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Définition et fondement des privilèges immobiliers
Un privilège immobilier est une sûreté légale. Il confère un droit de préférence sur le prix de vente des immeubles du débiteur.
Sa particularité: il existe sans inscription au service de publicité foncière.
Les privilèges reposent sur la qualité de la créance. Le législateur estime certaines créances plus méritantes que d’autres. Cette hiérarchie reflète des choix de politique juridique et sociale.
Les privilèges immobiliers après l’ordonnance de 2021
L’ordonnance du 15 septembre 2021 a bouleversé le régime des privilèges immobiliers.
Avant cette réforme, on distinguait:
- Les privilèges immobiliers généraux
- Les privilèges immobiliers spéciaux
L’ordonnance a transformé tous les privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales. Restent uniquement les privilèges immobiliers généraux.
L’article 2376 du Code civil est clair: « Les privilèges immobiliers sont accordés par la loi. Ils sont généraux. »
Cette modification simplifie le droit des sûretés mais maintient la protection de certains créanciers.
Les deux principaux privilèges immobiliers généraux
Le privilège des frais de justice
Ce privilège garantit les frais exposés pour:
- La conservation des biens du débiteur
- Leur liquidation
- Leur réalisation
Ces frais profitent à tous les créanciers. Logique: celui qui a permis la conservation ou la réalisation du bien doit être payé en premier.
Sont couverts:
- Les frais de scellés et d’inventaire
- Les frais de saisie
- Les frais de vente et de distribution du prix
Pour être privilégiés, ces frais doivent être utiles à la masse des créanciers.
Le privilège des salaires et indemnités assimilées
L’article 2377 du Code civil protège:
- Les salaires des six derniers mois
- Les indemnités de congés payés
- Les indemnités de préavis
- Les indemnités de licenciement
Ce privilège s’étend aux auteurs et artistes pour leurs redevances des trois dernières années.
En cas de procédure collective, ce privilège est doublé d’un « superprivilège » qui garantit le paiement immédiat des salaires des 60 derniers jours.
Le principe de subsidiarité
Les privilèges immobiliers généraux sont aussi des privilèges mobiliers généraux. Ils grèvent l’ensemble du patrimoine du débiteur.
Mais l’article 2378 du Code civil pose une règle essentielle: « Lorsque le privilège porte aussi sur la généralité des meubles du débiteur, il ne s’exerce sur les immeubles qu’à défaut de mobilier suffisant. »
C’est le principe de subsidiarité. Les créanciers doivent d’abord se payer sur les meubles. Les immeubles ne sont saisis qu’en dernier recours.
En pratique:
- Saisie et vente des meubles
- Si insuffisant, saisie des immeubles
Le créancier n’a pas à prouver l’insuffisance. C’est aux autres créanciers d’établir la mauvaise foi.
Les privilèges immobiliers dans le classement des sûretés
Comprendre le classement des sûretés immobilières est essentiel pour déterminer l’ordre de paiement des créanciers. En droit civil, les privilèges immobiliers généraux priment toutes les autres sûretés immobilières, ce qui a un impact direct sur les droits et obligations du propriétaire d’un bien hypothéqué.
L’ordre est le suivant:
- Droits exclusifs (propriété-sûreté, droit de rétention)
- Privilège des frais de justice
- Privilège des salaires
- Hypothèques (classées par date d’inscription)
En procédure collective, l’article L.643-8 du Code de commerce établit un classement différent. Les privilèges immobiliers y sont devancés par:
- Le superprivilège des salaires
- Les créances postérieures au jugement d’ouverture
- Le privilège de la conciliation
Cette hiérarchie illustre la volonté du législateur de protéger les salariés et d’encourager le sauvetage des entreprises.
Les privilèges immobiliers généraux restent des sûretés puissantes. Leur dispense d’inscription et leur rang favorable en font des protections efficaces pour certains créanciers, dont l’impact sur la hiérarchie des créanciers peut être analysé par un avocat spécialisé en hypothèques.
Sources
- Code civil, articles 2376 à 2378
- Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021
- Code de commerce, article L. 643-8
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