Anticiper la fin de votre bail commercial : renouvellement, refus et indemnité d’éviction

L’approche du terme d’un bail commercial est une étape stratégique majeure pour toute entreprise locataire, comme pour le propriétaire des locaux. Maîtriser la gestion courante de votre bail commercial est essentiel pour anticiper au mieux cette période charnière. C’est le moment où se cristallisent des enjeux essentiels : le locataire peut-il rester ? À quelles conditions ? Et si le renouvellement est refusé, quelles sont les conséquences financières ? Le droit français, à travers le statut des baux commerciaux, a mis en place un mécanisme spécifique visant à protéger la valeur que représente le fonds de commerce exploité, notamment via le « droit au renouvellement ». Cependant, ce droit n’est pas absolu et sa mise en œuvre, ou son refus par le bailleur, obéit à des règles précises et peut générer des litiges complexes, avec des implications financières parfois considérables, comme le paiement d’une indemnité d’éviction. Comprendre ces mécanismes est indispensable pour anticiper et négocier au mieux cette période charnière.

Le droit au renouvellement : une spécificité française

Au cœur du statut protecteur des baux commerciaux se trouve le droit pour le locataire d’obtenir le renouvellement de son bail arrivé à échéance (article L. 145-8 du Code de commerce). Ce n’est pas un droit automatique à rester indéfiniment dans les lieux au même loyer, mais plutôt une vocation à obtenir un nouveau bail ou, à défaut, une compensation financière importante.

Principe et caractère d’ordre public

Le droit au renouvellement est considéré comme d’ordre public de protection. Cela signifie que le locataire ne peut y renoncer par avance dans le bail initial (article L. 145-15 du Code de commerce). Toute clause qui viserait à supprimer ce droit serait nulle. L’objectif est de protéger l’investissement du commerçant ou de l’artisan et la valeur de son fonds, souvent intimement liée à son emplacement. Cependant, une fois le droit né (par exemple, après la signature du bail), le locataire peut choisir d’y renoncer de manière libre, certaine et non équivoque.

Les conditions impératives pour en bénéficier

Pour pouvoir prétendre au renouvellement, le locataire doit impérativement remplir plusieurs conditions, appréciées au moment où le renouvellement est en jeu (date du congé ou de la demande) :

1. Être propriétaire du fonds exploité : Le droit au renouvellement appartient au propriétaire du fonds de commerce, artisanal ou industriel. Cela implique l’existence d’une clientèle propre et autonome attachée à l’activité du locataire. Sans fonds de commerce existant et appartenant au locataire, pas de droit au renouvellement.
2. Exploitation effective durant les 3 dernières années : Le fonds doit avoir été réellement exploité au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation tacite (L. 145-8, al. 2). Une exploitation saisonnière peut suffire si elle correspond à la nature de l’activité, mais une cessation prolongée ou un abandon de l’activité fait perdre ce droit, sauf si le locataire justifie de « motifs légitimes » (maladie grave empêchant toute exploitation indirecte, travaux majeurs rendant l’exploitation impossible…).
3. Immatriculation au RCS ou RM : Le locataire (ou le propriétaire du fonds) doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers pour l’activité exercée dans les lieux loués. Cette condition est souvent source de contentieux. L’immatriculation doit être effective et correspondre à l’activité réellement exercée et autorisée par le bail, au moment clé du congé ou de la demande de renouvellement. Un défaut d’immatriculation à ce moment-là est rédhibitoire.
4. Être titulaire d’un bail soumis au statut : Évidemment, le droit au renouvellement ne concerne que les locataires dont le contrat relève du statut des baux commerciaux.

La procédure : anticiper l’échéance

Comme vu précédemment, le bail ne prend pas fin automatiquement. Pour déclencher le processus de fin de bail ou de renouvellement, une action est nécessaire :

• Le congé du bailleur : Le bailleur doit notifier un congé par acte d’huissier au moins six mois avant le terme du bail (ou pour le terme d’un trimestre civil en cas de prolongation tacite). Ce congé peut soit offrir le renouvellement (souvent en proposant un nouveau loyer), soit le refuser (avec ou sans offre d’indemnité d’éviction).
• La demande de renouvellement du locataire : Si le bailleur ne donne pas congé, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement peut en faire la demande par acte d’huissier dans les six mois précédant le terme, ou à tout moment pendant la prolongation tacite (L. 145-10). Le bailleur a alors trois mois pour répondre ; son silence vaut acceptation du principe du renouvellement.

Comment est fixé le loyer du bail renouvelé ?

