Dernière mise à jour : 26 mars 2026 – intégration de l’hypothèque judiciaire conservatoire et de la procédure de mainlevée

La réforme du droit des sûretés opérée par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 bouleverse le paysage des garanties immobilières. Les privilèges immobiliers spéciaux disparaissent au profit d’hypothèques légales. Cette refonte vise à simplifier et moderniser un droit complexe et parfois archaïque. Les enjeux sont considérables pour les vendeurs, prêteurs et acquéreurs d’immeubles.

La disparition des privilèges immobiliers spéciaux

Les privilèges immobiliers spéciaux ont vécu. L’ordonnance les supprime purement et simplement. Ces privilèges (vendeur, prêteur de deniers, copartageant) présentaient une caractéristique majeure: leur rétroactivité. Une fois inscrits dans le délai légal, ils prenaient rang à la date de l’acte.

Ce mécanisme créait une insécurité juridique. Des inscriptions prises entre la naissance du privilège et sa publication posaient des problèmes de rang. L’informatisation des services de publicité foncière a rendu ce système obsolète. Les délais d’inscription se sont réduits au point de rendre la rétroactivité superflue.

Les privilèges nés avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance sont « assimilés à des hypothèques légales, sans préjudice le cas échéant de la rétroactivité de leur rang ». Ceux non encore inscrits peuvent encore l’être selon les anciennes règles.

Les nouvelles hypothèques légales spéciales

Les anciens privilèges immobiliers spéciaux deviennent des hypothèques légales spéciales. L’article 2402 du Code civil en dresse la liste:

  1. La créance du vendeur d’immeuble est garantie sur celui-ci
  2. La créance du prêteur de deniers pour l’acquisition d’un immeuble est garantie sur celui-ci
  3. Les créances du syndicat des copropriétaires sont garanties sur le lot vendu
  4. La créance du copartageant est garantie sur les immeubles partagés
  5. Les créances sur une personne défunte sont garanties sur les immeubles successoraux

Ces hypothèques légales spéciales prennent rang à la date de leur inscription. La rétroactivité disparaît. L’article 2403 maintient toutefois le lien entre l’action résolutoire du vendeur et l’hypothèque spéciale. Cette action ne peut plus être exercée après l’extinction de l’hypothèque.

Le cas du syndicat des copropriétaires mérite attention. L’hypothèque légale du syndicat (3° de l’article 2402) est « dispensée d’inscription » et « prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues ». Pour les années antérieures, elle vient en concours avec les hypothèques du vendeur et du prêteur de deniers.

Les hypothèques légales générales modernisées

Les hypothèques légales générales subsistent mais sont réduites et modernisées. L’article 2393 les énumère:

  1. Créances d’un époux contre l’autre
  2. Créances des mineurs ou majeurs en tutelle
  3. Créances de l’État contre ses comptables
  4. Créances du légataire
  5. Frais funéraires
  6. Créances ayant fait l’objet d’un jugement
  7. Créances du Trésor public
  8. Créances des Caisses de sécurité sociale

L’hypothèque légale des époux est limitée au seul régime de participation aux acquêts. L’hypothèque légale attachée aux « jugements de condamnation » (point 6) est l’ancienne hypothèque dite « judiciaire ». Cette requalification met fin à une confusion terminologique. Cette hypothèque résulte directement de la loi et non du juge.

Les hypothèques légales générales s’exercent sur tous les immeubles du débiteur. Elles sont dispensées de toute formalité d’inscription. Elles n’ont toutefois pas de droit de suite et « s’exercent sur les immeubles qu’à défaut de mobilier suffisant ».

Assouplissement des hypothèques conventionnelles

L’article 2414 du Code civil opère un renversement majeur: « l’hypothèque peut être consentie sur des immeubles présents ou futurs ». Ce changement abandonne le principe ancien d’interdiction d’hypothéquer des biens futurs.

L’acte notarié doit désigner « spécialement la nature et la situation de chacun des immeubles ». En pratique, la publicité foncière ne sera possible qu’une fois le constituant devenu propriétaire. Mais la validité de l’hypothèque sur bien futur est désormais acquise.

L’hypothèque rechargeable, créée en 2006, supprimée en 2014, puis partiellement rétablie en 2014, demeure limitée « à la garantie de créances professionnelles ». L’article 2416 maintient le dispositif dans cette configuration restrictive.

L’article 2390 clarifie l’extension des hypothèques aux accessoires: « L’hypothèque s’étend aux intérêts et accessoires de la créance garantie. Cette extension profite au tiers subrogé dans la créance ». Cette disposition met fin à une jurisprudence contestée qui limitait l’effet de la subrogation légale aux seuls intérêts légaux.

