La saisie immobilière : déroulement et analyse

Une procédure de saisie immobilière peut être mise en œuvre pour obtenir le paiement d’une créance. Le bien sera vendu à l’amiable, sous le contrôle du juge, ou aux enchères, à l’audience d’adjudication. Que vous soyez débiteur ou créancier, l’assistance d’un avocat spécialisé est recommandée.

Comment fonctionne la procédure ? Quand peut-elle être mise en œuvre ? Comment peut-elle être arrêtée ? On vous explique tout.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la saisie ?

La saisie immobilière peut être engagée dès que le créancier dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsqu’elle peut l’être.

La créance est exigible lorsque le débiteur a le droit d’en poursuivre le recouvrement. Une décision de justice, par exemple, ne peut généralement pas être exécutée avant d’être signifiée.

Les titres exécutoires les plus courants sont la décision de justice et l’acte notarié.

La décision de justice qui condamne le débiteur à payer une somme n’est pas compliquée à traiter. Le montant des sommes dues y sera indiqué. La seule source de complexité pourra provenir du calcul des intérêts légaux.

L’acte notarié, en revanche, ne condamne pas le débiteur à payer une somme donnée. En revanche, il doit contenir l’ensemble des informations nécessaires au calcul des sommes dues. Si tel est bien le cas, la créance pourra être déclarée liquide (article L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution).

Comment se déroule la procédure de saisie immobilière ?

Le déroulement de la procédure de saisie immobilière est extrêmement encadré. Le créancier poursuivant est soumis des délais précis. Ses agissements seront prévisibles pour le débiteur, car ils suivront ce schéma :

1. Le commandement de payer valant saisie immobilière

Le créancier fait tout d’abord signifier un commandement de payer valant saisie immobilière. Le commandement est un acte de procédure qui met le saisi en demeure d’avoir à payer ses dettes sous un certain délai.

Ce délai est de 8 jours ou de 1 mois, en fonction de la situation du saisi. Cette problématique spécifique fait l’objet d’une publication dédiée.

En effet, le saisi n’est pas nécessairement le débiteur. En d’autres termes, le créancier peut parfois saisir et vendre un bien immobilier qui n’appartient pas au débiteur, mais à un tiers.

Lorsque la procédure est engagée contre le débiteur, son délai de paiement de 8 jours.

Lorsque la procédure est engagée contre un tiers, leur délai de paiement est de 1 mois.

Deux types de tiers peuvent être concernés par la procédure : le tiers acquéreur et la caution hypothécaire.

Le tiers acquéreur est propriétaire d’un immeuble qui est grevé par une inscription hypothécaire prise contre le précédent propriétaire. En effet, les hypothèques suivent l’immeuble, même lorsqu’il est vendu.

C’est pourquoi le notaire, lorsqu’il reçoit une vente, procède à la radiation des inscriptions prises contre le précédent propriétaire. Lorsqu’il oublie de le faire, une procédure peut être engagée contre l’acheteur, pour payer les dettes du vendeur. C’est injuste, et cela aboutit généralement à une mise en cause de la responsabilité du notaire.

La caution hypothécaire a donné son bien immobilier en garantie de la dette d’un tiers. Cette situation est plus courante, car elle correspond à l’hypothèse des parents qui donnent leur bien en garantie du crédit souscrit par leur enfant.

Le commandement de payer valant saisie a des effets importants pour le saisi :

• Il rend l’immeuble indisponible. Le débiteur n’a plus le droit de le vendre sans l’accord du créancier.
• Il entraîne l’inopposabilité des baux. Le créancier pourra contester les baux conclus après sa remise au débiteur.
• Il entraîne l’immobilisation des loyers. Le débiteur doit les séquestrer. S’il ne le fait pas, le créancier peut désigner un autre séquestre.
• Enfin, il entraîne la mise sous séquestre de l’immeuble. Le débiteur n’a plus le droit d’en modifier la consistance.

Le commandement de payer valant saisie doit être publié au fichier immobilier dans les deux mois de sa notification. L’assignation à l’audience d’orientation devra, à la suite, être notifiée dans un délai de deux mois à compter de cette publication. à la suite, être notifiée dans les deux mois qui suivent cette publication.

2. Le procès-verbal descriptif

Le procès-verbal descriptif de l’immeuble sera dressé entre la publication du commandement et la signification de l’assignation.

