L’hypothèque

L’hypothèque est la plus ancienne et la plus puissante des sûretés réelles immobilières françaises. Réformée par l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 puis profondément remaniée par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, elle figure aux articles 2385 à 2474 du Code civil. Ce guide expose ce qu’il faut savoir d’elle pour la pratiquer correctement : sa nature juridique, les trois voies par lesquelles elle peut naître, sa constitution chez le notaire, le mécanisme central du rang, sa réalisation lorsque le débiteur ne paie pas, son extinction, et sa place dans le contentieux des procédures collectives.

L’angle retenu est celui d’un avocat qui s’adresse à un confrère, à un dirigeant ou à un emprunteur averti — pas à un étudiant. On insistera donc moins sur les définitions canoniques que sur les pièges pratiques : exigence de l’acte authentique à peine de validité, règles de rang en cas d’inscriptions concurrentes, péremption à 50 ans, interdiction du pacte commissoire sur la résidence principale, articulation avec la sauvegarde et le surendettement.

Un droit réel sur l’immeuble sans dépossession

L’article 2385 du Code civil donne la définition légale : « L’hypothèque est l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue. » Trois éléments sont essentiels. D’abord, l’hypothèque est un droit réel : le créancier hypothécaire dispose d’un droit directement sur la chose, opposable à tout tiers détenteur ; il n’a pas seulement un droit de créance contre une personne. Ensuite, elle porte exclusivement sur un immeuble (ou un droit réel immobilier comme l’usufruit, art. 2397). Enfin, elle s’opère sans dépossession : le constituant conserve l’usage, la jouissance et la disposition de son bien. Il peut continuer à l’habiter, à le louer, à le vendre — étant entendu que l’hypothèque suit l’immeuble entre les mains de l’acquéreur.

L’hypothèque présente trois caractères structurants. Elle est indivisible : elle grève l’immeuble en totalité, quelle que soit la part de la dette restée impayée (article 2386 du Code civil). Elle est accessoire à la créance garantie : sans créance, pas d’hypothèque ; et lorsque la créance s’éteint, l’hypothèque s’éteint avec elle (article 2474). Elle est enfin spéciale, ce qui signifie que l’acte qui l’institue doit identifier précisément l’immeuble grevé et le montant de la créance garantie (article 2414). Cette spécialité protège le débiteur contre une affectation indéterminée de tout son patrimoine immobilier, et garantit la lisibilité du registre de la publicité foncière.

Droit de préférence et droit de suite

Le créancier hypothécaire bénéficie de deux prérogatives qui font l’efficacité de la sûreté. Le droit de préférence, d’abord : sur le prix de vente de l’immeuble (forcée ou amiable), il est payé avant les créanciers chirographaires et avant les créanciers hypothécaires de rang inférieur. Le droit de suite, ensuite, codifié à l’article 2454 du Code civil : si le débiteur vend l’immeuble grevé, l’hypothèque ne disparaît pas — elle suit le bien dans les mains du tiers acquéreur, qui supportera la saisie si la dette n’est pas payée. C’est ce mécanisme qui explique pourquoi, en pratique, aucun notaire ne signe une vente immobilière sans purger ou faire lever les inscriptions hypothécaires : l’acquéreur ne veut pas hériter du passif d’autrui.

Ce double effet distingue radicalement l’hypothèque des sûretés personnelles. Le créancier ne dépend pas de la solvabilité du débiteur au moment du défaut : il s’appuie sur la valeur de l’immeuble, dans l’état et entre les mains où il se trouve.

L’hypothèque face au cautionnement

En pratique, beaucoup de candidats emprunteurs hésitent entre faire cautionner leur prêt par un organisme spécialisé (Crédit Logement, mutuelles fonctionnaires, etc.) et le faire garantir par une hypothèque. La différence n’est pas seulement de coût. Le cautionnement repose sur l’engagement personnel d’un tiers ; l’hypothèque, sur un bien. En cas de défaillance, la caution paie immédiatement la banque puis se retourne contre le débiteur ; le créancier hypothécaire, lui, doit engager une saisie immobilière, longue et coûteuse. Pour le débiteur, en revanche, le cautionnement laisse l’immeuble libre de toute inscription et évite les frais de mainlevée à la revente. Pour le créancier, l’hypothèque offre un rang réel et un droit de suite que le cautionnement n’égalera jamais. Notre guide cautionnement détaille la mécanique de cet engagement personnel.

