La licitation : sortir judiciairement d’une indivision bloquée

La licitation intervient lorsqu’une indivision ne peut plus être dénouée autrement : les coïndivisaires ne s’entendent pas sur la répartition, le bien ne se prête pas à un partage en nature, l’un d’eux refuse de racheter la part des autres. Il faut alors transformer le bien en argent pour pouvoir le répartir. La vente se fait aux enchères, sur décision du tribunal judiciaire, selon une procédure qui mêle règles du Code civil, règles du Code de procédure civile et règles fiscales propres à la qualification de l’opération.

Ce guide est conçu pour le justiciable qui veut comprendre comment sortir d’une indivision bloquée et pour le conseil qui cherche un référentiel à jour, intégrant notamment l’arrêt Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 21-15.932, qui a rappelé avec éclat que le juge ne peut ordonner la vente sans avoir d’abord vérifié, au besoin d’office, le caractère non commodément partageable du bien. Nous couvrons les conditions, la procédure pas à pas, la fiscalité comparée des deux formes de licitation, les effets de l’adjudication et les pièges que l’on rencontre en pratique.

Définition et fondements juridiques

La licitation est la vente aux enchères d’un bien qui appartient en indivision à plusieurs personnes, ordonnée quand le partage en nature n’est pas possible ou pas souhaitable. Le prix d’adjudication se substitue alors au bien dans la masse à partager et permet de répartir la valeur en numéraire. L’opération est aussi vieille que l’indivision elle-même, et son régime figure à la fois dans le titre VI du livre III du Code civil (articles 1686 à 1688), qui pose les principes de fond, et dans le Code de procédure civile (articles 1377 à 1378), qui organise la procédure.

Le point de départ est l’article 815 du Code civil, texte pivot de tout le droit de l’indivision : il consacre le droit, pour chaque indivisaire, d’exiger le partage à tout moment. Ce droit est d’ordre public : aucune clause d’un testament ou d’un contrat ne peut y faire obstacle durablement. Seule une convention d’indivision à durée déterminée (maximum cinq ans, renouvelable, art. 1873-3 Cc) ou un sursis judiciaire peuvent différer l’exercice de ce droit.

Le partage peut être amiable (acte notarié signé par tous les indivisaires) ou judiciaire (ordonné par le tribunal lorsque l’accord fait défaut). Il peut prendre la forme d’un partage en nature, avec attribution de lots matériels, ou d’une attribution préférentielle, ou encore, lorsque les deux précédents sont impraticables, d’une licitation. La hiérarchie est claire : la licitation est une issue subsidiaire, et la Cour de cassation le rappelle depuis cinquante ans. Dans un arrêt du 28 juin 1972 (n° 71-12.571), elle avait déjà affirmé que « le partage est toujours préférable à la licitation, surtout s’il maintient le bien dans la famille ». Cette règle de subsidiarité structure toute la matière.

Le fondement civil de la licitation se lit dans l’article 1686 du Code civil, qui pose deux hypothèses distinctes : soit le bien commun ne peut être partagé commodément et sans perte, soit, dans un partage amiable, un lot ne trouve pas preneur parmi les copartageants. Dans les deux cas, la vente aux enchères devient le mécanisme de liquidation.

La véritable difficulté conceptuelle tient à ce qu’une même opération peut recevoir deux qualifications juridiques radicalement différentes. Si l’adjudicataire est un indivisaire originaire (ou l’un des proches énumérés à l’article 750 II du Code général des impôts : conjoint, ascendant, descendant, ayant droit à titre universel), l’adjudication est réputée partage : elle bénéficie de l’effet déclaratif de l’article 883 Cc et de la fiscalité allégée du droit de partage. Si l’adjudicataire est un tiers, l’opération est une vente pure et simple, soumise aux droits de mutation à titre onéreux au taux plein. C’est cette bifurcation, décidée au coup de marteau, qui rend la licitation aussi redoutable à conseiller.

Il faut enfin distinguer la licitation, qui porte sur le bien lui-même, de la cession de droits indivis à un tiers, qui porte sur la quote-part abstraite d’un indivisaire et obéit au régime de l’article 815-14 du Code civil. La confusion est fréquente dans la littérature vulgarisée : le droit de préemption de l’article 815-14 ne s’applique qu’à la seconde, jamais à la première. Nous y revenons plus loin.

