Le créancier qui met en œuvre une procédure de saisie immobilière doit la dénoncer aux créanciers inscrits. A cette fin, il doit leur dénoncer le commandement de payer valant saisie immobilière. L’acte de dénonce comporte des mentions obligatoires qui lui sont propres. Il vaut assignation à comparaître à l’audience d’orientation.
La régularité de la procédure peut être compromise si la dénonce n’est pas effectuée valablement. On fait le point.
Un créancier inscrit, c’est quoi ?
Définition de la notion de créancier inscrit
Un créancier inscrit est un créancier dont la créance est garantie par une inscription hypothécaire. Cela englobe les inscriptions de privilèges de prêteur de deniers, publiées par les banques, et toutes les sortes d’hypothèques.
C’est pourquoi on parle également de créancier hypothécaire.
L’identification des créanciers inscrits
Les créanciers inscrits seront identifiés au moyen d’un état hypothécaire. Le créancier poursuivant pourra commander ce document auprès du service de la publicité foncière au moyen du bordereau CERFA n° 3233-SD.
La date de l’inscription hypothécaire
La procédure n’a pas à être dénoncée aux créanciers dont l’inscription est en instance d’enregistrement.
Le service de la publicité foncière traite les demandes de publication en deux temps. Le service analyse d’abord si la demande ne contient aucune cause de refus de publication.
Si l’acte ne contient aucune cause de refus, l’acte se voit attribuer une référence d’archivage provisoire. Sur la fiche d’immeuble, il apparaît alors sous l’encadré « Certificat de dépôt » :
Le service analysera, dans un second temps, les causes de rejet de publication.
Si la publication est acceptée à la publication, elle sera enregistrée à la date initiale.
La liste des causes de refus et de rejet de publication se trouve à l’article 34 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Nous avons déjà abordé ce point à travers de publications dédiés à l’identification des personnes et des immeubles dans les actes publiés au fichier immobilier.
Les deux étapes, relatives à l’analyse des causes de refus et de rejet, sont souvent espacées de plusieurs mois. Dans l’intervalle, l’acte est en instance d’enregistrement.
Lorsqu’une hypothèque est en instance d’enregistrement au moment où la dénonce doit être réalisée, elle n’a pas à être prise en compte. La saisie immobilière n’a pas à être dénoncée aux créanciers dont l’hypothèse est en instance d’enregistrement (Cass. civ., 2e, 10 avril 2014, n° 13-13.770).
Le délai pour dénoncer le commandement aux créanciers hypothécaires
L’article R. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :
« Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation au débiteur, le commandement de payer valant saisie est dénoncé aux créanciers inscrits au jour de la publication du commandement.
La dénonciation vaut assignation à comparaître à l’audience d’orientation. »
La dénonce doit être réalisée dans un délai maximum de 5 jours à compter de l’assignation à l’audience d’orientation. Ce délai est prévu à peine de caducité du commandement de payer valant saisie immobilière.
Schéma de procédure jusqu’à la dénonce aux créanciers inscrits
La notification de la dénonciation
La déclaration de créance doit être dénoncée au créancier poursuivant et au débiteur.
La dénonciation au créancier poursuivant sera réalisée par acte d’avocat.
La dénonciation au débiteur sera réalisée par acte d’avocat s’il a constitué avocat. A défaut, elle sera réalisée par acte d’huissier.
Les mentions de la dénonciation
L’article R. 322-7 du code des procédures civiles d’exécution énumère les mentions obligatoires de l’acte de dénonce :
- Le lieu, le jour et l’heure de l’audience d’orientation.
- La sommation d’avoir à prendre connaissance du cahier des conditions de la vente.
- L’indication de la mise à prix.
- La sommation d’avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi. La déclaration doit être faite en principal, frais et intérêts échus. Le taux des intérêts moratoire doit être indiqué. Son dépôt au greffe doit être accompagné du titre exécutoire et du bordereau d’inscription.
- La sanction du défaut de déclaration de créance. Le créancier inscrit perd le bénéfice de son rang hypothécaire.
- Le délai de déclaration de créance : 2 mois à compter de la dénonciation.
- Les modalités de contestation : par conclusions d’avocat.
La sanction du défaut de notification de la dénonciation
Le créancier inscrit qui n’a pas déclaré sa créance en temps utiles est rétrogradé à rang chirographaire.
C’est-à-dire ? La procédure de saisie immobilière s’achève par la distribution du prix de vente aux créanciers inscrits. Le paiement est fait en fonction du rang hypothécaire.
Lorsque le créancier inscrit ne déclare pas sa créance, il n’est plus payé en fonction de son rang. Il est mis en concurrence avec les créanciers qui ne bénéficient d’aucune inscription hypothécaire. La répartition du solde du prix de vent est réalisée, entre eux, au marc l’euro.
Le lieu de la dénonciation
L’article R. 322-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « La dénonciation aux créanciers inscrits peut être faite aux domiciles élus sur les bordereaux d’inscription.
Elle peut être faite aux héritiers collectivement sans désignation des noms et qualités respectifs, à domicile élu ou, à défaut, au domicile du défunt. »
En pratique, la quasi-totalité des inscriptions hypothécaires comportent un domicile élu. Cela signifie que le créancier est domicilié chez l’auxiliaire de justice (notaire, huissier, avocat) qui a publié l’inscription.
La procédure pourra être domiciliée à l’adresse du domicile élu. Ce n’est pas une obligation : le créancier peut notifier sa dénonciation au siège social ou à l’adresse de domiciliation.
Foire aux questions
Qui sont les créanciers inscrits ?
Les créanciers inscrits sont les créanciers qui bénéficient d’une inscription hypothécaire grevant l’immeuble contre lequel la saisie immobilière est poursuivie.
Quel est l’ordre de paiement des créanciers ?
Les créanciers sont payés en fonction de leur privilège, et de leur rang hypothécaire.
Quels sont les créanciers privilégiés ?
Les privilèges permettent au créancier qui en bénéficie d’être payé prioritairement, même sans inscription hypothécaire.
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