PRÊTS AFFECTÉS À L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Les spécificités des financements immobiliers complexes

L’investissement immobilier locatif s’accompagne de montages. Le prêt in fine, qui permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts et de s’acquitter du capital à l’échéance, connaît un succès certain. Cette formule présente un avantage fiscal pour les investisseurs qui peuvent déduire l’intégralité des intérêts de leurs revenus fonciers. Elle facilite la gestion de trésorerie en allégeant les mensualités.

Ce type de financement n’est pas sans risque. La constitution d’une épargne parallèle est nécessaire. Comme l’a souligné la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 décembre 2012, « le banquier peut être responsable s’il apparaît que les sommes investies dans la location sont insuffisantes pour assurer le remboursement du crédit ».

Les clauses d’intérêt variable constituent ces financements complexes. Elles permettent de bénéficier de taux attractifs mais exposent l’emprunteur aux fluctuations. La jurisprudence, comme celle de la Cour d’appel de Lyon du 9 juillet 2014, insiste sur « la clarté des clauses et leur possibilité de compréhension pour un emprunteur normalement compétent ».

L’adéquation entre revenus locatifs et charges de remboursement peut être problématique. Les investisseurs découvrent que les loyers perçus ne couvrent pas les mensualités du prêt et les charges annexes. Cette situation peut résulter d’estimations locatives trop optimistes ou d’une vacance locative sous-évaluée. Les tribunaux sanctionnent les montages ne reposant pas sur des projections réalistes.

Les montages à vocation fiscale

Les dispositifs de défiscalisation attirent les investisseurs. Du Robien au Pinel, ces mécanismes ont transformé l’investissement en France. Leur principe est similaire : une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location sur une période et à un loyer plafonné.

L’investisseur peut acquérir directement le bien ou passer par une structure intermédiaire (SCI, SCPI). Dans un arrêt du 8 janvier 2013, la Cour de cassation a considéré que « la banque a manqué à son devoir d’information et de conseil en proposant un investissement immobilier défiscalisé, sans informer complètement ses clients dont il n’était pas établi qu’ils disposaient de connaissances solides leur permettant d’appréhender les aléas de l’opération ».

Les promesses de rendement constituent la pierre angulaire de la commercialisation de ces produits. Elles reposent sur des hypothèses fragiles : évolution des loyers, taux d’occupation, charges d’entretien, etc. La Cour d’appel de Nancy, dans un arrêt du 20 juin 2013, a rappelé que « l’assureur ou l’intermédiaire doit avoir fourni à l’emprunteur assuré tous les éléments d’information permettant d’identifier clairement les risques inhérents aux placements choisis ».

Les obligations professionnelles des différents intervenants

La responsabilité de la banque constitue un enjeu du contentieux immobilier. Elle s’articule autour d’obligations : information, mise en garde, et dans certains cas, conseil. Pour la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (11 avril 2013), « l’établissement de crédit demeure seul responsable de la décision finale. À lui seul incombe le droit d’apprécier la solvabilité de l’emprunteur ».

Le rôle des intermédiaires immobiliers s’avère déterminant. Agents immobiliers, conseillers en gestion de patrimoine, démarcheurs bancaires commercialisent les investissements immobiliers défiscalisés. La Cour de cassation (1re civ., 2 octobre 2013) considère qu’« un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement doit informer et conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et sur les choix à effectuer ».

La répartition des responsabilités dans les montages complexes soulève des questions. La présence d’un intermédiaire ne transforme pas l’emprunteur non averti en averti. La Cour d’appel de Bordeaux (20 février 2012) indique que « les devoirs de l’intermédiaire s’ajoutent à ceux de l’établissement de crédit » et « la responsabilité peut être partagée ».

Le contentieux spécifique aux investissements déficitaires

Les fondements de l’action en responsabilité sont : vice du consentement (erreur, dol), manquement au devoir d’information ou de mise en garde, pratiques commerciales trompeuses. L’emprunteur peut invoquer l’indivisibilité entre les différentes opérations (prêt, acquisition, défiscalisation) pour obtenir la nullité de l’ensemble.

L’évaluation du préjudice suscite des débats. S’agit-il de la perte de chance de ne pas contracter (auquel cas l’indemnisation sera partielle) ou du préjudice correspondant à la différence entre le rendement promis et le rendement réel ? La jurisprudence penche vers la première solution.

Les tendances jurisprudentielles révèlent une protection des investisseurs non avertis. Cette évolution s’inscrit dans un mouvement de renforcement des obligations professionnelles des acteurs financiers. Les juges restent à ne pas transformer le devoir de mise en garde en garantie de résultat. Pour la Cour de cassation (com., 10 févr. 2015), « la responsabilité de la banque n’est pas retenue si l’investisseur a été informé des risques inhérents aux placements choisis ».

Le TGI de Paris (16 octobre 2013) a considéré que « le banquier doit alerter l’emprunteur sur l’aléa particulier de l’opération » tout en précisant que « l’emprunteur ne peut se décharger de sa propre responsabilité quant au choix d’investissement réalisé ».

Le domaine des prêts affectés à l’investissement immobilier offre un panorama jurisprudentiel, où l’équilibre entre liberté contractuelle et protection de l’emprunteur reste en perpétuelle construction.

Sources

• Jurisprudence citée dans l’article (CA Paris, 6 déc. 2012 ; CA Lyon, 9 juill. 2014 ; Cass. com., 8 janv. 2013 ; CA Nancy, 20 juin 2013 ; CA Aix-en-Provence, 11 avr. 2013 ; Cass. 1re civ., 2 oct. 2013 ; CA Bordeaux, 20 févr. 2012 ; CA Aix-en-Provence, 10 avr. 2013 ; CA Lyon, 29 sept. 2013 ; CA Angers, 2 oct. 2013 ; Cass. com., 10 févr. 2015 ; TGI Paris, 16 oct. 2013)
• Dominique Legeais, « Responsabilité de la banque et ingénierie financière », JurisClasseur Commercial, Fasc. 346-1, 14 avril 2015