La procédure de saisie immobilière est parfois mise en œuvre contre un tiers qui a fait l’acquisition de l’immeuble grevé.
La notion de tiers acquéreur
Pour bien comprendre comment une procédure de recouvrement peut être mise en œuvre à l’encontre d’un tiers, il faut bien comprendre la notion de garantie réelle.
Une garantie réelle, comme par exemple une hypothèque judiciaire, une hypothèque conventionnelle ou encore un privilège de prêteur de deniers, est une garantie qui n’est pas attachée à une personne, mais à un immeuble.
S’en déduit la règle selon laquelle la garantie suit l’immeuble s’il change de mains, qui résulte des dispositions de l’article … du code civil : …
Exemple : la société X fait l’acquisition d’une parcelle de terrain à bâtir au moyen d’un prêt privé consenti par Monsieur Y. Elle réalise alors une opération de promotion immobilière en construisant une copropriété comptant 14 lors de copropriété.
En garantie de sa créance, Monsieur Y bénéficie d’une hypothèque conventionnelle qui grève la parcelle cadastrale.
La société X achève l’opération sans rembourser Monsieur Y.
Le notaire, lorsqu’il procède à la vente des 14 lots de copropriété, omet de demander à Monsieur Y l’autorisation de radier l’inscription d’hypothèque qu’il détient contre la parcelle cadastrale.
L’inscription hypothécaire de Monsieur Y, qui grevait initialement la parcelle cadastrale, est reportée sur l’ensemble des lots de copropriété par application de la règle selon laqelle la garantie suit l’immeuble en quelque main qu’il se trouve.
Monsieur Y a donc la possibilité d’engager une procédure de saisie immobilière contre les tiers acquéreurs, c’est-à-dire contre n’importe lequel des 14 acquéreurs des différents lots de copropriété.
La saisie de l’immeuble entre les mains du tiers acquéreur
En pareil cas, il y a lieu d’appliquer les dispositions des articles qui suivent :
Article R. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution : « La saisie immobilière diligentée par les créanciers titulaires d’un droit de suite est poursuivie contre le tiers acquéreur du bien. »
Article R. 321-5 du code des procédures civiles d’exécution : « Le créancier poursuivant fait signifier un commandement de payer au débiteur principal. L’acte comporte la mention que le commandement de payer valant saisie prévu à l’alinéa ci-après est délivré au tiers acquéreur.
Le commandement de payer valant saisie est signifié à la diligence du créancier poursuivant au tiers acquéreur. Il comporte les mentions énumérées à l’article R. 321-3. Toutefois, l’avertissement prévu au 4° est remplacé par la sommation d’avoir à satisfaire à l’une des obligations énoncées à l’article 2456 du code civil dans un délai d’un mois et la mention du débiteur aux 6°, 7°, 8°, 12° et 13° s’entend de celle du tiers acquéreur. Le commandement rappelle les dispositions de l’article 2464 du code civil. »
Article 2456 du code civil : « Une fois sommé de payer, et sauf le bénéfice de discussion prévu à l’article précédent, le tiers acquéreur peut :
-soit payer,
-soit purger l’immeuble suivant les règles prévues à la sous-section suivante,
-soit se laisser saisir. »
Article 2464 du code civil : « A défaut de l’accord prévu par l’article précédent, le tiers acquéreur peut, une fois la vente publiée, purger l’immeuble du droit de suite attaché à l’hypothèque.
Il doit, soit avant les poursuites, soit dans le mois de la première sommation de payer qui lui est faite, notifier aux créanciers inscrits un acte où il dit être prêt à acquitter sur-le-champ les dettes hypothécaires, exigibles ou non exigibles, mais jusqu’à concurrence du prix stipulé dans l’acte d’acquisition ou, s’il a reçu l’immeuble par donation, de la valeur qu’il déclare. »
Article R. 321-19 du code des procédures civiles d’exécution : « La signification du commandement de payer valant saisie au tiers acquéreur produit à l’égard de celui-ci les effets attachés à la signification du commandement de payer valant saisie au débiteur.
A défaut pour le tiers acquéreur de satisfaire à la sommation qui lui est faite, la saisie immobilière et la vente sont poursuivies à l’encontre de celui-ci selon les modalités prévues par le présent livre. »
Deux actes seront délivrés :
- Un commandement de payer au débiteur principal, comportant la mention que ce commandement est délivré au tiers détenteur (article R. 321-5, alinéa 1, précité),
- Un commandement de payer valant saisie immobilière au tiers acquéreur reprenant les dispositions du commandement de payer valant saisie immobilière habituellement délivré au débiteur (article R. 321-3), sous réserve de mentionner le tiers acquéreur en lieu et place du débiteur, et de mentionner les articles 2456 et 2463 du code civil.
- L’article 2456 prévoit les obligations de payer et de se laisser saisir, et avec l’article 2464, mentionne également la mise en œuvre d’une procédure de purge.
Attention ! Le commandement de payer valant saisie immobilière devra respecter les règles applicables à la signification du commandement au débiteur marié.
