Saisie immobilière et surendettement : ce qui suspend quoi
Déposer un dossier de surendettement n'arrête pas une saisie immobilière. Seule la décision de recevabilité produit cet effet, et elle arrive trop tard si la vente forcée a déjà été ordonnée.
Déposer un dossier de surendettement n’arrête pas une saisie immobilière. Seule la décision de recevabilité produit cet effet, et elle arrive trop tard si la vente forcée a déjà été ordonnée.
Le commandement de payer vous signale lui-même la voie du surendettement
Le commandement de payer valant saisie doit indiquer au débiteur personne physique qu’il peut saisir la commission de surendettement des particuliers s’il s’estime en situation de surendettement. Cette mention figure au 13° de l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution. Le premier acte de la saisie porte donc l’information.
Un commissaire de justice (anciennement huissier) signifie cet acte. Le commandement ouvre la procédure et rend l’immeuble indisponible. Il annonce aussi le délai de huit jours pour payer, le juge compétent, et la possibilité de rechercher un acquéreur en vue d’une vente amiable soumise à l’autorisation du juge de l’exécution.
La sanction compte : l’avant-dernier alinéa du même article prescrit ces mentions « à peine de nullité ». Un commandement délivré à une personne physique sans le 13° comporte donc un grief mobilisable. Le texte ne dit rien du régime de cette nullité ni du délai pour la soulever, questions qui relèvent du droit commun de la nullité du commandement de payer valant saisie.
Agissez vite. Le compte à rebours court dès la signification, et la commission doit avoir statué avant l’audience d’orientation pour que sa décision serve à quelque chose.
Ce que la décision de recevabilité arrête, et ce qu’elle n’arrête pas
L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose que « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires ». L’effet joue de plein droit, sans décision d’un juge.
Le fait générateur est la recevabilité, pas le dépôt. Beaucoup de contenus brouillent cette distinction, alors qu’elle décide de tout. Déposer un dossier ne produit aucun effet sur la saisie en cours : la commission doit d’abord statuer.
Les deux mots employés par le texte recouvrent deux effets distincts. La suspension arrête les procédures engagées, l’interdiction empêche d’en engager de nouvelles. Un créancier ne peut donc ni poursuivre une saisie en cours, ni en déclencher une autre pendant cette période.
Cette suspension s’applique au débiteur saisi quel que soit le stade de la procédure, sous une réserve majeure : la vente forcée ne doit pas avoir été ordonnée.
Le jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée change tout
L’article L. 722-4 du code de la consommation réserve alors le report de la date d’adjudication à une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. Le débiteur perd l’initiative.
Le texte est exclusif : le report « ne peut résulter que » de cette décision. L. 722-2 et L. 722-4 figurent dans la même sous-section du code, et leur rapport est celui du principe à l’exception. Le premier pose la suspension de plein droit, le second la neutralise dès qu’un seuil procédural est franchi.
Ce seuil est le jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée. Tant que ce jugement n’est pas intervenu, L. 722-4 ne s’applique pas.
Le code des procédures civiles d’exécution verrouille de son côté. Son article R. 322-28 énonce que « la vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement ». Hors surendettement, il ne reste donc que la force majeure. C’est ce qui fait la valeur pratique de cette voie : elle ouvre une seconde porte là où le droit de l’exécution n’en laisse qu’une.
Après la vente forcée ordonnée, seule la commission peut demander le report
Trois verrous se cumulent une fois la vente forcée ordonnée. Le report ne peut venir que du juge chargé de la saisie immobilière, ce juge ne peut être saisi que par la commission de surendettement, et la demande doit invoquer des causes graves et dûment justifiées.
Le deuxième verrou surprend les débiteurs. La formule « saisi à cette fin par la commission » désigne l’auteur de la demande et l’énonce de façon exclusive. À ce stade, le débiteur ne dispose d’aucune voie propre pour solliciter lui-même le report.
La conséquence est directe : il ne plaide plus devant le juge de la saisie, il doit convaincre la commission d’agir. Tout se joue donc sur le dossier déposé, sa complétude et la démonstration des difficultés invoquées.
Aucun texte ne définit la cause grave et dûment justifiée. Le juge apprécie au cas par cas, au vu des pièces que la commission joint à sa demande. La loi reste également muette sur le refus de la commission de saisir le juge, ce qui renforce l’intérêt d’un dossier documenté dès le dépôt.
Quinze jours au moins avant la vente : le calendrier commande tout
L’article R. 721-7 du code de la consommation impose à la commission de transmettre sa demande « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre émargement au greffe, quinze jours au moins avant la date prévue pour la vente ». Ce délai minimum gouverne tout le calendrier.
Alerter la commission moins de quinze jours avant l’adjudication rend la demande matériellement impossible. Elle doit instruire, constituer les annexes, puis transmettre dans les formes.
Le même texte impose le contenu de la demande : identité du débiteur et des créanciers poursuivants, énoncé des causes graves, et trois annexes.
