Publié le 10 août 2024. Mis à jour le 1er avril 2026 – enrichissement juridique, jurisprudence, FAQ.
Votre banque ou un créancier hypothécaire vous a notifié une déclaration de créance dans le cadre d’une saisie immobilière. Ou, à l’inverse, vous êtes créancier inscrit et devez déclarer votre créance au greffe du juge de l’exécution après avoir reçu la dénonciation du commandement de payer valant saisie. Dans les deux cas, les enjeux sont considérables : un créancier qui ne déclare pas sa créance dans les délais perd le bénéfice de sa sûreté hypothécaire.
La déclaration de créance est l’acte par lequel le créancier inscrit fait valoir ses droits dans la procédure de saisie immobilière. Elle conditionne sa participation à la distribution du prix de vente selon son rang hypothécaire. Sans elle, il sera rétrogradé au rang de simple créancier chirographaire.
La déclaration de créance en saisie immobilière
Les articles R. 322-12 à R. 322-14 du code des procédures civiles d’exécution organisent le régime de la déclaration de créance. Le délai, le contenu et les pièces à fournir dépendent d’une distinction fondamentale : la sûreté a-t-elle été inscrite avant ou après la publication du commandement de payer valant saisie ?
Le délai pour déclarer sa créance
Deux régimes coexistent, selon la date d’inscription de la sûreté du créancier.
Le créancier dont l’inscription hypothécaire est antérieure à la publication du commandement dispose d’un délai de deux mois à compter de la dénonciation du commandement de payer valant saisie immobilière (art. R. 322-12 CPCE). Ce délai court à compter de la notification par le créancier poursuivant, et non à compter de la publication du commandement.
Le créancier dont la sûreté a été inscrite après la publication du commandement, mais avant la publication de la vente, dispose quant à lui d’un délai réduit à un mois suivant son inscription (art. R. 322-13 CPCE). Il intervient alors à la procédure par sa déclaration de créance.
La Cour de cassation rappelle que cette obligation est impérative : tout créancier inscrit à qui le commandement a été dénoncé doit déclarer sa créance, peu important que son exigibilité soit contestée (Cass. civ. 2e, 28 juin 2018, n° 17-15.054).
Le contenu et les pièces de la déclaration
La déclaration est faite par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution. Elle comprend le décompte de la créance, arrêté en principal, frais et intérêts échus au jour de la déclaration. Le taux des intérêts moratoires doit être indiqué.
Pour le créancier inscrit avant le commandement (art. R. 322-12), la déclaration doit être accompagnée :
- d’une copie du titre exécutoire ;
- du bordereau d’inscription revêtu de la formule de publication.
Pour le créancier inscrit après le commandement (art. R. 322-13), une pièce supplémentaire est exigée :
- un état hypothécaire levé à la date de l’inscription (fiche d’immeuble).
L’omission de l’une de ces pièces peut entraîner l’irrecevabilité de la déclaration. Le titre exécutoire en particulier est indispensable : sans lui, le créancier ne justifie pas du fondement de sa créance.
La dénonciation de la déclaration de créance
La déclaration de créance doit être dénoncée le jour même ou le premier jour ouvrable suivant au créancier poursuivant et au débiteur saisi (art. R. 322-13 al. 3 CPCE). La dénonciation est faite par acte d’avocat lorsque le destinataire est représenté, ou par signification d’un commissaire de justice dans le cas contraire.
En pratique, la dénonciation au créancier poursuivant se fait toujours par acte d’avocat, puisqu’il est nécessairement représenté. Le débiteur, en revanche, sera notifié par commissaire de justice s’il n’a pas constitué avocat. Le défaut de dénonciation peut fonder une contestation par le débiteur ou par le créancier poursuivant.
La déchéance du créancier défaillant
Le créancier inscrit qui ne déclare pas sa créance dans les délais, ou qui ne la déclare pas du tout, perd le bénéfice de sa sûreté. Il n’est pas exclu de la procédure, mais il sera rétrogradé au rang de créancier chirographaire lors de la distribution du prix de vente de l’immeuble saisi.
La conséquence est lourde. Dans une distribution, les créanciers sont payés selon leur rang hypothécaire. Le créancier de premier rang est servi en priorité, puis le deuxième, et ainsi de suite jusqu’à épuisement du prix d’adjudication. Un créancier déchu de sa sûreté ne participera qu’à la répartition du solde éventuel, au marc l’euro, avec les autres créanciers chirographaires.
La Cour de cassation a confirmé cette sanction à plusieurs reprises, y compris récemment (Cass. civ. 2e, 13 juin 2024, n° 22-10.340 : déchéance du bénéfice du rang dans la distribution du prix en raison de l’irrégularité de la déclaration de créance).
Le relevé de forclusion
Le créancier qui a laissé expirer le délai de déclaration n’est pas sans recours. L’article R. 322-12 alinéa 2 du CPCE lui permet de solliciter un relevé de forclusion, à deux conditions cumulatives.
Il doit d’abord justifier que sa défaillance n’est pas de son fait. La jurisprudence est stricte sur ce point : l’indisponibilité de l’avocat mandaté pour former la déclaration ne constitue pas un cas de défaillance involontaire (Cass. civ. 2e, 9 sept. 2010, n° 09-15.728). Il faudra démontrer un événement extérieur, imprévisible et irrésistible – par exemple un défaut de notification du commandement.
Il doit ensuite déposer sa requête quinze jours au plus tard avant la date fixée pour l’audience d’adjudication ou la constatation de la vente amiable. Le juge de l’exécution statue par ordonnance sur requête. Passé ce délai, la forclusion est définitive.