Trois types d’hypothèque : conventionnelle, légale, judiciaire

L’article 2393 du Code civil rappelle que l’hypothèque peut avoir trois sources : la convention des parties, la loi, ou la décision du juge. Cette tripartition structure tout le régime. Chaque type obéit à des conditions de constitution propres et entraîne des effets parfois différents — notamment quant au rang.

L’hypothèque conventionnelle, contrat solennel

L’hypothèque conventionnelle naît d’un accord entre le créancier et le constituant — généralement le débiteur, mais parfois un tiers qui consent une sûreté réelle pour autrui en affectant son immeuble à la dette d’un autre (Cass. com., 5 avril 2023, n° 21-14.166 : cette affectation n’est pas un cautionnement et ne relève donc pas du droit protecteur du cautionnement, peu important que le constituant se soit aussi rendu caution).

L’article 2413 (devenu 2409 après l’ordonnance 2021) impose que l’hypothèque conventionnelle soit constituée par acte notarié à peine de validité. Cette exigence doit être lue à la lettre : il ne s’agit pas d’une règle de preuve ni d’opposabilité, mais d’une condition de validité. Un acte sous seing privé ayant pour objet de constituer une hypothèque est nul, et non simplement inopposable. La jurisprudence du JurisClasseur Fasc. 737 le rappelle : l’hypothèque conventionnelle est un contrat solennel. Cette même exigence vaut désormais expressément pour le mandat d’hypothéquer (article 2409 nouveau), entérinant une jurisprudence ancienne.

L’acte notarié doit identifier précisément l’immeuble et le montant de la créance garantie (principe de spécialité, art. 2414). Il sera ensuite publié au service de la publicité foncière dans un délai de deux mois pour bénéficier d’un rang rétroactif à la date de l’acte. C’est une particularité importante : l’hypothèque conventionnelle existe juridiquement dès l’acte notarié, mais ne devient opposable aux tiers qu’après inscription. Tant qu’elle n’est pas publiée, elle ne joue ni droit de préférence ni droit de suite face à un tiers de bonne foi.

L’hypothèque légale et les hypothèques légales spéciales

Une partie significative des hypothèques résulte directement de la loi, sans accord du débiteur ni intervention du juge. C’est le cas, depuis l’ordonnance du 15 septembre 2021, de tous les anciens privilèges immobiliers spéciaux, transformés en hypothèques légales spéciales par l’article 2402 du Code civil. La conséquence majeure est la disparition de la rétroactivité de l’inscription : le rang de la sûreté est désormais déterminé exclusivement par la date de publication au service de la publicité foncière (JurisClasseur Fasc. 737, § 101). Les anciennes inscriptions privilégiées continuent toutefois de bénéficier de la loi ancienne, ce qui crée une période transitoire complexe à manier.

Les principales hypothèques légales spéciales bénéficient :

• au vendeur d’immeuble non payé du prix ;
• au prêteur de deniers ayant financé l’acquisition de l’immeuble ;
• au syndicat des copropriétaires pour les charges impayées ;
• au Trésor public pour le recouvrement des impositions ;
• au profit de l’État et de certains organismes publics.

Subsistent par ailleurs des hypothèques légales générales résiduelles depuis 2021, comme celle du tuteur sur les biens du mineur ou celle attachée aux jugements de condamnation (cf. infra).

L’hypothèque judiciaire conservatoire

Lorsque le créancier ne dispose pas encore d’un titre exécutoire mais redoute l’insolvabilité de son débiteur, il peut solliciter du juge de l’exécution, sur le fondement de l’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire conservatoire sur l’un des immeubles du débiteur. Deux conditions doivent être réunies : la créance doit paraître fondée en son principe ; et le recouvrement doit être menacé.

