La saisie immobilière est une procédure judiciaire lourde de conséquences, permettant à un créancier de recouvrer une créance impayée. Pour le débiteur, elle peut entraîner non seulement la perte de son logement mais aussi des conséquences graves sur le plan financier et personnel.
Pourtant, il existe des solutions pour stopper une saisie immobilière et protéger son patrimoine, limiter les effets d’une vente forcée et se donner une chance de sortir de cette impasse. Ce guide vous présente en détail les étapes, les recours et les actions possibles.
Comprendre les étapes de la saisie immobilière
Pour comprendre comment arrêter une procédure de saisie immobilière, il est crucial de bien comprendre son déroulement. Cela permet de savoir à quel moment, et de quelle manière, il peut agir pour défendre ses droits et trouver des solutions adaptées.
1) Le commandement de payer valant saisie immobilière et la préparation de l’audience
Le point de départ de la procédure est le commandement de payer valant saisie, délivré par un huissier de justice. Ce document est essentiel pour informer le débiteur de son obligation de régler sa dette. Il précise les montants dus, les frais annexes et les conséquences d’un non-paiement. Ce commandement fixe un délai de 8 jours pour régulariser, faute de quoi le créancier pourra engager la procédure de saisie.
2) L’assignation à l’audience d’orientation et l’orientation du dossier
Lorsque le débiteur ne peut pas ou ne veut pas solder sa dette dans le délai imparti, le créancier le fait assigner à comparaître devant le tribunal judiciaire. On parle d’assignation à l’audience d’orientation, car c’est à cette étape que l’affaire est examinée.
Le juge peut alors décider de rejeter les prétentions du créancier, d’autoriser la vente amiable, ou d’ordonner la vente aux enchères sur la mise à prix fixée dans le cahier
C’est une étape cruciale car les arguments qui n’ont pas été invoqués à l’audience d’orientation, seront par la suite jugés irrecevables. Cela résulte des dispositions de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution. Nous avons l’habitude de dire, au cours de nos formations professionnelles, que l’audience d’orientation purge les contestations qui pouvaient être formées.
3) La vente amiable ou aux enchères
Si aucune solution amiable n’est trouvée, l’affaire est orientée vers une vente amiable, ou vers une adjudication. Supervisées par le juge de l’exécution, ces ventes permettent de récupérer des fonds pour rembourser le créancier. Cependant, il est fréquent que le prix obtenu soit inférieur à la valeur réelle du bien, laissant parfois une dette résiduelle. Ce scénario souligne l’importance d’agir en amont pour éviter cette issue défavorable.
4) La distribution du prix
Après la vente du bien saisi, le prix de vente est consigné auprès du bâtonnier de l’ordre des avocats. Ce montant est ensuite distribué en priorité aux créanciers privilégiés et hypothécaires selon l’ordre établi par la loi, à l’occasion d’une procédure de distribution du prix.
Cette procédure est longue. Si le prix de vente excède le montant des dettes, les sommes restantes mettront plusieurs mois, voir années, à être restituées.
Analyse des 3 solutions permettant d’arrêter une saisie immobilière
Le débiteur a peu de solutions pour arrêter une saisie immobilière. Il pourra contester, payer ou faire appel à la commission de surendettement. Chaque solution présente des difficultés différentes.
Contester la saisie immobilière
Les techniques permettent de contester la saisie dépendent de la nature du titre exécutoire, des relations entre les parties, et des objectifs poursuivis.
Quand contester ?
Le débiteur peut demander l’autorisation de vendre à l’amiable entre la date à laquelle il reçoit le commandement, et celle où il reçoit l’assignation. Pour le faire, il doit prendre l’initiative d’assigner tous ses créanciers (article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution).
La cour de cassation vient de préciser qu’à cette audience, il ne pourra demander que la vente amiable. Cela implique que demander la vente amiable à ce stade de la procédure, c’est renoncer à toute forme de contestation.
