Qu’est-ce qu’une sûreté immobilière?
Une sûreté immobilière est une garantie qui porte sur un bien immobilier. Elle protège un créancier contre le risque d’insolvabilité de son débiteur. Elle lui permet d’être payé par préférence aux autres créanciers.
Ces garanties sont essentielles au crédit immobilier et aux transactions foncières. Sans elles, les prêteurs hésiteraient à financer des projets immobiliers.
Les différentes sûretés immobilières selon le Code civil
Le Code civil, dans son article 2375, liste quatre types de sûretés immobilières:
Privilèges immobiliers
Ce sont des garanties légales. Depuis l’ordonnance de 2021, tous les privilèges immobiliers sont généraux. Ils portent sur l’ensemble des immeubles du débiteur.
Les deux principaux privilèges sont:
- Le privilège des frais de justice
- Le privilège des salaires
Ces privilèges ont un rang élevé dans l’ordre de paiement, mais ne s’exercent sur les immeubles qu’à défaut de meubles suffisants.
Hypothèques
L’hypothèque est la sûreté immobilière la plus courante. C’est un droit réel qui permet au créancier, en cas de non-paiement, de faire vendre l’immeuble et d’être payé sur le prix.
Elle se présente sous trois formes:
- L’hypothèque conventionnelle (la plus fréquente)
- L’hypothèque légale (résulte de la loi)
- L’hypothèque judiciaire (ordonnée par un juge)
L’hypothèque ne dépossède pas le propriétaire mais requiert un acte notarié et une publication.
Gage immobilier
Anciennement nommé « antichrèse », le gage immobilier implique la remise du bien au créancier. Ce dernier percevra les fruits jusqu’au remboursement de la dette.
Cette sûreté est rarement utilisée. La dépossession du débiteur limite son intérêt pratique.
Propriété retenue ou cédée en garantie
Cette sûreté moderne, souvent désignée comme la propriété-sûreté, fait du créancier le propriétaire de l’immeuble jusqu’au paiement complet. Elle existe sous deux formes:
- La propriété retenue (exemple: crédit-bail immobilier)
- La propriété cédée (exemple: fiducie-sûreté)
Elle offre une protection maximale au créancier.
Classifications des sûretés immobilières
Sûretés conventionnelles/légales/judiciaires
- Conventionnelles: résultent d’un accord (hypothèque conventionnelle, gage immobilier)
- Légales: imposées par la loi (privilèges, hypothèques légales)
- Judiciaires: ordonnées par un juge (hypothèque judiciaire conservatoire)
Sûretés générales/spéciales
- Générales: portent sur tous les immeubles du débiteur (privilèges immobiliers, certaines hypothèques légales)
- Spéciales: grèvent un immeuble précis (hypothèque conventionnelle, gage immobilier)
Sûretés avec/sans dépossession
- Avec dépossession: le créancier détient le bien (gage immobilier)
- Sans dépossession: le débiteur conserve l’usage (hypothèque, privilèges)
Sûretés préférentielles/exclusives
- Préférentielles: confèrent un rang de paiement (hypothèques, privilèges)
- Exclusives: échappent au concours avec d’autres créanciers (propriété-sûreté, droit de rétention)
Impact des réformes récentes sur les sûretés immobilières
Deux réformes majeures ont remanié le paysage des sûretés immobilières:
L’ordonnance du 23 mars 2006 a:
- Créé un livre dédié aux sûretés dans le Code civil
- Instauré l’hypothèque rechargeable
- Introduit le prêt viager hypothécaire
- Admis la propriété-sûreté immobilière
L’ordonnance du 15 septembre 2021 a:
- Transformé les privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales
- Clarifié le statut de la sûreté réelle consentie par un tiers
- Établi un classement précis des créanciers en procédure collective
Pourquoi choisir une sûreté plutôt qu’une autre?
Chaque sûreté répond à des besoins spécifiques:
L’hypothèque conventionnelle: idéale pour les crédits immobiliers classiques.
Le gage immobilier: pertinent pour des créances de courte durée.
La propriété-sûreté: offre une protection maximale mais complexe à mettre en œuvre.
Le droit de rétention: efficace pour les entrepreneurs du bâtiment.
Le choix dépend de plusieurs facteurs:
- La nature de la créance
- Le profil du débiteur
- Le coût de constitution
- L’efficacité en cas de procédure collective
- La valeur de l’immeuble
Les professionnels du droit recommandent souvent de combiner plusieurs sûretés pour une protection optimale et pour une meilleure compréhension des droits et obligations du propriétaire.
Sources
- Code civil, articles 2375 à 2488-5
- Ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006
- Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021
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