La saisie immobilière est une procédure d’exécution forcée par laquelle un créancier muni d’un titre exécutoire fait vendre un immeuble appartenant à son débiteur, afin de se payer sur le prix de la vente forcée du bien et d’obtenir la distribution des sommes entre les créanciers.

Devant le juge de l’exécution, la procédure de saisie immobilière se déroule sur plusieurs mois et suit une chronologie stricte. Le créancier poursuivant délivre d’abord un commandement de payer valant saisie, puis assigne le débiteur saisi à une audience d’orientation. Le juge vérifie les conditions de la poursuite, tranche les contestations et oriente le dossier vers une vente amiable ou une vente forcée aux enchères.

L’enjeu est lourd : le débiteur risque de perdre son immeuble, et le prix d’adjudication est ensuite réparti entre les créanciers inscrits. Le débiteur dispose toutefois de moyens de défense, et certaines situations — indivision, résidence principale, bien d’un tiers détenteur — obéissent à des règles particulières.

Les grandes étapes de la procédure

1

Commandement de payer valant saisie

2

Publication au SPF (2 mois)

3

PV descriptif et assignation

4

Audience d’orientation

5

Vente amiable ou vente forcée

6

Distribution du prix

La saisie immobilière est la procédure d’exécution forcée par laquelle un créancier fait vendre l’immeuble de son débiteur pour être payé sur le prix. Elle se déroule sous le contrôle du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu où l’immeuble est situé.

Le régime de la saisie immobilière figure au livre III du code des procédures civiles d’exécution (CPCE), articles L.311-1 et suivants. Aux termes de l’article L.311-1 CPCE, la saisie « tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers acquéreur en vue de la distribution de son prix ».

L’article L.311-6 CPCE en délimite le champ : la saisie porte sur « tous les droits réels afférents aux immeubles […] susceptibles de faire l’objet d’une cession » — pleine propriété, nue-propriété, usufruit. Les droits d’usage et d’habitation, incessibles, en sont exclus. Le sort des biens insaisissables et des droits indivis est examiné parmi les cas particuliers.

La compétence appartient exclusivement au juge de l’exécution (JEX), magistrat du tribunal judiciaire. L’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire lui confie de connaître « de manière exclusive […] de la procédure de saisie immobilière ». Le JEX statue sur l’orientation, sur les contestations et sur la distribution du prix. Il vérifie d’office que le montant réclamé est conforme au titre exécutoire, que le débiteur le conteste ou non (Cass. avis, 12 avr. 2018, n° 18-70.004). Le tribunal compétent est celui de la situation de l’immeuble (article R.311-2 CPCE), règle d’ordre public ; si les immeubles relèvent de ressorts différents, la procédure est portée devant le JEX du domicile du débiteur (article R.311-3 CPCE).

Les parties doivent constituer avocat (article R.311-4 CPCE). Le ministère d’avocat s’impose à chaque étape : commandement de payer valant saisie, audience d’orientation, vente forcée, distribution. Le débiteur peut toutefois demander l’autorisation de vendre à l’amiable sans être représenté. Les actes matériels sont accomplis par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

La saisie obéit enfin à un principe de proportionnalité. Le créancier ne peut saisir plusieurs immeubles que si la valeur d’un seul ne suffit pas à le désintéresser, ni à désintéresser les créanciers inscrits (article L.311-5 CPCE).

La saisie immobilière suppose un créancier poursuivant, titulaire d’un titre exécutoire (jugement, acte notarié, etc.) ; cette condition est détaillée au titre suivant. Une fois engagée, elle produit, après publication du commandement et assignation, une audience d’orientation devant le juge de l’exécution. L’identification précise du débiteur saisi conditionne la régularité de l’ensemble de la procédure.

Conditions préalables : titre exécutoire, créance liquide et exigible

Toute saisie immobilière suppose, avant le moindre acte de poursuite, que le créancier détienne un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible : l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution subordonne à cette double exigence le droit de saisir l’immeuble du débiteur.

Le créancier poursuivant est donc le titulaire de ce titre. La loi pose trois conditions cumulatives : un titre exécutoire, une créance liquide et une créance exigible. Le juge de l’exécution les vérifie d’office à l’audience d’orientation (art. L. 311-2 CPCE).

Un titre exécutoire préexistant à la saisie

L’article L. 111-3 du CPCE dresse la liste limitative des titres exécutoires : décision de justice ayant force exécutoire, acte notarié revêtu de la formule exécutoire, titre délivré par le commissaire de justice, notamment. Depuis le 25 avril 2026, s’y ajoute le titre du greffier du tribunal de commerce (LOI n° 2026-307 du 23 avril 2026).

Ce titre préexiste à la saisie. Contrairement à une idée répandue, le jugement d’orientation rendu ensuite par le juge de l’exécution ne constitue pas lui-même un titre exécutoire au sens de l’article L. 111-4 du CPCE (Cass. 2e civ., 17 mai 2023, n° 21-17.853). Il se borne à vérifier que le créancier détient un titre valable et à fixer le montant retenu de la dette. L’exécution de ce titre se prescrit par dix ans (art. L. 111-4 CPCE), délai distinct de la prescription propre à la créance.

Une créance liquide et exigible

La saisie exige une créance liquide et exigible. La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent, ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation (art. L. 111-6 CPCE). Elle est exigible lorsque son terme est échu, c’est-à-dire lorsque le solde dû devient immédiatement réclamable. Lorsque la poursuite repose sur une décision assortie de l’exécution provisoire, la vente forcée ne peut toutefois intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée (art. L. 311-4 CPCE).

