La procédure de saisie immobilière ayant pour objet la saisie et la vente d’un immeuble, elle impose leur identification dans les actes de procédure dans le respect des exigences du service de la publicité foncière.
L’identification de l’immeuble
L’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, relatif aux mentions obligatoires du commandement de payer valant saisie immobilière, dispose que le commandement doit comporter « 5° La désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière, telle qu’exigée par les règles de la publicité foncière ; »
Les exigences de la publicité foncière sont mentionnées aux alinéas 1 et 3 de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. L’identification de l’immeuble résulte ainsi de :
- Sa nature (sa description),
- Sa situation (son adresse),
- La contenance de la parcelle qui l’accueille, ou des parcelles qui l’accueillent,
- Sa désignation cadastrale (section, numéro de plan, lieudit ou adresse, volume).
Lorsque la saisie porte sur un lot de copropriété, l’acte devra également mentionner :
- Le numéro du lot de copropriété,
- La description du lot de copropriété,
- Ses tantièmes.
L’ensemble de ces informations seront reprises dans le titre de propriété (acte de vente, donation, etc.), mais sont susceptibles d’avoir évolué depuis sa publication au fichier immobilier. Les références cadastrales peuvent évoluer, par exemple à l’occasion d’une division de parcelle, d’un remaniement du cadastre, d’un modificatif à l’état descriptif de division, etc.
Les modifications de toute nature seront mentionnées dans la fiche d’immeuble qu’il faudra commander au fichier immobilier.
En cas de difficulté, il sera également possible de commander l’acte à l’origine de la modification des références cadastrales (ex. document d’arpentage, procès-verbal de remaniement du cadastre, modificatif à l’état descriptif de division, etc.).
Par ailleurs, les références cadastrales sont reprises dans l’extrait cadastral n° 1 qu’il sera nécessaire d’avoir au dossier en vue de la publication des actes de la procédure, avec la matrice cadastrale qui confirme lesdites références, l’identité du propriétaire et permet de connaître le montant de la taxe foncière.
La saisissabilité de l’immeuble
Le corps de phrase « Sauf dispositions législatives particulières » renvoie aux dispositions relatives aux immeubles insaisissables par l’effet de la loi.
Il existe plusieurs hypothèses (ex. immeubles nécessaires aux syndicats professionnels pour leurs réunions…), néanmoins le cas de figure le plus fréquent concernera la déclaration d’insaisissabilité de l’article L. 526-1 du code de commerce :
« Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel. Cette déclaration, publiée au fichier immobilier ou, dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, au livre foncier, n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent, postérieurement à la publication, à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant.
Lorsque le bien foncier n’est pas utilisé en totalité pour un usage professionnel, la partie non affectée à un usage professionnel ne peut faire l’objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état descriptif de division. La domiciliation du déclarant dans son local d’habitation en application de l’article L. 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l’objet de la déclaration, sans qu’un état descriptif de division soit nécessaire. »
La publication de la déclaration d’insaisissabilité au fichier immobilier signifie qu’elle sera opposable aux créanciers hypothécaires inscrits postérieurement à sa publication. Ces créanciers ne pourront pas engager la procédure de saisie immobilière, en revanche si la procédure est engagée par un créancier qui était inscrit avant la publication de la déclaration d’insaisissabilité, alors ils pourront valablement déclarer leur créance à la procédure et seront payés au moment de la distribution des deniers.
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