La propriété-sûreté renforcée: fiducie, cession de créance et nouvelles garanties

Dernière mise à jour : 26 mars 2026 – intégration du gage immobilier et de la fiducie-sûreté immobilière

La réforme du droit des sûretés renforce les mécanismes fondés sur la propriété. L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 élargit leur champ d’application. Ces garanties offrent un avantage décisif: un droit exclusif pour le créancier, particulièrement efficace en cas de procédure collective.

La fiducie-sûreté: assouplissement et efficacité accrue

La fiducie-sûreté existe depuis 2007. L’article 2372-1 nouveau précise que « l’obligation garantie peut être présente ou future; dans ce dernier cas, elle doit être déterminable ». Cette extension aux créances futures élargit son domaine d’utilisation.

L’article 2372-2 supprime l’obligation d’indiquer la valeur des biens transférés. Cette mention compliquait parfois la rédaction des actes sans apporter de protection réelle.

La réalisation de la fiducie devient plus souple. L’article 2372-3 ajoute un alinéa permettant au fiduciaire de vendre le bien « au prix qu’il estime, sous sa responsabilité, correspondre à la valeur du bien » si l’expertise ne permet pas de trouver acquéreur.

La même disposition s’applique à la fiducie immobilière (article 2488-3). Ces ajustements renforcent l’efficacité pratique du mécanisme fiduciaire.

En procédure collective, la fiducie résiste efficacement. L’article L. 624-9 du Code de commerce protège le transfert de propriété déjà réalisé. Le créancier échappe ainsi au concours des autres créanciers.

La fiducie-sûreté immobilière (art. 2488-1 à 2488-5 C. civ.) constitue l’alternative la plus radicale à l’hypothèque. Le bien immobilier est transféré dans un patrimoine fiduciaire, ce qui évite toute procédure de saisie immobilière en cas de défaillance. La constitution exige un acte notarié et une publication au service de la publicité foncière. Le fiduciaire doit être un établissement de crédit, une entreprise d’investissement ou un avocat. L’évaluation par expert est toujours obligatoire pour les immeubles (pas d’exception pour cotation officielle, à la différence des meubles). L’avantage décisif en pratique bancaire : éviter les délais de la saisie immobilière (18 à 24 mois en moyenne).

La cession de créance à titre de garantie: consécration attendue

L’ordonnance consacre la cession de créance à titre de garantie. Cette technique était bloquée par la jurisprudence depuis 2006 (Cass. com., 19 déc. 2006).

L’article 2373 autorise désormais cette cession en se référant explicitement à l’article 1321 du Code civil. Les conditions de validité sont minimales: « les créances garanties et les créances cédées sont désignées dans l’acte ».

Ce mécanisme transfère immédiatement la propriété de la créance. Il offre donc une protection supérieure au simple nantissement.

L’article 2373-2 régit les sommes encaissées par le cessionnaire avant l’échéance de la dette garantie. Ces sommes sont conservées à titre de garantie « sur un compte ouvert au nom du cédant ».

L’article 2373-3 précise que « lorsque la créance garantie est intégralement payée avant que la créance cédée ne le soit, le cédant recouvre de plein droit la propriété de celle-ci ». Cette rétrocession automatique préserve le caractère accessoire de la garantie.

Ce nouveau mécanisme s’ajoute à la cession Dailly réservée aux établissements de crédit. Il permet aux entreprises d’utiliser leur créances comme garantie auprès de tout créancier.

La « cession de somme d’argent »: le gage-espèces légalisé

L’ordonnance consacre le « gage-espèces » sous l’appellation « cession de somme d’argent à titre de garantie ». Cette pratique courante manquait de base légale claire.

L’article 2374 définit ce mécanisme: « La propriété d’une somme d’argent, soit en euro soit en une autre monnaie, peut être cédée à titre de garantie d’une ou plusieurs créances, présentes ou futures ».

Cette cession requiert un écrit mentionnant le montant cédé et les créances garanties (article 2374-1). Elle est opposable aux tiers « par la remise de la somme cédée » (article 2374-2).

