Défense de l’emprunteur face à la banque

Un crédit immobilier engage sur des durées longues et des montants élevés. Quand la situation se dégrade – perte d’emploi, séparation, hausse des taux – la banque peut prononcer la déchéance du terme et exiger le remboursement immédiat du capital restant dû. L’emprunteur se retrouve alors sous la menace d’une saisie immobilière.

Cette déchéance n’est pas toujours régulière. La Cour de cassation censure les clauses de résiliation automatique qui ne prévoient pas de préavis raisonnable (Cass. civ. 1re, 22 mars 2023, n° 21-16.044). Elle rappelle aussi que la simple clause d’exigibilité immédiate ne dispense pas le prêteur d’adresser une mise en demeure préalable (Cass. civ. 1re, 11 janvier 2023, n° 21-21.590). Il existe des leviers de contestation.

Notre cabinet prend en charge

  • La contestation de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée par l’établissement bancaire
  • L’analyse de la conformité de l’offre de prêt immobilier (mentions obligatoires, TAEG, FISE)
  • La vérification du calcul du taux annuel effectif global et l’action en déchéance du droit aux intérêts en cas d’erreur
  • L’engagement de la responsabilité du prêteur pour manquement au devoir de mise en garde envers l’emprunteur non averti
  • La défense en cas de saisie immobilière consécutive à un défaut de paiement du prêt
  • La négociation de plans de restructuration de dette et l’accompagnement devant la commission de surendettement

Délai de réflexion – Article L. 313-25 du Code de la consommation

L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours à compter de la réception de l’offre de prêt immobilier. Aucune acceptation ne peut intervenir avant l’expiration de ce délai. Toute pression exercée durant cette période ou toute acceptation anticipée est susceptible d’être sanctionnée. L’offre elle-même doit rester valable pendant 30 jours minimum.

Les étapes clés du crédit immobilier

1

Offrede prêt

2

Réflexion10 jours

3

Acceptationet déblocage

4

Rembour-sement

5

Incidentou litige

Prêt immobilier et achat : sécuriser votre acquisition

L’obtention d’un crédit immobilier conditionne la quasi-totalité des acquisitions immobilières. La loi protège l’acquéreur en imposant une condition suspensive d’obtention du prêt d’une durée minimale d’un mois (article L. 313-34 du Code de la consommation). Si le prêt n’est pas obtenu dans le délai convenu, l’acquéreur peut se dégager de la vente et récupérer son dépôt de garantie.

En pratique, les difficultés sont fréquentes : refus de prêt tardif, délai de condition suspensive trop court, contestation de la bonne foi de l’acquéreur par le vendeur qui veut conserver l’indemnité d’immobilisation. L’intervention d’un avocat en droit du crédit permet de sécuriser chaque étape et de préserver vos droits.

Nos axes d’intervention

  • L’analyse et la négociation des clauses du contrat de prêt immobilier avant signature
  • La gestion de la condition suspensive d’obtention du financement dans les compromis de vente
  • La contestation du refus de prêt et l’accompagnement dans les démarches auprès de l’établissement bancaire
  • Le contentieux lié à l’interdépendance entre le prêt et le contrat financé (article L. 313-40 du Code de la consommation)
  • La négociation du remboursement anticipé et la contestation des indemnités excessives (plafond légal : 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû)

Sanction du prêteur – Article L. 341-25 du Code de la consommation

Lorsque le prêteur ne respecte pas les obligations qui lui sont imposées par le Code de la consommation – mentions obligatoires de l’offre, remise de la fiche d’information standardisée européenne (FISE), calcul exact du TAEG – il encourt la déchéance du droit aux intérêts, en totalité ou en partie. L’emprunteur ne rembourse alors que le capital, sans les intérêts contractuels.

Caution d’un crédit immobilier : vos droits et recours

Se porter caution d’un prêt immobilier est un engagement lourd. Si l’emprunteur principal ne rembourse plus, la banque se retourne contre la caution pour le capital restant dû, les intérêts et les pénalités. La caution peut se retrouver engagée bien au-delà de ce qu’elle avait anticipé.

Le droit du cautionnement a été profondément réformé par l’ordonnance du 15 septembre 2021. Le cabinet intervient pour vérifier que l’engagement de caution respecte les conditions de fond et de forme, et pour contester sa mise en oeuvre quand elle est irrégulière. La responsabilité de la banque peut être engagée si elle n’a pas évalué correctement la proportionnalité de l’engagement.

Notre cabinet prend en charge

  • L’analyse de la validité de l’engagement de caution (mentions obligatoires, proportionnalité, information annuelle)
  • La contestation de la mise en oeuvre du cautionnement en cas d’irrégularité de la déchéance du terme du prêt principal
  • L’action en responsabilité contre la banque pour défaut de mise en garde de la caution non avertie
  • La défense de la caution en cas de procédure de saisie immobilière ou de recouvrement