Peut-on vendre une maison sous hypothèque ? Vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement grevé d’une hypothèque. Comment faire ?
Une hypothèque, c’est quoi ?
Les hypothèques appartiennent à la catégorie des sûretés réelles.
La notion de sûreté désigne l’ensemble des garanties qu’un créancier peut prendre pour garantir le paiement de sa créance.
Les sûretés peuvent être personnelles et réelles.
Les sûretés personnelles sont attachées à une personne. On pense naturellement au cautionnement, même si l’article 2287-1 du code civil envisage deux autres hypothèses :
Les sûretés personnelles régies par le présent titre sont le cautionnement, la garantie autonome et la lettre d’intention.
Les sûretés réelles sont attachées à un bien immobilier. Elles sont définies à l’article 2323 du code civil :
La sûreté réelle est l’affectation d’un bien ou d’un ensemble de biens, présents ou futurs, au paiement préférentiel ou exclusif du créancier.
Les droits du créancier hypothécaire
Le créancier hypothécaire bénéficie d’un droit de préférence, et d’un droit de suite.
Le droit de préférence lui permet d’être payé en fonction de son rang hypothécaire au moment de la vente.
Le droit de suite, quant à lui, est défini à l’article 2454 du code civil :
En cas d’aliénation de l’immeuble, l’hypothèque le suit entre les mains du tiers acquéreur.
Le tiers acquéreur est ainsi obligé, dans la limite des inscriptions, à toute la dette garantie, en capital et intérêts, quel qu’en soit le montant.
S’il reste impayé, le créancier hypothécaire peut poursuivre en justice la vente de l’immeuble hypothéqué dans les conditions prévues par le livre III du code des procédures civiles d’exécution.
En d’autres termes, l’hypothèque suit l’immeuble même s’il change de mains. Le créancier hypothécaire a donc la possibilité de pratiquer une saisie immobilière entre les mains du tiers acquéreur. La dette du débiteur initial sera alors payée grâce au fruit de la vente de l’immeuble de l’acheteur.
C’est pourquoi le notaire, lorsqu’il reçoit une vente, demande aux créanciers hypothécaires s’il peut procéder à la radiation de leurs inscriptions. Les créanciers hypothécaires, alors informés de la vente, demanderont le remboursement de leurs créances. Ce mécanisme est tout à fait courant. Cela se produit, par exemple, lorsqu’il y a un prêt en cours au moment de la vente.
Ce qui nous amène au second point : le crédit immobilier.
Crédit immobilier : crédit affecté
Les contrats de crédit se décomposent en deux familles : les crédits non affectés, et les crédits affectés.
Les crédits non affectés, comme le crédit à la consommation, le crédit revolving, etc., peuvent être utilisés pour acheter n’importe quoi.
Les crédits affectés, en revanche, doivent être utilisés pour l’achat d’un bien déterminé.
Le crédit immobilier est un crédit affecté (article L. 313-1 du code de la consommation). Cela signifie qu’il a pour objet l’achat d’un bien immobilier. Si ce bien est vendu, alors le prêt n’a plus d’objet. Sa résiliation est alors automatique et la banque peut demander le remboursement du capital restant dû.
Lorsque le bien immobilier qu’elle a financé est vendu, la banque a donc l’obligation de constater la résiliation du prêt. Elle demande alors au notaire de procéder au remboursement anticipé du prêt, par prélèvement sur le prix de vente. En contrepartie, elle donne mainlevée de ses inscriptions hypothécaires.
Le coût de la mainlevée
La mainlevée des inscriptions hypothécaires aura néanmoins un coût.
La banque, tout d’abord, percevra une indemnité de remboursement anticipé. En effet, le remboursement anticipé l’empêchera de percevoir les intérêts convenus. Pour compenser cette perte, elle percevra une indemnité de remboursement anticipé. Son montant sera, au maximum, de 3 % du capital restant dû avant le remboursement (article R. 313-25 du code de la consommation).
Par ailleurs, la publication de l’acte de radiation au fichier immobilier donne lieu à la perception de frais de mainlevée qui se composeront :
- D’un émolument permettant de rémunérer le travail du notaire,
- Du coût des débours exposés par le notaire,
- Des frais et taxes perçus par les impôts.
Soit un coût total évalué à 0,2 à 0,3 % pour la radiation d’une hypothèque de 350 000 € par exemple.
Le fichier immobilier
Lorsque le notaire reçoit une vente, il doit consulter le fichier immobilier. Ce fichier recense toutes les translations de propriété (donations, ventes…) et toutes les sûretés réelles (hypothèques…) qui concernent le bien. Cela permet de comprendre la situation de l’immeuble et de donner à l’acheteur toutes les garanties nécessaires.
Cela implique également que le notaire verra s’il y a une hypothèque, et que sa radiation sera sollicitée auprès de la banque prêteuse.
Nous sommes souvent contactés par des vendeurs qui espèrent vendre sans rembourser la banque. L’objectif est généralement d’affecter le prix de vente à l’acquisition d’un nouvel immeuble. En période de hausse des taux, cela permet de continuer à profiter du taux du premier prêt.
Cette pratique, comme nous l’avons vu, est illégale car le crédit immobilier est un crédit affecté. Si l’immeuble qu’il finance est vendu, le crédit tombe.
Le crédit immobilier et le cautionnement
Néanmoins, les crédits immobiliers ne sont pas tous garantis par des hypothèques. En effet, les banques préfèrent parfois faire appel à des sociétés de cautionnement. Lorsque c’est le cas, aucune hypothèque n’est publiée au fichier immobilier.
Le notaire n’a alors aucun moyen de détecter que l’immeuble a été acheté au moyen d’un prêt. Si le vendeur ne dit rien, alors la banque aura lieu sans que la banque prêteuse ne soit remboursée.
Cette pratique est illégale, car le crédit n’est pas affecté que pour la banque. Cette affectation est également un engagement pris par l’acheteur. S’il ne respecte pas son engagement, l’acheteur enfreint les termes du contrat qu’il a conclu.
Comme ces opérations sont souvent envisagées pour se projeter vers un nouvel achat, cela rend l’édifice fragile. Si la banque s’aperçoit de la difficulté, elle devra immédiatement constater la résiliation du contrat. Elle mettra ensuite le prêt au recouvrement, et attaquera le patrimoine du débiteur. Compte tenu des sommes qui sont généralement en jeu, cela peut rapidement se traduire par des procédures de saisie immobilière.
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