On oppose également la licitation amiable et la licitation judiciaire. La licitation à l’amiable suppose que l’ensemble des indivisaires s’entendent sur le principe de la vente : elle prend alors la forme d’un acte notarié et la publicité est organisée librement par le notaire. La licitation judiciaire, au contraire, procède d’un jugement rendu en vertu d’un jugement d’ouverture des opérations de partage : elle s’impose lorsque l’accord fait défaut. Les deux formes — licitation amiable et judiciaire — relèvent du même régime fiscal selon la qualité de l’adjudicataire, mais leurs circuits procéduraux divergent du tout au tout. Dans une succession, la licitation successorale à l’amiable peut suffire à clôturer rapidement une indivision entre héritiers consentants ; la licitation judiciaire, elle, répond aux indivisions bloquées — celles dont la sortie suppose un jugement.

Il existe enfin une figure particulière, la licitation forcée : elle désigne la licitation ordonnée à l’initiative d’un créancier sur le fondement de l’article 815-17 alinéa 3 Cc (nous y revenons dans la section sur l’articulation avec d’autres procédures). Le produit de la vente se substitue alors au bien dans la masse partageable, et le créancier se paie sur la part de son débiteur après répartition.

Quand la licitation s’impose : les conditions

Le tribunal n’ordonne pas une licitation parce qu’on la lui demande : il doit vérifier qu’elle est juridiquement possible et pratiquement nécessaire. Cette double exigence a été formalisée de façon particulièrement nette par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 février 2025, qui a cassé un arrêt de la cour d’appel de Lyon pour avoir ordonné la licitation sans avoir vérifié le caractère commodément partageable du bien.

La portée pratique de cet arrêt est considérable. Avant 2025, un avocat pouvait espérer obtenir la licitation en rapportant la preuve de l’absence d’accord entre coïndivisaires. Ce n’est plus suffisant. Il faut désormais documenter, dans l’assignation et tout au long de la procédure, que le bien lui-même résiste au partage : expertise de valeur, étude de faisabilité technique du découpage, notes de notaire sur l’impossibilité de composer des lots équilibrés, tout élément capable d’alimenter la motivation du juge. Les avocats qui continuent de plaider la seule mésentente exposent leur demande à un rejet net.

La jurisprudence a, au fil du temps, précisé la notion d’impossibilité commode du partage. Elle est matérielle lorsque le bien est indivisible par nature (une maison unique, un appartement, un fonds de commerce unique). Elle est économique lorsque le découpage est techniquement possible mais retirerait aux lots toute utilité ou valeur : dans un arrêt du 11 juin 1985 (n° 84-12.325), la Cour de cassation a validé le refus d’un partage en nature au motif que la division retirerait aux lots « toute utilité d’occupation et ne donnerait qu’une valeur de principe peu négociable ». Pour les immeubles d’exception — demeures historiques, châteaux, biens de prestige — un arrêt du 13 octobre 1998 (n° 96-15.256) confirme que la licitation globale peut être préférée parce que la valeur entière excède la somme des valeurs alloties.

Les conditions procédurales sont posées par l’article 1360 du Code de procédure civile : l’assignation en partage doit, à peine d’irrecevabilité, décrire sommairement le patrimoine à partager, indiquer les intentions du demandeur quant à la répartition et justifier des diligences amiables entreprises. Cette dernière mention n’est pas décorative. Le juge sanctionne assez facilement son absence lorsque le demandeur n’a pas pu produire le moindre échange écrit avec les autres indivisaires. Une nuance importante : les mentions de l’article 1360 ne s’appliquent pas au créancier personnel qui agit en partage provoqué sur le fondement de l’article 815-17 alinéa 3 Cc. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 13 janvier 2016 (n° 14-29.534) : l’action du créancier a un régime propre, qui ne se confond pas avec l’action oblique et n’exige ni diligences amiables ni descriptif patrimonial.