Ces contestations devront être formées à l’audience d’orientation. Le texte ajoute que les demandes qui pouvaient ou devaient être formées à cette audience, ne pourront plus être formées par la suite.
Nous avons l’habitude d’expliquer, au cours de nos formations, que le jugement d’orientation purge : il purge les contestations qui devaient être formées à l’audience d’orientation.
Enfin, les événements postérieurs à l’audience d’orientation devront être contestés dans les 15 jours du fait générateur (article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution).
Comment contester ?
Le recours aux services d’un avocat est obligatoire pour former une contestation.
Nous recommandons à nos clients de se faire accompagner par des avocats expérimentés, qu’il s’agisse de notre cabinet ou pas. En effet, peu d’avocats maîtrisent bien la procédure, et elle est piégeuse. Une erreur est vite arrivée.
L’ensemble des contestations devront être formées par voie de conclusions (article R. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution).
Contester pour dire quoi ?
La variété des situations rencontrées est telle qu’il est impossible d’en dresser une liste exhaustive. Néanmoins, il y a des constantes bien identifiées.
Tout d’abord, les choses seront très différentes lorsque le titre exécutoire est une décision de justice. en effet, le juge sera chargé d’en assurer l’exécution. Sa marge de manœuvre sera très réduite. La vente sera alors quasiment inévitable.
En revanche, lorsque le titre exécutoire est un acte notarié, aucun procès n’a eu lieu avant la saisie. Le juge a alors la possibilité de contrôler l’ensemble du titre. Cela signifie, par exemple, qu’il pourra vérifier si l’acte de prêt constaté par le notaire est régulier.
Dans les relations entre un prêteur professionnel (ex. banque) et un particulier, le juge devra contrôler le respect de l’ordre public de la consommation. C’est aujourd’hui l’angle d’attaque le plus puissant, car la quasi totalité des contrats comportent des irrégularités.
Enfin, toute contestation comporte une part de risque. En effet, la contestation aura pour effet de retarder la vente, si elle doit avoir lieu. Cela peut provoquer une augmentation considérable des intérêts de retard.
Notre pratique tient compte de ce paramètre. Nous avons l’habitude de simuler le montant des intérêts qui seront dus si la contestation échoue. Cela aide nos clients à apprécier le rapport risque / avantage.
Payer la dette
Il est évident que réglersa dette permet d’arrêter la saisie immobilière.
Pour autant, le paiement est un problème bien plus complexe qu’il n’y paraît.
Quand, comment, et combien payer ?
Quand payer ?
Payer trop tôt est parfois problématique.
L’avocat peut détecter des problèmes dans le dossier du créancier.
Or payer, c’est aussi renoncer, car cela intervient souvent dans le contexte d’un protocole d’accord. Comme ce protocole entérine un accord amiable, il s’accompagne généralement d’une renonciation à tout procès.
C’est pourquoi le paiement doit toujours s’accompagner d’une analyse du rapport de risque / avantage.
Comment payer ?
Le paiement en lui-même n’est pas toujours évident. Les établissements de crédit, notamment, doivent contrôler l’origine des fonds au titre de leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent (TRACFIN). Bien souvent, ils refusent également de recevoir des fonds qui ne proviennent pas directement du saisi.
Tout cela peut entraîner des complications importantes, notamment lorsqu’il y a des éléments d’extranéité. Par exemple, comment rapatrier une somme importante depuis le compte bancaire d’une société située en-dehors de l’Union européenne ?
Le paiement peut également imposer des arbitrages. Le débiteur peut avoir plusieurs créanciers ; et pour chaque créancier, il peut avoir plusieurs dettes.
Les règles applicables en matière d’imputation des paiements (articles 1342 à 1346-5 du code civil) permettront de déterminer à quelle dette chaque paiement doit être attribué. Néanmoins, il y a des situations dans lesquelles un choix pourra être fait.