L’inscription se déroule en deux temps. Le créancier obtient d’abord une publicité provisoire, qui rend la sûreté immédiatement opposable. Il dispose ensuite d’un délai pour obtenir un titre exécutoire et faire convertir la publicité provisoire en publicité définitive (art. R. 533-4 CPCE). À défaut, la radiation de la publicité provisoire peut être obtenue (art. R. 533-6). La 2e chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé le 5 mars 2026 (n° 23-13.354) : une publicité définitive prématurée — opérée avant que le titre ne soit passé en force de chose jugée — laisse l’inscription provisoire soumise au délai de confirmation et à la sanction de radiation. Et, par un autre arrêt du 12 mars 2026 (n° 23-20.666), la même chambre a précisé que la conversion en publicité définitive relève du service de la publicité foncière, présentation faite de la décision judiciaire : un juge saisi d’exequatur excède ses pouvoirs en l’ordonnant lui-même.

Avant d’autoriser l’inscription, le JEX doit vérifier que la créance paraît fondée. Cela inclut, depuis Cass. 2e civ., 27 mars 2025, n° 22-18.847, l’examen des moyens tirés de la prescription de la créance. La voie conservatoire n’est donc plus un automatisme : elle suppose un débat contradictoire minimum sur le bien-fondé apparent de la créance.

Une variante particulière : l’hypothèque maritime

Parallèlement aux hypothèques de droit commun, le navire — bien meuble par nature, mais immatriculé et soumis à publicité — peut être grevé d’une hypothèque spéciale régie par les articles L. 5114-1 et suivants du Code des transports. Sa constitution emprunte au droit maritime des règles propres (acte écrit, inscription au registre du port d’attache, rang réglé par la date d’inscription). Nous y consacrons un article dédié à l’hypothèque maritime.

Une dernière variante : le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire, institué par l’ordonnance n° 2006-346 et codifié aux articles L. 315-1 et suivants du Code de la consommation, permet à un emprunteur âgé de garantir un prêt par une hypothèque sur sa résidence sans avoir à le rembourser de son vivant : la dette est apurée à son décès, sur le prix de vente de l’immeuble. C’est une mécanique singulière, qui combine prêt, hypothèque et viager, et qui suscite un contentieux propre (Cass. 1re civ., 19 juin 2024, n° 22-20.533 : l’évaluation de l’immeuble à dire d’expert est déterminante du consentement). Notre guide crédit immobilier reviendra sur ce mécanisme dans son détail.

Constituer et inscrire une hypothèque

Au-delà de sa naissance — par contrat, par la loi ou par décision du juge —, l’hypothèque ne devient pleinement opposable qu’à l’issue d’une formalité de publicité. Cette étape n’est pas un détail administratif : elle est constitutive de l’opposabilité aux tiers, et c’est elle qui détermine le rang.

L’acte et le bordereau d’inscription

Pour une hypothèque conventionnelle, le notaire rédige l’acte authentique de constitution puis dresse le bordereau d’inscription. Le bordereau récapitule, conformément à l’article 2428 du Code civil, les mentions obligatoires : identité du créancier et du débiteur, désignation cadastrale de l’immeuble, montant en principal et accessoires de la créance garantie, date d’exigibilité, durée de l’inscription. Toute omission ou inexactitude substantielle peut rendre l’inscription inopposable.

Pour les hypothèques judiciaires conservatoires, le bordereau est établi par le créancier (ou son avocat) à partir de l’ordonnance du JEX. Pour les hypothèques légales, il l’est sur la base du titre légal qui en est la source (titre exécutoire, contrat de vente, contrat de prêt, etc.).

L’inscription au service de la publicité foncière

L’inscription est requise du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble (article 2421 du Code civil). Depuis le 1er janvier 2013, la conservation des hypothèques a cédé la place à ce service rattaché à la direction générale des finances publiques, et la figure du conservateur des hypothèques a disparu. Le terme reste néanmoins couramment employé dans les actes notariés. Une réforme de la publicité foncière est annoncée depuis plusieurs années (loi 3DS du 21 février 2022, article 198 ; rapport remis au garde des Sceaux en 2018), mais elle n’a pas encore été menée à son terme.

