Le jugement d’adjudication en matière de saisie immobilière

Dernière mise à jour : 26 mars 2026 – intégration de la jurisprudence 2022-2025 et enrichissement des sections

Au terme d’une procédure de saisie immobilière, lorsque le bien est vendu aux enchères, le juge de l’exécution prononce un jugement d’adjudication. Cette décision, rendue devant le tribunal judiciaire, produit des effets juridiques considérables : elle transfère la propriété de l’immeuble saisi à l’adjudicataire et constitue un titre d’expulsion à l’encontre du débiteur. Sa nature hybride – à mi-chemin entre l’acte juridictionnel et le contrat judiciaire – en fait un instrument singulier du droit de l’exécution forcée.

Qu’est-ce qu’un jugement d’adjudication ?

Le jugement d’adjudication est la décision par laquelle le juge de l’exécution attribue un bien immobilier au dernier enchérisseur lors d’une vente forcée. Il intervient à l’issue de l’audience d’adjudication, après que les enchères ont été portées dans les conditions fixées par le cahier des conditions de vente.

Ce jugement remplit plusieurs fonctions simultanées. Il constate le résultat des enchères, il opère le transfert de propriété au profit de l’adjudicataire, et il vaut titre d’expulsion à l’encontre du saisi (article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution).

La nature juridique controversée : contrat judiciaire ou jugement ?

La qualification juridique du jugement d’adjudication fait débat. La Cour de cassation considère traditionnellement que « la décision d’adjudication qui ne statue sur aucun incident ne fait que constater un contrat judiciaire et n’a pas le caractère de jugement » (2e Civ., 20 mai 1985, n° 83-16.680). Cette analyse explique le régime très restrictif des voies de recours : un simple acte constatant un contrat ne peut pas, par nature, faire l’objet d’un appel.

Pour autant, le jugement d’adjudication n’est pas un acte anodin. Il émane d’un juge, il est revêtu de la formule exécutoire, il purge les inscriptions hypothécaires et il produit l’autorité de la chose jugée sur les contestations qu’il tranche. Cette dualité – contrat judiciaire quand il ne statue sur rien, véritable jugement quand il tranche une contestation – gouverne l’ensemble de son régime juridique.

Le jugement d’adjudication vaut titre de propriété

Une fois publié au service de la publicité foncière, le jugement d’adjudication constitue le titre de propriété de l’adjudicataire. Il a la même valeur qu’un acte notarié de vente. L’adjudicataire n’a pas besoin de passer devant notaire pour devenir propriétaire : c’est le jugement lui-même, une fois publié, qui lui confère ce droit.

L’obtention du jugement d’adjudication et le titre de vente

Le jugement d’adjudication n’est pas remis directement à l’adjudicataire. Il est annexé au titre de vente, un document composite qui réunit :

• le cahier des conditions de la vente ;
• les annexes ;
• la quittance des frais ;
• le jugement d’adjudication ;
• la formule exécutoire.

Le titre de vente est remis à l’adjudicataire une fois que la quittance attestant du paiement des frais taxés a été déposée au greffe des adjudications.

La publication au service de la publicité foncière

Le titre de vente doit être publié au fichier immobilier pour devenir opposable aux tiers. Cette publication est indispensable : sans elle, l’adjudicataire ne peut pas opposer son droit de propriété. Pour procéder à cette publication, le service de la publicité foncière a besoin de l’exemplaire original du titre. Or, le commissaire de justice a également besoin d’un original pour procéder à une éventuelle expulsion. Cette difficulté pratique, qui résulte d’une lacune du texte, oblige en pratique à procéder aux formalités dans un ordre précis.

Les mentions obligatoires du jugement d’adjudication

Le contenu du jugement d’adjudication est strictement encadré par l’article R. 322-59 du code des procédures civiles d’exécution. Ce texte impose des mentions précises qui s’ajoutent à celles requises pour tout jugement. Le jugement doit viser :

• le jugement d’orientation, les jugements tranchant d’éventuelles contestations, et le cahier des conditions de vente ;
• l’identité du créancier poursuivant ou du créancier subrogé dans ses droits ;
• les formalités de publicité accomplies avec leurs dates précises ;
• la désignation complète de l’immeuble adjugé ;
• les date et lieu de la vente forcée ;
• l’identité précise de l’adjudicataire ;
• le prix d’adjudication obtenu ;
• le montant des frais taxés à la charge de l’adjudicataire ;
• les contestations éventuellement soulevées.