La procédure de licitation judiciaire

La procédure est longue, séquencée et encadrée par un enchaînement d’actes qui se comptent en mois, parfois en années. Du premier rendez-vous chez le notaire au versement effectif du prix, il faut compter, pour un dossier sans contestation particulière, entre douze et dix-huit mois sur la phase de jugement et deux à quatre mois supplémentaires sur la phase d’adjudication proprement dite. Les dossiers complexes dépassent facilement les deux ans.

L’assignation en partage devant le tribunal judiciaire

L’assignation est rédigée et signifiée par ministère d’avocat. Elle saisit en principe le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession si l’indivision est successorale, ou le juge aux affaires familiales quand l’indivision résulte de la liquidation d’un régime matrimonial ou d’un PACS. Pour le concubinage, la compétence relevait jusqu’à récemment du tribunal judiciaire statuant en formation ordinaire, le JAF n’étant pas compétent. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a modifié l’article 840 du Code civil pour étendre expressément le champ du partage judiciaire aux indivisions entre concubins : la répartition de la compétence JAF / TJ pour ces situations doit désormais être vérifiée dossier par dossier, à la lumière du Code de l’organisation judiciaire.

Les mentions obligatoires — descriptif sommaire du patrimoine, intentions du demandeur, diligences amiables — se rédigent avec soin. L’expérience montre qu’un juge peut relever d’office le défaut de diligences amiables si le dossier ne contient aucune trace d’une tentative de négociation. Dans une indivision familiale dégradée, joindre les courriels de mise en demeure, les comptes rendus de rendez-vous notarial, les offres de rachat adressées au coïndivisaire, voire les attestations d’échecs de médiation, est une précaution essentielle.

L’ordonnance du juge et la désignation du notaire

Le tribunal, quand il est saisi d’une demande de partage, n’ordonne pas immédiatement la licitation. Il commence par ouvrir les opérations de comptes, liquidation et partage et désigne un notaire commis qui va conduire les opérations. C’est seulement après que le notaire aura dressé un projet d’état liquidatif — et rapporté le cas échéant un procès-verbal de difficultés — que le tribunal pourra ordonner la licitation si les conditions sont réunies. Cette séquence en deux temps est importante : elle évite les licitations prématurées et laisse au notaire une chance de trouver une solution conciliatrice.

Le juge commis à la surveillance des opérations, prévu à l’article 1371 CPC, peut être saisi pour trancher ponctuellement les difficultés qui se présentent : désaccord sur l’évaluation d’un bien, refus de produire un document, contestation d’un droit. Dans les dossiers les plus conflictuels, on l’utilise comme un mini-juge de la mise en état et il permet de débloquer des situations sans attendre le jugement au fond.

Le cahier des conditions de vente et la publicité

Le cahier des conditions de vente est l’acte pivot de l’adjudication. Il est rédigé par l’avocat poursuivant et contient : l’origine de propriété, la désignation cadastrale de l’immeuble, l’état des inscriptions (hypothèques, privilèges), les charges (servitudes, baux), les conditions de paiement, la mise à prix et les modalités d’enchères. Un cahier mal rédigé, qui omet un bail ou une servitude, peut faire capoter la vente ou ouvrir un contentieux postérieur pour vice de consentement de l’adjudicataire. La qualité rédactionnelle de ce document est un paramètre souvent sous-estimé.

La publicité obéit à des règles calquées, par analogie, sur celles de la saisie immobilière : insertions dans un journal d’annonces légales, affichage à la mairie du lieu de situation et au tribunal, annonce sur les plateformes dédiées aux ventes judiciaires. Des visites sont organisées au cours du mois qui précède l’adjudication. C’est la qualité de cette publicité qui conditionne en grande partie le nombre d’enchérisseurs présents le jour J et donc le prix final.

L’audience d’adjudication

L’audience se tient à la salle des criées du tribunal judiciaire ou, sur décision, devant le notaire commis. Les enchères sont portées exclusivement par des avocats. La mise à prix est annoncée, les enchères s’enchaînent par paliers, et l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur, au troisième coup de bougie ou équivalent procédural. L’article 1378 du Code de procédure civile prévoit une option importante : si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux, à l’exclusion des tiers. À défaut d’accord unanime, les tiers sont toujours admis.