L’inscription donne lieu à la délivrance d’un état hypothécaire qui matérialise la sûreté et fixe sa date — donc son rang. Le notaire dispose d’un délai de deux mois à compter de l’acte authentique pour requérir l’inscription : ce délai conserve à l’hypothèque son rang rétroactif à la date de l’acte. Ce délai dépassé, l’inscription est valable mais ne joue qu’à la date effective de publication.

Le coût réel de l’inscription

Les emprunteurs sous-estiment souvent les frais d’inscription d’une hypothèque conventionnelle. Le coût total se situe en pratique entre 1,5 % et 2 % du montant garanti, et se décompose en quatre postes : la taxe de publicité foncière de 0,715 % perçue par l’État ; la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % perçue par le service de la publicité foncière ; les émoluments du notaire proportionnels au montant ; et les débours et formalités annexes. Un emprunt de 250 000 € garanti par une hypothèque représentera ainsi entre 3 750 et 5 000 € de frais d’inscription, à acquitter en plus des frais d’acquisition de l’immeuble.

Ce coût doit être mis en regard de celui d’une caution bancaire (souvent 0,8 à 1,2 %, partiellement remboursable en fin de prêt) — c’est l’arbitrage classique au moment du financement immobilier.

Durée de l’inscription et péremption

L’article 2434 du Code civil pose une règle absolue : la durée maximale d’une inscription hypothécaire est de cinquante ans. À l’expiration de cette durée, l’inscription est périmée. La péremption ne fait pas disparaître l’hypothèque elle-même — l’accessoire d’une créance qui peut elle-même survivre — mais elle lui fait perdre son opposabilité aux tiers. Concrètement, un créancier dont l’inscription est périmée n’a plus ni droit de préférence ni droit de suite tant qu’il n’a pas procédé à un renouvellement. Et ce renouvellement, pour préserver le rang d’origine, doit intervenir avant la date de péremption.

Dans la pratique, c’est l’oubli classique du créancier passif. Lorsqu’un prêt s’étend sur trente ou quarante ans (prêts viagers, prêts à très long terme, prêts assortis de différés), la péremption guette. La 3e chambre civile de la Cour de cassation l’a encore rappelé le 8 janvier 2026 (n° 24-11.645) : une hypothèque conventionnelle non renouvelée perd son rang, peu important que la créance qu’elle garantit subsiste. La diligence du suivi est une obligation pratique du créancier.

Le rang des hypothèques : qui est payé en premier ?

La règle de principe est simple : le rang d’une hypothèque est déterminé par la date de son inscription au service de la publicité foncière. Le premier inscrit prime sur les suivants. Lorsqu’un immeuble est vendu (forcée ou amiable), le prix est distribué entre les créanciers hypothécaires dans l’ordre de leurs rangs : le premier est payé intégralement avant le second, le second avant le troisième, et ainsi de suite jusqu’à épuisement du prix.

Cette mécanique recèle plusieurs subtilités. La première est ce que les ordonnances de 2006 et 2021 ont voulu éliminer : la rétroactivité de l’inscription. Les anciens privilèges immobiliers spéciaux pouvaient produire leurs effets à une date antérieure à celle de leur inscription. Cette logique est désormais bannie pour les sûretés constituées après le 1er janvier 2022 (date d’entrée en vigueur de l’ordonnance 2021-1192). Le rang procède exclusivement de la date d’inscription, et le registre redevient pleinement lisible.

La seconde subtilité tient au cas des publications le même jour. La 3e chambre civile de la Cour de cassation a tranché une question délicate par son arrêt du 7 novembre 2024 (n° 23-12.514, publié au Bulletin) : lorsqu’une inscription hypothécaire et un acte translatif de propriété doivent être publiés le même jour, le rang n’est pas réglé par l’ordre du registre du SPF, mais par la date du titre de l’inscription. Si le titre est antérieur à l’acte concurrent, l’hypothèque est réputée d’un rang antérieur. La solution est contre-intuitive et constitue désormais un argument central dans les contentieux de mainlevée et de purge.