Le nouveau classement des sûretés immobilières

Le principe fondamental reste celui de l’article 2418: les hypothèques « prennent rang au jour de leur inscription ». Ce principe s’applique aux hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles, y compris celles qui remplacent les anciens privilèges immobiliers spéciaux.

Des exceptions importantes existent:

  • L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires prime toutes les autres pour les trois dernières années
  • En cas d’inscriptions le même jour, l’hypothèque légale prime l’hypothèque judiciaire, qui prime l’hypothèque conventionnelle
  • Entre hypothèques légales de même jour, l’hypothèque du vendeur prime celle du prêteur de deniers
  • Entre hypothèques conventionnelles de même jour, celle fondée sur le titre le plus ancien l’emporte

L’article 2419 règle aussi le conflit entre le créancier hypothécaire et le créancier gagiste lorsque le gage porte sur des immeubles par destination. Le rang est déterminé « par les dates auxquelles les titres respectifs ont été publiés, nonobstant le droit de rétention des créanciers gagistes ».

L’article 2420 traite du cas particulier de l’hypothèque rechargeable. Elle prend rang à sa date initiale pour tous les créanciers bénéficiaires à l’égard des créanciers hypothécaires conventionnels, même antérieurs à la convention de rechargement.

La purge des hypothèques reste possible, avec adaptation pour les immeubles par destination gagés. L’article 2472 intègre le créancier gagiste à la procédure de purge judiciaire. Il doit être informé et peut former surenchère si le prix est insuffisant.

Pour optimiser vos garanties immobilières et sécuriser vos transactions dans ce nouveau cadre juridique, notre équipe d’avocats peut vous accompagner à chaque étape. Contactez-nous pour une analyse précise de votre situation.

L’hypothèque judiciaire conservatoire : procédure et effets

L’hypothèque judiciaire conservatoire (HJC) permet à un créancier de grever un immeuble du débiteur avant même d’avoir obtenu un titre exécutoire, dès lors qu’il justifie d’une créance paraissant fondée en son principe et de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement (art. L. 511-1 CPCE). Le créancier déjà muni d’un titre exécutoire en est dispensé (art. L. 511-2).

L’inscription provisoire

L’inscription provisoire est opérée par le dépôt de deux bordereaux au service de la publicité foncière (art. R. 532-1 CPCE). Le débiteur doit être informé par acte d’huissier dans un délai de 8 jours à peine de caducité (art. R. 532-5). L’inscription conserve la sûreté pendant 3 ans, renouvelable pour la même durée (art. R. 532-7). Le renouvellement n’a pas à être notifié au débiteur (Cass. 2e civ., 8 juin 2023, n° 21-18.695).

La conversion en inscription définitive

La publicité définitive doit intervenir dans un délai de 2 mois à compter du jour où le titre constatant les droits du créancier est passé en force de chose jugée (art. R. 533-4 CPCE). L’inscription définitive rétroagit au rang de l’inscription provisoire — c’est l’intérêt majeur du mécanisme. À défaut de publicité définitive dans le délai, l’inscription provisoire devient caduque (art. R. 533-5).

Effets : aliénabilité du bien et droit sur la valeur

Contrairement à la saisie conservatoire immobilière qui rend le bien indisponible, l’HJC laisse le bien aliénable. Le débiteur peut vendre l’immeuble, mais le créancier conserve un droit de préférence sur le prix. Le notaire instrumentaire doit consigner le prix de vente à hauteur de la créance inscrite et en informer le créancier hypothécaire. En cas de procédure collective, l’inscription provisoire prise pendant la période suspecte est nulle de droit (art. L. 632-1 C. com.).

Mainlevée et purge des hypothèques

La mainlevée amiable suppose l’accord du créancier, matérialisé par acte notarié, qui entraîne la radiation de l’inscription au SPF. La mainlevée judiciaire est demandée au JEX (art. R. 512-1 CPCE) lorsque le créancier refuse la radiation. Le JEX vérifie que les conditions de l’article L. 511-1 sont réunies (Cass. 2e civ., 27 mars 2025, n° 22-18.847). La radiation suppose en principe l’extinction de la créance garantie (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 20-21.337).

La purge des hypothèques permet au tiers acquéreur de libérer l’immeuble de toutes les inscriptions. La purge amiable requiert l’accord de tous les créanciers inscrits (Cass. 3e civ., 5 mars 2020, n° 19-10.398). À défaut, la purge légale (art. 2475 et s. C. civ.) s’impose : le tiers détenteur notifie son offre aux créanciers inscrits, qui peuvent recevoir le prix ou requérir la mise aux enchères. Le versement du prix par le notaire sur son compte CDC n’équivaut pas à la consignation légale (Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-25.393).

PRENDRE RENDEZ-VOUS