Le créancier conserve le libre choix des voies d’exécution, mais ce choix reste borné par la proportionnalité : l’exécution ne peut excéder ce qui est nécessaire au paiement (art. L. 111-7 CPCE). En présence de plusieurs immeubles, il ne peut en saisir plusieurs que si la vente d’un seul ne suffit pas à le désintéresser et à désintéresser les créanciers inscrits (art. L. 311-5 CPCE). Réunies, ces conditions conditionnent la créance certaine, liquide et exigible qui autorise le créancier poursuivant — souvent la banque — à agir contre le débiteur saisi. Lorsque cette créance procède d’un prêt, son exigibilité suppose toutefois une étape préalable : la déchéance du terme.

La déchéance du terme et les clauses abusives

Avant d’engager la saisie immobilière, le créancier doit rendre sa créance exigible en prononçant la déchéance du terme du prêt. La déchéance correspond à l’exigibilité anticipée de la totalité du capital restant dû. Elle suppose une mise en demeure préalable et reste soumise au contrôle d’office des clauses abusives par le juge de l’exécution à l’audience d’orientation.

L’article 1344 du Code civil énonce que le débiteur est mis en demeure de payer par sommation, par acte portant interpellation suffisante ou, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. La clause d’exigibilité immédiate insérée dans la plupart des prêts bancaires relève de cette dernière hypothèse. Encore faut-il qu’elle dispense de la mise en demeure en termes exprès et non équivoques. À défaut, la formalité demeure obligatoire et la créance de capital n’est pas exigible (Cass. 1re civ., 11 janv. 2023, n° 21-21.590).

Lorsque la clause d’exigibilité immédiate est elle-même jugée abusive, la déchéance du terme perd tout fondement. La Cour de cassation retient que la déchéance ne peut reposer sur une telle clause réputée non écrite, peu important l’envoi d’une mise en demeure par la banque (Cass. 2e civ., 3 oct. 2024, n° 21-25.823). Cette formalité préalable s’applique en outre au débiteur individuellement. En présence de codébiteurs, chacun doit être visé personnellement : une lettre mentionnant le seul époux n’emporte pas déchéance du terme à l’égard de l’épouse.

L’article L.212-1 du Code de la consommation répute abusives les clauses créant, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Ces clauses sont réputées non écrites, non frappées de nullité. Le juge de l’exécution doit, et non peut, relever d’office les clauses abusives du contrat de prêt. La jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne impose ce contrôle d’office, exercé à l’audience d’orientation. Ce contrôle des clauses abusives ne bénéficie toutefois qu’aux emprunteurs protégés par le Code de la consommation : le consommateur et le non-professionnel — la personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles, telle une SCI familiale à vocation patrimoniale —, à l’exclusion de l’emprunteur ayant contracté pour les besoins de son activité.

Le débiteur consommateur dispose enfin de deux moyens propres au Code de la consommation. La prescription biennale, distincte de la prescription décennale du titre exécutoire, éteint par deux ans l’action du professionnel en paiement des biens et services fournis (article L.218-2). Le juge sanctionne par ailleurs les règles d’ordre public du crédit : il relève d’office l’interdiction de cumuler la capitalisation des intérêts avec l’indemnité de défaillance plafonnée (Cass. 1re civ., 17 juin 2015, n° 14-11.807). Ces moyens se soulèvent avant la signification du commandement de payer valant saisie, examinée ci-après.

Le commandement de payer valant saisie : signification et publication

Le commandement de payer valant saisie ouvre la procédure : le commissaire de justice le signifie au débiteur saisi à la requête du créancier poursuivant, puis le fait publier au service de la publicité foncière dans les deux mois, ce qui rend l’immeuble saisi indisponible.

La signification du commandement au débiteur

La signification du commandement de payer valant saisie constitue l’acte introductif de la saisie immobilière (article R. 321-1 du CPCE) ; le commissaire de justice le délivre au débiteur saisi à la requête du créancier poursuivant, aux risques de ce dernier. L’acte obéit à un formalisme strict. Outre les mentions du droit commun de tout acte de commissaire de justice (article 648 du code de procédure civile), le commandement de payer valant saisie comporte treize mentions énumérées à l’article R. 321-3 du CPCE, prescrites à peine de nullité. Il vise le titre exécutoire fondant les poursuites, détaille le décompte des sommes réclamées et rappelle au débiteur ses droits : aide juridictionnelle, saisine de la commission de surendettement ou recherche d’un acquéreur en vue d’une vente amiable.

Le commandement avertit le débiteur qu’il doit payer dans un délai de 8 jours. À défaut de paiement, la procédure de vente se poursuit et le débiteur est assigné devant le juge de l’exécution. Ce délai passe à un mois lorsque l’acte est signifié à la caution hypothécaire d’une dette d’autrui.

La publication au service de la publicité foncière

Le créancier poursuivant fait publier le commandement au service de la publicité foncière dans un délai de 2 mois à compter de sa signification (article R. 321-6 du CPCE). Le non-respect de ce délai expose le poursuivant à la caducité du commandement, que toute partie intéressée peut faire prononcer par le juge de l’exécution, sauf motif légitime (article R. 311-11 du CPCE). La publication donne lieu à une contribution fixe de 15 euros perçue par le service de la publicité foncière (article 881 C du code général des impôts, dont l’abrogation est différée au 1er janvier 2029).

Cette publicité foncière ne se confond pas avec une inscription d’hypothèque : elle rend l’immeuble saisi indisponible mais ne confère au poursuivant aucun rang privilégié. En cas de concours, notamment en procédure collective, la créance reste chirographaire (Cass. 2e civ., 28 sept. 2017, n° 16-20.437).

