L’identification des immeubles dans les actes publiés au fichier immobilier
La publication d'un acte au fichier immobilier - vente, commandement de payer, décision judiciaire - exige une identification précise des immeubles et des personnes. Une désignation cadastrale incomplète ou une erreur sur les parties entraîne le rejet de la formalité et bloque toute la procédure.
Derniere mise a jour : 26 mars 2026 – consolidation des articles sur l’identification des immeubles et des personnes dans les actes publies au fichier immobilier
La publication d’un acte au fichier immobilier – qu’il s’agisse d’un commandement de payer valant saisie, d’un acte de vente ou d’une decision judiciaire – suppose de satisfaire aux exigences du decret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif a la publicite fonciere. Ces exigences portent sur deux volets : l’identification des immeubles concernes et celle des personnes parties a l’acte. Une erreur sur l’un ou l’autre entraine le rejet de la formalite par le service de la publicite fonciere.
L’identification des immeubles simples
Le premier alinea de l’article 7 du decret n° 55-22 du 4 janvier 1955 impose que tout acte soumis a publicite fonciere indique, pour chaque immeuble concerne : sa nature, sa situation, sa contenance et sa designation cadastrale (section, numero du plan et lieu-dit).
La nature designe la description physique du bien : maison d’habitation, batiment industriel, terrain constructible, local commercial. La situation correspond a l’adresse postale. La contenance cadastrale s’exprime en hectares, ares et centiares (01 ha, 55 a, 21 ca, soit 15 521 m²). La designation cadastrale reprend la section – parfois precedee d’un prefixe – et le numero de plan.
En pratique, ces elements figurent dans un tableau recapitulatif que l’on retrouve systematiquement dans les actes notaries :
| Section | Numero de plan | Lieudit ou adresse | Surface |
|---|---|---|---|
| 987 Z | 501 | 55 rue du Faubourg-Saint-Honore 75008 Paris | 01 ha 55 a 21 ca |
Le chiffre 987 correspond au prefixe cadastral et la lettre Z a la section proprement dite. Pour les immeubles situes dans les parties agglomerees des communes urbaines, le lieu-dit est remplace par la rue et le numero.
L’identification des immeubles en copropriete
Lorsqu’un acte ne concerne qu’une fraction d’immeuble sans realiser de division du sol, le troisieme alinea de l’article 7 du decret impose une double designation : celle de la fraction concernee et celle de l’ensemble de l’immeuble.
La designation de la fraction doit etre conforme a un etat descriptif de division prealablement publie au fichier immobilier. L’etat descriptif de division decoupe l’immeuble en lots de copropriete, decrit la consistance de chacun et determine la quote-part de parties communes associee, exprimee en tantiemes. L’acte doit mentionner le numero du lot et la quote-part dans la propriete du sol afferente.
En pratique, le notaire qui instrumente une vente de lot reprend la description figurant dans l’etat descriptif de division et ses eventuels modificatifs. Ces modificatifs interviennent regulierement dans les petites coproprietes : incorporation de combles a un lot existant, modification des tantiemes, redefinition de la consistance d’un lot. L’acte publie doit mentionner l’etat descriptif de division initial et l’ensemble de ses modificatifs, avec leurs references de publication.
Pour le dire autrement, l’acte de vente est une photographie a un instant T de l’etat d’un bien, tandis que l’etat descriptif de division et ses modificatifs constituent un film.
Le troisieme alinea de l’article 7 prevoit trois exceptions a cette obligation de double designation : les servitudes, les droits d’usage ou d’habitation, et les baux de plus de douze annees. L’obligation est egalement ecartee lorsque l’acte entraine la suppression de la division de l’immeuble.
La division volumetrique
Le decret n’impose pas de mentionner la division volumetrique, mais il est indispensable de la reprendre lorsqu’elle existe.
La division volumetrique sert a organiser des imbrications verticales d’immeubles qu’il serait inapproprie de soumettre au regime de la copropriete. Rappelons que le statut de copropriete, regi par l’article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, a pour objet principal d’organiser la gestion des parties communes. Le lot de copropriete comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
La division volumetrique permet, par exemple, d’isoler la cave d’un proprietaire qui se prolonge sous le plancher d’un voisin, sans creer de copropriete entre eux. Un lot de volume peut lui-meme contenir une copropriete. Lorsqu’elle existe, la reference au volume precede la description de l’immeuble dans l’acte.
L’identification des personnes physiques
Les exigences de la publicite fonciere en matiere d’identification des parties excedent celles de l’article 54 du code de procedure civile. L’article 5 du decret n° 55-22 du 4 janvier 1955 impose que l’acte contienne les nom, prenoms dans l’ordre de l’etat civil, domicile, date et lieu de naissance, profession des parties, ainsi que le nom de leur conjoint.
Ces informations figurent sur l’extrait d’acte de naissance, qui devra etre commande prealablement a la mise en oeuvre de la procedure. La mention d’un eventuel mariage y apparait en marge. Il est recommande de commander egalement un extrait d’acte de mariage : il arrive que le mariage soit transcrit sur l’extrait d’acte de naissance de l’un des epoux, mais pas de l’autre.
Depuis la reforme operee par la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 et ses decrets d’application, le controle du service de la publicite fonciere est limite, selon l’article 34 1. du decret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, aux nom, deux premiers prenoms, date et lieu de naissance. L’absence de mention des prenoms suivants, de la profession ou du nom du conjoint n’est donc plus susceptible d’entrainer le rejet de la formalite.
L’identification des personnes morales
L’article 6 1. du decret n° 55-22 du 4 janvier 1955 enumere les elements d’identification exiges pour les personnes morales :
- denomination ;
- forme juridique et siege (pour les associations et syndicats : date et lieu de la declaration ou du depot des statuts) ;
- numero d’identite SIREN, lorsque la personne morale est inscrite au repertoire (complete, le cas echeant, de la mention RCS suivie du nom de la ville du greffe d’immatriculation) ;
- nom, prenoms et domicile du ou des representants legaux.
Le numero SIREN et l’identite des representants legaux figurent sur l’extrait Kbis. Pour les associations et syndicats, la date et le lieu de la declaration peuvent etre consultes au Journal officiel des associations.
Comme pour les personnes physiques, le perimetre du controle a ete restreint. L’article 42-1 du decret n° 55-22 precise que le controle de concordance est limite a la denomination et au numero d’identite a partir de la deuxieme formalite accomplie apres le 1er juillet 1998.
Conseils pratiques pour la redaction des actes
La preparation d’un acte destine a publication au fichier immobilier suppose de reunir, en amont, plusieurs documents : titre de propriete pour les references cadastrales et l’etat descriptif de division, extraits d’acte de naissance et de mariage pour les personnes physiques, extrait Kbis pour les personnes morales.
En matiere de saisie immobiliere, le commandement de payer valant saisie est le premier acte soumis a publication. Une designation defectueuse entraine le rejet par le service de la publicite fonciere, ce qui retarde l’ensemble de la procedure et genere des frais supplementaires. L’attention portee a la designation de l’immeuble et a l’identification des parties a ce stade conditionne le bon deroulement de toute la procedure.
Le cabinet intervient regulierement dans le cadre de procedures de voies d’execution impliquant la publication d’actes au fichier immobilier. La precision des designations constitue un enjeu contentieux frequent, tant en saisie immobiliere qu’en matiere de surete hypothecaire.