Le procès-verbal descriptif est un acte d’huissier qui permet au créancier de mieux connaître l’immeuble. Concrètement, il s’agit d’un reportage photographique réalisé par l’huissier.

Le débiteur ne peut pas s’y opposer. S’il refuse d’ouvrir à l’huissier, celui-ci pourra revenir accompagné d’un serrurier et de la force publique.

Comme le procès-verbal descriptif doit contenir un métré, l’huissier sera également accompagné d’un expert diagnostiqueur. Celui-ci sera parfois mandaté pour dresser l’ensemble du dossier de diagnostics techniques.

Les photographies et les diagnostics immobiliers permettront au créancier de fixer la mise à prix. Celle-ci doit être mentionnée dans l’assignation à l’audience d’orientation. C’est pourquoi le procès-verbal descriptif sera toujours dressé avant la signification de l’assignation.

3. L’assignation à l’audience d’orientation et l’audience d’orientation

Le créancier fait signifier au débiteur une assignation à comparaître à l’audience d’orientation. Cette audience a lieu entre 1 et 3 mois à compter de la signification de l’assignation. Lorsque le débiteur réside à l’étranger, ces délais sont augmentés de +1 mois ou de +2 mois selon le cas, conformément aux articles 684 et suivants du code de procédure civile.

L’assignation rappelle le montant des sommes dues et rappelle au débiteur qu’il doit être représenté par un avocat. Cette règle s’explique par la complexité de la procédure.

L’audience d’orientation a lieu devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire. C’est à cette audience que l’affaire est orientée vers une vente amiable, ou vers une vente forcée, aux enchères.

Les créanciers hypothécaires seront également convoqués à cette audience. La procédure leur sera, en effet, dénoncée.

C’est également à cette audience que le débiteur pourra combattre la saisie. Les moyens de défense qui peuvent être invoqués sont nombreux :

• Erreur ou vice de procédure permettant d’obtenir une caducité ou une nullité du commandement.
• Problème avec les conditions de mise en œuvre de la saisie, si la créance n’est pas liquide ou exigible.
• Irrégularité quelconque du titre exécutoire.
• Présence d’une clause abusive dans le contrat de prêt. La jurisprudence de la cour de justice de l’Union européenne est, à cet égard, remarquable.

La procédure est trop technique pour qu’une liste exhaustive des moyens de défense puisse être donnée. Nous avons néanmoins consacré une publication dédiée à ce sujet. Par ailleurs, notre cabinet dispense une formation destinée aux avocats, et consacrée à la défense sur saisie immobilière.

Les arguments que le débiteur saisi ne développe pas à l’audience d’orientation seront, par la suite, jugés irrecevables. Cette règle couperet est prévue à l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution. Elle protège l’adjudicataire des péripéties de la procédure. Néanmoins, elle est dangereuse pour le débiteur saisi, car une mauvaise défense peut avoir des conséquences irréversibles.

Lorsque les moyens de défense du débiteur sont rejetés, l’affaire est orientée vers une vente. Celle-ci peut être réalisée à l’amiable et sous le contrôle du juge de l’exécution, ou aux enchères.

Attention toutefois : le débiteur doit demander au juge la vente amiable pour que celui-ci puisse l’accorder. C’est pourquoi il est recommandé de toujours présenter une demande de vente amiable à titre subsidiaire. La notion de subsidiarité correspond à l’idée que je demande ceci si cela est rejeté :

• Je demande le rejet de la saisie à titre principal,
• Si ma demande de rejet est refusée, je demande la vente amiable.

C’est un schéma courant qu’un avocat prudent mettra toujours en œuvre.

4. La vente amiable

Le juge de l’exécution peut rendre un jugement autorisant la vente amiable au débiteur, conformément aux articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Cette vente n’a d’amiable que le nom, car elle est obligatoire. En effet, si le débiteur ne vend pas, une vente aux enchères a lieu. Par ailleurs, cette vente a lieu sous le contrôle du juge.

C’est la seule demande que le débiteur peut présenter seul, sans avocat. C’est peu recommandé, car il sera alors seul face à ses créanciers. Cela peut l’amener à faire des concessions qu’il aurait peut-être pu éviter.

Le juge peut accorder au débiteur un délai de 4 mois pour obtenir un engagement écrit d’acquisition.

Attention, les notaires dressent parfois des promesses de vente. C’est inadapté car une promesse de vente n’engage que le vendeur. Or le juge exige un engagement de la part de l’acheteur. C’est pourquoi il vaut mieux dresser un compromis de vente.