Les effets : indisponibilité et séquestre

L’acte de saisie rend l’immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du débiteur saisi (article L. 321-2 du CPCE), qui ne peut désormais ni aliéner le bien ni le grever de droits réels. Ces effets courent à l’égard du débiteur dès la signification du commandement, et à l’égard des tiers seulement à compter de la publication (article R. 321-13 du CPCE).

Sauf si le bien est loué, le débiteur saisi est constitué séquestre de son immeuble : il peut l’habiter sans loyer, mais doit l’entretenir et s’abstenir de toute dégradation. Le commandement vaut aussi saisie des fruits, si bien que les baux consentis après l’acte de saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur (article L. 321-4 du CPCE).

Les aliénations postérieures échappant aux conditions de la vente amiable sont pareillement inopposables, sauf consignation à la Caisse des dépôts d’une somme désintéressant les créanciers inscrits et le poursuivant (article L. 321-5 du CPCE). Le débiteur qui a lui-même consenti une promesse de vente après le commandement ne peut invoquer l’indisponibilité pour se soustraire à ses engagements (Cass. 2e civ., 7 déc. 2017, n° 16-21.356). Une fois publié, le commandement se périme de plein droit cinq ans après sa publication si aucun jugement constatant la vente n’a été mentionné en marge, ce qui met fin à la procédure (article R. 321-20 du CPCE, délai porté de deux à cinq ans par le décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020, applicable depuis le 1er janvier 2021).

La dénonciation au conjoint et la variante du tiers acquéreur

Lorsque l’immeuble appartient en propre à un époux mais constitue la résidence de la famille, le commissaire de justice dénonce le commandement au conjoint, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification (article R. 321-1 du CPCE). Le défaut de dénonciation dans ce délai expose là encore le commandement à la caducité.

Une variante s’applique enfin quand l’immeuble hypothéqué a été acquis par un tiers. Le créancier signifie d’abord un commandement de payer au débiteur principal, puis un commandement valant saisie au tiers acquéreur ; ce dernier est sommé, sous un mois, de payer, de délaisser l’immeuble ou d’en purger les hypothèques (article R. 321-5 du CPCE).

Le PV descriptif, l’assignation et la dénonciation aux créanciers inscrits

Une fois le commandement de payer publié, le commissaire de justice dresse le procès-verbal de description de l’immeuble. Le créancier poursuivant délivre ensuite l’assignation à l’audience d’orientation et dépose le cahier des conditions de vente au greffe. Cette assignation est enfin dénoncée à tous les créanciers inscrits sur le bien saisi.

Le procès-verbal de description

Passé le délai de huit jours suivant le commandement, et faute de paiement, le commissaire de justice peut pénétrer dans les lieux (article R.322-1 du CPCE). L’entrée s’effectue dans les conditions de l’article L.322-2. Sur place est dressé le procès-verbal de description de l’immeuble. Ce procès-verbal relate l’état, l’occupation et les caractéristiques du bien. Il est ensuite annexé au cahier des conditions de vente.

Le dossier de diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) est joint au même cahier. L’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation en fixe le contenu : amiante, plomb, termites, gaz, électricité, performance énergétique, état des risques, mérule et assainissement. Ce dossier a une fonction d’information : il renseigne l’adjudicataire sur l’état du bien, sans que l’adjudication emporte de sa part acceptation de son contenu.

Le cahier des conditions de vente

Le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente, autrefois nommé « cahier des charges ». Ce dépôt intervient au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation (article R.322-10 du CPCE). Y sont joints la copie de l’assignation et un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement. Le cahier comporte, à peine de nullité :

  • l’énonciation du titre exécutoire fondant les poursuites ;
  • le décompte des sommes dues en principal, frais et intérêts ;
  • l’énonciation du commandement de payer valant saisie et de sa publication ;
  • la désignation de l’immeuble, son origine de propriété, ses servitudes, ses baux et le procès-verbal de description ;
  • les conditions de la vente et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;
  • la désignation d’un séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations.

Ce dépôt conditionne la tenue de l’audience d’orientation et fige les modalités du cahier des conditions de vente.

L’assignation et la dénonciation aux créanciers inscrits

L’assignation à l’audience d’orientation est délivrée au débiteur saisi, puis dénoncée à tous les créanciers inscrits sur l’immeuble. Sont visés les créanciers hypothécaires, privilégiés et titulaires d’une hypothèque légale spéciale. Cette dénonciation aux créanciers inscrits constitue une formalité substantielle. Elle permet à chaque créancier inscrit de déclarer sa créance et de concourir à la distribution du prix. Chaque créancier inscrit peut aussi demander au juge de l’exécution sa subrogation dans les droits du poursuivant (article R.311-9 du CPCE). Cette substitution joue en cas de désistement, de négligence, de fraude ou de retard imputable au poursuivant. Cette dénonciation aux créanciers inscrits ne se confond pas avec la dénonciation au conjoint étudiée plus haut. La première organise le concours des sûretés sur le prix ; la seconde protège la résidence de la famille. En cas d’appel du jugement d’orientation, l’indivisibilité du litige impose d’intimer tous les créanciers inscrits, à peine d’irrecevabilité (article 553 du Code de procédure civile).

L’audience d’orientation et la forclusion des contestations

L’audience d’orientation réunit les parties devant le juge de l’exécution, qui vérifie les conditions de la saisie, tranche les contestations et fixe les modalités de la vente par un jugement d’orientation ; passé cette audience, l’article R. 311-5 du CPCE frappe de forclusion toute contestation nouvelle.

Cette audience constitue le point de bascule de la procédure. Le débiteur saisi assigné doit y comparaître : c’est le dernier moment utile pour discuter la dette ou la régularité des actes.