Le conseil d’un avocat pourra alors s’avérer utile. Par exemple, il vaut mieux prioriser le paiement des créanciers qui bénéficient du meilleur rang hypothécaire. Cela permet parfois de bloquer les créanciers de rang subséquent, et de provoquer un statu quo.
Combien payer ?
La vérification des sommes que réclame le créancier, enfin, peut être difficile.
Le créancier peut réclamer le paiement de sa créance, des intérêts de retard, et des frais de procédure.
Son avocat, quant à lui, peut réclamer un émolument proportionnel.
Le calcul des intérêts, en premier lieu, et de l’émolument, en second lieu, pose souvent problème.
Disons le clairement : la saisie immobilière peut être très lucrative pour l’avocat du créancier.
Un règlement amiable supprime une bonne partie de sa rémunération. Et cette situation donne lieu à de nombreux abus : nous avons souvent vu des avocats peu scrupuleux se tromper de tranche et réclamer un émolument bien trop élevé.
Les défis du refinancement
Le refinancement est une option intéressante pour éviter la saisie. Cela consiste à regrouper les dettes en un seul prêt, avec des mensualités adaptées aux capacités de remboursement.
Les défis du FICP
Cependant, les personnesinscrites au Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) rencontrent souvent des obstacles pour accéder à ce type de financement. Des solutions alternatives, comme le recours à des prêteurs privés ou des organismes spécialisés, peuvent être envisagées. Ces options offrent une certaine souplesse, mais elles impliquent généralement des taux d’intérêt plus élevés.
La vente à réméré
La vente à réméré est une solution particulière qui permet au débiteur de vendre son bien tout en conservant une faculté de rachat. Cette approche offre une liquidité immédiate pour rembourser les créanciers, tout en laissant une porte ouverte pour récupérer le bien une fois la situation financière rétablie. Bien que coûteuse, cette option peut être un véritable levier pour éviter la vente forcée.
Faire appel à la commission de surendettement
Pour les débiteurs en grande difficulté, la commission de surendettement constitue une solution de dernier recours. En déposant un dossier de surendettement, le débiteur peut obtenir une suspension des procédures en cours et bénéficier d’un plan de remboursement adapté à ses capacités financières.
Cette démarche offre plusieurs avantages, notamment la possibilité de réduire les dettes ou d’étaler les paiements sur plusieurs années.
Cependant, deux paramètres devront être pris en ligne de compte.
Tout d’abord, la décision de recevabilité de la commission n’interrompt pas la procédure de saisie si elle intervient après le jugement d’orientation. Dans cette hypothèse, le président de la Banque de France peut demander le report de la vente, mais pas son annulation. Vu les délais de procédure applicables, cela offre un répit très court au débiteur : 3 à 4 mois maximum. Par ailleurs, le juge peut refuser.
Ensuite, la commission de surendettement risque d’ordonner… la vente du bien, si elle constate que le débiteur a un patrimoine. Cela signifie que le surendettement ne permettra pas de sauver l’immeuble, mais seulement d’améliorer la qualité de la vente. Celle-ci sera alors organisée dans le contexte d’un moratoire de 24 mois, avec bien souvent un gel des intérêts.
Foire aux questions
Quels sont les délais pour agir contre une saisie ?
Le débiteur dispose de 8 jours après la réception du commandement de payer pour régulariser sa situation ou déposer une opposition. Avant l’audience, il peut également demander un délai ou contester la procédure. Enfin, après la décision, un appel doit être introduit rapidement pour éviter l’exécution définitive.
Quelles sont les conséquences d’une saisie immobilière ?
La saisie entraîne la perte du bien, souvent vendu à un prix inférieur à sa valeur réelle. Les frais supplémentaires alourdissent la dette, tandis que l’inscription au FICP limite l’accès au crédit futur. De plus, le débiteur peut être contraint de quitter les lieux après la vente, compliquant encore davantage sa situation.
