L’hypothèque et le nantissement judiciaires : sécuriser votre créance sur un immeuble ou un fonds de commerce

Les saisies conservatoires, que nous avons vues précédemment, visent à bloquer des biens. Mais parfois, l’objectif n’est pas d’empêcher le débiteur d’utiliser ses actifs, mais plutôt de s’assurer une priorité sur un bien de grande valeur s’il venait à être vendu. Un créancier peut souhaiter garantir sa créance sur l’immeuble de son débiteur, ou sur son fonds de commerce, sans pour autant paralyser complètement son activité ou sa vie quotidienne.

C’est là qu’interviennent les sûretés judiciaires. Contrairement aux sûretés conventionnelles qui naissent d’un accord entre les parties (comme une hypothèque consentie lors d’un prêt immobilier), les sûretés judiciaires sont imposées par une décision de justice, à la demande du créancier. Les deux principales sont l’hypothèque judiciaire conservatoire pour les biens immobiliers et le nantissement judiciaire conservatoire pour les fonds de commerce. Ces mécanismes permettent à un créancier de prendre une garantie solide, même contre la volonté du débiteur, sans pour autant rendre le bien totalement indisponible. Découvrons comment fonctionnent ces garanties, de la publicité provisoire à la publicité définitive, et quels sont leurs effets concrets.

Qu’est-ce qu’une sûreté judiciaire ?

Une sûreté judiciaire est donc une garantie prise sur un bien spécifique du débiteur, ordonnée par un juge pour sécuriser une créance dont le recouvrement paraît menacé (articles L. 511-1 et L. 531-1 du Code des procédures civiles d’exécution – CPCE).

La différence fondamentale avec une saisie conservatoire réside dans le sort du bien : un bien grevé d’une sûreté judiciaire demeure aliénable (article L. 531-2 du CPCE). Cela signifie que le débiteur peut toujours vendre son immeuble ou son fonds de commerce, même s’il fait l’objet d’une hypothèque ou d’un nantissement judiciaire. Cependant, comme nous le verrons, le créancier bénéficiaire de la sûreté conserve des droits importants sur le bien ou sur son prix de vente. L’accent est mis ici sur la priorité et le droit de suite, plutôt que sur le blocage pur et simple.

Quels biens peuvent être concernés ? La loi est très précise et limite les possibilités. L’article L. 531-1 du CPCE vise expressément :

• Les immeubles (maison, appartement, terrain…) : la sûreté prendra la forme d’une hypothèque judiciaire conservatoire.
• Les fonds de commerce : la sûreté sera un nantissement judiciaire conservatoire. Pour rappel, un fonds de commerce est un ensemble d’éléments permettant l’exploitation d’une activité commerciale ou artisanale (clientèle, nom commercial, droit au bail, matériel spécifique, licences éventuelles…).
• Les actions, parts sociales et valeurs mobilières : ces cas spécifiques seront abordés dans un prochain article.

Il n’est pas possible de prendre une sûreté judiciaire sur d’autres types de biens.

Comment fonctionne une sûreté judiciaire ? La publicité en deux temps

L’efficacité d’une sûreté (qu’elle soit judiciaire ou conventionnelle) repose sur sa publicité : il faut que les tiers (autres créanciers, acheteurs potentiels…) soient informés de son existence. Pour les sûretés judiciaires, cette publicité s’effectue en deux étapes distinctes mais liées : une publicité provisoire, puis une publicité définitive.

La publicité provisoire : prendre date

Cette première étape est cruciale car elle permet de « prendre date », c’est-à-dire de fixer le rang de votre garantie par rapport aux autres créanciers ou aux droits qui pourraient être inscrits ultérieurement sur le même bien.

1. Obtenir l’autorisation (ou la dispense) : Comme pour toute mesure conservatoire, il faut en principe obtenir l’autorisation du Juge de l’Exécution (JEX) ou, dans certains cas, du Président du Tribunal de Commerce (nous détaillons la procédure et les exceptions dans notre article dédié à ce sujet).
2. Accomplir les formalités de publicité : Une fois l’autorisation obtenue (ou si vous êtes dans un cas de dispense), vous devez faire procéder à la publicité provisoire. Les formalités diffèrent selon le bien :
   • Pour une hypothèque sur un immeuble : Il faut déposer deux exemplaires d’un document appelé « bordereau » auprès du Service de la Publicité Foncière (SPF) dont dépend l’immeuble (article R. 532-1 du CPCE). Ce bordereau contient des informations précises sur le créancier, le débiteur, l’immeuble, la créance garantie et l’autorisation du juge.
   • Pour un nantissement sur un fonds de commerce : Il faut déposer deux bordereaux similaires au greffe du Tribunal de Commerce dans le ressort duquel le fonds est exploité (article R. 532-2 du CPCE).
3. Respecter les délais : Si une autorisation judiciaire a été nécessaire, cette publicité provisoire doit impérativement être effectuée dans un délai de trois mois suivant la date de l’ordonnance du juge (article R. 511-6 du CPCE), sous peine de caducité de l’autorisation. La date du dépôt au SPF ou au greffe est essentielle car elle fixe le rang initial de votre sûreté. C’est un peu comme réserver votre place dans une file d’attente : vous prenez date pour votre garantie.
4. Informer le débiteur : Très important : dans les huit jours suivant l’accomplissement de cette publicité provisoire, vous devez obligatoirement en informer votre débiteur par acte d’huissier (article R. 532-5 du CPCE). Cet acte doit contenir une copie de l’autorisation ou du titre, l’indication de ses droits de contestation et la reproduction de certains articles légaux. Le non-respect de cette information dans le délai entraîne la nullité (caducité) de la publicité provisoire.