La compétence exclusive et l’office du juge de l’exécution

Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, de la procédure de saisie immobilière et des contestations qui s’y rapportent, y compris lorsqu’elles portent sur le fond du droit (art. L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire).

À l’audience d’orientation, le JEX vérifie d’abord que les conditions de fond sont réunies : titre exécutoire, créance liquide et exigible, droits saisissables (art. R. 322-15 du CPCE, renvoyant aux articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6). Il détermine ensuite les modalités de poursuite, en autorisant la vente amiable demandée par le débiteur (art. R. 322-17) ou en ordonnant la vente forcée. Il peut aussi accorder un délai de grâce.

Ce contrôle d’office ne se limite pas aux conditions de la saisie. Statuant comme juge du principal, le JEX vérifie que le montant réclamé est conforme au titre exécutoire, que le débiteur le conteste ou non (Cass. 2e civ., avis, 12 avril 2018, n° 18-70.004). En matière de crédit à la consommation, il examine en outre d’office le caractère abusif des clauses du contrat.

La forclusion des contestations (article R. 311-5 CPCE)

Après l’audience d’orientation, aucune contestation ni demande incidente ne peut plus être soulevée. La sanction est l’irrecevabilité, relevée d’office par le juge :

« À peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. » (art. R. 311-5 CPCE)

Seules les contestations visant des actes postérieurs à l’audience restent recevables, dans les quinze jours de leur notification. C’est pourquoi la contestation du commandement de payer valant saisie doit être portée à l’audience d’orientation, et non après. Cette forclusion prolonge le principe de concentration des moyens : le débiteur présente dès l’audience tous les moyens qui contestent la créance (Cass. com., 13 septembre 2017, n° 15-28.833). À l’inverse, une contestation formée trop tôt, avant l’assignation à l’audience, est prématurée ; déclarée irrecevable, elle n’acquiert pas l’autorité de la chose jugée et peut être reprise le jour de l’audience (Cass. 2e civ., 21 novembre 2024, n° 22-12.499).

Le jugement d’orientation : autorité de chose jugée, mais pas titre exécutoire

Le jugement d’orientation fixe le montant retenu pour la créance du poursuivant et statue sur les contestations. Ses décisions ont, sauf disposition contraire, autorité de la chose jugée au principal (Cass. com., 13 septembre 2017, n° 15-28.833).

Ce jugement ne crée toutefois aucun droit nouveau. La Cour de cassation juge qu’il ne constitue pas lui-même un titre exécutoire :

« [le jugement d’orientation] ne constitue pas un titre exécutoire au sens de l’article L. 111-4 du [code des procédures civiles d’exécution]. » (Cass. 2e civ., 17 mai 2023, n° 21-17.853)

Le juge se borne à vérifier que le créancier détient déjà un titre exécutoire et à en fixer le montant. Le jugement n’ouvre donc pas un nouveau délai d’exécution de dix ans : le titre qui fonde la saisie reste l’acte notarié ou la décision antérieure.

L’appel à jour fixe du jugement d’orientation

Le jugement d’orientation est susceptible d’appel selon la procédure à jour fixe (Cass. 2e civ., 25 septembre 2014, n° 13-19.000 ; art. R. 322-19 CPCE). L’appel doit être formé dans un délai de quinze jours à compter de la notification (art. R. 311-7 CPCE). Dans ce même délai, l’appelant dépose une requête au premier président de la cour d’appel, exposant ses conclusions et ses pièces (art. 918 du code de procédure civile).

Cet appel n’est pas suspensif : la procédure se poursuit, sauf sursis à exécution accordé par le premier président. Ce formalisme strict — jour fixe obligatoire, quinze jours francs — rend l’appel irrecevable à la moindre irrégularité de forme. Lorsque le juge autorise plutôt la vente amiable, la procédure quitte la voie des enchères .

La vente amiable sur autorisation du juge

La vente amiable sur autorisation du juge de l’exécution permet au débiteur saisi de vendre lui-même son immeuble, à un prix plancher fixé par le magistrat et dans un délai de quatre mois ; le notaire reçoit alors l’acte authentique et procède à la consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Le débiteur formule sa demande directement à l’audience d’orientation. Par exception au principe de représentation obligatoire des parties (article R.311-4 du CPCE), cette demande est dispensée du ministère d’avocat et peut être présentée verbalement (article R.322-17 du CPCE). La Cour de cassation juge d’ailleurs recevable la demande de vente amiable formulée oralement à l’audience, même par l’avocat déjà constitué pour le reste de la procédure (Cass. 2e civ., 7 avril 2016, n° 15-14.856).

Lorsqu’il accorde l’autorisation, le juge fixe le prix plancher, c’est-à-dire le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché (article R.322-21 du CPCE). Ce seuil protège les créanciers inscrits. Le magistrat taxe ensuite les frais de poursuite à la demande du créancier, puis fixe une audience de rappel dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

À cette audience de rappel, le juge n’accorde un délai supplémentaire que si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition. Cette prorogation, plafonnée à trois mois, sert uniquement à permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente.

Le notaire centralise ensuite les flux financiers de l’opération. Son acte n’est établi qu’après consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés (article L.322-4 du CPCE). Le notaire consigne donc le prix, qui sera réparti entre les créanciers selon leur rang lors de la phase de distribution.

La vente amiable judiciaire ne se confond pas avec une vente de gré à gré libre, car l’indisponibilité de l’immeuble interdit au débiteur toute cession hors du contrôle du juge. Elle constitue néanmoins une alternative à la procédure de vente aux enchères, souvent plus favorable au débiteur puisqu’elle évite la décote de l’adjudication. Si la vente échoue dans le délai imparti, le juge ordonne la reprise de la procédure et la vente forcée du bien (Cass. 2e civ., 12 juin 2025, n° 22-23.005).