L’un des points de friction majeurs lors du renouvellement est la fixation du nouveau loyer. Les parties peuvent s’accorder amiablement, mais si le désaccord persiste, le juge des loyers commerciaux (le président du Tribunal Judiciaire) peut être saisi.

Le principe : fixation à la valeur locative

En théorie, l’article L. 145-33 du Code de commerce pose le principe selon lequel le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la « valeur locative ». Cette valeur est déterminée selon plusieurs critères légaux : les caractéristiques du local, sa destination (les activités autorisées), les obligations respectives des parties (par exemple, qui paie les grosses réparations), les facteurs locaux de commercialité (l’environnement commercial du quartier, son évolution, l’attractivité de l’emplacement) et, enfin, les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents.

La règle du plafonnement : limiter la hausse

Cependant, pour protéger le locataire contre des hausses brutales, l’article L. 145-34 instaure une règle de « plafonnement ». Sauf exceptions, l’augmentation du loyer lors du renouvellement ne peut pas excéder la variation d’un indice de référence (l’ILC ou l’ILAT, selon l’activité, pour les baux récents ; l’ICC pour les plus anciens) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (ou depuis le dernier renouvellement si la durée effective a dépassé 9 ans). Concrètement, même si la valeur locative (le « prix du marché ») a fortement augmenté, le loyer renouvelé sera limité à l’évolution de l’indice choisi. Le loyer ne saute donc pas automatiquement à la valeur de marché.

Les cas de déplafonnement : quand le loyer peut dépasser le plafond

Cette règle du plafonnement connaît des exceptions importantes, permettant au loyer d’être fixé directement à la valeur locative, même si cela représente une hausse significative :

• Modification notable des éléments de la valeur locative : Si, au cours du bail expiré, un des éléments définis aux points 1° à 4° de l’article L. 145-33 (caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité) a connu une modification notable (c’est-à-dire importante et ayant une incidence sur le commerce), le plafonnement est écarté. Exemples fréquents :
  • Travaux importants ayant modifié la consistance ou l’aménagement des locaux (réalisés par le bailleur, ou par le locataire si le bailleur y a contribué ou si l’accession joue à la fin du bail expiré).
  • Changement d’activité autorisé (déspécialisation).
  • Modification substantielle de l’environnement commercial (création d’une zone piétonne, arrivée d’une station de métro, développement important du quartier…).
• Durée effective du bail expiré supérieure à 12 ans : Si le bail initial avait une durée supérieure à 9 ans, ou si, par l’effet de la tacite prolongation (absence de congé ou de demande de renouvellement au terme des 9 ans), la durée totale a dépassé 12 ans au moment du renouvellement effectif, le loyer est déplafonné.
• Locaux spécifiques : Certains types de locaux échappent au plafonnement en raison de leur nature :
  • Les locaux monovalents (construits pour une seule utilisation, comme un hôtel, un cinéma, une clinique…) dont le loyer est fixé selon les usages de la branche (L. 145-36).
  • Les locaux à usage exclusif de bureaux, dont le loyer est fixé par référence aux prix du marché pour des locaux équivalents (L. 145-36 et R. 145-11).

Depuis la loi Pinel, même en cas de déplafonnement, si l’augmentation de loyer qui en résulte dépasse 10% du loyer payé l’année précédente, cette hausse est étalée sur plusieurs années (par paliers de 10% du loyer de l’année précédente – L. 145-34, dernier alinéa).

Le refus de renouvellement par le bailleur : quelles conséquences ?

Le bailleur conserve toujours le droit de refuser le renouvellement du bail. Cependant, ce refus a des conséquences financières importantes, sauf exceptions.

Le principe : le droit à une indemnité d’éviction

Si le bailleur refuse le renouvellement sans pouvoir invoquer l’un des motifs légitimes de refus sans indemnité (voir ci-dessous), il doit verser au locataire évincé une « indemnité d’éviction » (L. 145-14 C. com.). Cette indemnité vise à réparer l’intégralité du préjudice subi par le locataire du fait de la perte de son bail et, souvent, de son fonds de commerce.