Cette dernière mention revêt une importance particulière car elle conditionne les possibilités de recours. L’avocat de l’adjudicataire a tout intérêt à contrôler ces mentions : une erreur, notamment dans l’identification de son client, pourrait entraîner des difficultés lors de la publication du jugement au fichier immobilier.

La notification du jugement d’adjudication

Une fois rendu, le jugement d’adjudication doit être porté à la connaissance des parties concernées. Selon l’article R. 322-60 du code des procédures civiles d’exécution, la notification incombe au créancier poursuivant qui doit l’adresser au débiteur saisi, aux créanciers inscrits, à l’adjudicataire ainsi qu’à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision.

La notification fait courir le délai d’appel de quinze jours – mais uniquement pour les chefs du jugement qui ont tranché une contestation.

Le jugement d’adjudication comme titre d’expulsion

Le jugement d’adjudication présente une particularité notable : il constitue de plein droit un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. C’est ce que prévoit expressément l’article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution. L’adjudicataire qui se heurte à un refus du saisi de quitter les lieux peut engager directement une procédure d’expulsion sans solliciter au préalable un autre titre exécutoire.

Les conditions de mise à exécution

L’article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution encadre cette faculté. L’adjudicataire ne peut mettre à exécution le titre d’expulsion qu’à compter du versement du prix d’adjudication ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. Cette condition protège le saisi d’une expulsion prématurée.

La Cour de cassation a précisé que le débiteur saisi doit impérativement être appelé à l’audience d’adjudication. A défaut, le juge commet un excès de pouvoir (2e Civ., 8 février 2024, n° 21-18.702). Cette décision rappelle que l’adjudicataire au profit duquel le bien a été adjugé est partie au jugement d’adjudication, ce qui emporte des conséquences sur les voies de recours.

Le sort des occupants et locataires

Le titre d’expulsion vaut non seulement contre le saisi lui-même mais également contre « tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ». Les personnes autorisées par le saisi à occuper le bien, sans disposer d’un droit propre, peuvent également être expulsées sur ce fondement.

En revanche, un locataire titulaire d’un bail antérieur à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière peut opposer son contrat à l’adjudicataire. La Cour de cassation a d’ailleurs précisé, dans un arrêt du 27 février 2020 (2e Civ., n° 18-19.174), que même les baux conclus après la publication du commandement peuvent être opposables si l’adjudicataire en a eu connaissance avant l’adjudication.

Fait notable : contrairement aux expulsions ordinaires, celles fondées sur un jugement d’adjudication ne peuvent pas faire l’objet d’une suspension. L’article L. 722-8 du code de la consommation exclut explicitement cette possibilité, y compris dans le cadre d’une procédure de surendettement. L’article L. 742-7 du même code reprend cette exclusion pour les procédures de rétablissement personnel.

La surenchère après le jugement d’adjudication

Toute personne peut, dans les dix jours suivant l’adjudication, former une surenchère en portant le prix d’adjudication d’au moins un dixième (article R. 322-50 du code des procédures civiles d’exécution). La surenchère doit être dénoncée au créancier poursuivant, au débiteur et à l’adjudicataire.

Si la surenchère est validée, une nouvelle audience d’adjudication est fixée. L’adjudicataire initial doit être appelé à cette audience : la Cour de cassation a jugé qu’il est propriétaire du bien tant que la résolution de la vente n’a pas été constatée (2e Civ., 9 juin 2022, n° 20-21.352). A défaut de convocation, le juge commet un excès de pouvoir.

La purge des inscriptions et la distribution du prix

L’adjudication produit un effet purgateur : elle éteint les inscriptions hypothécaires et les privilèges grevés sur l’immeuble. Le prix d’adjudication se substitue à l’immeuble et les créanciers inscrits reportent leurs droits sur ce prix, dans l’ordre de leur rang.

La distribution du prix est régie par les articles R. 332-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Elle peut être amiable – lorsque les créanciers s’accordent sur la répartition – ou judiciaire en cas de désaccord. Le créancier poursuivant est tenu d’initier la procédure de distribution.

Par ailleurs, l’article L. 313-3 du code monétaire et financier prévoit que le jugement d’adjudication emporte de plein droit effet d’anatocisme (capitalisation des intérêts) quatre mois après son prononcé.

Les voies de recours contre le jugement d’adjudication

Le régime des recours contre le jugement d’adjudication est très restrictif. L’article R. 322-60, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution dispose que « seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification ».

