L’effet relatif de la publicité foncière en saisie immobilière

Dernière mise à jour : 15 août 2026 – réécriture complète, correction du fondement du rejet de publication et ajout du régime de la saisie immobilière

Le débiteur saisi découvre parfois que le service de la publicité foncière refuse la publication d’un acte, faute de titre de propriété publié. L’effet relatif de la publicité foncière commande ce refus, et cette règle pèse sur chaque acte que le créancier publie. En saisie immobilière, l’exigence ne frappe pourtant pas chaque acte de la même façon.

L’effet relatif interdit de publier un acte sans publier d’abord le titre du vendeur

L’effet relatif de la publicité foncière interdit de publier au fichier immobilier un acte portant sur un immeuble tant que le titre de celui qui dispose du droit n’a pas été lui-même publié, en vertu de l’article 32 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.

Le service de la publicité foncière, anciennement bureau des hypothèques, tient le fichier immobilier, registre des droits publiés sur chaque immeuble. Le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 pose le principe de la publicité foncière ; le décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 en organise l’exécution au fichier immobilier.

L’article 32, 1, dispose que « sous réserve des dispositions de l’article 35 ci-après, aucune formalité de publicité ne peut être opérée au fichier immobilier à défaut de publicité préalable ou simultanée de l’acte […] constatant le droit du disposant ou dernier titulaire ». Le disposant ou dernier titulaire est, par renvoi à l’article 3 du décret n° 55-22, la personne dont le droit se trouve transféré, modifié, grevé ou éteint par la formalité demandée.

L’effet relatif de la publicité foncière ne désigne pas l’effet relatif des contrats, qui limite aux seules parties les obligations du contrat.

La chaîne ininterrompue des publications sert la sécurité juridique des transmissions de propriété. L’opposabilité aux tiers relève, elle, d’un mécanisme distinct.

L’exigence traverse la saisie immobilière, puisque la procédure de saisie immobilière se déroule en plusieurs phases dont plusieurs sont publiées au fichier immobilier.

L’acte déposé doit désigner le titre du débiteur et ses références de publication

Tout extrait, expédition ou copie déposé au service de la publicité foncière doit désigner l’acte par lequel le débiteur est devenu propriétaire et indiquer les références de sa publication, soit sa date, son volume et son numéro, en application de l’article 32, 2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.

Pour le débiteur saisi, ce titre est son acte de vente ou son attestation immobilière notariée. Le 2 de l’article 32 rend le principe contrôlable, et le texte le dit lui-même : « pour permettre le contrôle de l’application du 1 ».

« Tout extrait, expédition ou copie et […] tous bordereaux déposés au service de la publicité foncière à partir du 1er janvier 1956 doivent contenir les références (date, volume, numéro) de la formalité donnée au titre du disposant ou dernier titulaire du droit. »

Ces trois références suffisent au service pour vérifier que le titre antérieur a déjà été publié. Un titre antérieur non encore publié n’interdit pas le dépôt : le document déposé doit alors préciser que la publication de ce titre sera requise simultanément.

Le service de la publicité foncière refuse le dépôt à défaut de mention

Le service de la publicité foncière refuse le dépôt de tout extrait, expédition ou copie lorsque l’acte déposé ne porte pas les mentions prévues au 2 de l’article 32 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, car l’article 33 du même décret sanctionne cette obligation.

« Le dépôt de tout extrait, expédition ou copie est refusé en l’absence des mentions ou précisions prévues au 2 de l’article 32, ou si la publicité du titre ou de l’attestation n’est pas effectuée au plus tard en même temps que la formalité nouvelle. L’omission, dans un bordereau d’inscription, de la date, du volume et du numéro sous lequel a été publié le titre de propriété du débiteur grevé, entraîne le rejet de la formalité. »

Le refus de dépôt frappe l’extrait, l’expédition ou la copie. Le rejet de la formalité frappe, lui, le bordereau d’inscription amputé de la date, du volume et du numéro de publication du titre de propriété du débiteur.

D’autres causes de rejet, tenant à la manière de désigner l’immeuble et identifier les parties, relèvent des règles propres à la formalité au fichier immobilier. Le régime des mentions connaît pourtant une exception, et la saisie immobilière en bénéficie.

Le commandement de payer valant saisie n’a pas à mentionner l’effet relatif

Le commandement de payer valant saisie, l’assignation à l’audience d’orientation et la dénonce aux créanciers inscrits échappent à la mention de l’effet relatif : l’article 36, 1 du décret n° 55-1350 écarte les mentions exigées à peine de refus du dépôt, dès lors que l’acte n’a pas été dressé avec le concours du dernier titulaire du droit.

« Lorsque l’acte ou la décision judiciaire, dont un extrait, expédition ou copie est déposé en vue de la publicité, n’a pas été dressé ou rendu avec le concours ou à la requête du dernier titulaire du droit et, notamment, en cas de saisie, demande en justice, expropriation, remembrements collectifs, les mentions ou déclarations prévues aux articles 32-2 et 35-1, sous peine de refus du dépôt, ne sont pas exigées. »

Le débiteur saisi ne consent pas à l’acte qui le frappe. Le créancier poursuivant ne peut donc pas lui emprunter les références de publication de son titre (date, volume, numéro, exigés par l’article 32, 2). L’adverbe « notamment » laisse la liste ouverte.

La dispense porte sur la mention, pas sur la publicité. L’acte demeure soumis à publication au service de la publicité foncière. C’est par cette formalité que le commandement de payer valant saisie rend l’immeuble indisponible. Le service opère lui-même le contrôle : après avoir inscrit la formalité au registre des dépôts, il recherche si le titre du disposant « a été publié depuis le 1er janvier 1956 ».

L’article 36 aménage l’application de l’effet relatif ; il ne l’écarte pas. Son paragraphe s’intitule « Modalités spéciales d’application de l’effet relatif ». La même dispense couvre l’assignation à l’audience d’orientation et l’acte qui sert à dénoncer la saisie aux créanciers inscrits.

L’article 36 s’arrête à cette dispense. Aucun texte ne désigne l’acte qui porterait alors la mention de l’effet relatif.

Le cahier des conditions de vente porte la mention dont le commandement est dispensé

Le titre de vente « consiste dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d’adjudication » (art. R. 322-61 du code des procédures civiles d’exécution). Le titre de vente constate donc la translation de propriété au profit de l’adjudicataire.

L’article 32 du décret n° 55-1350 impose la mention de l’effet relatif à tout acte constatant une translation de propriété. Le commandement de payer valant saisie en est dispensé par l’article 36 du même décret. Le jugement d’adjudication n’est pas davantage tenu de la porter, parce que l’article R. 322-59 ne la range pas parmi ses mentions obligatoires.

Le cahier des conditions de vente reste alors le seul acte de la procédure à pouvoir recevoir cette mention, sans qu’aucun texte l’énonce en toutes lettres. Or le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité six mentions, et celle de l’effet relatif n’en fait pas partie. L’obligation procède donc du principe général de l’article 32, appliqué au cahier comme composante du titre de vente : aucun texte propre à la saisie immobilière ne la prescrit.

Les deux sanctions ne se confondent pas. L’omission d’une des six mentions expose à la nullité du cahier, prononcée par le juge de l’exécution ; le défaut de mention de l’effet relatif, au rejet du dépôt par le service de la publicité foncière.

Le titre de vente est publié au fichier immobilier après l’adjudication. L’audience d’orientation est donc le moment où l’avocat du débiteur saisi contrôle ces mentions, tant qu’une régularisation reste possible.