- un état des revenus du débiteur ;
- un relevé des éléments actifs et passifs de son patrimoine ;
- la liste des procédures d’exécution en cours, des cessions de rémunération et des mesures d’expulsion.
Ces pièces sont « établis au moyen des documents dont dispose la commission ». Le levier du débiteur est là : un dossier complet produit une demande étayée, un dossier lacunaire produit une demande faible.
Ce calendrier se joue en semaines, parfois en jours, et une erreur de date ne se rattrape pas. Si un commandement vous a été signifié, faites analyser la procédure avant que l’audience d’orientation ne fixe la vente : notre cabinet intervient en défense du débiteur en saisie immobilière, y compris pour articuler la saisie avec un dossier de surendettement.
Faire appel du jugement d’orientation ne rouvre pas la suspension
Le débiteur qui a interjeté appel du jugement d’orientation croit souvent que la vente forcée n’est plus définitivement ordonnée, et qu’une décision de recevabilité obtenue pendant l’instance suspend la procédure. La Cour de cassation a écarté ce raisonnement en 2019, et sa réponse commande la stratégie à adopter.
Dans l’affaire jugée, un jugement d’orientation du 17 janvier 2017 avait ordonné la vente forcée. Les débiteurs avaient fait appel. Le 7 juillet suivant, un juge déclarait recevable leur demande de traitement de leur situation de surendettement. La cour d’appel de Caen leur avait donné raison en jugeant que L. 722-4 ne joue que si la vente forcée a été ordonnée par une décision passée en force de chose jugée.
La deuxième chambre civile a cassé cet arrêt le 5 septembre 2019, au visa de L. 722-4 (Cass. 2e civ., 5 septembre 2019, n° 18-15.547, publié au Bulletin). Le motif tient en une formule : le jugement d’orientation est « exécutoire de plein droit nonobstant appel ». La vente forcée demeure donc ordonnée pendant toute l’instance d’appel.
Appel et surendettement ne se substituent donc pas l’un à l’autre. Seul le second ouvre un report de l’adjudication, et seulement par l’intermédiaire de la commission.
Réméré et portage immobilier : ce que le vendeur signe vraiment
Des courtiers proposent de vendre le bien à un investisseur avec un droit de rachat. Le Code civil nomme cette opération la faculté de rachat, l’usage dit réméré. La vente désintéresse le créancier et arrête la saisie, mais elle transfère réellement la propriété.
Le rachat coûte plus que le prix encaissé. L’article 1673 du code civil oblige le vendeur à rembourser « non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds ». Il ne récupère la possession qu’après avoir tout payé.
Le délai est bref et fermé. L’article 1660 plafonne la faculté de rachat à cinq années, l’article 1661 précise que ce terme « est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge ». Passé l’échéance, « l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable » (art. 1662). Aucun rattrapage.
Pendant une saisie, ce montage reste une vente amiable soumise à l’autorisation du juge de l’exécution, avec un prix plancher et des délais courts. S’il n’aboutit pas, la procédure repart vers la vente forcée.
Deux recours existent, tous deux exigeants. Les juges intègrent désormais les indemnités d’occupation dans le calcul du taux de l’opération, ce qui peut la faire tomber sous la qualification d’usure : la Cour de cassation a écarté le moyen qui contestait ce mode de calcul (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, n° 18-19.771), et deux cours d’appel ont annulé sur ce fondement en 2025 et 2026. Cette voie reste émergente, sur un arrêt non publié. Le vendeur lésé de plus des sept douzièmes peut aussi demander la rescision de la vente (art. 1674 du code civil), dans un délai de deux ans qui court pendant le pacte de rachat sans être suspendu.
Le « portage immobilier » n’est pas une catégorie juridique. Aucun texte ne le définit : c’est un nom commercial qui recouvre une vente à réméré. Faites relire le montage avant de signer, pas après.
Récapitulatif : deux dates décident de tout
La situation du débiteur dépend de l’ordre d’apparition de deux décisions, et de deux seulement : la recevabilité rendue par la commission de surendettement, et le jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée. Leur enchaînement détermine qui peut agir, devant quel juge et sous quelle condition.
| Moment | Effet sur la saisie | Qui peut agir | Texte |
|---|---|---|---|
| Dossier déposé, recevabilité non rendue | Aucun, la saisie poursuit son cours | personne | L. 722-2 a contrario |
| Recevabilité rendue, vente forcée non ordonnée | Suspension et interdiction de plein droit | effet automatique | L. 722-2 C. consom. |
| Vente forcée ordonnée | Report de la date d’adjudication seulement | la commission seule | L. 722-4 · R. 322-28 |
| Hors surendettement | Report pour force majeure seulement | personne | R. 322-28 CPCE |
La marge de manœuvre décroît à mesure que la procédure avance, et elle disparaît presque entièrement au jugement d’orientation. Agir tôt vaut mieux qu’argumenter bien.