L’adjudication immobilière : effets, délais, recours

L’adjudication désigne la vente forcée d’un immeuble saisi au plus offrant et dernier enchérisseur, à l’audience tenue par le juge de l’exécution. L’adjudication clôture la saisie immobilière engagée par commandement de payer valant saisie et précède la distribution du prix entre les créanciers inscrits.

L’adjudication judiciaire prend la forme d’une vente publique aux enchères, par opposition à la vente amiable que le débiteur peut conduire après autorisation du juge de l’orientation. La vente judiciaire se distingue également de l’adjudication notariale, propre à certaines ventes volontaires, par sa nature contentieuse et la compétence exclusive du juge de l’exécution.

Cet article expose les règles qui structurent l’adjudication : déroulement de l’audience publique, contenu et formalités du jugement d’adjudication, délais de surenchère et de paiement du prix, effets sur la propriété et sur les sûretés, voies de recours. La perspective adoptée est celle du justiciable (débiteur, créancier ou adjudicataire) qui cherche à comprendre une procédure aux conséquences immédiates et difficilement réversibles.

Qu’est-ce que l’adjudication en saisie immobilière ?

L’adjudication désigne, en saisie immobilière, la vente forcée du bien saisi au plus offrant et dernier enchérisseur, à l’audience tenue par le juge de l’exécution. Cette vente transmet la propriété de l’immeuble à l’adjudicataire et purge les sûretés publiées du chef du débiteur, dans les conditions fixées par les articles L. 322-10 et L. 322-14 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’article L. 322-10 dispose que :

Trois acteurs concentrent les enjeux de l’adjudication. Le débiteur saisi subit la vente et reste tenu d’une garantie d’éviction au profit de l’acquéreur. Le créancier poursuivant, qui a engagé la procédure de saisie immobilière, sera désintéressé sur le prix. L’adjudicataire, la personne déclarée acquéreur à l’audience, devient propriétaire du bien sous réserve du paiement du prix dans les délais légaux.

Le terme « adjudicataire » ne doit pas être confondu avec celui d’« adjudicateur » (qui désigne celui qui adjuge, c’est-à-dire le juge). L’adjudicataire est l’acquéreur ; l’adjudicateur prononce l’adjudication.

L’adjudication judiciaire de l’immeuble saisi est une vente aux enchères ascendantes, dite à la française : chaque enchère doit couvrir la précédente jusqu’à ce que l’enchère la plus haute emporte le bien. Cette modalité se distingue de l’adjudication à la hollandaise, où le prix décroît à partir d’un montant initial jusqu’à ce qu’un acquéreur se manifeste. Ce système reste étranger à la saisie immobilière française. Quant à la vente amiable autorisée par le jugement d’orientation, elle reste une cession ordinaire conclue de gré à gré sous le contrôle du juge, distincte de la vente judiciaire par adjudication.

Le transfert de propriété emporté par l’adjudication n’est cependant pleinement opposable, en cas de procédure collective ouverte ultérieurement contre le débiteur, qu’à la condition que l’adjudication soit devenue définitive avant le jugement d’ouverture (Cass. com., 4 mars 2014, n° 13-10.534). La définitivité s’apprécie à l’expiration du délai de surenchère, ou après que la procédure de surenchère a été menée à son terme.

Le déroulement de l’audience d’adjudication

À l’audience d’adjudication, le juge de l’exécution rappelle le montant de la mise à prix fixé dans le cahier des conditions de vente, puis ouvre les enchères. Le bien est adjugé au plus offrant et dernier enchérisseur, dont l’avocat doit déclarer au greffier l’identité du mandant avant la fin de l’audience (articles R. 322-43 et R. 322-46 du Code des procédures civiles d’exécution). En amont, le commissaire de justice (anciennement huissier de justice) a délivré le commandement de payer valant saisie et signifié les actes de la procédure.

Une audience publique précédée d’une publicité

L’audience d’adjudication est publique et se tient au tribunal judiciaire territorialement compétent. L’audience est précédée d’une publicité destinée à informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possible : annonces légales, affichage, publication sur les sites professionnels. L’article R. 322-30 du même code rappelle que la vente forcée est poursuivie après cette publicité préalable, distincte du caractère public de l’audience elle-même qui résulte de l’article L. 111-12 du Code de l’organisation judiciaire.