Cette limitation est constamment réaffirmée par la Cour de cassation. Dans un arrêt du 22 mai 2025 (2e Civ., n° 22-23.224), elle rappelle que le jugement d’adjudication qui ne statue sur aucune contestation n’est pas susceptible de recours. Seules les dispositions du jugement qui tranchent une contestation soulevée à l’audience peuvent faire l’objet d’un appel.

Le pourvoi en cassation est également irrecevable, sauf en cas d’excès de pouvoir. La jurisprudence récente a précisé les contours de cette notion. Constitue un excès de pouvoir le fait pour le juge de prononcer l’adjudication alors que le débiteur saisi n’avait pas été appelé à l’audience (2e Civ., 8 février 2024, n° 21-18.702). De même, l’adjudicataire défaillant doit être convoqué à l’audience de réitération des enchères (2e Civ., 9 juin 2022, n° 20-21.352).

La Cour de cassation a par ailleurs écarté la possibilité d’un appel-nullité contre le jugement d’adjudication : seul le pourvoi en cassation pour excès de pouvoir est recevable (2e Civ., 30 avril 2025, n° 23-14.347).

Le recours en révision semble quant à lui exclu. La Cour de cassation considère traditionnellement que la décision d’adjudication qui ne statue sur aucun incident « ne fait que constater un contrat judiciaire et n’a pas le caractère de jugement » (2e Civ., 20 mai 1985, n° 83-16.680), ce qui interdit le recours en révision. La question reste toutefois débattue en doctrine.

Le caractère restrictif des recours s’explique par la volonté de sécuriser l’adjudication et de protéger l’adjudicataire. La remise en cause du jugement d’adjudication fragiliserait la sécurité des procédures d’exécution forcée dans leur ensemble.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un jugement d’adjudication ?

Le jugement d’adjudication est la décision rendue par le juge de l’exécution à l’issue d’une vente aux enchères dans le cadre d’une saisie immobilière. Il attribue le bien immobilier saisi au dernier enchérisseur (l’adjudicataire), transfère la propriété et constitue un titre d’expulsion à l’encontre du débiteur saisi.

Le jugement d’adjudication vaut-il titre de propriété ?

Oui. Une fois publié au service de la publicité foncière, le jugement d’adjudication constitue le titre de propriété de l’adjudicataire. Il a la même valeur qu’un acte notarié et ne nécessite pas de formalité supplémentaire devant notaire.

Peut-on contester un jugement d’adjudication ?

Les voies de recours sont très limitées. Seul le jugement qui tranche une contestation soulevée à l’audience est susceptible d’appel, dans un délai de quinze jours. En l’absence de contestation, le seul recours est le pourvoi en cassation pour excès de pouvoir – par exemple si le débiteur n’a pas été dûment appelé à l’audience.

Quels sont les frais d’adjudication ?

L’adjudicataire doit payer, en plus du prix d’adjudication, les frais taxés. Ces frais comprennent les émoluments de l’avocat poursuivant, les coûts de publicité, les droits d’enregistrement et les honoraires du commissaire de justice. Le montant des frais est fixé par le jugement d’adjudication.

Sources

• Article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution – titre d’expulsion
• Article R. 322-59 du code des procédures civiles d’exécution – mentions obligatoires
• Article R. 322-60 du code des procédures civiles d’exécution – notification et voies de recours
• Article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution – conditions d’exécution de l’expulsion
• Article L. 722-8 du code de la consommation – exclusion de la suspension d’expulsion
• Article L. 313-3 du code monétaire et financier – anatocisme
• Cass. 2e Civ., 8 février 2024, n° 21-18.702 – l’adjudicataire est partie au jugement ; excès de pouvoir si débiteur non appelé
• Cass. 2e Civ., 9 juin 2022, n° 20-21.352 – adjudicataire défaillant doit être appelé à la réitération des enchères
• Cass. 2e Civ., 22 mai 2025, n° 22-23.224 – irrecevabilité du pourvoi sans excès de pouvoir
• Cass. 2e Civ., 30 avril 2025, n° 23-14.347 – appel-nullité irrecevable
• Cass. 2e Civ., 27 février 2020, n° 18-19.174 – opposabilité des baux
• Cass. 2e Civ., 6 janvier 2011, n° 09-70.437 – irrecevabilité des recours
• Cass. 2e Civ., 20 mai 1985, n° 83-16.680 – nature de contrat judiciaire