Troisième subtilité, plus technique : les créanciers peuvent conventionnellement modifier l’ordre de leurs rangs. C’est la convention de subordination (ou d’antériorité), validée par la jurisprudence dès lors qu’elle ne préjudicie pas aux tiers. La 3e chambre civile l’a confirmé le 5 septembre 2024 (n° 21-15.829, publié au Bulletin). En pratique, ces conventions sont fréquentes lors d’opérations de refinancement où une banque accepte de céder son rang à une autre.

Réaliser l’hypothèque : saisie, attribution, pacte commissoire

L’hypothèque ne sert à rien tant que le débiteur paie. Tout son intérêt apparaît au moment du défaut. Trois voies de réalisation sont ouvertes au créancier hypothécaire, dont une seule constitue véritablement la voie principale.

La saisie immobilière, voie principale

La voie de droit commun est la saisie immobilière, régie par les articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le créancier hypothécaire muni d’un titre exécutoire fait délivrer un commandement de payer valant saisie, publié au SPF, puis assigne le débiteur à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution. À l’issue de la procédure, l’immeuble est vendu aux enchères publiques (vente forcée) ou de gré à gré sur autorisation du JEX (vente amiable autorisée). Notre guide saisie immobilière détaille chaque étape et les voies de défense ouvertes au débiteur.

La saisie immobilière reste la voie majoritaire en pratique, parce qu’elle aboutit à une vente forcée encadrée et à une distribution du prix transparente. Mais elle est lourde, longue (six à dix-huit mois en moyenne) et coûteuse. Les deux voies alternatives ouvertes par les ordonnances de 2006 et 2021 visent précisément à soulager ce circuit.

L’attribution judiciaire

L’article 2458 du Code civil permet au créancier hypothécaire de demander en justice l’attribution de l’immeuble en paiement, à défaut de paiement à l’échéance. Le juge fait estimer l’immeuble par expert ; si la valeur excède la créance, le créancier doit verser la soulte ; si elle lui est inférieure, le créancier reste créancier du solde. L’attribution judiciaire évite la procédure d’enchères et son aléa. Elle est cependant interdite lorsque l’immeuble constitue la résidence principale du débiteur — protection introduite par l’ordonnance 2006 et maintenue. Et la doctrine considère qu’elle est en pratique réservée au créancier de premier rang : permettre à un créancier de second rang d’obtenir l’attribution reviendrait à remettre en cause l’ordre des préférences (Fasc. 737, § 7100).

Le pacte commissoire

L’article 2459 du Code civil autorise les parties à convenir, dans l’acte constitutif de l’hypothèque, que le créancier deviendra de plein droit propriétaire de l’immeuble en cas de défaut de paiement. C’est le pacte commissoire, longtemps prohibé en droit français parce qu’on y voyait un risque d’abus du créancier sur un débiteur en difficulté. L’ordonnance du 23 mars 2006 l’a réhabilité, sous deux verrous : la valeur de l’immeuble doit être déterminée par expert, et la clause est sans effet sur la résidence principale du débiteur. C’est une protection cardinale du débiteur personne physique : ni l’attribution judiciaire ni le pacte commissoire ne peuvent lui faire perdre son logement principal.

En pratique, le pacte commissoire reste rare. Les notaires hésitent à le stipuler, conscients du risque de contestation au moment de la mise en œuvre, et la doctrine relève qu’il n’a pas rencontré le succès escompté (JurisClasseur Fasc. 737, § 411). Il faut le distinguer rigoureusement de la clause de voie parée — par laquelle le créancier s’autoriserait à faire vendre l’immeuble sans passer par la procédure de saisie — qui demeure prohibée par l’article L. 311-3 du CPCE.

Vendre un bien hypothéqué et éteindre l’hypothèque

L’hypothèque ne paralyse pas la propriété : le débiteur garde le droit de vendre son bien, de le donner en location ou de le grever d’une seconde inscription. Mais en pratique, l’existence d’une hypothèque commande la mécanique de la vente.