La mise à prix et le déroulement des enchères

La mise à prix est le montant à partir duquel les enchères s’élèvent. La mise à prix est fixée dans le cahier des conditions de vente par le créancier poursuivant ou, à défaut, par le juge de l’exécution sur le fondement de l’article L. 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Le prix d’adjudication final correspond à la dernière enchère portée à l’audience.

Les enchères sont portées par ministère d’avocat. Chaque enchère doit couvrir la précédente. Une enchère ne peut être rétractée. L’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur lorsque, à l’expiration d’un délai de quatre-vingt-dix secondes après la dernière enchère portée, aucune nouvelle enchère n’est exprimée.

L’adjudication d’office au créancier poursuivant à défaut d’enchère

À défaut d’enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix qu’il a lui-même fixé (article L. 322-6 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution). Ce mécanisme garantit la finalité de la procédure de vente forcée et évite l’échec de la saisie en l’absence d’acquéreur tiers.

Le jugement d’adjudication : contenu et formalités

Le jugement d’adjudication, prononcé par le juge de l’exécution à l’issue de l’audience, vise le jugement d’orientation et les jugements ayant tranché les contestations, désigne précisément l’immeuble adjugé et mentionne le prix principal ainsi que les frais taxés (article R. 322-59 du Code des procédures civiles d’exécution).

Les mentions obligatoires

Outre les mentions prescrites pour tout jugement, le jugement d’adjudication doit comporter quatre éléments propres à la vente forcée. Le tableau ci-dessous récapitule ces mentions et leur fondement.

Mention	Texte de référence
Visa du jugement d’orientation et des jugements de contestation	R. 322-59 CPCE
Désignation précise de l’immeuble adjugé	R. 322-59 CPCE
Prix principal d’adjudication	R. 322-59 CPCE
Frais taxés et droits de mutation à la charge de l’adjudicataire	R. 322-58 et R. 322-59 CPCE

L’absence d’une de ces mentions n’entraîne pas, de plein droit, la nullité du jugement, mais ouvre la voie à une contestation susceptible d’être soulevée à l’audience d’adjudication.

Le titre de vente

L’adjudication donne lieu à l’édition de deux documents distincts : le jugement d’adjudication, prononcé à l’audience, et le titre de vente, délivré ultérieurement par le greffe à l’adjudicataire. La composition du titre de vente est précisée à l’article R. 322-61 du Code des procédures civiles d’exécution :

Le titre de vente n’est donc pas le jugement d’adjudication revêtu d’une formule exécutoire. Le titre est l’expédition du cahier des conditions de vente sur laquelle la formule est apposée, le jugement d’adjudication étant transcrit à la suite. Cette articulation reflète le rôle pivot du cahier des conditions de vente, qui contient l’ensemble des stipulations contractuelles applicables à la vente forcée.

Le titre de vente est délivré par le greffier à l’adjudicataire après paiement du prix et des frais taxés (article R. 322-62). Le titre est ensuite publié au fichier immobilier à la requête de l’acquéreur ou, à son défaut, du créancier poursuivant la distribution (article R. 322-63). Le titre permet à l’adjudicataire de justifier de sa qualité de propriétaire et, le cas échéant, de mettre en œuvre les mesures d’exécution dont il dispose.

Les délais après adjudication : surenchère, paiement, publication

Trois étapes rythment la phase qui suit l’audience d’adjudication : un délai de dix jours pour former une surenchère, un délai de deux mois pour verser le prix à compter de l’adjudication définitive, et la publication du titre de vente au service de la publicité foncière. Le respect de cette chronologie conditionne la régularité et la sécurité de la vente.

Le délai de surenchère : dix jours

Toute personne ayant qualité pour enchérir peut former une surenchère dans le délai de dix jours à compter de l’adjudication, à hauteur du dixième du prix principal (article R. 322-50 du Code des procédures civiles d’exécution). La surenchère est irrévocable. La surenchère suspend la définitivité de la vente jusqu’à l’audience suivante, où le bien est adjugé soit au surenchérisseur si son enchère n’est pas couverte, soit au plus offrant à l’audience sur surenchère.

