Le crédit-bail immobilier séduit de nombreuses entreprises qui cherchent à financer leurs locaux professionnels sans mobiliser leur trésorerie. Ce mécanisme permet d’acquérir un immeuble sans apport initial conséquent. Mécanisme complexe mêlant bail et crédit, il mérite d’être exploré dans ses aspects essentiels.
Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier? Définition légale
Le Code monétaire et financier, en son article L. 313-7, 2°, définit le crédit-bail immobilier comme l’opération par laquelle une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés ou construits pour son compte, lorsque cette opération permet au locataire de devenir propriétaire du bien, au plus tard à l’expiration du bail.
Cette opération peut prendre trois formes:
- Par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente
- Par acquisition des droits de propriété du terrain
- Par transfert automatique de la propriété des constructions
La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 10 juin 1980 que « le crédit-bail immobilier est une opération qui a pour objet l’acquisition d’un immeuble par celui qui s’oblige à faire des versements échelonnés sur la durée du contrat ».
La nature hybride du crédit-bail: entre bail et opération de crédit
Le crédit-bail présente une dualité qui fait sa spécificité.
D’un point de vue juridique, il s’agit d’un bail. L’article L. 313-7 du Code monétaire et financier le désigne explicitement comme une « location ». Le crédit-preneur paie des loyers et ne devient propriétaire qu’en levant l’option d’achat.
D’un point de vue économique, c’est une opération de financement. L’article L. 313-1 du même code assimile le crédit-bail à une opération de crédit. Les loyers versés s’apparentent à des remboursements de prêt.
Cette hybridité a des conséquences majeures. Par exemple, la jurisprudence a établi que le statut des baux commerciaux ne s’applique pas au crédit-bail immobilier. La Cour de cassation a jugé, dans huit arrêts du 10 juin 1980, qu’il s’agit d’« une institution juridique particulière tendant essentiellement à l’acquisition de la propriété des murs ».
Les acteurs du crédit-bail immobilier
Comprendre les rôles et les obligations spécifiques de chaque partie est essentiel pour sécuriser l’opération.
Le crédit-bailleur
Depuis l’ordonnance n°2013-544 du 27 juin 2013, le crédit-bailleur est nécessairement une société de financement agréée par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).
L’article L. 511-5 du Code monétaire et financier réserve aux seuls établissements de crédit et sociétés de financement le droit d’effectuer des opérations de crédit à titre habituel.
Une entreprise ordinaire peut réaliser une opération occasionnelle de crédit-bail, mais s’expose à des sanctions pénales si elle en fait une activité régulière.
Le crédit-preneur
Le crédit-preneur peut être toute personne physique ou morale exerçant une activité professionnelle. Le bien doit obligatoirement être affecté à un usage professionnel: commercial, artisanal, libéral ou agricole.
Les biens éligibles au crédit-bail immobilier
Seuls les immeubles à usage professionnel peuvent faire l’objet d’un crédit-bail. Cette notion recouvre:
- Les immeubles à usage commercial ou industriel
- Les immeubles à usage de bureaux
- Les locaux affectés à une profession libérale
Un immeuble à usage mixte (professionnel et d’habitation) peut être éligible si la partie professionnelle est prépondérante.
Les immeubles peuvent être soit achetés par le crédit-bailleur, soit construits pour son compte. Ils peuvent être neufs ou anciens.
Dans le cas particulier du « sale and lease-back » (cession-bail), l’entreprise vend son immeuble à une société de crédit-bail qui le lui loue immédiatement. Cette technique permet de récupérer de la trésorerie tout en conservant l’usage du bien.
Le crédit-bail immobilier vs. autres modes de financement
Le crédit-bail présente des spécificités par rapport à un prêt immobilier classique:
- Le crédit-preneur n’est pas propriétaire pendant la durée du bail
- Les loyers sont plus élevés que des échéances de prêt équivalentes
- La levée d’option n’est pas automatique
- Le traitement comptable et fiscal diffère significativement
Contrairement à une location simple, le crédit-bail offre la possibilité de devenir propriétaire. La jurisprudence sanctionne d’ailleurs la requalification des contrats: un contrat sans option d’achat n’est pas un crédit-bail.
Les risques juridiques à anticiper
Le contrat de crédit-bail immobilier comporte plusieurs zones de risque:
La clause de résiliation anticipée
L’article L. 313-9 du Code monétaire et financier impose, à peine de nullité, que le contrat prévoie les conditions dans lesquelles le preneur peut demander la résiliation.
La jurisprudence a précisé que cette faculté doit être réelle. Une clause prévoyant une indemnité équivalente aux loyers restant dus serait illicite. La Cour de cassation a invalidé de nombreux contrats pour ce motif.
Les clauses d’exonération du crédit-bailleur
Le crédit-bailleur s’exonère généralement de ses obligations d’entretien et de garantie. Ces clauses sont valables si:
- Elles sont claires et précises
- Le crédit-preneur dispose d’un mandat pour agir contre le vendeur ou le constructeur
- Le crédit-bailleur n’a pas joué un rôle actif dans le choix technique du bien
Un arrêt de Chambre mixte du 23 novembre 1990 a précisé que la résolution de la vente d’origine entraîne « nécessairement » la résiliation du crédit-bail.
Pour une opération aussi complexe, un conseil juridique est recommandé. Les conséquences d’une mauvaise rédaction contractuelle peuvent être lourdes, comme en témoigne l’abondante jurisprudence en la matière. Notre cabinet est à votre disposition pour vous accompagner dans la négociation et la rédaction de vos contrats de crédit-bail immobilier, afin de sécuriser vos investissements.
Sources
- Code monétaire et financier, articles L. 313-7, L. 313-9, L. 511-5, L. 313-1
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 juin 1980, n°78-11.032 et n°79-13.330
- Cour de cassation, Chambre mixte, 23 novembre 1990, n°86-19.396, n°87-17.044 et n°88-16.883
- Ordonnance n°2013-544 du 27 juin 2013 relative aux établissements de crédit et aux sociétés de financement
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 avril 1988, n°84-13.101
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