La compétence de l’avocat en matière de saisie immobilière

La compétence de l’avocat, en matière de saisie immobilière, présente plusieurs spécificités qu’il y a lieu d’éclairer.

La compétence d’attribution de l’avocat en matière de saisie immobilière

L’article R. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat. »

L’article R. 322-27 du même code précise que « La demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation. »

La procédure de saisie immobilière est ainsi soumise à un régime atypique dans lequel le principe est à la représentation obligatoire des parties par un avocat, avec une exception permettant au débiteur de demander seul l’autorisation de vendre amiablement son immeuble.

Cette solution permet de favoriser et de faciliter la vente amiable, qui est souvent la plus favorable pour le débiteur qui ne souhaite pas contester ses dettes, en levant tous les obstacles susceptibles de l’entraver.

Reste les cas spécifiques de l’exercice de l’exercice par le locataire ou l’occupant de bonne foi de sa faculté de substitution, ou par le preneur à bail rural, par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) et par les collectivités publiques de leur droit de préemption.

S’agissant du locataire ou de l’occupant de bonne foi, l’article 10 II de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation dispose qu’il « peut, pendant un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l’adjudication, déclarer se substituer à l’adjudicataire » (dans des conditions qui seront analysées à une autre occasion).

S’agissant du preneur à bail rural, l’article L. 412-11 du code rural dispose que « Dans le cas de vente faite par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication, soit par le notaire chargé de la vente, soit en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef dudit tribunal.

Il lui est accordé un délai de vingt jours à compter de celui de l’adjudication pour faire connaître au notaire chargé de la vente ou, en cas de vente poursuivie devant le tribunal, au secrétaire-greffier en chef dudit tribunal, sa décision de faire valoir son droit de préemption. L’exercice du droit de préemption soit par le preneur lui-même, soit par un descendant dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article L. 412-5 emporte pour lui substitution pure et simple à l’adjudicataire. »

S’agissant des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), leur droit de préemption s’exerce dans les mêmes conditions que les preneur à bail ruraux par application des dispositions des articles L. 143-7 et L. 143-8 du code rural.

S’agissant, enfin, des collectivités publiques, leur droit de préemption résulte des dispositions des articles L. 210-1 et suivants et R. 213-5 et suivants du code de l’urbanisme. Les modalités de l’exercice de leur droit de préemption est précisé à l’article R. 213-5, dont le troisième alinéa dispose que « Le titulaire [du droit de préemption] dispose d’un délai de trente jours à compter de l’adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l’adjudicataire. »

Le preneur à bail rural et les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural ont ainsi la possibilité d’exercer directement leur droit de préemption, sans recours à un avocat.

La question de l’intervention d’un avocat n’est pas du tout réglée pour les collectivités publiques et pour le locataire ou l’occupant de bonne foi, et les pratiques des juridictions varient.

Certains juges de l’exécution considèrent que la préemption peut être directement exercée par le titulaire du droit, mais que l’ensemble des démarches doivent ensuite être réalisées par un avocat. C’est en quelque sorte un régime à double détente : la notification initiale peut être faite par le titulaire du droit, qui doit ensuite mandater un avocat.

D’autres juges de l’exécution considèrent, au contraire, que l’avocat doit intervenir dès l’exercice du droit de préemption, ce qui est tout à la fois :

• Cohérent compte tenu des dispositions du code des procédures civiles d’exécution et plus spécifiquement de son article R. 311-4, qui dispose que sauf disposition contraire, la représentation par un avocat est obligatoire,
• Incohérent compte tenu des règles applicables au preneur à bail rural et aux SAFER, qui sont dispensés de cette obligation : pourquoi appliquer un traitement différent à certains cas de préemption ? Cela semble totalement injustifié car la préemption exercée au profit d’une collectivité publique n’est pas plus compliquée que cette exercée au profit d’un preneur à bail rural ou d’une SAFER.

Quoi qu’il en soit, ces difficultés n’ont pas encore été tranchées par la cour de cassation et, dans le doute, il semble prudent de retenir l’interprétation la plus rigide, selon laquelle l’intervention d’un avocat est obligatoire dès la notification par les collectivités publiques de leur droit de préemption, et par les locataires ou occupants de bonne foi de l’exercice de leur faculté de substitution.

Ce qui illustre bien combien le régime de la représentation obligatoire est, en matière de saisie immobilière, complexe à appréhender.

La compétence territoriale de l’avocat en matière de saisie immobilière

Le terme « postulation » désigne la représentation d’une ou plusieurs partie(s) en justice.

Lorsque l’avocat représente une partie devant un tribunal, il postule.

Habituellement, les avocats sont habilités à postuler devant tous les tribunaux judiciaires implantés dans le ressort de la cour d’appel dont ils dépendent.

On parle de multipostulation : la possibilité de postuler devant plusieurs tribunaux.

En matière de saisie immobilière, il n’y a pas de multipostulation. L’avocat ne peut postuler que devant le tribunal judiciare dont dépend le barreau auprès duquel il est inscrit.

En effet, la loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015 instaurant la multipostulation a fait une exception pour les procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, pour lesquelles « les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle » (article 5, alinéa 2 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971).

Un avocat inscrit auprès du barreau de Marseille ne pourra représenter une partie, en matière de saisie immobilière, qu’auprès du tribunal judiciaire de Marseille.

En pratique, l’avocat pourra intervenir sur l’ensemble du territoire en faisant appel à un avocat inscrit auprès du barreau rattaché au tribunal judiciaire devant lequel la procédure est poursuivie.

La représentation de la partie est alors divisée : il y a d’une part l’avocat postulant qui assure la représentation du client auprès du tribunal, et d’autre part l’avocat qui assure la direction intellectuelle du procès et qui rédige l’ensemble des actes, que l’on appelle habituellement le dominus litis.