Tant que le délai de surenchère n’est pas expiré, l’adjudication n’est pas définitive. Cette précision n’est pas anodine : si une procédure de redressement judiciaire est ouverte contre le débiteur saisi avant l’adjudication définitive, la procédure de saisie immobilière est arrêtée et le bien reste dans son patrimoine (Cass. com., 4 mars 2014, n° 13-10.534).

Le délai de paiement du prix : deux mois

L’adjudicataire dispose d’un délai de deux mois à compter de l’adjudication définitive pour verser le prix au séquestre désigné, ou le consigner à la Caisse des dépôts et consignations (article R. 322-56 du Code des procédures civiles d’exécution). Dans le même délai, il doit acquitter les frais taxés et les droits de mutation, par priorité en sus du prix (article R. 322-58).

Passé ce délai, le prix de vente s’augmente de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au versement complet. Le défaut de paiement expose l’adjudicataire à la sanction la plus lourde de la procédure : la réitération des enchères (article R. 322-66), qui met le bien en revente à ses risques et périls.

La publication du titre de vente

Le titre de vente est publié au fichier immobilier à la requête de l’acquéreur ou, à son défaut, du créancier poursuivant la distribution (article R. 322-63 du Code des procédures civiles d’exécution). Aucun délai-couperet n’est posé par le texte, mais la publication intervient en pratique après paiement du prix et délivrance du titre, dans des délais conditionnés par les diligences de l’adjudicataire et par le traitement du service de la publicité foncière.

La publication produit deux effets essentiels. La publication rend le transfert de propriété opposable aux tiers, conformément à l’article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. La publication déclenche également la purge des sûretés publiées du chef du débiteur (article L. 322-14 du Code des procédures civiles d’exécution).

Les effets de l’adjudication : transfert, purge, expulsion

L’adjudication produit trois effets juridiques majeurs : elle transmet la propriété de l’immeuble à l’adjudicataire (article L. 322-10), purge l’immeuble des sûretés publiées du chef du débiteur lors du paiement du prix (article L. 322-14) et constitue, à l’égard du saisi, un titre d’expulsion (article L. 322-13). Ces effets s’enchaînent dans un ordre précis que la publication au fichier immobilier vient parachever.

Le transfert de propriété et l’interdiction d’aliéner avant paiement

Le transfert de propriété s’opère dès l’adjudication, sous réserve de définitivité. L’adjudicataire devient propriétaire du bien mais ne peut, avant le paiement intégral du prix, accomplir aucun acte de disposition sur l’immeuble (article L. 322-9 du Code des procédures civiles d’exécution). L’unique exception concerne la constitution d’une hypothèque destinée à financer le paiement du prix.

Toute aliénation prématurée serait inopposable au créancier poursuivant. Cette restriction sécurise l’effectivité de la procédure : tant que le prix n’a pas été versé, le créancier conserve une garantie sur le bien adjugé.

La purge des sûretés publiées

Le versement du prix ou sa consignation, joint au paiement des frais de la vente, purge de plein droit l’immeuble de toute sûreté publiée du chef du débiteur, à compter de la publication du titre de vente. La règle est posée par l’article L. 322-14 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la réforme du 1er janvier 2022 :

La nouvelle rédaction étend la portée de la purge à l’ensemble des sûretés publiées, alors que le texte antérieur ne visait que les hypothèques et privilèges. La modification, issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, met le CPCE en cohérence avec la réforme du droit des sûretés.

Sur requête de l’adjudicataire, le juge de l’exécution constate la purge et ordonne la radiation des inscriptions correspondantes au service de la publicité foncière (article R. 322-65 du même code).

Le titre d’expulsion contre le saisi

Le jugement d’adjudication prononcé en saisie immobilière constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi (article L. 322-13 du Code des procédures civiles d’exécution). L’article R. 322-64 précise les conditions de mise à exécution :

L’expulsion suppose donc trois conditions cumulatives : un jugement d’adjudication, l’absence de stipulation contraire dans le cahier des conditions de vente, et le paiement effectif du prix et des frais taxés. La portée du titre s’étend au saisi et à tout occupant de son chef, c’est-à-dire qui tient son droit du débiteur saisi.

