Nombreux sont les clients à nous demander comment arrêter une saisie immobilière. C’est pourtant une procédure difficile à combattre et la réponse à cette question n’est pas simple à apporter. En effet, il existe une grande variété de situations, qui appellent toutes des réponses différentes. Quelques grands classiques se dégagent néanmoins.
L’intérêt d’une contestation
Le débiteur qui souhaite arrêter une saisie immobilière doit d’abord se demander s’il a intérêt à le faire. En effet, il existe des solutions pour remédier à une situation de surendettement. On pense naturellement à une saisine de la commission de surendettement de la Banque de France.
C’est une question centrale, car le plan de surendettement est souvent assorti d’un gel des intérêts. La saisie immobilière, quant à elle, n’arrête le cours des intérêts que 6 mois après le paiement du prix par l’adjudicataire (articles L. 334-1 et R. 334-3 du code des procédures civiles d’exécution).
Cela signifie que bloquer la saisie peut retarder la vente, et que ce retard peut augmenter considérablement le montant des intérêts qui seront dus. C’est pourquoi toute contestation doit faire l’objet d’une analyse de risque minutieuse. Le rapport coût / avantage doit être analysé et, s’il est défavorable, il est souvent préférable de s’orienter vers une vente amiable.
Comment arrêter une saisie immobilière ?
La procédure de saisie immobilière ne peut être mise en œuvre que si certaines conditions sont réunies. Ces conditions sont énumérées à l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution :
Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.
Le créancier doit donc disposer d’un titre exécutoire (1) constatant une créance liquide (2) et exigible (3). Le débiteur qui souhaite arrêter une saisie immobilière devra donc analyser ces points à tour de rôle.
Chacun de ces points mériterait une étude à part entière, et néanmoins quelques grandes lignes peuvent être dégagées.
Le titre exécutoire
Les différents titres exécutoires sont décrits à l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution. Les titres exécutoires les plus courants sont, naturellement, les décisions de justice, et les actes notariés.
Les décisions de justice peuvent être utilisées pour engager la saisie. Elles doivent toutefois être passées en force de chose jugée pour que la vente forcée puisse avoir lieu. Une décision passée en force de chose jugée est une décision qui ne peut plus être contestée. Une telle décision ne laisse quasiment aucune marge de manœuvre au débiteur.
Les actes notariés, en revanche, peuvent être largement contestés. En effet, ils ne sont exécutoires qu’à certaines conditions.
Tout d’abord, ils doivent comporter une formule exécutoire. Cette formule sacramentelle permettra ensuite au créancier de mandater l’huissier de justice pour procéder au recouvrement. Celui-ci pourra alors se faire aider par la force publique.
Ensuite, ils doivent comporter les indications nécessaires au chiffrage de la créance. Généralement, ils permettent à la banque de disposer d’un titre exécutoire sans avoir à engager de procédure à cet effet. Dans ce cas de figure, ils constateront la plupart du temps un crédit immobilier, soumis aux dispositions du code de la consommation.
Le respect des dispositions du code de la consommation, relatives au type de crédit, pourra alors être contrôlé. Par ailleurs, les clauses éventuellement abusives pourront être critiquées. Cela peut rapidement, sinon entraver, au moins ralentir le recouvrement.
La créance liquide
Une créance est liquide lorsqu’elle est évaluée ou évaluable. L’article L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution le précise :
La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.
Le caractère liquide d’une créance résultant d’une décision de justice peut rarement être contesté pour arrêter une saisie immobilière.
En effet, la décision fixera toujours le montant de la créance et ses modalités de mise à jour (intérêts, indexation, etc.). Si elle n’est pas claire, elle pourra faire l’objet d’une requête en interprétation, ou en rectification d’erreur matérielle, selon le cas.
La créance résultant d’un acte notarié contenant un prêt, en revanche, pourra être plus largement attaquée. En effet, l’acte devra permettre l’évaluation de la créance. Cette évaluation est le fruit d’un processus. Celui-ci se décompose en plusieurs étapes qui peuvent toutes être une source d’erreur.
Les problèmes les plus courant, en matière d’évaluation de la créance, dépendent de la nature de la créance.
Les parties à l’acte, tout d’abord, peuvent prévoir des pénalités très variées en cas de retard de paiement. Pour autant, les métiers du droit et du chiffre communiquent difficilement. Lorsque ces modalités sont trop complexes, des erreurs peuvent se glisser dans les actes. Ces erreurs peuvent rendre les calculs insolubles et empêcher l’évaluation précise de la créance.
En matière de crédit soumis aux dispositions du code de la consommation, les modalités de calcul sont données par le texte. Or la pratique des banques et des établissements de crédit n’est pas toujours alignée avec les textes. On pense notamment aux fort courantes clauses d’anatocismes, qui peuvent gravement affecter les modalités de calcul des sommes exigées.
Ces clauses étaient quasiment toujours insérées dans les contrats de prêt immobilier jusqu’à l’intervention de la cour de cassation. C’est donc une erreur courante, qui justifie souvent notre intervention.
La créance exigible
La créance, enfin, doit être exigible.
Le caractère exigible de la créance ne peut, là encore, que rarement être opposé en présence d’une décision de justice. Deux observations toutefois :
- Une décision de justice, pour être exécutée, doit avoir été signifiée (article 503 du code de procédure civile). Seules les décisions exécutoires sur minute peuvent être exécutées sans avoir été signifiées. Cela concerne, par exemple, la décision d’homologation d’un protocole d’accord.
- Une décision, lorsqu’elle est frappée d’appel, ne passe pas en force de chose jugée tant que la procédure d’appel n’est pas terminée. Cela signifie que le créancier a rarement intérêt à demander la radiation de l’appel de son adversaire s’il souhaite engager une saisie immobilière.
La radiation sanctionne le défaut de paiement, par l’appelant, des sommes mises à sa charge par le jugement. Tant que l’affaire est radiée, elle n’est pas jugée. Le procès est alors paralysé : cette paralysie peut être longue. Lorsqu’elle bloque le recouvrement, elle peut devenir nuisible au créancier, et profitable au débiteur.
En matière d’actes notariés, la notion d’exigibilité nous ramène à la problématique de la déchéance du terme. Et cette problématique nous ramène, à la suite, à celle des clauses abusives. C’est, en effet, sur ce terrain que la cour de cassation a récemment critiqué les pratiques des établissements de crédit en la matière.
Une bonne connaissance du droit de la consommation est donc nécessaire en la matière.
C’est d’autant plus vrai que la cour de cassation vient de considérablement les conditions de la déchéance du terme (Cass. 1re civ., 22 mars 2023, n° 21-16.044, Publié au bulletin). Celle-ci doit notamment être précédée d’une mise en demeure, et fixer un délai de remboursement raisonnable.
- Voir aussi : Qu’est-ce que la déchéance du terme ?