La vente forcée : adjudication, mise à prix, surenchère, folle enchère

La vente forcée s’achève par l’adjudication du bien à l’audience de vente aux enchères, que le juge de l’exécution fixe dans un délai de deux à quatre mois après le jugement d’orientation. Les enchères, portées par ministère d’avocat sur la base de la mise à prix, désignent l’adjudicataire, lequel devient propriétaire dès le prononcé de l’adjudication.

La publicité de la vente et la mise à prix

La publicité de la vente forcée incombe au créancier poursuivant, entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication (article R. 322-31 du CPCE). Le poursuivant rédige un avis, le fait afficher au greffe du juge de l’exécution et le publie dans un journal d’annonces légales. Cette publicité constitue une formalité substantielle. Sa méconnaissance est sanctionnée par une nullité pour vice de forme, à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief (Cass. 2e civ., 13 janv. 2022, n° 20-18.155).

Le montant de la mise à prix, lui, est arrêté en amont. L’article L. 322-6 du CPCE en confie l’initiative au créancier :

« Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant. »

Le débiteur peut toutefois saisir le juge, en cas d’insuffisance manifeste, pour obtenir une mise à prix en rapport avec la valeur vénale du bien. Une fois cette mise à prix fixée par le jugement d’orientation devenu irrévocable, le juge de l’exécution ne peut plus l’abaisser à l’audience de vente aux enchères, sauf remise en vente sur baisses successives : l’adjuger sur une mise à prix inférieure constitue un excès de pouvoir (Cass. 2e civ., 13 juin 2024, n° 22-10.790).

L’audience d’adjudication et le ministère d’avocat

Les enchères sont portées par le seul ministère d’avocat, à l’exclusion de toute intervention personnelle de l’enchérisseur (article R. 322-40 du CPCE). L’avocat doit être inscrit au barreau du tribunal judiciaire du lieu de la vente et ne peut détenir qu’un seul mandat. Avant d’enchérir, il se fait remettre par son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque représentant 10 % de la mise à prix, sans que cette garantie puisse être inférieure à 3 000 euros (article R. 322-41). La liste de ces garanties est limitative : une garantie autonome à première demande ne suffit pas et rend l’enchère nulle (Cass. 2e civ., 20 mai 2021, n° 20-15.111).

L’effet translatif et le paiement du prix

L’adjudication produit un effet translatif de propriété immédiat. L’article L. 322-10 du CPCE en fixe la portée :

« L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. »

L’adjudicataire ne recueille que les droits du débiteur saisi, ni plus ni moins. Le jugement d’adjudication vaut par lui-même titre d’expulsion contre le saisi (article L. 322-13). L’adjudicataire dispose ensuite de deux mois, à compter de l’adjudication définitive, pour verser le prix au séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations (article R. 322-56). Passé ce délai, le prix est majoré de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au paiement complet.

La surenchère du dixième

Toute personne admise à enchérir peut former une surenchère du dixième au moins du prix principal, dans un délai de dix jours suivant l’adjudication (article R. 322-50 du CPCE). La surenchère est dénoncée au plus tard le troisième jour ouvrable, puis peut être contestée dans les quinze jours de cette dénonciation. Une nouvelle vente aux enchères se tient alors, sur la mise à prix majorée, dans un délai de deux à quatre mois. Ce mécanisme intéresse aussi bien le débiteur, qui limite ainsi sa perte, qu’un tiers désireux d’acquérir à un prix mesuré.

La folle enchère : la réitération des enchères

La folle enchère, aujourd’hui désignée sous le nom de réitération des enchères, sanctionne l’adjudicataire qui ne consigne pas le prix dans le délai imparti. L’article L. 322-12 du CPCE prononce alors la résolution de la vente :

« A défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit. L’adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. »

Le bien est remis en vente aux conditions de la première vente forcée, à la demande du poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur (article R. 322-66). L’adjudicataire défaillant reste toutefois propriétaire tant que la résolution n’a pas été constatée : il doit donc être convoqué à l’audience de réitération, à laquelle il est partie, sous peine d’excès de pouvoir (Cass. 2e civ., 9 juin 2022, n° 20-21.352). La garantie de 10 % qu’il avait versée est acquise aux créanciers et, le cas échéant, au débiteur.

Les droits de mutation et les obligations de l’adjudicataire

L’adjudicataire supporte les droits de mutation à titre onéreux, calculés sur le prix d’adjudication. Le taux départemental de droit commun est de 3,80 %, modulable par chaque conseil départemental entre 1,20 % et 4,50 % (article 1594 D du CGI) ; la quasi-totalité des départements applique le plafond, auquel s’ajoutent la taxe communale de 1,20 % et les frais d’assiette, pour un coût voisin de 5,80 % du prix. Lorsque l’avocat a enchéri pour le compte d’un tiers, la déclaration de l’adjudicataire, ou élection de command, doit être faite dans les vingt-quatre heures pour bénéficier de l’imposition fixe de 125 euros (article 686 du CGI).

La distribution du prix : purge des sûretés et créanciers admis

La distribution du prix répartit la somme d’adjudication entre les créanciers admis, selon le rang de leurs sûretés. Le créancier poursuivant établit un projet de distribution amiable du prix, notifié aux créanciers inscrits et soumis au juge de l’exécution. Le versement du prix opère d’abord la purge des sûretés.

Le versement du prix, ou sa consignation, purge de plein droit l’immeuble de toute sûreté publiée du chef du débiteur (article L.322-14 du CPCE). Cette purge des hypothèques suppose aussi le paiement des frais de la vente. Elle prend effet à la publication du titre de vente. L’hypothèque ne s’éteint pas : elle se reporte sur le produit de la vente. L’adjudicataire reçoit un bien libéré de ses charges ; les créanciers se paient sur la somme d’adjudication.

