Peut-on faire l’objet d’une saisie immobilière si l’on paye son crédit ? 3 concepts à maîtriser

Peut-on faire l’objet d’une saisie immobilière si l’on paye son crédit ? C’est peu probable, mais ce n’est pas impossible.

Pour le comprendre, il faut comprendre la notion de déchéance du terme. Le recouvrement, en effet, peut la précéder ou la suivre. Sera ensuite analysée l’hypothèse d’autres créanciers.

Le recouvrement des échéances impayées sans déchéance du terme

Le recouvrement d’un crédit immobilier est souvent associé à la déchéance du terme. La déchéance du terme peut être prononcée par l’établissement de crédit lorsqu’il y a des échéances impayées. Elle permet à la banque de réclamer le paiement du capital restant dû.

Le débiteur doit alors payer les échéances impayées, et toutes les échéances futures. S’il restait à payer 100 échéances de 1 000 euros, cela représente un total de 100 000 € au titre du capital restant dû.

A cette somme s’ajoutent diverses pénalités.

Cela implique deux choses.

La première, c’est que la banque n’est pas certaine d’être payée si sa créance est supérieure à la valeur du bien. La déchéance du terme a donc pour effet de l’exposer à un risque d’impayé.

La seconde, c’est que les impayés entraînent l’inscription du débiteur au fichier des incidents de paiement (le FICP). Celui-ci n’a, à compter de cette inscription, plus accès au marché du crédit. Cela l’empêche de se refinancer et, par suite, de rembourser la banque au moyen d’un emprunt.

Pour éviter une telle issue, la banque peut choisir de ne pas prononcer la déchéance du terme. Elle pourra alors procéder au recouvrement des seules échéances impayées.

Naturellement, cette solution ne peut être envisagée que si les impayés sont limités à quelques échéances. Au-delà, entreront en ligne de compte d’autres considérations. La banque devra notamment traiter le risque de prescription de ses demandes. Cela finira par la contraindre à agir.

La déchéance du terme et le recouvrement du capital restant dû

Si le débiteur ne parvient pas à rétablir le paiement des échéances, alors la banque prononcera la déchéance du terme. Le capital restant dû deviendra alors exigible.

La saisie immobilière ne sera pas pour autant engagée dans tous les cas de figure. Un prêt immobilier en fin d’amortissement, par exemple, ne donnera pas nécessairement lieu à la signification d’un commandement de payer valant saisie immobilière. La banque pourra, en effet, envisager d’autres solutions de recouvrement, comme la saisie-attribution.

Si le paiement des échéances est rétabli après la déchéance du terme, alors le débiteur se trouvera dans une situation plus piégeuse. Beaucoup d’emprunteurs considèrent que s’ils reprennent le paiement des échéances, le prêt est rétabli.

C’est totalement faux.

Si la déchéance du terme a été prononcée, le contrat de prêt a été résilié. Cela implique que les règlements effectués ne seront pas analysées comme les échéances du prêt. Ils seront traités comme des versements mensuels destinés à apurer une dette. La banque conservera, notamment, la possibilité de poursuivre une procédure de saisie immobilière.

Si elle le fait, elle pourra alors, malgré les paiements intervenus, faire signifier un commandement de payer. Celui-ci sera suivi d’une assignation à comparaître à l’audience d’orientation, fixant la mise à prix du bien. Un huissier de justice sera intervenu, entre temps, pour établir un procès verbal de description du bien saisi.

Dans ce schéma, le paiement du prêt ne permettra sans doute pas d’éviter la saisie immobilière. En effet, la banque ne réclamera plus le paiement des échéances impayées, mais d’une somme bien plus importante. Celle-ci englobera les échéances impayées, le capital restant dû, l’indemnité d’exigibilité et les intérêts. Ces intérêts seront calculés, pour une part, sur les échéances impayées, et pour une autre part, sur le capital restant dû.

A ce stade, le débiteur n’aura que trois solutions :

• Négocier une reprise du prêt, ou un protocole organisant le remboursement de la dette sous la forme d’un échéancier. Le débiteur pourra essayer de faire valoir sa situation financière, en démontrant qu’il a des capacités de remboursement sérieuses. Si ce n’est pas le cas, il aura plutôt intérêt à s’adresser à la commission de surendettement.
• Chercher une solution pour bloquer la saisie immobilière.
• Essayer d’annuler la déchéance du terme. On pense, à ce sujet, à la jurisprudence récente relative aux clauses abusives.

Dans certains cas, le débiteur devra saisir le juge. L’intervention d’un avocat sera alors vivement recommandée. En effet, ces sujets sont techniques, et le moindre faux pas peut se solder par la vente aux enchères du bien. Ces thématiques sont traitées dans une publication dédiée, dans laquelle nous tâchons de répondre à cette question : comment éviter une saisie immobilière ?

La présence d’autres créanciers

Enfin, le débiteur peut être à jour du règlement de son prêt, mais s’exposer à une saisie immobilière à cause d’autres impayés. Cela n’arrive pas souvent. En effet, les trois créanciers les plus courants, le syndicat des copropriétaires, les impôts et la banque, sont souvent impayés au même moment.

Ce n’est pas pour autant impossible. Le débiteur devra alors comprendre une chose : le crédit immobilier est un crédit affecté. Cela signifie qu’il est affecté au paiement d’une acquisition donnée. C’est le contraire d’un crédit à la consommation, que le débiteur peut utiliser comme il l’entend.

Le crédit affecté a donc un objet. Si cet objet disparaît, alors le crédit immobilier disparaît également et le capital restant dû devient exigible. En d’autres termes, la vente du bien fait tomber le prêt, dont la banque demandera le remboursement immédiat.

Si un autre créancier engage une saisie immobilière, le débiteur n’aura donc aucune solution pour maintenir le prêt. La banque interviendra à la saisie pour réclamer la totalité des sommes dues au titre du prêt.

Le débiteur n’aura aucune solution pour éviter cette issue malheureuse.

La banque sera informée de la saisie peu après la publication du commandement au service de la publicité foncière (ex bureau des hypothèques). En effet, le créancier devra informer les créanciers inscrits peu après la signification de l’assignation à l’audience d’orientation au débiteur. Cette assignation est signifiée dans les 2 mois qui suivent la publication à la publicité foncière.

Peut-on faire l’objet d’une saisie immobilière si l’on paye son crédit ? Oui !

Le débiteur peut faire l’objet d’une saisie immobilière même s’il paye les échéances de son crédit. En effet, il suffit qu’il ait une dette, auprès de la banque ou d’un autre créancier. La position de la banque dépendra du prononcé, ou pas, de la déchéance du terme.

Quoi qu’il en soit, l’intervention d’un avocat peut être utile à ce stade, pour dresser un diagnostic et rapidement négocier avec la banque. Comme nous l’avons vu, en effet, remédier à la déchéance du terme est difficile une fois qu’elle est prononcée.