Le calcul de l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires :

• Indemnité principale :
  • Si le fonds de commerce est perdu (le locataire ne peut pas se réinstaller à proximité sans perdre sa clientèle), l’indemnité correspond à la valeur marchande du fonds de commerce (indemnité de remplacement). Cette valeur est généralement déterminée selon les usages de la profession (souvent un pourcentage du chiffre d’affaires moyen des 3 dernières années, ou une capitalisation du résultat).
  • Si le fonds peut être transféré sans perte significative de clientèle, l’indemnité principale correspond à la valeur du droit au bail (évaluée par la méthode du différentiel de loyer) et aux frais de déplacement (indemnité de transfert ou de déplacement). C’est au bailleur de prouver que le transfert est possible et que cette indemnité est inférieure à la valeur du fonds. L’indemnité de remplacement constitue donc un plafond.
• Indemnités accessoires : S’ajoutent à l’indemnité principale, que le fonds soit perdu ou déplacé (sauf si déjà incluses dans la valeur du fonds) :
  • Les frais normaux de déménagement et de réinstallation.
  • Les frais et droits de mutation (taxes) à payer pour acquérir un fonds de même valeur.
  • L’indemnisation du trouble commercial (perte temporaire d’exploitation pendant la recherche et l’installation dans de nouveaux locaux).
  • Les éventuels frais de licenciement du personnel si la réinstallation n’est pas possible ou entraîne des licenciements.
  • Les frais divers (double loyer temporaire, frais administratifs, frais de publicité pour la nouvelle adresse…).

L’évaluation de cette indemnité est complexe et se fait généralement à l’aide d’experts judiciaires.

Le droit au maintien dans les lieux

Tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été intégralement payée, le locataire a le droit de rester dans les locaux (L. 145-28 C. com.), même après la date d’effet du congé. Pendant cette période, il doit continuer à respecter les obligations du bail expiré, et il est redevable, non plus d’un loyer, mais d’une indemnité d’occupation, fixée judiciairement à la valeur locative (sans plafonnement, mais souvent avec un abattement pour précarité).

Le droit de repentir du bailleur

Face à une indemnité d’éviction jugée trop élevée, le bailleur dispose d’une dernière option : le « droit de repentir » (L. 145-58 C. com.). Il peut, dans un délai de 15 jours après que la décision fixant l’indemnité soit devenue définitive, changer d’avis et offrir finalement le renouvellement du bail pour échapper au paiement de l’indemnité. Ce droit n’est possible que si le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller. Ce repentir est irrévocable.

Les cas de refus sans indemnité d’éviction

Dans certaines situations limitativement énumérées par la loi, le bailleur peut refuser le renouvellement sans avoir à payer d’indemnité d’éviction.

Le motif grave et légitime (L. 145-17 C. com.)

Le bailleur peut invoquer une faute contractuelle ou un comportement répréhensible du locataire. Exemples :

• Non-paiement répété et injustifié des loyers ou charges.
• Infractions graves aux clauses du bail (cession ou sous-location irrégulière, travaux non autorisés…).
• Cessation de l’exploitation du fonds sans raison sérieuse et légitime.
• Comportement personnel grave (violences, injures envers le bailleur…).

Attention : Pour que l’inexécution d’une obligation ou la cessation d’exploitation puisse justifier un refus sans indemnité, le bailleur doit obligatoirement avoir adressé au préalable une mise en demeure par acte d’huissier au locataire, lui enjoignant de cesser l’infraction dans un délai d’un mois. Si le locataire obtempère dans ce délai, le motif ne peut plus être invoqué. Cette mise en demeure n’est pas requise si l’infraction est instantanée et irréparable (ex: condamnation pénale liée à l’exploitation).

La reprise pour démolir un immeuble insalubre ou dangereux (L. 145-17 C. com.)

Si l’immeuble est déclaré insalubre par l’autorité administrative avec interdiction d’habiter, ou s’il est prouvé qu’il ne peut être occupé sans danger, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité. Le locataire peut avoir un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.

La reprise pour habiter (L. 145-22 C. com.)

Ce droit est très encadré. Il ne concerne que la partie habitation d’un bail mixte (commercial + habitation), à condition que cette partie soit divisible du local commercial et que sa reprise ne cause pas un trouble grave à l’exploitation du fonds. Le bénéficiaire (bailleur ou proche famille) doit réellement habiter les lieux et ne pas disposer d’un autre logement adapté.

La fin du bail commercial est une période complexe où les droits et obligations de chacun doivent être scrupuleusement respectés. Une bonne connaissance des règles applicables et une anticipation des démarches sont essentielles pour protéger vos intérêts.

---

Que vous soyez locataire souhaitant sécuriser le renouvellement de votre bail ou négocier votre indemnité d’éviction, ou bailleur envisageant un refus de renouvellement, notre cabinet peut vous conseiller et vous assister dans ces démarches délicates. N’hésitez pas à nous contacter pour une analyse de votre situation.

Sources

• Code de commerce, articles L. 145-8 à L. 145-18, L. 145-22, L. 145-28 à L. 145-30, L. 145-33 à L. 145-36, L. 145-57 à L. 145-60.
• Code de commerce, articles R. 145-3 à R. 145-11 (critères de valeur locative).
• Code civil (principes généraux si applicable).