La mise en œuvre de la procédure de saisie immobilière dépend beaucoup de la nature du titre exécutoire dont dispose le créancier.
Le titre exécutoire et la saisie immobilière
Le titre exécutoire est l’acte comportant la formule exécutoire dont le commissaire de justice poursuit l’exécution forcée.
Rappelons qu’il est nécessaire d’être en possession d’un titre exécutoire pour mettre en œuvre une procédure de saisie immobilière, conformément aux dispositions de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution : « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. »
L’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution énumère les actes susceptibles de constituer un titre exécutoire : « Seuls constituent des titres exécutoires :
1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;
2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;
3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;
4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;
4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce par acte sous signature privée contresignée par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;
5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;
6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement. »
Ne seront analysés que les titres exécutoires les plus courants : les ordonnances de référé, les décisions de justice et les actes authentiques.
L’ordonnance de référé
L’article L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose, à son premier alinéa, que « Lorsque la poursuite est engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée.
L’article 484 du code de procédure civile dispose que « L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. »
L’ordonnance de référé étant une décision provisoire, elle permet d’engager la procédure de saisie immobilière, mais pas de réaliser la vente forcée.
La vente amiable, en revanche, pourra être ordonnée si elle est demandée par le débiteur saisi.
Le jugement ou l’arrêt
Le deuxième alinéa de l’article L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « pendant le délai de l’opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d’une décision rendue par défaut. »
La notion de jugement rendu par défaut est définie à l’article 473 du code de procédure civile : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.
Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »
Les poursuites sont donc possibles, sauf en présence d’une décision rendue par défaut dont le délai d’opposition n’a pas été purgé.
L’acte authentique
Les notaires ont la possibilité de délivrer des copies exécutoires de leurs actes, c’est-à-dire des copies permettant de mettre en œuvre une procédure d’exécution forcée, comme la procédure de saisie immobilière.
L’acte authentique pourra, comme un jugement, fixer le quantum (le montant) d’une créance ; mais la plupart du temps, il se contentera d’en constater le principe.
C’est l’exemple, tout à fait courant, d’un prêt bancaire constaté par acte authentique. L’acte reprendra les caractéristiques du prêt (montant, taux, durée, mensualités, etc.) et le contrat de prêt en annexe.
Lorsqu’en raison d’impayés, la banque prononcera la déchéance du terme, par exemple en application des dispositions de l’article L. 312-39 du code de la consommation, elle fixera le quantum de sa créance qui sera composé, pour le passé, des échéances impayées, et pour le futur, du capital restant dû.
Pour reprendre les termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière », en matière d’acte authentiques :
- Le créancier dispose d’un titre exécutoire, consistant dans l’acte authentique,
- Mais il liquide sa créance en fixant son quantum en prononçant la déchéance du terme, qui rend exigible le capital restant dû.