Cette faculté n’est pas anecdotique. Elle permet à une famille qui veut conserver le bien — une maison de vacances héritée, un bien identitaire — d’organiser une enchère à huis clos entre cohéritiers, sans exposer le bien à l’appétit d’investisseurs extérieurs. Elle permet surtout, par le jeu de l’article 750 II CGI, de rester dans le régime fiscal du partage (2,50 % sur la valeur) plutôt que de basculer dans celui de la vente (5,81 %). La négociation de ce point, très tôt dans la procédure, est souvent décisive pour la physionomie de la suite.

L’après-adjudication : surenchère, signification, transfert de propriété

Le coup de marteau ne clôt pas tout. L’adjudicataire doit verser le prix — à la Caisse des dépôts ou entre les mains du notaire commis — dans le délai fixé au cahier des conditions, généralement quarante-cinq à soixante jours. Il doit ensuite publier le jugement d’adjudication au service de la publicité foncière pour rendre son droit opposable aux tiers et purger les inscriptions.

La surenchère du dixième est, en saisie immobilière, le mécanisme qui permet à tout candidat sérieux de surenchérir de 10 % dans les dix jours qui suivent l’adjudication, relançant ainsi la vente. En matière de licitation, son application reste débattue : le visa de l’article 1377 CPC renvoie aux articles 1271 à 1281 CPC pour les immeubles, non aux articles L. 322-7 et R. 322-49 du Code des procédures civiles d’exécution qui régissent la surenchère saisie. L’avocat prudent vérifiera, au cas par cas, le régime applicable à la vente telle que son cahier l’organise. C’est un point que nous traitons au paragraphe « Pièges en pratique ».

Droit de préemption des coïndivisaires

Le droit de préemption des coïndivisaires est souvent présenté, à tort, comme un mécanisme protégeant contre la licitation. Il protège en réalité contre la cession de droits indivis à un tiers. La différence est fondamentale et mérite d’être soulignée, parce que la confusion peut conduire un indivisaire à croire qu’il dispose d’un levier là où il n’en a pas.

Ce droit s’applique quand un indivisaire décide de céder sa quote-part abstraite — par exemple, lorsqu’il trouve un investisseur prêt à racheter ses droits dans une succession en indivision. Les autres indivisaires ont alors un mois pour se substituer à l’acquéreur. En licitation judiciaire, en revanche, l’opération porte sur le bien entier, pas sur une quote-part : l’article 815-14 n’a aucune application. Le mécanisme protecteur équivalent est celui de l’article 1378 CPC, c’est-à-dire la possibilité pour les indivisaires capables et présents de décider à l’unanimité que l’adjudication se tiendra entre eux. Ce n’est pas un droit individuel — c’est une décision collective qui suppose l’accord de tous.

Fiscalité : licitation-partage vs licitation-vente

La fiscalité de la licitation décide très souvent de l’opportunité de l’opération. Deux régimes coexistent, et le franchissement de l’un à l’autre se joue à l’identité de l’adjudicataire — détail qu’on n’a pas toujours le loisir de contrôler au coup de marteau. Le tableau qui suit résume la physionomie des deux régimes.

À cette assiette fiscale s’ajoutent les frais de notaire (émoluments tarifés sur le prix de vente, honoraires proportionnels du notaire commis en matière de licitation successorale), les honoraires de l’avocat poursuivant et les frais de justice (insertions, affichages, visites). En ordre de grandeur, sur un bien de 600 000 euros issu d’une indivision successorale, les frais de notaire et frais de justice ajoutent entre 2 et 3 % du prix de vente, à prélever sur le produit de la vente avant répartition.

Deux exemples chiffrés font sentir l’ampleur de l’écart. Un immeuble familial évalué à 600 000 euros, adjugé à l’un des trois cohéritiers dans une succession ordinaire, supporte un droit de partage de 15 000 euros (2,50 %). Le même bien adjugé à un tiers supporte un droit de mutation de 34 860 euros (5,81 %) — auquel s’ajoute, pour le vendeur, l’imposition de la plus-value immobilière. Dans un divorce ou une séparation de corps, le droit de partage tombe à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022, soit 6 600 euros sur le même bien : la différence avec la licitation-vente atteint alors près de 30 000 euros. Dans nombre de dossiers, c’est cet écart qui convainc les parties de se réentendre pour organiser une adjudication intérieure au cercle familial.

