Le cahier des conditions de vente est un document essentiel à la régularité de la procédure de saisie immobilière. Sa rédaction et son dépôt sont soigneusement encadrés, pour répondre à des objectifs variés. Analyse.
Définition du cahier des conditions de vente
Le cahier des conditions de vente peut être considéré comme un projet de titre de vente. En effet, c’est un document qui contient l’ensemble des informations relatives à la procédure et à la vente. Le juge de l’exécution le convertira en titre de vente au moment de l’adjudication.
Par ailleurs, les candidats à l’achat pourront le consulter avant la vente. Il jouera, à cet étape, le rôle d’un compromis de vente en fournissant une information préalable à l’achat.
Le dépôt du cahier au greffe
Les modalités du dépôt du cahier des conditions de vente sont décrites à l’article R. 322-10, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :
« Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie. »
Le cahier des conditions de vente doit ainsi être déposé au greffe des adjudications. Le créancier poursuivant doit réaliser le dépôt au plus tard le 5e jour ouvrable qui suit l’assignation. Ce délai est prévu à peine de caducité du commandement (article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution). Le dépôt sera obligatoirement accompagné :
- Du procès-verbal descriptif de l’immeuble, lequel devra comprendre le certificat de superficie.
- La copie de l’assignation délivrée au débiteur avec ses pièces.
- L’état sur publication du commandement de payer valant saisie. Nous avons vu que la publication d’un acte n’est validée qu’après plusieurs mois d’attente. La production d’une fiche d’immeuble contenant le certificat de dépôt permet d’attester que la publication est en cours. C’est pourquoi le créancier poursuivant commande une fiche d’immeuble lorsqu’il publie le commandement.
Le greffe remettra à l’avocat un accusé de dépôt du cahier des conditions de vente.
Le greffe pourra, à cette occasion, réclamer d’autres pièces. Cela concerne notamment le certificat d’urbanisme. En effet, le greffe devra notifier la vente aux titulaires d’un droit de préemption avant qu’elle ait lieu. L’identité des titulaires de ce droit se trouve dans le certificat d’urbanisme.
Schéma des délais de procédure
Le contenu
Le cahier sera construit comme un contrat, avec des conditions particulières et des conditions générales. Sauf qu’au cas présent la terminologie employée est celle de dispositions particulières et de dispositions générales.
Ce n’est pas qu’une coquetterie : contrairement à un contrat qui stipule, la loi dispose. Par suite, le cahier des conditions de vente, qui a une origine légale, contient des dispositions particulières et générales. Cette thématique, très technique, est analysée dans l’introduction de notre dossier dédié à la saisie immobilière.
Les dispositions particulières
L’avocat du créancier poursuivant répond à deux impératifs lorsqu’il rédige le cahier. D’une part, il doit respecter les exigences de la loi. D’autre part, il doit garantir la qualité de la vente en répondant à une logique commerciale. En effet, le cahier est communiqué aux candidats à l’achat avant que la vente n’ait lieu.
Les mentions obligatoires
Le contenu du cahier est détaillé à l’article R. 322-10, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution. Le texte impose à l’avocat d’y mentionner :
- Le titre exécutoire qui fonde les poursuites.
- Le décompte des sommes dues.
- Le commandement de payer valant saisie et sa publication.
- La désignation de l’immeuble, l’origine de propriété, les servitudes, les baux en cours, et le procès-verbal descriptif.
- Les conditions de la vente et la mise à prix.
- L’identité du séquestre qui accueillera le prix de vente.
Le contenu du cahier des conditions de vente est prévu à peine de nullité. La nullité ne sera prononcée que si le débiteur justifie d’un grief (article 114 du code de procédure civile).
La mention de la publication du commandement implique de viser les références d’archivage provisoire, mentionnées dans le certificat de dépôt :
Les mentions recommandées
Le créancier poursuivant annexe au cahier des conditions de vente toutes les pièces susceptibles d’intéresser les candidats à l’achat. En effet, le cahier sera diffusé avant la vente aux candidats à l’achat avec ses pièces.