Le titre d’expulsion issu d’un jugement d’adjudication présente une particularité décisive : les mesures d’expulsion fondées sur ce titre échappent à la suspension prévue par l’article L. 322-8 du Code de la consommation au profit du débiteur surendetté. Le législateur protège ainsi l’effectivité de la procédure de saisie immobilière contre les démarches dilatoires.

Cette qualification ne s’étend pas, en revanche, au jugement d’adjudication sur licitation-partage. La Cour de cassation l’a expressément jugé : un jugement de vente sur adjudication par licitation ne vaut pas titre d’expulsion (Cass. 2e civ., 17 nov. 2022, n° 20-18.047, P+B). L’adjudicataire qui souhaite expulser après une licitation-partage doit donc obtenir un titre exécutoire distinct.

La publication au fichier immobilier

La publication du jugement d’adjudication au service de la publicité foncière conditionne l’opposabilité du transfert de propriété aux tiers et la radiation des inscriptions purgées par la vente (article R. 322-65 du Code des procédures civiles d’exécution ; décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 7). Cette formalité, à la diligence de l’adjudicataire, parachève la chaîne des effets de l’adjudication.

Les voies de recours contre le jugement d’adjudication

L’appel contre le jugement d’adjudication n’est ouvert que lorsque celui-ci statue sur une contestation. La règle, posée par l’article R. 322-60 du Code des procédures civiles d’exécution, a été confirmée par la Cour de cassation et étendue à la licitation-partage le 19 novembre 2020 (2e civ., n° 19-18.800, P+B+I).

Le principe : appel ouvert seulement si une contestation a été tranchée

L’article R. 322-60 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que les jugements d’adjudication qui statuent sur une contestation sont susceptibles d’appel dans un délai de quinze jours à compter de leur notification. La rédaction est restrictive : un jugement qui se borne à constater l’enchère, sans trancher de contestation, n’est susceptible d’aucun appel.

La notion de « contestation » est cependant entendue largement par la Cour de cassation. La décision d’accueillir une demande de subrogation dans les poursuites présentée par un créancier inscrit suffit à ouvrir l’appel, alors même que l’audience a par ailleurs simplement enregistré la dernière enchère (Cass. 2e civ., 16 mai 2013, n° 12-18.938).

L’extension à la licitation-partage

Pendant longtemps, l’article R. 322-60 a été tenu pour inapplicable à la procédure de licitation-partage. La Cour de cassation a opéré un revirement le 19 novembre 2020 : aucun motif tenant à la nature propre de la procédure de licitation ne permettrait de justifier l’absence d’ouverture de cette voie de recours lorsque le jugement d’adjudication a statué sur une contestation (Cass. 2e civ., 19 nov. 2020, n° 19-18.800, P+B+I). Le principe général de l’appel posé par l’article 543 du code de procédure civile prévaut désormais.

Le délai et la formalité de l’appel

L’appel contre le jugement d’adjudication doit être formé dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement (articles R. 311-7 et R. 322-60 du Code des procédures civiles d’exécution). L’appel est jugé selon la procédure à jour fixe, sans que l’appelant ait à se prévaloir d’un péril, ou selon la procédure à bref délai. L’appelant doit donc saisir le premier président de la cour d’appel d’une requête en autorisation d’assigner.

La sanction : irrecevabilité relevée d’office

Le juge doit relever d’office l’irrecevabilité de l’appel formé contre un jugement d’adjudication non susceptible d’appel, en application de l’article 125 du code de procédure civile (Cass. 2e civ., 29 sept. 2011, n° 10-27.658). La fin de non-recevoir tirée de l’absence d’ouverture d’une voie de recours est d’ordre public.

Lorsque l’appel est fermé en raison du caractère purement constatatoire du jugement, le recours en révision (articles 593 et suivants du code de procédure civile) demeure ouvert dans des cas exceptionnels : fraude, faux, rétention de pièces décisives.