Les créanciers admis et leur rang

Seuls certains créanciers sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix (article L.331-1 du CPCE). Cette liste est limitative. Elle réunit le créancier poursuivant et les créanciers inscrits à la date de publication du commandement de payer valant saisie. S’y ajoutent les créanciers inscrits avant la publication du titre de vente et intervenus, puis ceux visés aux articles 2377 et 2402, 3° du Code civil.

Le rang, fixé par la date d’inscription, commande l’ordre des créanciers. Depuis la réforme du 15 septembre 2021, l’ancien privilège du vendeur d’immeuble et celui du prêteur de deniers sont devenus des hypothèques légales spéciales. Cette hypothèque légale spéciale est une sûreté attachée par la loi à ces créances (article 2402 du Code civil : 1° le vendeur, 2° le prêteur de deniers). L’hypothèque suit la créance garantie et peut être transmise par subrogation, mécanisme par lequel un créancier prend le rang d’un autre (article 2473 du Code civil). L’immeuble par destination grevé d’un gage peut être purgé du droit de suite (article 2472 du Code civil).

Les créanciers chirographaires, sans sûreté, ne se partagent que le résidu, au marc le franc, c’est-à-dire proportionnellement à chaque créance (article 2285 du Code civil). Les frais de poursuite taxés priment cependant. Les dépens et les émoluments du commissaire de justice sont prélevés par préférence (article 695 du Code de procédure civile ; article A. 444-191 du Code de commerce). En liquidation judiciaire, créanciers privilégiés et hypothécaires concourent d’abord, le solde revenant aux chirographaires (article L.643-4 du Code de commerce).

La distribution amiable, voie de principe

La distribution du prix est poursuivie par le créancier saisissant ou, à défaut, par le débiteur (article R.331-1 du CPCE). La voie amiable prime la distribution judiciaire du prix. Lorsqu’un seul créancier remplit les conditions de l’article L.331-1, il adresse au séquestre ou à la Caisse des dépôts une demande de paiement motivée. Il agit dans les deux mois de la publication du titre de vente ; le paiement intervient dans le mois (article R.332-1 du CPCE). En présence de plusieurs créanciers, le poursuivant élabore un projet de distribution et peut convoquer les créanciers (article R.332-3 du CPCE).

Le procès-verbal d’accord vaut autorisation de mainlevée des inscriptions et de radiation du commandement de payer valant saisie (article R.332-10 du CPCE). Le juge de l’exécution homologue alors le projet. Son contrôle se limite à la conformité à l’ordre public : il refuse d’homologuer un projet payant des créanciers chirographaires non admis au détriment des autres (Cass. 2e civ., 27 mars 2025, n° 22-20.194). En cas de désaccord, la distribution judiciaire tranche les contestations et arrête l’ordre des créanciers.

Les moyens de défense du débiteur saisi

Le débiteur saisi dispose de plusieurs moyens de défense : contester la régularité de la procédure à l’audience d’orientation, solliciter des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, déposer un dossier de surendettement, ou invoquer l’ouverture d’une procédure collective. Compte tenu de la brièveté des délais et de la forclusion attachée à l’audience d’orientation, le débiteur a tout intérêt à faire appel à un avocat en saisie immobilière dès la signification du commandement.

Les délais de grâce permettent au juge de reporter ou d’échelonner le paiement de la dette, dans la limite de deux ans (24 mois). L’article 1343-5 du code civil subordonne cette faveur à la situation du débiteur et aux besoins du créancier. Après signification du commandement, le juge de l’exécution est compétent pour accorder ce délai de grâce (article 510 du code de procédure civile), par une décision motivée. Surtout, cette décision suspend l’exécution déjà engagée, dont la saisie immobilière.

« La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » (art. 1343-5, al. 4, C. civ.)

Les dettes alimentaires en sont toutefois exclues, et toute renonciation anticipée du débiteur est réputée non écrite. En matière de crédit, l’article L. 314-20 du code de la consommation étend ce mécanisme aux prêts aux particuliers.

Le débiteur peut aussi déposer un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers. Être propriétaire de sa résidence principale ne fait pas obstacle, en soi, à la caractérisation de la situation de surendettement, même lorsque la valeur du bien dépasse le montant des dettes (article L. 711-1 du Code de la consommation). Dès le dépôt du dossier, la commission peut saisir le juge pour suspendre les procédures d’exécution (article L. 721-4). Puis la recevabilité de la demande emporte, de plein droit, la suspension et l’interdiction de ces procédures (article L. 722-2). La saisie devient ainsi incompatible avec la procédure de surendettement en cours. Lorsque la situation est irrémédiablement compromise, le rétablissement personnel peut aboutir à l’effacement de la dette. Au stade des mesures, toutefois, un effacement partiel des dettes ne peut en principe être ordonné qu’à la condition d’être subordonné à la vente préalable de l’immeuble du débiteur ; la résidence principale n’échappe à cette exigence que si le débiteur démontre l’impossibilité de faire face au coût de son relogement (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-12.659).

L’ouverture d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) produit un effet comparable. Le jugement d’ouverture arrête les poursuites individuelles et interdit toute procédure d’exécution sur les immeubles (article L. 622-21 du code de commerce). La saisie immobilière en cours n’est toutefois pas anéantie. La Cour de cassation juge la saisie seulement suspendue : les actes antérieurs conservent leur fondement (Cass. com. 8 mars 2023, n° 21-18.722). La saisie reste donc incompatible avec la procédure collective, mais elle reprend si cette procédure prend fin.

