Le classement des sûretés immobilières : ordre et priorités

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Le droit des sûretés organise une compétition entre créanciers. Qui sera payé en premier si le débiteur ne peut honorer toutes ses dettes ? Cette question n’est pas théorique. Elle détermine l’efficacité même des garanties et, pour les propriétaires de biens hypothéqués, leurs droits et obligations.

Pourquoi classer les sûretés ?

En cas d’insolvabilité du débiteur, ses biens ne suffisent pas à désintéresser tous ses créanciers. Le droit doit donc arbitrer entre eux.

Le principe général est simple : « les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers » (art. 2285 du Code civil). Sans garantie particulière, les créanciers chirographaires se partagent le prix des biens au prorata de leurs créances.

Mais certains créanciers bénéficient de « causes légitimes de préférence » leur permettant d’échapper à cette loi du concours. D’où la nécessité d’un classement.

Le classement en droit civil

Les droits exclusifs hors classement

Certains mécanismes échappent au classement car ils confèrent un droit exclusif :

• La propriété-sûreté : propriété retenue (réserve de propriété) ou cédée à titre de garantie (fiducie)
• Le droit de rétention : faculté de retenir matériellement un bien jusqu’au paiement

Ces droits mettent leurs titulaires « hors concours » des autres créanciers. Ils ne subissent pas la loi du classement mais l’imposent aux autres.

Le rang des privilèges immobiliers

Depuis l’ordonnance du 15 septembre 2021, les privilèges immobiliers sont tous généraux. Les anciens privilèges spéciaux ont été transformés en hypothèques légales spéciales.

Les privilèges immobiliers priment les hypothèques (art. 2378 du Code civil), même inscrites antérieurement. Leur rang s’établit selon l’ordre de l’article 2377 :

1. Privilège des frais de justice
2. Privilège des salaires et rémunérations assimilées

Ces privilèges s’exercent d’abord sur les meubles, puis sur les immeubles en cas d’insuffisance (principe de subsidiarité).

Le rang des hypothèques

Les hypothèques viennent après les privilèges, mais avant les créanciers chirographaires. Entre elles, les hypothèques se classent selon leur date de publication au service de publicité foncière (principe « prior tempore, potior jure »).

Une exception majeure : l’hypothèque légale du syndicat de copropriétaires, dispensée de publicité, prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et les deux années échues.

Le classement en procédure collective

L’article L.643-8 du Code de commerce a considérablement modifié l’ordre des créanciers en liquidation judiciaire.

Sans reproduire l’intégralité de cet ordre comprenant 15 rangs, notons que :

1. Les droits de propriété et de rétention restent « hors concours »
2. Les créances de procédure bénéficient d’un traitement préférentiel
3. Le superprivilège des salaires occupe le 2ème rang
4. Les sûretés immobilières ne viennent qu’au 6ème rang
5. Certains privilèges de droit commun sont relégués loin dans le classement

La logique économique (sauvetage de l’entreprise) et sociale (protection des salariés) prime sur la logique purement civiliste.

Exceptions au classement général

Plusieurs règles spéciales perturbent le classement de principe :

• L’hypothèque rechargeable conserve son rang initial lors des rechargements ultérieurs
• Le conflit entre hypothèque et gage sur immeuble par destination se règle par l’antériorité de la publicité
• En saisie-attribution, le premier saisissant l’emporte sur tous les autres créanciers, même privilégiés
• En matière fiscale, l’avis à tiers détenteur produit un effet d’attribution immédiate

Conflits entre créanciers de propriétaires successifs

Un principe majeur domine : les droits des créanciers du propriétaire antérieur priment ceux des créanciers du propriétaire actuel.

Exemple : un créancier hypothécaire du vendeur primera tous les créanciers de l’acheteur, même titulaires de privilèges.

Seul le privilège des frais de justice échappe à cette règle en raison de son caractère conservatoire bénéficiant à tous.

Cette règle découle du principe « nemo plus juris transferre potest quam ipse habet » (nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en a lui-même).

Le classement des sûretés immobilières reste donc un mécanisme complexe, tiraillé entre droit civil et procédures collectives, avec de multiples exceptions liées à des considérations économiques et sociales.

Pour naviguer dans ce paysage juridique complexe et optimiser votre stratégie, l’assistance d’un avocat spécialisé en hypothèques peut s’avérer déterminante.

Sources

• Code civil, articles 2284 à 2488
• Code de commerce, article L. 643-8
• Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021

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