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Le procès-verbal descriptif de l’immeuble en saisie immobilière

Table des matières

Le procès-verbal descriptif est un constat à l’occasion duquel le commissaire de justice (l’huissier) pénètre dans les lieux pour les décrire. Nous allons analyser successivement l’utilité de la démarche, le cadre légal qui accompagne son établissement, et enfin son contenu.

L’utilité du procès-verbal descriptif

Le procès-verbal descriptif de l’immeuble s’apparente à un constat d’huissier qui permet de connaître l’état de l’immeuble, d’identifier ses conditions d’occupation, et éventuellement d’identifier le syndic. Ces renseignements permettront au créancier poursuivant de fixer le montant de la mise à prix, et au candidat à l’adjudication de s’informer à propos de l’immeuble qu’il envisage d’acquérir.

Il doit être annexé au cahier des conditions de la vente qui sera déposé au greffe des adjudications dans les 5 jours de la signification de l’assignation à l’audience d’orientation. En conséquence, il sera établi entre la signification du commandement et la signification de l’assignation.

L’établissement du procès-verbal descriptif

Article R. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« A l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement, l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux dans les conditions prévues par l’article L. 322-2. »

Article L. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution :

« L’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et, le cas échéant, faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles, afin de décrire l’immeuble saisi.
En l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, l’huissier de justice procède comme il est dit aux articles L. 142-1 et L. 142-2. Lorsque les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, l’huissier de justice ne peut y pénétrer que sur autorisation préalable du juge de l’exécution, à défaut d’accord de l’occupant. »

L’huissier doit respecter un délai plancher de 8 jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie pour pénétrer dans les lieux.

Il peut pénétrer dans les lieux avec l’accord de l’occupant. A défaut, il peut pénétrer dans les lieux en présence d’un représentant de la commune, d’une autorité de police ou de gendarmerie ou de deux témoins en application de l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’autorisation du juge de l’exécution est sollicitée par voie de requête. En pratique, certains juges de l’exécution demandent à l’avocat d’annexer à sa requête un procès-verbal de carence pour prouver que l’application des dispositions de l’article L. 142-1 précité est nécessaire.

Lorsque la procédure est dirigée contre le tiers détenteur ou contre la caution hypothécaire, le délai plancher demeure de 8 jours. Cette solution paraît contradictoire avec le délai de 1 mois qui leur est imparti pour s’acquitter des causes du commandement. C’est pourquoi il est recommandé, dans cette hypothèse, d’attendre l’expiration de ce délai pour demander à l’huissier de dresser le procès-verbal descriptif.

Le contenu du procès-verbal descriptif

Article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le procès-verbal de description comprend :
1° La description des lieux, leur composition et leur superficie ;
2° L’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent ;
3° Le cas échéant, le nom et l’adresse du syndic de copropriété ;
4° Tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par l’occupant. »

Le commissaire de justice sera amené à décrire les lieux, à décrire leurs conditions d’occupation, à identifier leurs occupants et éventuellement leurs titres d’occupation (baux). Enfin, s’il s’agit d’un immeuble en copropriété, il tâchera d’identifier le syndic.

L’obligation de mentionner la superficie, en revanche, imposera au commissaire de justice de se faire accompagner d’un expert diagnostiqueur. La superficie, en effet, s’entend au sens de la superficie habitable telle qu’elle est définie par la loi Carrez.

Tout cela peut avoir des conséquences pratiques importantes. S’il est nécessaire d’obtenir une ordonnance sur requête pour pénétrer dans les lieux, alors le commissaire de justice peut avoir à coordonner son intervention avec l’expert diagnostiqueur, la force publique et le serrurier.

L’avocat aura donc intérêt à mandater le commissaire de justice aussi tôt que possible.

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