Enfin, le débiteur peut dénoncer un abus. Le juge de l’exécution peut ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive (article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution). Le même juge peut aussi condamner le créancier poursuivant à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie. Cet abus engage la responsabilité civile du créancier (article 1240 du code civil). Par ailleurs, le paiement intégral de la créance éteint la dette et justifie la mainlevée de la saisie.

Ces défenses de fond se combinent avec les contestations procédurales. À l’audience d’orientation, le débiteur doit contester le commandement de payer et soulever tous ses moyens. Passé cette étape, la forclusion prévue à l’article R. 311-5 purge les moyens non présentés. Le débiteur peut aussi soulever la nullité du commandement, ou sa caducité lorsque le poursuivant laisse expirer un délai sans motif légitime (article R. 311-11). Le contrôle des clauses abusives, relevé d’office par le juge, complète ces moyens de défense.

Cas particuliers de la saisie immobilière

Plusieurs situations dérogent au schéma classique de la saisie immobilière : bien commun ou résidence de la famille, bien indivis, propriété démembrée, caution hypothécaire, entrepreneur individuel, débiteur décédé, immeuble loué, bien situé à l’étranger, terrain agricole soumis à la SAFER, ou immeuble détenu par un tiers. Chacune impose une adaptation procédurale précise.

Bien commun ou résidence de la famille

La saisie d’un immeuble commun est poursuivie contre les deux époux (article L. 311-7 CPCE). Lorsque l’immeuble appartient en propre à un époux mais abrite le logement de la famille, le commissaire de justice dénonce le commandement au conjoint (article R. 321-1, alinéa 3). Cette dénonciation a un objet purement informatif : le conjoint non-débiteur ne peut contester ni le montant ni la prescription de la créance (Cass. 2e civ., 9 juin 2022, n° 20-23.623). Une dette propre demeure toutefois poursuivie sur le bien commun lorsqu’un jugement a condamné le débiteur au paiement (Cass. 2e civ., 6 janv. 2012, n° 10-27.665).

Bien indivis

Le créancier personnel d’un indivisaire ne peut pas saisir la quote-part de son débiteur dans l’indivision (article 815-17, alinéa 2, du Code civil). Il conserve deux voies. D’abord, s’il pouvait agir sur les biens avant la naissance de l’indivision, ou si sa créance résulte de leur conservation, il poursuit directement la saisie et la vente d’un bien indivis (alinéa 1er). Ensuite, à défaut, il provoque le partage au nom de son débiteur afin de saisir ensuite le lot attribué à celui-ci (alinéa 3).

Bien démembré : usufruit et nue-propriété

L’usufruit et la nue-propriété sont des droits réels immobiliers saisissables séparément (articles L. 311-6 CPCE, 578 et 595 du Code civil). Le créancier de l’usufruitier saisit l’usufruit, mais la vente ne transmet qu’un droit temporaire : l’usufruit s’éteint au terme prévu ou au décès de son titulaire (articles 617, 619 et 620 du Code civil). Le créancier du nu-propriétaire saisit quant à lui la nue-propriété ; l’acquéreur devient alors plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit.

Bien d’une caution hypothécaire

La caution hypothécaire affecte son propre immeuble en garantie de la dette d’autrui, sans engagement personnel de payer. Cette sûreté réelle pour autrui n’est pas un cautionnement (Cass. com., 5 avr. 2023, n° 21-14.166 et n° 21-18.531). Le constituant de la caution hypothécaire ne peut donc opposer au créancier ni le bénéfice de discussion (article 2305 du Code civil), ni la protection tirée de la disproportion, quand bien même il se serait aussi porté caution personnelle de la même dette.

Entrepreneur individuel et déclaration d’insaisissabilité

La résidence principale de l’entrepreneur individuel immatriculé est de droit insaisissable par les créanciers dont les droits naissent de son activité professionnelle (article L. 526-1 du Code de commerce). Cet entrepreneur peut en outre, par déclaration notariée publiée au fichier immobilier, rendre insaisissables ses autres biens fonciers (article L. 526-2). Cette insaisissabilité de la résidence principale ne joue que pour les créances professionnelles nées après la publication ; elle reste inopposable à l’administration fiscale en cas de fraude.

Bien d’une personne publique

Les biens des personnes publiques — État, collectivités territoriales et leurs groupements, établissements publics — sont insaisissables (article L. 2311-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, qui renvoie au champ défini à l’article L. 1). Aucune voie d’exécution ne peut donc frapper un immeuble du domaine public. La jurisprudence admet en revanche la cession, même forcée, des biens relevant de leur domaine privé (Cass. com., 21 janv. 2014, n° 12-29.475).

Débiteur décédé

Le titre exécutoire obtenu contre le défunt vaut aussi contre son héritier, huit jours après que la signification lui en a été faite (article 877 du Code civil). Le créancier poursuit alors la saisie sur l’immeuble recueilli dans la succession. Il peut, au préalable, sommer l’héritier taisant d’opter (article 771 du Code civil) ou faire désigner un curateur lorsque la succession est vacante (articles 809 et suivants).

Bail commercial sur l’immeuble saisi

Lorsque l’immeuble saisi abrite un fonds exploité sous bail commercial, le statut protège le preneur (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). Le bail commercial ne cesse que par un congé donné six mois à l’avance ou par une demande de renouvellement ; à défaut, il se prolonge tacitement (article L. 145-9). Le cahier des conditions de vente doit mentionner l’existence de ce bail, dont l’adjudicataire reprend la charge (article R. 322-10).

