, 9 novembre 2022, n° 21-16.846). Un manquement à cette obligation engage la responsabilité du banquier prêteur.

Il est essentiel de noter que le point de départ de la prescription pour une action en responsabilité fondée sur un manquement au devoir de mise en garde n’est pas la date de conclusion du contrat, mais la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face (Cass. Com., 25 janvier 2023, n° 20-12.811). Cela protège l’emprunteur qui ne découvrirait les conséquences du défaut de mise en garde que lors des premières difficultés de remboursement.

L’évaluation rigoureuse de la solvabilité : un crédit responsable

Le crédit responsable repose sur une analyse préalable sérieuse de la capacité de l’emprunteur à rembourser. L’article L. 313-16 du Code de la consommation est très clair : « Le crédit n’est accordé à l’emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées conformément à ce qui est prévu par ce contrat ».

Cette obligation impose au prêteur (et à l’intermédiaire qui prépare le dossier) de procéder à une « évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur ». Cette évaluation doit se fonder sur des informations suffisantes, fiables et vérifiables concernant :

• Les revenus, l’épargne et les actifs de l’emprunteur.
• Ses dépenses régulières, ses dettes existantes et autres engagements financiers.

Le prêteur doit prendre en compte les facteurs pertinents permettant d’apprécier la capacité de l’emprunteur à remplir ses obligations sur toute la durée du prêt. Cela inclut une projection raisonnable, tenant compte par exemple des événements prévisibles (départ à la retraite proche) ou des risques inhérents au prêt (augmentation possible du taux variable).

Le prêteur doit avertir l’emprunteur de la nécessité de fournir des informations exactes et complètes, et des conséquences d’un refus (impossibilité d’évaluer la solvabilité et donc d’accorder le crédit). Les informations recueillies et les documents justificatifs doivent être conservés pendant toute la durée du contrat.

Si les informations fournies par l’emprunteur s’avèrent sciemment inexactes ou falsifiées, le prêteur pourrait ultérieurement remettre en cause le contrat. La Cour de cassation a validé l’inscription au FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) d’emprunteurs ayant communiqué des renseignements inexacts lors de la souscription, entraînant une déchéance du terme (Cass. Civ. 1re, 25 mai 2022, n° 21-14.713).

L’obligation d’évaluer la solvabilité est cruciale. Le prêteur qui accorde un crédit sans réaliser cette évaluation, ou en la réalisant de manière manifestement insuffisante, s’expose à la sanction la plus lourde : la déchéance totale du droit aux intérêts (article L. 341-28 du Code de la consommation). S’il ne respecte pas toutes les règles d’évaluation (par exemple, en ne vérifiant pas suffisamment les informations), la déchéance peut être partielle (jusqu’à 30% des intérêts, plafonnée à 30 000 euros, selon l’article L. 341-27 du même code).

L’évaluation facultative du bien immobilier

Introduite par la directive européenne 2014/17/UE et transposée à l’article L. 313-20 du Code de la consommation, l’évaluation du bien immobilier financé est une pratique possible mais non obligatoire en France. Elle vise à fournir une garantie supplémentaire sur la valeur de l’actif sous-jacent, notamment lorsque le prêt est garanti par une hypothèque.

Si le prêteur décide de recourir à cette évaluation, elle doit respecter certaines règles :

• Être réalisée par un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle.
• L’expert doit être indépendant du processus de décision d’octroi du prêt (qu’il soit interne ou externe à l’établissement prêteur) pour garantir une évaluation impartiale et objective.
• L’évaluation doit suivre des normes fiables, reconnues au niveau international.
• Elle donne lieu à un document d’expertise détaillé, consigné sur support durable.

Le coût de cette évaluation, s’il est supporté par l’emprunteur, doit être inclus dans le calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG), conformément à l’article R. 314-4 du Code de la consommation.

Le service de conseil en crédit immobilier : une prestation encadrée

La réforme du crédit immobilier a clarifié la distinction entre l’activité d’octroi de crédit (ou d’intermédiation) et le service de conseil. Ce dernier est défini à l’article L. 313-13 du Code de la consommation comme « la fourniture à l’emprunteur de recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédit ». Il s’agit d’une activité distincte et facultative, qui va au-delà des obligations générales d’information et de mise en garde. Fournir un conseil engage davantage la responsabilité du professionnel.

