L’audience d’orientation est l’étape principale de la procédure de saisie immobilière. C’est à cette audience que le débiteur peut faire valoir ses arguments. C’est également à cette audience d’orientation que l’affaire est orientée vers une vente amiable ou vers une vente aux enchères.
Analyse de son déroulement, du rôle du juge de l’exécution et des demandes les plus courantes.
Le déroulement de l’audience d’orientation
Le rôle du juge de l’exécution
L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution de vérifier d’office que :
- Le créancier est titulaire d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.
- Le titre exécutoire est définitif.
- Lorsque la décision a été rendue par défaut, que le délai d’opposition est expiré.
- La saisie porte sur bien sur un immeuble.
La jurisprudence de la cour de justice de l’Union européenne lui imposent également de contrôler la présence de clauses abusives.
Une fois cette analyse réalisée, il fixe le montant de la créance et détermine les modalités de continuation des poursuites.
L’intervention d’un avocat
Les parties doivent être présentes ou représentées. Elles doivent constituer avocat (article R. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution). En effet, la procédure de saisie immobilière est si complexe que le législateur a souhaité protéger le débiteur. La qualité de sa défense est garantie par l’intervention d’un auxiliaire de justice.
La seule exception concerne la demande de vente amiable, le débiteur peut demander seul l’autorisation de vendre à l’amiable.
La nécessité de soulever tous les moyens de défense
Le débiteur doit présenter l’ensemble de ses contestations et demandes incidentes à l’audience d’orientation.
Le débiteur ne pourra plus soulever de moyen de défense après le jugement d’orientation. Seuls les événements postérieurs au jugement d’orientation pourront être contestés (article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution).
L’audience d’orientation est donc une étape cruciale, car elle scelle les débats.
Le renvoi de l’audience d’orientation
La demande de renvoi est présentée oralement au moment de l’audience d’orientation.
La cour de cassation précise que cette demande de renvoi est recevable et que les demandes incidentes doivent être formées au plus tard à l’occasion de l’audience de renvoi (Civ. 2e, 23 octobre 2008, n° 08-13.404).
Par ailleurs, l’audience de renvoi ne doit pas nécessairement avoir lieu dans un délai maximum de 3 mois à compter de l’assignation (Civ. 2e, 24 juin 2010, n° 09-67.887).
Les contestations et demandes les plus courantes
Dresser un inventaire exhaustif des moyens de défense que le débiteur peut développer est impossible. En effet, chaque dossier est unique et les débiteurs ne poursuivent pas tous les mêmes objectifs. Néanmoins, certaines demandes sont expressément prévues par le code des procédures civiles d’exécution. Ce sont celles que nous allons analyser.
Pour une étude plus approfondie des moyens de défense, le lecteur pourra se reporter à notre publication dédiée. Le professionnel du droit, quant à lui, pourra prendre connaissance de notre dossier relatif aux moyens de défense.
La saisie immobilière abusive
L’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :
« Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. »
L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que :
« Le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie. »
L’article L. 121-2 précité mentionne deux critères : l’inutilité et l’abus.
S’agissant de l’inutilité, un débiteur l’avait invoquée pour combattre une saisie, au motif qu’il pouvait payer sa dette en 10 mois. La cour de cassation a validé la saisie (Civ. 2, 22 juin 2017, n° 16-16.871).
S’agissant de l’abus, la jurisprudence dégage trois critères :
- La modicité de la somme en recouvrement,
- L’existence d’alternatives à la saisie immobilière,
- Le fait que la vente ne permette pas de désintéresser le créancier poursuivant.
La position des cours d’appel est, à cet égard, relativement uniforme (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 juin 2009, Cour d’appel d’Agen, 19 juin 2012, n° 12/00688).
Le cantonnement de la saisie immobilière
L’article L. 321-6, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution autorise le débiteur à demander le cantonnement de la saisie :
« En cas de saisies simultanées de plusieurs de ses immeubles, le débiteur peut demander au juge le cantonnement de celles-ci. »
Le cantonnement permet de limiter les effets de la saisie à un ou plusieurs des immeubles du débiteur. Le juge peut autoriser le cantonnement si le débiteur prouve qu’il pourra payer ses dettes.
Le cantonnement s’analyse comme un sursis à statuer au sens de l’article 378 du code de procédure civile :
« La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »
La demande de cantonnement sera donc présentée in limine litis. A défaut, elle sera jugée irrecevable en application des dispositions des articles 73 et 74 du code de procédure civile.
L’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix
L’article R. 322-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :
« Outre les mentions prévues par l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation comprend à peine de nullité :
[…]
5° L’indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente et de la possibilité d’en contester le montant pour insuffisance manifeste ; »
L’assignation à l’audience d’orientation comportera l’indication de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente, que le débiteur pourra contester à l’audience d’orientation :
« Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale. » (article L. 322-6, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution).
Le débiteur devra démontrer que la mise à prix est manifestement insuffisante. Les intérêts du débiteur et du créancier sont, à ce sujet, parfois antagonistes :
- Le créancier a intérêt à fixer une mise à prix basse. En effet, il sera déclaré adjudicataire sur la mise à prix s’il y a carence d’enchères. C’est une sanction qu’il voudra éviter en garantissant la vente, grâce à une mise à prix basse.
- Le débiteur voudra, quant à lui, écarter les candidats à l’achat qui ne sont pas sérieux. Pour assister aux enchères, il faut disposer d’un chèque de banque égal à 10 % du montant de la mise à prix. Une mise à prix élevée a donc pour effet de réserver l’accès aux enchères aux plus fortunés.
Le délai de grâce
Le délai de grâce peut être accordé par le juge de l’exécution.
L’article 510 du code de procédure civile dispose que :
« Sous réserve des alinéas suivants, le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l’exécution.
En cas d’urgence, la même faculté appartient au juge des référés.
Après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’article R. 3252-17 du code du travail, selon le cas, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce.
L’octroi du délai doit être motivé. »
Le débiteur ne pourra pas demander l’octroi d’un délai de grâce :
- s’il est en liquidation judiciaire,
- ou s’il a diminué les garanties qu’il avait données par contrat à son créancier.
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