La vente d’un bien grevé : pratique notariale

Lorsqu’un vendeur cède un immeuble hypothéqué, le notaire qui reçoit la vente consulte le fichier immobilier et identifie les inscriptions en cours. Il interroge les créanciers hypothécaires sur le solde dû et sollicite la mainlevée de leurs inscriptions. En contrepartie, le notaire s’engage à prélever, sur le prix de vente, le montant nécessaire au remboursement de chaque créancier. Une fois ces remboursements effectués, les inscriptions sont radiées et l’acquéreur reçoit un immeuble libre de toute charge.

Ce mécanisme est tellement courant qu’il devient invisible. Mais il a une conséquence pratique forte : il est impossible, en pratique, de vendre un immeuble sans rembourser les banques inscrites. Certains vendeurs espèrent vendre tout en conservant le crédit en cours, pour profiter d’un taux historique sur un nouveau projet. C’est une fausse bonne idée. Le crédit immobilier est un crédit affecté au sens de l’article L. 313-1 du Code de la consommation : la vente du bien financé entraîne la résiliation automatique du prêt et l’exigibilité immédiate du capital restant dû. La banque prélèvera son dû sur le prix de vente et percevra en sus l’indemnité de remboursement anticipé dans la limite de 3 % du capital restant dû (article R. 313-25 du Code de la consommation).

Une nuance utile : tous les crédits immobiliers ne sont pas garantis par hypothèque. Lorsque la garantie est une caution (Crédit Logement notamment), aucune inscription n’apparaît au fichier immobilier. Le notaire n’a alors aucun moyen de détecter l’existence du prêt — sauf information du vendeur. La dissimulation reste néanmoins illégale : l’affectation du prêt à l’immeuble est une obligation contractuelle de l’emprunteur, et la banque peut, en cas de découverte, prononcer la déchéance du terme.

La mainlevée de l’hypothèque

La mainlevée est l’acte par lequel le créancier hypothécaire renonce à son inscription. Elle est en principe consentie volontairement par le créancier, lorsqu’il a été payé. Elle peut aussi être ordonnée par le juge en cas de refus injustifié, ou prononcée d’office en cas de péremption. Pour produire son effet sur le registre, la mainlevée doit elle-même être publiée au service de la publicité foncière. Cette publication a un coût — émoluments du notaire, débours, taxes — généralement compris entre 0,3 % et 0,7 % du capital initial. Pour une inscription portant sur un prêt de 350 000 €, on retiendra un ordre de grandeur de 0,2 à 0,3 % du capital, soit environ 700 à 1 050 €.

La purge par le tiers acquéreur

Lorsqu’un immeuble grevé est vendu sans accord préalable du créancier inscrit, l’acquéreur dispose d’une faculté particulière : la purge, organisée par les articles 2475 et suivants du Code civil. Elle lui permet de notifier aux créanciers inscrits le prix qu’il a payé et de les obliger à se prononcer : soit ils acceptent ce prix et reçoivent la part qui leur revient, soit ils requièrent une mise aux enchères, à charge pour eux de couvrir l’éventuel déficit. La purge est une procédure technique, peu utilisée parce que la voie classique (mainlevée préalable au moment de la vente notariée) est plus simple, mais elle reste un instrument utile dans les ventes contentieuses ou les successions complexes.

Hypothèque, procédures collectives et surendettement

Le sort de l’hypothèque dans le cadre d’une procédure collective ou d’un surendettement est l’un des points les plus piégeux de la matière. Trois règles méritent d’être retenues.

D’abord, à l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, l’article L. 622-30 du Code de commerce interdit l’inscription de toute sûreté judiciaire sur les biens du débiteur pour des dettes nées antérieurement à l’ouverture. La sanction est nette : l’inscription opérée en violation est nulle et le juge de l’exécution peut en ordonner la mainlevée. La chambre commerciale de la Cour de cassation l’a rappelé le 2 juillet 2025 (n° 24-13.438, publié au Bulletin) : le JEX peut ordonner la mainlevée même pendant l’exécution du plan de sauvegarde, dès lors que l’inscription a méconnu l’interdiction. Le créancier qui souhaite préserver ses droits doit donc se manifester par voie de déclaration de créance — pas par voie d’inscription.