Enchérir suppose un avocat, et tout le monde ne peut pas enchérir

Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. Un candidat à l’achat ne lève donc jamais la main lui-même à l’audience. Il donne mandat à un avocat, qui enchérit en son nom et ne peut porter qu’un seul mandat par vente.

L’exigence est une condition d’inscription au barreau du ressort, propre au Code des procédures civiles d’exécution. Elle ne se confond pas avec la postulation de droit commun, plus souple depuis 2015. Le tribunal compétent est celui du lieu où se trouve l’immeuble, jamais celui du domicile de l’acheteur. Un investisseur marseillais qui vise un bien à Draguignan doit donc mandater un avocat du barreau de Draguignan. C’est ce que fait le cabinet lorsqu’il porte les enchères pour le compte d’un acquéreur, après avoir vérifié le cahier des conditions de vente et chiffré le coût total de l’opération.

La sanction du manquement mérite d’être connue, parce qu’elle est moins brutale qu’on ne le croit. Sous l’empire des textes antérieurs, la Cour de cassation exigeait la démonstration d’un grief : l’enchère portée par un avocat dépourvu de la qualité requise n’était annulée que si l’irrégularité avait causé un préjudice aux intérêts des parties en cause (Cass. 2e civ., 16 décembre 2004, n° 03-10.895). Cette solution a été rendue au visa d’articles du Code de procédure civile aujourd’hui abrogés, et sa transposition au régime actuel n’a pas été vérifiée ici. Un candidat à l’enchère ne peut donc pas compter dessus pour rattraper le choix d’un avocat mal inscrit.

Trois catégories de personnes ne peuvent pas se porter enchérisseurs

L’article R. 322-39 ferme la porte au débiteur saisi, aux auxiliaires de justice intervenus à un titre quelconque dans la procédure, et aux magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie. La liste est limitative. L’interdiction vaut aussi bien pour une enchère portée en son nom propre que par personne interposée.

L’interposition se démasque en fait, et les juges du fond y regardent de près. Dans une affaire de 2012, un avocat s’était présenté comme le conseil de l’un des associés de la société civile débitrice, lors de la visite préalable à l’adjudication. Ce même avocat était par ailleurs gérant et unique associé de la société qui a surenchéri. La Cour de cassation a validé l’annulation de la surenchère : l’avocat était intervenu comme auxiliaire de justice dans la procédure, et la société surenchérisseuse n’était que son paravent (Cass. 2e civ., 18 octobre 2012, n° 11-23.646).

À ces interdictions procédurales s’ajoutent les incapacités civiles de l’article 1596 du Code civil, cette fois sous peine de nullité : tuteurs, mandataires chargés de vendre, administrateurs de biens publics, officiers publics et fiduciaires. Enfin, lorsque le bien est un logement ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage d’hébergement, le mandant remet à son avocat une attestation sur l’honneur relative aux condamnations visées à l’article L. 322-7-1, et indique si le bien est destiné à son occupation personnelle (art. R. 322-41-1). Le dispositif vise les marchands de sommeil.

Ce qu’il faut avoir en main avant l’audience, et ce qui ne vaut pas garantie

Deux garanties seulement ouvrent l’accès aux enchères : la caution bancaire irrévocable et le chèque de banque. L’avocat se les fait remettre par son client avant de porter la moindre enchère, contre récépissé. Le montant représente 10 % de la mise à prix, sans pouvoir descendre en dessous de 3 000 euros.

Le mot « seulement » n’est pas une facilité de langage. La Cour de cassation juge que l’enchérisseur ne peut fournir d’autre garantie que celles limitativement énumérées par le texte. Une garantie autonome à première demande a ainsi été écartée (Cass. 2e civ., 20 mai 2021, n° 20-15.111). La liste est fermée, quelle que soit la valeur de la garantie proposée.

Le piège le plus coûteux se joue ici, et il a déjà fonctionné. Un avis de vente affiché indiquait que l’enchérisseur pouvait justifier d’une consignation sur un compte CARPA, la caisse de règlement pécuniaire des avocats. Un candidat s’y est fié. La Cour de cassation a jugé que le dépôt sur un compte CARPA ne constitue pas la caution bancaire irrévocable exigée par le texte, et que les mentions de l’avis affiché ne pouvaient pas remettre en cause l’article R. 322-41 (Cass. 2e civ., 18 février 2016, n° 14-29.052, rendu à propos d’un avis de vente sur surenchère). Autrement dit, une indication erronée du créancier poursuivant ne protège pas celui qui l’a suivie.