L’actualisation de la créance au stade de la distribution
La déclaration de créance ne suffit pas. Après l’adjudication ou la vente amiable de l’immeuble saisi, le créancier inscrit doit encore actualiser sa créance pour participer à la distribution du prix.
Le délai d’actualisation
L’article R. 332-2 du CPCE prévoit que la partie poursuivante notifie, dans les deux mois suivant la publication du titre de vente, une demande de déclaration actualisée aux créanciers inscrits. Le créancier doit alors produire un décompte actualisé par conclusions d’avocat dans un délai de quinze jours suivant cette demande.
Ce décompte actualisé arrête définitivement le montant de la créance – principal, intérêts et frais – à une date postérieure à la déclaration initiale. Il permet au créancier poursuivant d’établir le projet de distribution du prix entre les créanciers.
La sanction du défaut d’actualisation
Le créancier qui ne produit pas son décompte actualisé dans le délai de quinze jours encourt la déchéance des intérêts postérieurs à sa déclaration initiale (art. R. 332-2 al. 3 CPCE). En d’autres termes, sa créance sera figée au montant déclaré lors de la phase de saisie, sans pouvoir réclamer les intérêts courus depuis.
La Cour de cassation a confirmé la sévérité de cette sanction (Cass. civ. 2e, 17 fév. 2011, n° 10-15.100). Elle a toutefois apporté un tempérament : lorsque la partie poursuivante n’a pas elle-même respecté son délai de notification, le dépassement du délai d’actualisation par le créancier ne peut être sanctionné (Cass. civ. 2e, 21 mars 2013, n° 12-13.813).
La contestation de la déclaration de créance
Le débiteur saisi – ou tout autre créancier inscrit – peut contester la déclaration de créance d’un créancier. La contestation porte généralement sur le montant déclaré, la régularité formelle de la déclaration ou le respect des délais.
Le délai de contestation
Le délai dépend du moment où la déclaration de créance a été déposée au greffe, en application de l’article R. 311-5 du CPCE. La règle est simple.
La déclaration de créance réceptionnée avant l’audience d’orientation est contestée à cette audience. Le juge de l’exécution est tenu de trancher les contestations relatives à la validité des déclarations de créance soulevées à cette occasion (Cass. avis, 16 mai 2008, n° 08-00.002).
La déclaration de créance réceptionnée après l’audience d’orientation constitue un acte postérieur au sens de l’article R. 311-5. Elle doit être contestée dans un délai de quinze jours à compter de sa notification. La Cour de cassation l’a expressément jugé (Cass. civ. 2e, 1er oct. 2020, n° 19-15.612).
Dans les deux cas, la contestation est formée par conclusions d’avocat devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire.
Les motifs de contestation
Les contestations les plus fréquentes portent sur :
- le montant de la créance déclarée – erreur de calcul sur les intérêts, frais indus, sommes déjà réglées non déduites ;
- la régularité formelle – déclaration hors délai, absence de pièce obligatoire, défaut de dénonciation ;
- la prescription de la créance elle-même – le débiteur peut soulever la prescription de la créance sous-jacente à l’audience d’orientation ;
- la validité du titre exécutoire fondant la créance déclarée.
L’intérêt d’une contestation pour le débiteur
Le débiteur a tout intérêt à examiner chaque déclaration de créance. Si un créancier réclame des sommes indues – intérêts mal calculés, pénalités non prévues au contrat, frais disproportionnés – la contestation permet de réduire le montant de la dette et d’augmenter le solde éventuel restitué après la distribution du prix de vente.
La contestation requiert l’intervention d’un avocat, obligatoire devant le juge de l’exécution en matière de saisie immobilière.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une déclaration de créance en saisie immobilière ?
La déclaration de créance est l’acte par lequel un créancier titulaire d’une sûreté inscrite sur l’immeuble saisi (hypothèque, privilège) fait valoir ses droits dans la procédure. Elle est déposée par acte d’avocat au greffe du juge de l’exécution et conditionne la participation du créancier à la distribution du prix de vente.
Quel est le délai pour déclarer sa créance ?
Le délai est de deux mois à compter de la dénonciation du commandement pour le créancier inscrit avant la publication du commandement (art. R. 322-12 CPCE), et d’un mois suivant l’inscription pour le créancier inscrit après la publication du commandement (art. R. 322-13 CPCE).
Que se passe-t-il si le créancier ne déclare pas sa créance ?
Le créancier perd le bénéfice de sa sûreté hypothécaire. Il n’est pas exclu de la distribution du prix, mais il y participe en tant que simple créancier chirographaire, c’est-à-dire sans priorité de rang. Il ne sera payé qu’après tous les créanciers hypothécaires, sur le solde éventuel.
Comment contester une déclaration de créance ?
La contestation est formée par conclusions d’avocat devant le juge de l’exécution. Si la déclaration a été reçue avant l’audience d’orientation, elle est contestée à cette audience. Si elle a été reçue après, la contestation doit intervenir dans les quinze jours de sa notification (art. R. 311-5 CPCE).
Sources
- Art. R. 322-12 à R. 322-14 du code des procédures civiles d’exécution – Les déclarations de créance
- Art. R. 332-2 du code des procédures civiles d’exécution – La distribution amiable
- Art. R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution – Délai de contestation
- Cass. avis, 16 mai 2008, n° 08-00.002 – Contestation des déclarations de créance à l’audience d’orientation
- Cass. civ. 2e, 28 juin 2018, n° 17-15.054 – Obligation de déclaration de créance
- Cass. civ. 2e, 1er oct. 2020, n° 19-15.612 – Contestation post-orientation
- Cass. civ. 2e, 9 sept. 2010, n° 09-15.728 – Relevé de forclusion
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