Lorsque l’affaire est réexaminée par le juge, il peut accorder 3 mois supplémentaires pour conclure la vente. Lorsque le juge constate que la vente a été réalisée dans les conditions fixées par le jugement, il l’homologue.

Le créancier aura le droit au remboursement des frais qu’il aura engagés pour parvenir à la vente. Ces frais devront être payés par l’acheteur, qu’il faudra renseigner avec soin à ce sujet. L’enveloppe moyenne dépend du prix de vente, et ne peut être évaluée qu’au cas par cas.

5. La vente aux enchères

Lorsque la vente aux enchères est ordonnée, elle a lieu devant le tribunal judiciaire dans les 4 mois qui suivent la décision qui l’ordonne. Le créancier poursuivant devra réaliser des publicités légales avant qu’elle n’ait lieu. Cela permettra à toute personne intéressée de se manifester, et de se renseigner auprès de l’avocat du vendeur.

Celui-ci mettra à la disposition du public certaines pièces de la procédure :

• Le cahier des conditions de la vente, qui équivaut à un compromis de vente augmenté des informations relatives à la procédure.
• Le procès-verbal descriptif, le métré Carrez et le dossier de diagnostics techniques.

Le créancier ajoutera à cette liste tous les documents qu’il juge utiles. On trouve généralement, annexés au cahier :

• Les pièces relatives à l’état de la copropriété (pré état daté, règlement de copropriété, carnet d’entretien, PV d’AG…).
• Les pièces relatives à l’urbanisme (certificat d’urbanisme, renseignements d’urbanisme).
• Les pièces relatives à l’occupation (baux, occupation).

Les candidats à l’achat pourront également consulter le dossier de vente au greffe du tribunal judiciaire.

A l’audience, l’immeuble est vendu au dernier enchérisseur.

Chaque enchère couvre l’enchère qui la précède. La nullité de la dernière enchère entraîne la remise en vente du bien. 

Si personne ne pousse les enchères, c’est le créancier poursuivant qui est déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix. Cette hypothèse est assez courante. Elle résulte d’une mauvaise évaluation de l’état de l’immeuble au moment du choix de la mise à prix.

L’acheteur dispose d’un délai de 2 mois pour consigner le prix entre les mains du séquestre. Celui-ci sera généralement le bâtonnier de l’ordre des avocats.

Tout intéressé peut former une surenchère dans les 10 jours qui suivent la vente. La surenchère provoque la remise en vente du bien, à une autre audience. La mise à prix est alors égale au prix d’adjudication majoré de 10 %.

Si l’adjudicataire ne paye pas, tout intéressé peut engager une procédure de réitération des enchères. Cette procédure aboutit également à une nouvelle vente forcée du bien. Si celui-ci se vend moins cher la deuxième fois, l’adjudicataire défaillant doit payer la différence.

Le titre de vente sera, enfin, publié auprès du service de la publicité foncière. Cette publication entraîne l’opposabilité de la vente aux tiers.s cher la deuxième fois, l’adjudicataire défaillant doit payer la différence.

6. La distribution du prix

La saisie immobilière et la distribution du prix constituer les deux phases d’une même procédure. La distribution du prix est traitée aux articles R. 331-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Une fois le prix de vente séquestré, le créancier peut engager la procédure de distribution du prix.

Les créanciers seront payés une fois qu’elle sera terminée.

Si le prix de vente est supérieur au montant des dettes, le débiteur doit percevoir le reliquat. Cela signifie qu’il devra également attendre la fin de la procédure de distribution du prix.

Malheureusement pour lui, cette procédure est longue, pour trois raisons :

1. Elle ne peut être engagée qu’une fois le titre de vente publié, ce qui peut prendre jusqu’à 9 mois compte tenu des délais de traitement du service de la publicité foncière.
2. Le titre de vente peut mettre du temps à être publié, le débiteur ayant 2 mois pour payer et le greffe pouvant avoir du retard dans l’édition du titre.
3. Enfin, la procédure est assez longue.

Tous ces délais cumulés font qu’il est courant d’attendre jusqu’à 2 ans pour obtenir le paiement du solde du prix. C’est catastrophique pour le débiteur dont l’argent est immobilisé.

Ces délais peuvent être abrégés dans certaines hypothèses, qui nécessitent toutes l’intervention d’un avocat compte tenu de leur technicité.