L’hypothèque domine le paysage des sûretés immobilières. Cette garantie, sans dépossession du débiteur, offre au créancier une protection efficace. Elle implique pour le propriétaire d’un bien grevé une série de droits et obligations spécifiques qu’il est essentiel de connaître.
Définition et caractéristiques
L’hypothèque est un droit réel accessoire qui grève un immeuble. Elle confère au créancier deux attributs essentiels :
- un droit de préférence : être payé avant les autres créanciers sur le prix de vente de l’immeuble
- un droit de suite : saisir l’immeuble en quelques mains qu’il se trouve
Trois caractéristiques principales la définissent: elle est indivisible, accessoire à la créance garantie et doit être publiée pour être opposable aux tiers. La bonne compréhension de ces aspects est essentielle pour constituer et inscrire une hypothèque valablement.
Les trois types d’hypothèques
L’hypothèque conventionnelle
Issue d’un accord entre créancier et débiteur, elle requiert un acte notarié. Elle est spéciale – porte sur un ou des immeubles déterminés – et doit indiquer la nature et le montant de la créance garantie.
Domaine privilégié : les prêts immobiliers de longue durée.
L’hypothèque légale
Naît directement de la loi. Deux catégories existent :
- Les hypothèques légales générales : grèvent l’ensemble des immeubles du débiteur (ex : hypothèque des mineurs sur les biens de leur tuteur)
- Les hypothèques légales spéciales : depuis 2021, remplacent les anciens privilèges immobiliers spéciaux (ex : hypothèque du vendeur d’immeuble)
L’hypothèque judiciaire conservatoire
Autorisée par le juge quand une créance paraît fondée et que son recouvrement semble menacé. Elle permet d’inscrire une hypothèque provisoire avant même d’obtenir un jugement de condamnation.
Les réformes de 2006 et 2021
L’ordonnance du 23 mars 2006 a modernisé le droit des sûretés en créant un livre IV dédié dans le Code civil. Pour l’hypothèque, elle a :
- assoupli les conditions de constitution
- introduit de nouveaux mécanismes (hypothèque rechargeable, prêt viager hypothécaire)
- autorisé la garantie des créances futures
L’ordonnance du 15 septembre 2021 a transformé les privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales, simplifiant le système des sûretés immobilières.
Les nouveaux mécanismes hypothécaires
L’hypothèque rechargeable
Innovation majeure de 2006, elle permet de réutiliser une hypothèque existante pour garantir de nouvelles créances, sans repasser chez le notaire. Avantage: économiser les frais d’inscription d’une nouvelle hypothèque.
Son succès pratique reste limité.
Le prêt viager hypothécaire
Permet aux personnes âgées d’emprunter en garantissant le remboursement par une hypothèque sur leur résidence, sans remboursement périodique. Le capital et les intérêts sont remboursés au décès de l’emprunteur, par la vente de l’immeuble.
Mise en œuvre et réalisation
En cas de défaillance du débiteur, le créancier dispose de plusieurs options pour mettre en œuvre ses garanties, notamment ses droits de préférence et de suite, et peut :
- Saisir l’immeuble et le faire vendre aux enchères
- Demander l’attribution judiciaire de l’immeuble
- Mettre en œuvre un pacte commissoire (attribution conventionnelle prévue dès la constitution)
L’hypothèque reste ainsi l’instrument central du crédit immobilier, malgré la concurrence du cautionnement bancaire et du crédit-bail immobilier. Pour toute question ou assistance concernant cette garantie complexe, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en hypothèques.
Sources
- Code civil, articles 2385 à 2451
- Ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés
- Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés
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