L’article 2374-3 permet au cessionnaire de « disposer librement de la somme cédée, sauf convention contraire ». Cette liberté d’utilisation constitue un avantage significatif par rapport au séquestre.

En cas de défaillance du débiteur, le créancier affecte la somme au paiement de sa créance (article 2374-5). Si le débiteur exécute son obligation, la somme doit être restituée (article 2374-6).

Ce mécanisme présente l’avantage décisif du transfert immédiat de propriété, sans formalité complexe.

La réserve de propriété clarifiée

La réserve de propriété reste une garantie majeure. L’article 2367 la définit comme « l’effet d’une clause suspendant l’effet translatif d’un contrat jusqu’au complet paiement de l’obligation ».

L’article 2372 précise son sort en cas d’aliénation du bien: « la propriété se reporte sur la créance du débiteur à l’égard du sous-acquéreur ou sur l’indemnité d’assurance subrogée au bien ».

Un nouvel alinéa apporte une précision importante: « le sous-acquéreur ou l’assureur peut opposer au créancier les exceptions inhérentes à la dette ainsi que les exceptions nées de ses rapports avec le débiteur avant qu’il ait eu connaissance du report ».

Cette règle met fin à une jurisprudence critiquée qui interdisait au sous-acquéreur d’opposer ses exceptions au vendeur réservataire.

En procédure collective, la réserve de propriété reste particulièrement efficace. L’article L. 624-16 du Code de commerce permet la revendication des biens meubles même en cas de transformation.

Le gage immobilier : l’ancienne antichrèse modernisée

Le gage immobilier (art. 2387 à 2392 C. civ.), anciennement dénommé antichrèse, est une sûreté réelle immobilière fondée sur la dépossession : le débiteur remet l’immeuble au créancier, qui en perçoit les fruits (loyers, récoltes) et les impute sur les intérêts puis sur le capital de la créance garantie.

Ce mécanisme reste marginal en France métropolitaine, mais conserve un intérêt dans certains montages : immeubles de rapport générant des revenus locatifs réguliers, garantie de prêts professionnels. Son avantage principal par rapport à l’hypothèque : le créancier perçoit directement les revenus de l’immeuble sans passer par une procédure de saisie. La réforme de 2021 n’a pas modifié substantiellement son régime.

Choisir la propriété-sûreté: analyse stratégique

Les garanties fondées sur la propriété offrent une protection maximale. Leur régime présente plusieurs avantages:

1. Absence de concours avec les autres créanciers
2. Efficacité en procédure collective
3. Procédure de réalisation simplifiée
4. Protection contre les nullités de la période suspecte

Elles présentent certaines contraintes:

• Formalisme constitutif spécifique
• Conditions d’opposabilité aux tiers
• Limitation aux biens identifiables

Le choix entre ces différentes techniques dépend de critères objectifs:

• Nature du bien à garantir (meuble corporel, créance, somme d’argent)
• Nécessité pour le débiteur de conserver l’usage du bien
• Qualification des parties (commerçant, établissement de crédit)
• Coût fiscal et administratif de la garantie

La combinaison de plusieurs sûretés reste possible et souvent recommandée. Un cautionnement peut compléter utilement une propriété-sûreté limitée à certains actifs.

Notre cabinet peut vous aider à structurer des garanties efficaces basées sur la propriété. Contactez-nous pour une consultation sur vos besoins spécifiques.

Le choix entre ces différentes propriété-sûretés dépend du profil du créancier. Un établissement de crédit privilégiera la fiducie-sûreté pour sa réalisation extrajudiciaire, quand un fournisseur optera pour la réserve de propriété, plus simple à mettre en œuvre. La durée de l’engagement importe aussi : la fiducie convient aux financements longs (immobilier, LBO), la cession de créance aux opérations de trésorerie. L’évaluation préalable du bien est dans tous les cas déterminante : une propriété-sûreté sur un actif survalué expose le créancier à un risque de perte en cas de réalisation.