Ensuite, en matière de surendettement, l’article L. 722-2 du Code de la consommation produit une interdiction analogue : la décision déclarant la recevabilité du dossier de surendettement fait obstacle à ce que le créancier prenne une garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. La 2e chambre civile l’a confirmé sans nuance le 28 mars 2024 (n° 22-12.797) : cela inclut l’hypothèque judiciaire provisoire. Le créancier qui inscrirait s’expose à la radiation immédiate.

Enfin, l’hypothèque déjà inscrite avant l’ouverture de la procédure conserve son rang. Le créancier hypothécaire est créancier privilégié. Il déclare sa créance, participe à la distribution du prix de vente de l’immeuble si celui-ci est cédé dans le cadre du plan ou de la liquidation (article L. 643-8 du Code de commerce), et bénéficie de son rang sur le prix. Il faut toutefois préciser qu’une attribution judiciaire ou un pacte commissoire ne sont opposables à la procédure collective que s’ils sont devenus exécutoires avant le jugement d’ouverture (Cass. com., 19 sept. 2018, n° 17-14.964). Notre guide procédures collectives approfondit le sort des sûretés réelles dans ce contexte.

Ce qu’a changé l’ordonnance du 15 septembre 2021

L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a procédé à la refonte la plus importante du droit des sûretés depuis la création du livre IV du Code civil par l’ordonnance du 23 mars 2006. Trois changements méritent d’être retenus en matière hypothécaire.

D’abord, la renumérotation générale des articles. L’ancien article 2393 (définition) est devenu l’article 2385 ; l’ancien 2413 (acte notarié) est devenu le 2409 ; etc. Tout praticien doit avoir à l’esprit qu’un acte notarié antérieur à 2022 cite des articles désormais déplacés, sans pour autant être obsolète. Le JurisClasseur publie une table de concordance qui reste d’usage quotidien.

Ensuite, et c’est probablement la mesure la plus emblématique, la transformation des privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales (article 2402 nouveau). Cette transformation entraîne la disparition de la rétroactivité de l’inscription : les privilèges anciens conservaient un rang à la date de l’événement les ayant fait naître, ce qui rendait le registre hypothécaire incomplet et trompeur. Désormais, une seule règle régit le rang des sûretés constituées après le 1er janvier 2022 : la date d’inscription. Les anciens privilèges nés et inscrits avant cette date conservent toutefois leurs effets initiaux — d’où une période transitoire qu’il faut savoir manier.

Enfin, l’ordonnance a renforcé l’efficacité de l’hypothèque par une série de mesures techniques : élargissement des dérogations à la prohibition des hypothèques de biens à venir, extension du maintien de la couverture hypothécaire aux accessoires de la créance en cas de subrogation, dématérialisation possible de l’acte authentique. Ces ajustements ne bouleversent pas la matière mais en améliorent la praticabilité.

Tableau comparatif des trois types d’hypothèque

Type	Source	Formalisme	Rang	Usage typique
Conventionnelle	Accord créancier / constituant	Acte notarié à peine de validité (art. 2409)	Date d’inscription au SPF (rétroactif à l’acte si publication dans les 2 mois)	Crédit immobilier, prêt aux entreprises
Légale spéciale	La loi (art. 2402)	Inscription d’office sur titre légal	Date d’inscription depuis 2022 (plus de rétroactivité)	Vendeur impayé, prêteur de deniers, syndicat de copropriété, Trésor
Judiciaire conservatoire	Décision du JEX (L. 511-1 CPCE)	Publicité provisoire puis conversion en définitive (R. 532-1, R. 533-4 CPCE)	Date de l’inscription provisoire, sous réserve de conversion en définitive	Créancier sans titre exécutoire face à un débiteur dont le recouvrement est menacé

Pour le créancier qui cherche à sécuriser une créance, c’est ce tableau qui guide le choix : si l’on dispose d’un titre, on choisit la judiciaire ; si l’on traite avec un débiteur consentant et qu’on finance une acquisition, on choisit la conventionnelle ; si l’on revendique un statut légal (vendeur, prêteur de deniers), on bénéficie de l’hypothèque légale spéciale.