Le professionnel (prêteur ou intermédiaire) doit indiquer explicitement à l’emprunteur s’il propose ou non ce service. S’il le propose, il doit préciser avant toute contractualisation :

• S’il s’agit d’un conseil « indépendant » ou non.
• Si la recommandation portera uniquement sur sa propre gamme de produits ou sur un éventail plus large du marché.
• Si ce service est payant pour l’emprunteur et, le cas échéant, son montant.

Un conseil est qualifié d' »indépendant » (article L. 313-14 du Code de la consommation) s’il remplit deux conditions cumulatives :

• Il est rendu sur la base de l’analyse d’un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché (au moins trois selon l’article R. 313-12 du même code).
• Sa fourniture donne lieu à une rémunération exclusive de la part de l’emprunteur (interdiction de percevoir une commission du prêteur).

Pour fournir une recommandation personnalisée, le conseiller doit recueillir des informations détaillées sur la situation personnelle et financière de l’emprunteur, ses besoins, ses préférences et ses objectifs. La recommandation doit être motivée et remise sur support durable.

Le non-respect des règles encadrant le service de conseil (par exemple, se prétendre indépendant alors qu’on est rémunéré par un prêteur) est sanctionné pénalement par une amende pouvant atteindre 300 000 euros (article L. 341-30 du Code de la consommation). La fourniture d’une recommandation non conforme est punie d’une amende de 30 000 euros (article L. 341-29 du même code).

Les sanctions en cas de manquement aux obligations professionnelles

Le législateur a mis en place un arsenal de sanctions pour garantir l’effectivité des devoirs des prêteurs et intermédiaires. Ces sanctions peuvent être civiles ou pénales, selon la nature et la gravité du manquement.

Sanctions civiles

La sanction civile la plus fréquente et la plus emblématique est la déchéance du droit aux intérêts. Prévue par plusieurs articles du Code de la consommation (L. 341-25 à L. 341-28, L. 341-34), elle prive le prêteur de tout ou partie des intérêts conventionnels.

• Déchéance partielle : C’est la sanction « par défaut » pour de nombreux manquements (défaut d’explication adéquate, défaut de mise en garde, évaluation de solvabilité incomplète). Le juge fixe la proportion de la déchéance (jusqu’à 30% des intérêts) dans la limite d’un plafond de 30 000 euros.
• Déchéance totale : Elle est réservée aux manquements les plus graves, comme l’absence totale d’évaluation de la solvabilité (article L. 341-28) ou le défaut de communication de la FISE (article L. 341-26).

La jurisprudence a précisé le régime de cette sanction. Notamment, en cas d’erreur ou d’omission du TAEG dans l’offre, la sanction est la déchéance (totale ou partielle selon l’appréciation du juge), et non la nullité de la stipulation d’intérêts (Cass. Civ. 1re, 10 juin 2020, n° 18-24.284). L’objectif est d’harmoniser les sanctions et d’assurer une protection proportionnée à l’emprunteur.

Lorsque la déchéance est prononcée, l’emprunteur n’est tenu qu’au remboursement du capital, selon l’échéancier prévu. Les sommes déjà versées au titre des intérêts déchus doivent être restituées ou imputées sur le capital restant dû (article L. 341-47 du Code de la consommation).

Sanctions pénales

Certains manquements constituent également des délits ou contraventions.

• Le non-respect du formalisme de l’offre préalable (mentions obligatoires, etc.) est puni d’une amende de 150 000 euros (article L. 341-37 du Code de la consommation).
• Le non-respect des obligations d’information générale, d’explication ou de mise en garde est puni d’une amende de 30 000 euros (articles L. 341-23, L. 341-24, L. 341-31 du même code).
• Des peines complémentaires peuvent s’ajouter, comme l’interdiction d’exercer l’activité professionnelle (article L. 341-44 du même code).

Ces sanctions pénales, bien que prévues, sont moins fréquemment mises en œuvre que les sanctions civiles, mais elles soulignent la volonté du législateur de réprimer les manquements les plus caractérisés.

L’appréciation des manquements aux obligations professionnelles des prêteurs et intermédiaires nécessite une analyse juridique fine des faits et des documents contractuels. Si vous estimez que vos droits n’ont pas été respectés lors de la souscription ou de l’exécution de votre crédit immobilier, un avocat en droit bancaire peut vous conseiller. Une consultation peut vous permettre d’identifier d’éventuels manquements et d’envisager les recours appropriés pour obtenir réparation.

Sources

• Code de la consommation, notamment articles L. 313-6 à L. 313-20 (Obligations précontractuelles et évaluation), L. 341-19 à L. 341-47 (Sanctions).
• Directive 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel.
• Ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation.