Peut-on saisir un bien immobilier en indivision ?

La saisie d’un bien immobilier en indivision peut être envisagée lorsqu’un ou plusieurs créanciers cherchent à recouvrer leurs créances. Les biens en indivision, par nature, appartiennent à plusieurs personnes, chacune détenant une quote-part du bien.

Lorsque le créancier détient un titre exécutoire contre tous les indivisaires, il doit engager une saisie immobilière. Dans tous les autres cas, il devra engager une procédure de licitation-partage. Il s’agit de procédures très différentes, que nous allons analyser.

Les positions du créancier et du débiteur

La nature de la procédure dépend des droits que détient le débiteur. Deux hypothèses peuvent être envisagées :

1. Le débiteur détient la totalité de l’immeuble. Le créancier pourra alors engager une procédure de saisie immobilière classique. Cette procédure est à classer dans la catégorie des procédures civiles d’exécution. Cela signifie qu’elle constitue une mesure de recouvrement forcé, qui est contraignante pour le débiteur.
2. Le débiteur ne détient qu’une quote-part indivise. Le créancier pourra provoquer la vente aux enchères de l’immeuble au lieu et place du débiteur. Celui-ci doit faire le nécessaire pour payer ses dettes, et ses créanciers pourront le forcer à le faire.

La procédure ne s’analysera pas comme une mesure d’exécution forcée. En effet, le créancier mettra en œuvre au nom du débiteur, le droit que celui-ci a de sortir de l’indivision. La procédure sera donc soumise au régime de la vente volontaire.

La saisie immobilière

La saisie immobilière est une procédure civile d’exécution qui permet de saisir et de vendre un bien immobilier afin de rembourser une créance. Cette procédure est applicable lorsque le créancier dispose d’un titre exécutoire contre tous les indivisaires du bien immobilier. Ses principales étapes sont les suivantes :

Déroulement de la procédure de saisie immobilière

1. Signification du commandement de payer valant saisie immobilière : le créancier notifie aux indivisaires un commandement de payer valant saisie immobilière. Cet acte mentionne le titre exécutoire et la créance, décrit l’immeuble saisi, et met les débiteurs en demeure de payer.
2. Publication du commandement de payer valant saisie au fichier immobilier : le commandement sera ensuite publié au fichier immobilier dans les deux mois de sa signification. Cela permet d’informer les tiers qu’une saisie est en cours, et empêche la vente de l’immeuble sans l’accord du créancier.
3. L’assignation à l’audience d’orientation : le juge de l’exécution est alors saisi par la signification d’une assignation à l’audience d’orientation. C’est à cette audience que le débiteur pourra se défendre. Si ses arguments sont rejetés, l’affaire pourra être orientée vers une vente aux enchères ou une vente amiable.
4. Vente aux enchères : si la vente forcée est ordonnée, elle aura lieu à une audience d’adjudication, sous le contrôle du juge de l’exécution.
5. Distribution du prix : le produit de la vente sera ensuite consigné entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats. Une procédure sera ensuite engagée, pour le distribuer aux créanciers hypothécaires. L’éventuel reliquat sera remis au débiteur.

La saisie immobilière est une procédure lourde et coûteuse. Elle est pourtant plus simple, rapide et efficace que la licitation-partage. En effet,

La licitation-partage

Lorsque le créancier ne dispose pas d’un titre exécutoire contre tous les indivisaires, il doit recourir à une autre procédure : la licitation-partage. Cette procédure permet de provoquer la vente aux enchères de l’immeuble. Cette vente intervient toutefois dans un contexte très différent.

Action oblique et licitation-partage

Les indivisaires ont toujours la possibilité de sortir de l’indivision. Ce droit constitutionnel leur permet de provoquer la vente aux enchères de l’immeuble, pour obtenir le prix de leur quote-part indivise.

Cela signifie que la licitation-partage n’est pas une procédure civile d’exécution, car elle n’est pas imposée à l’indivisaire. Au contraire, elle procède de l’idée qu’il doit rester libre de sortir de l’indivision à tout moment. C’est donc une vente volontaire.

Lorsque le débiteur ne libère pas sa quote-part pour payer le créancier, il lui occasionne un préjudice. C’est pourquoi le créancier a la possibilité, au visa de l’article 815-17 du code civil, de provoquer la licitation et le partage.

Comme le créancier agit dans ce contexte en lieu et place de l’indivisaire, la vente reste volontaire. La procédure suivra alors le schéma suivant :

1. Obtention du titre exécutoire : le créancier devra d’abord assigner le débiteur à comparaître devant le tribunal judiciaire. La décision qu’il obtiendra au terme de cette procédure condamnera le débiteur à payer les sommes dues.
2. Introduction de l’action oblique : le créancier devra ensuite mettre en œuvre l’action oblique. Il assignera les indivisaires pour provoquer la licitation et le partage. Cette fois, la décision obtenue ordonnera la vente aux enchères et définira les modalités de la vente.
3. Saisine du juge des criées : le juge des criées sera ensuite saisi de l’affaire au moment du dépôt du cahier des charges. Ce document deviendra, par le suite, le titre de vente. C’est pourquoi il partage de nombreuses caractéristiques avec un acte de vente notarié.
4. Adjudication à l’audience des criées : la vente est publique et a lieu à l’audience des criées. Concrètement les différents types d’adjudications ont lieu à la même audience. On rappelle, à cet égard, qu’une adjudication peut faire suite à une saisie immobilière, à une licitation-partage ou à une liquidation judiciaire.
5. Paiement du prix et début des opérations de partage : le notaire désigné par le juge engage ensuite les opérations de partage. Les créanciers sont payés à ce stade, après une demande adressée en ce sens

La licitation-partage permet ainsi au créancier de récupérer sa créance même lorsque tous les indivisaires ne sont pas débiteurs. Cette procédure garantit également les droits des autres indivisaires, en permettant une vente encadrée et équitable du bien immobilier.

Conclusion

La vente aux enchères d’un bien immobilier en indivision est toujours possible.

La procédure à mettre en oeuvre dépendra d’une question simple : est-ce que mon titre exécutoire concerne tous les indivisaires ? Si la réponse est oui, alors il faut engager une procédure de saisie immobilière. Dans tous les autres cas, il faut engager une procédure licitation-partage.

Ces deux procédures nécessitent quoi qu’il arrive l’intervention d’un avocat. En effet, leur complexité est telle que le législateur impose au justiciable de se faire aider. Par ailleurs, l’avocat remplacera le notaire et rédigera le titre de vente. L’intervention d’un auxiliaire de justice permettra de garantir que la vente se déroule dans de bonnes conditions pour l’acheteur.