Le débiteur saisi a la possibilité, méconnue, d’assigner le créancier devant le juge de l’exécution afin de présenter une demande de vente amiable avant que l’affaire ne soit appelée à l’audience d’orientation.
La procédure est bloquée à compter du jugement qui autorise la vente amiable. Cela présente l’avantage, très simple, de limiter les frais de procédure qui devront être remboursés par la suite.
L’assignation en vente amiable
Article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution :
« La demande tendant à la vente amiable de l’immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien.
La décision qui fait droit à la demande suspend le cours de la procédure d’exécution à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance. »
Le débiteur peut présenter une demande de vente amiable sans attendre l’autorisation du juge, sous réserve de mettre en cause les créanciers inscrits, dans les formes d’une assignation et d’une dénonce hors audience d’orientation.
Le jugement autorisant la vente amiable sera conforme aux exigences de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution. En effet, l’article R. 322-20 prévoit simplement que le juge peut statuer avant l’audience d’orientation. Ce texte n’a aucune influence sur le contenu du jugement qui résulte de l’article R. 322-21 :
« Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. »
La suspension de la procédure
Par ailleurs, la procédure est suspendue à compter du jugement que le juge de l’exécution rendra à l’issue de sa saisine par le débiteur.
Le texte prévoit un mécanisme spécifique pour palier à la péremption du commandement de payer valant saisie immobilière, à l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, relatif au délai de péremption du commandement :
« Ce délai est suspendu ou prorogé, selon le cas, par la mention en marge de la copie du commandement publié d’une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d’exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères. »
Ainsi, la publication du jugement autorisant la vente amiable suspendra le délai de péremption du commandement jusqu’à la réalisation de la vente ou jusqu’à la reprise des poursuites.
En revanche, le texte ne prévoit aucun mécanisme automatique pour palier à la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière si, en raison de l’assignation délivrée par le débiteur, il suspend la procédure et n’accomplit pas l’une des nombreuses diligences prévues à peine de caducité.
Ainsi, le créancier poursuivant devra, si nécessaire, présenter une demande de relevé de caducité au juge de l’exécution, conformément à l’article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution :
« Les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l’article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.
Toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de déclarer la caducité et d’ordonner, en tant que de besoin, qu’il en soit fait mention en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier.
Il n’est pas fait droit à la demande si le créancier poursuivant justifie d’un motif légitime.
La déclaration de la caducité peut également être rapportée si le créancier poursuivant fait connaître au greffe du juge de l’exécution, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de celle-ci, le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile. »
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