Attention au piège du véhicule sociétaire. Il peut être tentant de faire porter l’enchère par une société civile immobilière familiale contrôlée par l’un des indivisaires, pour sécuriser l’opération et diluer la propriété entre plusieurs membres de la famille. L’administration fiscale vérifie alors strictement que la SCI est elle-même indivisaire originaire. Si la SCI a été constituée après l’ouverture de la succession ou après le divorce, l’adjudication à son profit est requalifiée en licitation-vente, avec les droits de mutation pleins. La qualification se joue à la lettre de l’article 750 II, et la fiscalité ne pardonne pas les constructions approximatives.

Effets juridiques de l’adjudication

L’adjudication produit trois grandes catégories d’effets : un effet sur la propriété, un effet sur les sûretés, un effet sur les contrats en cours. Chacun mérite un examen distinct parce que chacun réserve des surprises à qui ne les anticipe pas.

L’effet sur la propriété dépend de la qualification de l’opération. En licitation-partage, c’est l’article 883 du Code civil qui joue : l’adjudicataire est réputé propriétaire rétroactivement, depuis l’ouverture de l’indivision. Cette fiction juridique n’est pas un simple artifice de datation : elle rebat les cartes de tout ce qui s’est passé entre temps sur le bien, y compris des actes juridiques consentis par les autres indivisaires. En licitation-vente, au contraire, l’effet est translatif classique : la propriété passe au tiers à la date de l’adjudication, sans rétroactivité.

L’effet sur les sûretés est le piège le plus redoutable. Imaginons un indivisaire qui a consenti une hypothèque sur sa quote-part indivise pour garantir un prêt personnel. Si le bien est adjugé à un autre indivisaire (licitation-partage), l’effet déclaratif de l’article 883 Cc prive l’hypothèque d’objet : celui qui a consenti la sûreté est réputé n’avoir jamais été propriétaire, et la sûreté tombe. La banque perd sa garantie. Cette solution est brutale mais logique : l’indivisaire ne pouvait consentir de droit que sur ce dont il était propriétaire, et l’effet déclaratif est rétroactif. Seule la licitation-vente à un tiers préserve le prix pour les créanciers hypothécaires, qui se paient sur lui selon leur rang.

L’effet sur les baux en cours est plus stable, mais lui aussi piégeux. Dans un arrêt du 19 mars 1991 (n° 89-20.352), la Cour de cassation a jugé que la règle selon laquelle le bail est opposable à l’acquéreur d’une chose louée s’applique à la licitation, y compris lorsque le bail a été consenti à l’un des indivisaires. Un cohéritier occupant en vertu d’un bail consenti par l’indivision conserve ses droits après l’adjudication : l’adjudicataire reprend le bien avec son locataire. Pour un enchérisseur tiers, la présence d’un bail est un paramètre critique qui doit figurer sans ambiguïté dans le cahier des conditions de vente.

Les pièges en pratique

Une licitation judiciaire réserve des surprises à chaque étape. Les praticiens les plus rompus en signalent toujours les mêmes.

Le désaccord sur la mise à prix. Les indivisaires qui s’opposent à la vente ont intérêt à obtenir une mise à prix très élevée, dans l’espoir de décourager les enchères. Le tribunal tranche souverainement : il fixe la mise à prix sur la base de l’évaluation notariale et, en pratique, prévoit presque toujours une faculté de baisse par paliers en cas de vente infructueuse. Ce n’est pas une règle légale mais un usage : l’article 1377 CPC laisse au tribunal le soin de fixer « les conditions qu’il détermine ». La conséquence pratique est qu’une mise à prix initialement optimiste peut conduire, après plusieurs paliers de baisse, à une adjudication nettement inférieure à la valeur de marché. Les indivisaires qui ont poussé pour une mise à prix élevée se retrouvent alors à subir la perte qu’ils voulaient éviter.