Bail d’habitation sur l’immeuble saisi

Le bail d’habitation antérieur à la saisie reste opposable à l’adjudicataire ; le bail postérieur lui est inopposable, sauf s’il en a eu connaissance avant l’adjudication (Cass. 2e civ., 27 févr. 2020, n° 18-19.174). La saisie n’éteint donc pas automatiquement le bail en cours. Le contenu du bail obéit à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, tandis que l’opposabilité à l’acquéreur relève notamment de l’article 1743 du Code civil.

Bien situé à l’étranger

Un immeuble situé hors de France échappe à la saisie immobilière française : la procédure relève du tribunal du lieu de situation de l’immeuble (lex rei sitae). Le créancier doit alors agir devant la juridiction étrangère compétente, selon le règlement Bruxelles I bis ou la Convention de Lugano.

Terrain agricole et préemption de la SAFER

La vente forcée d’un terrain à usage agricole peut ouvrir le droit de préemption de la SAFER, qui s’exerce à la suite de l’adjudication (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064). Ce droit suppose un usage agricole effectif du bien au jour de la vente, une exploitation cessée de longue date ne suffisant pas. La préemption obéit aux articles L. 143-1 et suivants du Code rural.

Tiers détenteur de l’immeuble

Le créancier titulaire d’une hypothèque peut saisir l’immeuble entre les mains du tiers détenteur qui l’a acquis du débiteur. Le commandement de payer valant saisie lui est alors signifié, dans le prolongement de l’étape du commandement examinée plus haut (articles R. 321-1, alinéa 1er, et R. 321-5 CPCE, délai d’un mois). L’immeuble détenu par ce tiers devient indisponible dès la publication du commandement (article R. 321-13).

Vente en bloc ou vente par lots

Le juge de l’exécution décide, à l’audience d’orientation, si l’immeuble est vendu en bloc ou par lots (article R. 322-15). La vente par lots fixe alors des mises à prix distinctes (article R. 322-10). Si l’adjudicataire est défaillant, il demeure propriétaire tant que la résolution de la vente n’a pas été constatée et doit être convoqué à la nouvelle audience sur réitération des enchères (Cass. 2e civ., 9 juin 2022, n° 20-21.352).

Foire aux questions sur la saisie immobilière

Qu’est-ce qu’une saisie immobilière ?

La saisie immobilière est la procédure d’exécution forcée par laquelle un créancier muni d’un titre exécutoire — jugement ou acte notarié — fait vendre l’immeuble de son débiteur pour se payer sur le prix (article L.311-1 du CPCE). Elle relève du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec représentation obligatoire par avocat.

Comment se déroule une saisie immobilière ?

La procédure suit des étapes ordonnées : signification du commandement de payer valant saisie par commissaire de justice, publication au service de la publicité foncière dans les deux mois, procès-verbal descriptif de l’immeuble, puis assignation à l’audience d’orientation. Le juge de l’exécution oriente ensuite vers une vente amiable ou une vente forcée par adjudication aux enchères, avant la distribution du prix entre les créanciers admis. Comptez généralement de neuf à dix-huit mois selon les incidents.

Quels sont les droits du débiteur saisi ?

À l’audience d’orientation, le débiteur peut contester la nullité du commandement, la prescription de la créance ou la validité de la déchéance du terme, sous peine de forclusion (article R.311-5 du CPCE). Il peut demander des délais de grâce de deux ans au maximum (article 1343-5 du Code civil), solliciter la vente amiable plutôt que la vente forcée, ou déposer un dossier de surendettement qui suspend la procédure.

Quelles sont les conséquences d’une saisie immobilière ?

La signification du commandement rend l’immeuble indisponible : le débiteur ne peut plus le vendre librement ni le grever de droits réels (article L.321-2 du CPCE). La publication au service de la publicité foncière rend la saisie opposable aux tiers. L’adjudication transfère la propriété à l’adjudicataire et vaut titre d’expulsion (article L.322-10). Le versement du prix purge l’immeuble de toutes les sûretés publiées du chef du débiteur (article L.322-14).

Comment éviter une saisie immobilière ?

Trois leviers principaux : payer la dette dans le délai de huit jours suivant le commandement, négocier un échéancier avec le créancier avant l’assignation, ou déposer un dossier de surendettement dès la signification. La contestation de la déchéance du terme, souvent prononcée sur une clause abusive, est efficace en matière de prêts bancaires. Toute stratégie suppose une intervention rapide, avant l’audience d’orientation et la forclusion qu’elle emporte.

Quels documents sont nécessaires pour engager une saisie ?

Le créancier doit produire un titre exécutoire : jugement de condamnation, acte notarié de prêt revêtu de la formule exécutoire, ou transaction homologuée. La créance doit être liquide et exigible. Le commandement de payer valant saisie comporte treize mentions obligatoires (article R.321-3 du CPCE), dont le décompte des sommes, la désignation cadastrale du bien et le délai de huit jours pour payer. Aucun formulaire CERFA n’est requis.

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilière ?

L’audience d’adjudication se tient deux à quatre mois après le jugement d’orientation. Les enchères sont portées uniquement par un avocat inscrit au barreau du tribunal, chaque enchérisseur devant remettre une caution bancaire ou un chèque de banque égal à dix pour cent de la mise à prix. L’adjudicataire devient propriétaire dès le coup de marteau. Un tiers peut encore surenchérir dans les dix jours.

Sources et références juridiques

Sources et références juridiques

Code des procédures civiles d’exécution

Autres codes et textes

Jurisprudence de la Cour de cassation

Réforme et actualité législative

  • Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés (en vigueur au 1er janvier 2022) — transformation des privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales (art. 2402 C. civ.)
  • Loi n° 2026-307 du 23 avril 2026 — actualisation de la liste des titres exécutoires (art. L. 111-3 CPCE)
  • Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 — compétence du juge de l’exécution (art. L. 213-6 COJ)