On y annexe généralement :
- Le dossier de diagnostics immobiliers.
- L’éventuel contrat de bail.
- Les renseignements d’urbanisme.
- Le certificat d’urbanisme.
- La matrice cadastrale.
- En présence d’une copropriété : le pré état daté, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, etc.
Tous ces éléments permettront aux candidats à l’adjudication de mieux appréhender la consistance de l’immeuble. La sécurité juridique de l’opération s’en trouve améliorée, autorisant une vente à meilleur prix.
Le cahier des conditions de vente peut, par ailleurs, prévoir le maintien dans les lieux du débiteur saisi :
« Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. » (article R. 322-64 du code des procédures civiles d’exécution).
Les dispositions générales
Les dispositions générales sont rédigées par le Conseil national des barreaux. Elles se trouvent à l’annexe n° 1 du Règlement intérieur national de la profession d’avocat. L’article 12.1 de ce même règlement impose à l’avocat de les utiliser.
Naturellement, le Conseil national des barreaux n’est pas habilité à créer la loi. Les dispositions générales qu’il rédige sont donc conformes aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Le CNB s’est essentiellement employé à synthétiser les droits et obligations de l’acheteur, pour l’informer au mieux.
L’ajout de nouveau contenu
L’évolution de la procédure peut imposer l’annexion de nouveaux documents au cahier.
L’exemple le plus courant concerne le dossier de diagnostic techniques. Celui-ci est établi tôt dans la procédure car il permet au créancier poursuivant de fixer la mise à prix. Or certains diagnostics ont une durée de validité de 6 mois. Si la vente n’a pas lieu dans les 6 mois de l’établissement du dossier, ces diagnostics devront être mis à jour.
L’ancienne procédure de saisie immobilière permettait à l’avocat de déposer un Dire au cahier des conditions de vente. Ce document permettant d’y annexer de nouveaux documents. Ces dispositions n’ont pas été reconduites lors de la réforme opérée par l’ordonnance du 21 avril 2006.
La pratique a toutefois perduré, car elle répondait à un besoin bien concret. Faute d’encadrement légal, elle a toutefois évolué au gré des traditions locales. C’est ainsi que l’on parlera tantôt de Dire au cahier, tantôt d’additif au cahier.
Plus rarement, le juge de l’exécution imposera le dépôt de conclusions additives. Ces conclusions seront visées par le jugement d’adjudication. L’annexion de ces conclusions au cahier (au titre de vente) aura lieu par le truchement de l’autorité de la chose jugée.
La publicité
Le cahier des conditions de vente est une pièce centrale de la commercialisation de l’immeuble.
En effet, il contient toutes les informations relatives à la vente, à l’instar d’un compromis ou d’une promesse de vente.
Le texte prévoit qu’il peut être consulté au greffe du juge de l’exécution et au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant :
« Il peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant. » (article R. 322-11, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution)
La pratique consistant à consulter le cahier au greffe perdure. En revanche, il est désuet de le consulter au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant. Celui-ci le mettra généralement à la disposition du public sur son site internet.
Le Conseil national des barreaux a, par ailleurs, créé un site internet dédié que les avocats utilisent beaucoup.
La contestation
Tout intéressé peut contester le contenu du cahier :
« Sous réserve des dispositions de l’article L. 322-6 relatives au montant de la mise à prix, les stipulations du cahier des conditions de vente peuvent être contestées par tout intéressé. » (article R. 322-11, alinéa 3, du code des procédures civiles d’exécution)
En pratique, le débiteur aura intérêt à contester toutes les indications du cahier qui sont de nature à dégrader la qualité de la vente. En effet, il est dans son intérêt que le bien se vende au meilleur prix possible.
Une telle contestation imposera toutefois la présence d’un avocat. En effet, toutes les contestations doivent être formées par notification de conclusions d’avocat.
FR 
EN