La faculté de baisse mal calibrée. Un palier de baisse trop petit ralentit la procédure sans résultat ; un palier trop grand solde le bien à vil prix. L’avocat poursuivant propose des paliers adaptés à la typologie du bien : 10 % pour un immeuble d’habitation standard, 15 à 20 % pour un bien atypique difficile à estimer. Ces paramètres se négocient devant le juge au moment où il ordonne la licitation.

La surenchère, régime incertain. Nous avons indiqué plus haut que l’application de la surenchère du dixième à la licitation reste débattue. L’avocat qui prépare une stratégie d’enchère doit, au vu du cahier des conditions, identifier si la faculté de surenchère est ouverte ou non, et prévenir son client en conséquence. Un adjudicataire convaincu d’avoir emporté le bien qui se voit dépossédé par une surenchère inattendue vit une déception à la mesure de la somme engagée.

La SCI familiale requalifiée. Le piège fiscal déjà évoqué : une SCI constituée après coup pour porter l’enchère ne confère pas la qualité d’indivisaire originaire et ne permet pas de bénéficier du régime du partage. Seules les SCI ayant été elles-mêmes membres de l’indivision dès l’origine y ont droit.

Les indivisaires défaillants. Un cohéritier qui ne comparaît pas, qui ne produit pas les pièces demandées ou qui dépose des contestations dilatoires peut paralyser les opérations. Le juge commis à la surveillance tranche au fil de l’eau (art. 1371 CPC), mais dans les dossiers les plus dégradés les opérations dépassent facilement deux ans. Dans les situations extrêmes, un administrateur provisoire peut être désigné pour représenter les indivisaires défaillants et permettre à la procédure d’avancer.

La rescision pour lésion. L’article 1674 du Code civil ouvre, en matière de ventes immobilières, une action en rescision pour lésion lorsque le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes du prix. Attention : le seuil est bien de 7/12, non de 5/12 comme on le lit parfois. Cette action est en principe écartée pour les ventes aux enchères forcées par une jurisprudence ancienne et constante, et sa transposition à la licitation est à examiner au cas par cas selon les caractéristiques de la procédure suivie.

Articulation avec d’autres procédures

La licitation n’est qu’une des voies de sortie de l’indivision. Elle se combine — ou s’oppose — à d’autres procédures civiles qu’il importe de situer.

Partage amiable et attribution préférentielle. Avant la licitation, il y a toujours le partage amiable et, quand il est possible, le partage en nature avec attribution préférentielle. Un cohéritier qui exploite un fonds agricole ou un local commercial peut en demander l’attribution, à charge pour lui de verser une soulte aux autres. Ce n’est que si ces solutions échouent que la licitation prend le relais. La soulte est d’ailleurs souvent la solution à préférer : elle permet de conserver le bien dans la famille, évite les frais d’adjudication et neutralise l’aléa des enchères.

Saisie immobilière d’une quote-part et action en partage provoqué. L’article 815-17 du Code civil interdit expressément au créancier personnel d’un indivisaire de saisir sa part dans les biens indivis. Le créancier dispose en revanche d’une voie parallèle : provoquer le partage au nom de son débiteur, ce qui aboutit mécaniquement à la licitation si le partage en nature est impossible. Cette action, fondée sur l’article 815-17 alinéa 3, n’est pas une action oblique : elle a un régime propre, et la Cour de cassation a expressément écarté l’application des mentions de l’article 1360 CPC dans un arrêt du 13 janvier 2016 (n° 14-29.534). C’est le levier dont disposent les banques créancières qui veulent forcer la sortie d’une indivision pour récupérer leur créance.

Divorce, PACS et concubinage. Quand l’indivision résulte de la dissolution d’un régime matrimonial ou d’un PACS, le JAF est compétent pour la liquidation et le partage. Le taux réduit de 1,10 % du droit de partage (art. 746 CGI) rend ces opérations particulièrement sensibles au régime fiscal. Pour les concubins, la réforme de l’article 840 Cc issue de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a unifié le régime du partage judiciaire, mais la question de la compétence JAF ou TJ doit être vérifiée selon la nature de l’indivision.

Questions fréquentes sur la licitation

Voici les questions qui reviennent le plus souvent, avec des réponses synthétiques. Les questions plus techniques se traitent en consultation au cas par cas.