Deux points rassurent en revanche l’enchérisseur malheureux. La garantie est restituée dès l’issue de l’audience à celui qui n’a pas été déclaré adjudicataire : les fonds ne restent pas immobilisés pendant des mois. Et les frais de poursuite sont taxés par le juge puis publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères, sans que rien puisse être exigé au-delà de la taxe, toute stipulation contraire étant réputée non écrite (art. R. 322-42). Le candidat connaît donc ce poste de dépense avant d’engager sa première enchère.

Dernière formalité, à l’autre bout de l’audience : avant qu’elle ne s’achève, l’avocat dernier enchérisseur déclare au greffier l’identité de son mandant et lui remet l’attestation prévue à l’article R. 322-41-1 (art. R. 322-46). Le texte pose l’obligation sans énoncer lui-même de sanction. Les conséquences d’une déclaration omise relèvent donc du droit commun des nullités de procédure et, le cas échéant, de la responsabilité de l’avocat.

Le vrai coût de l’adjudication, et le piège du financement

Le prix d’adjudication n’est jamais le coût total de l’opération. L’adjudicataire paie en outre, par priorité et en sus du prix, les frais de poursuite taxés et les droits de mutation. Il dispose de deux mois à compter de l’adjudication définitive pour verser le prix au séquestre ou le consigner à la Caisse des dépôts.

Passé ce délai de deux mois, le prix est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal (art. R. 322-56). Les frais taxés et les droits de mutation obéissent au même délai, sous peine de réitération des enchères, et toute stipulation contraire est réputée non écrite (art. R. 322-58). S’y ajoute l’émolument proportionnel de la vente, réparti entre les avocats en cause : trois quarts pour l’avocat poursuivant, un quart pour celui de l’adjudicataire (art. A. 444-191 du Code de commerce).

La condition suspensive d’obtention de prêt ne joue pas

C’est le point que les acquéreurs découvrent trop tard. Le Code de la consommation soumet la vente immobilière financée par un prêt à une condition suspensive d’obtention de ce prêt, d’une durée minimale d’un mois (art. L. 313-41). Ce mécanisme protecteur ne s’applique pas ici. Le Code l’exclut frontalement, en une phrase qui vise la catégorie tout entière.

L’exclusion porte sur la section entière du Code de la consommation, donc sur la condition suspensive elle-même. Celui qui enchérit sans financement acquis prend un risque personnel : aucun refus de prêt ne le déliera. Le législateur laisse toutefois une porte ouverte, et elle est décisive en pratique. Avant même d’avoir payé, l’adjudicataire peut constituer une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l’acquisition du bien. C’est le seul acte de disposition que l’article L. 322-9 lui laisse avant le versement du prix, et c’est ce qui rend l’adjudication finançable malgré l’exclusion consumériste.

Ce que risque l’adjudicataire qui ne paie pas

À défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit. L’adjudicataire défaillant supporte la différence entre son enchère et le prix de la revente si celui-ci est moindre, et ne peut prétendre à la répétition des sommes déjà acquittées (art. L. 322-12). La garantie de 10 % est acquise aux créanciers participant à la distribution, et le bien est remis en vente sur réitération des enchères, aux conditions de la première vente forcée.

Une nuance importante tempère cette sévérité. La résolution ne se constate qu’en l’absence de paiement à la date où le juge statue, et non par le seul écoulement du délai de deux mois. L’adjudicataire retardataire peut donc régulariser tant que le juge n’a pas tranché, moyennant les intérêts de retard (Cass. 2e civ., 1er octobre 2020, n° 19-12.830). Le délai de deux mois n’est pas un couperet, c’est le point de départ d’une procédure que les créanciers doivent encore engager. Pour une vue d’ensemble des étapes qui précèdent l’audience, notre guide de la saisie immobilière détaille la chaîne complète, du commandement de payer à la distribution du prix.