Quelle est la durée de cette publicité provisoire ? Elle conserve la sûreté pendant trois ans. Si, au bout de trois ans, la situation n’est pas réglée (vous n’avez pas encore obtenu de jugement définitif, par exemple), il est possible (et souvent indispensable) de la renouveler pour une nouvelle période de trois ans, afin de ne pas perdre le rang acquis (article R. 532-7 du CPCE).

La publicité définitive : consolider la garantie

La publicité provisoire n’est, comme son nom l’indique, que temporaire. Pour rendre votre garantie permanente, vous devez la consolider par une publicité définitive.

1. Condition préalable : le titre exécutoire définitif : La condition sine qua non pour passer à la publicité définitive est d’avoir obtenu un titre exécutoire constatant votre créance, et que ce titre soit passé en force de chose jugée (c’est-à-dire qu’il ne soit plus susceptible de recours suspensif comme l’appel) (article R. 533-4 du CPCE). Il faut donc généralement attendre la fin d’un procès et l’obtention d’un jugement définitif.
2. Le délai crucial de deux mois : Attention, une fois que vous avez ce titre exécutoire définitif, vous disposez d’un délai strict de deux mois pour accomplir les formalités de publicité définitive (article R. 533-4 du CPCE). Ce délai court à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée. Si vous manquez ce délai, la publicité provisoire devient caduque (article R. 533-6 du CPCE) : elle est annulée rétroactivement, comme si elle n’avait jamais existé, et vous perdez tout le bénéfice de la garantie et du rang que vous aviez acquis !
3. Les formalités : Elles consistent à effectuer une nouvelle inscription, cette fois-ci définitive, en se basant sur le jugement obtenu :
   • Pour l’hypothèque : Dépôt de nouveaux bordereaux au SPF, faisant référence à l’inscription provisoire et au jugement définitif (article R. 533-1 du CPCE renvoyant à l’article 2428 du Code civil).
   • Pour le nantissement du fonds de commerce : Dépôt de nouveaux bordereaux au greffe du Tribunal de Commerce (article R. 533-2 du CPCE renvoyant à l’article L. 142-4 du Code de commerce).

L’effet majeur : la conservation du rang

Le principal avantage de cette procédure en deux temps est consacré par l’article R. 533-1 du CPCE : la publicité définitive donne rang à la sûreté à la date de la formalité initiale (la publicité provisoire). Votre garantie définitive prend donc rang non pas au jour où vous la finalisez, mais bien au jour où vous aviez fait la première démarche provisoire, parfois des années auparavant. Cet effet rétroactif est essentiel pour maintenir votre priorité face à d’autres créanciers ou acquéreurs qui auraient pu inscrire leurs droits entre temps.

Quels sont les effets concrets pour le créancier et le débiteur ?

Au-delà du mécanisme de publicité, quels sont les impacts pratiques d’une sûreté judiciaire ?

• Le débiteur peut vendre le bien : Comme nous l’avons dit, l’immeuble ou le fonds de commerce reste aliénable (article L. 531-2 du CPCE). Le débiteur n’est pas dépossédé et peut, en théorie, continuer son activité ou vendre son bien.
• Mais le droit du créancier est protégé en cas de vente : Si le débiteur vend le bien avant que la publicité définitive ne soit effectuée, le créancier ne perd pas ses droits. La loi prévoit que la part du prix de vente qui devrait revenir au créancier (en fonction de sa créance et de son rang provisoire) doit être consignée (bloquée sur un compte spécifique, généralement à la Caisse des Dépôts et Consignations) (article R. 532-8 du CPCE). Le créancier ne touchera cette somme que s’il justifie avoir accompli la publicité définitive dans les délais requis. À défaut, la somme consignée sera remise aux autres créanciers ou au débiteur. C’est une protection efficace pour le créancier dont la garantie suit en quelque sorte la valeur du bien.
• Après la publicité définitive : droits de préférence et de suite : Une fois la publicité définitive accomplie, la sûreté judiciaire produit les effets classiques d’une hypothèque ou d’un nantissement :
  • Droit de préférence : Si le bien est vendu (volontairement ou par saisie), le créancier bénéficiaire de la sûreté sera payé par priorité sur le prix de vente, selon son rang.
  • Droit de suite : Le créancier peut faire saisir et vendre le bien même s’il a été vendu à un tiers acquéreur après l’inscription de la sûreté. La garantie « suit » le bien.
• Protection du débiteur : N’oublions pas que le débiteur dispose aussi de moyens de défense. Si la valeur des biens grevés par la sûreté judiciaire est manifestement excessive par rapport au montant de la créance garantie (la loi exige une valeur double), il peut demander au juge de limiter la sûreté à certains biens seulement (article R. 532-9 du CPCE). Il peut aussi proposer une garantie de remplacement jugée suffisante par le juge (comme une caution bancaire), ce qui peut entraîner la mainlevée de la sûreté initiale (article L. 512-1 CPCE). Ces recours sont détaillés dans notre article sur la contestation des mesures conservatoires.

---

Prendre une hypothèque ou un nantissement judiciaire est une démarche stratégique pour sécuriser une créance importante sur des actifs spécifiques, sans nécessairement bloquer leur usage par le débiteur. C’est une procédure complexe en deux temps qui demande une grande vigilance sur les délais. Un conseil adapté à votre situation pourrait vous faire économiser temps et ressources, et surtout préserver efficacement vos droits. Contactez-nous pour en savoir plus.

Sources

• Code des procédures civiles d’exécution (CPCE)
• Code civil
• Code de commerce