La notion de vente de gré à gré est, en matière de saisie immobilière, peu comprise. Répondant à un besoin pratique bien réelle, elle est pourtant largement pratiquée. Comment est-ce possible, et de quoi s’agit-il ?
La vente de gré à gré en théorie
La vente de gré à gré désigne habituellement l’accord du vendeur et de l’acheteur à propos de la transmission d’un droit. La notion de libre accord est si centrale, qu’il est habituellement dit qu’elle s’oppose à la vente par adjudication.
En matière de procédure de saisie immobilière, elle répond à la même définition, mais intervient dans un contexte très différent.
Elle est mentionnée à l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution :
« Les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.
En cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 3° de l’article 2402 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères. »
Elle devrait donc désigner la vente qui :
- Intervient grâce à l’accord des parties.
- Entre l’échec d’une vente amiable autorisée par le juge.
- Et l’adjudication que le juge de l’exécution, constatant l’échec de la vente amiable, a ordonné.
En d’autres termes, la vente de gré à gré devrait avoir lieu ici :
Le texte n’en dit pas plus. Il dit simplement que la vente de gré à gré peut avoir lieu à cette étape, sur l’accord des parties. On ne sait pas si le juge doit intervenir, et comment les parties doivent clôturer la procédure.
En matière de vente amiable par exemple, le juge intervient pour valider la vente et ordonner la radiation des inscriptions.
En matière de vente de gré à gré, l’accord des parties suppose que le juge n’a pas à intervenir. Cela suppose, par extension, que les parties s’accordent pour abandonner la procédure.
Comme le commandement de payer valant saisie immobilière rend l’immeuble indisponible, sa vente suppose la radiation du commandement du fichier immobilier.
Or s’il faut abandonner la procédure, rien n’interdit aux parties de le faire à un autre moment qu’entre l’échec de la vente amiable et la vente forcée.
C’est pourquoi la vente de gré à gré est, en pratique, employée bien plus souplement que cela n’avait été prévu par le texte.
La vente de gré à gré en pratique
La vente de gré à gré est un édifice théorique qui repose sur l’idée d’un abandon de procédure.
En effet, il exclut l’intervention du juge. Les parties sont, dès lors, libres de conclure l’accord qui leur convient le mieux. Cet accord peut intervenir à n’importe quelle étape de la procédure.
C’est une solution toujours avantageuse pour les parties. Elle permet un paiement rapide des parties, a contrario d’une saisie immobilière qui n’autorise ce paiement qu’au terme d’une procédure de distribution du prix longue et complexe.
Elle permet également de limiter les frais de procédure. En provoquant un remboursement très anticipé du créancier, elle :
- Réduit le montant des frais de procédure.
- Réduit le montant de l’émolument perçu par l’avocat : il est moindre en cas d’abandon de procédure.
- Réduit les intérêts de retard produits par la dette.
En d’autres termes, si le débiteur n’a aucun moyen de défense, il doit toujours privilégier la vente de gré à gré.
Si en revanche, il dispose de moyens de défense, il doit procéder à une analyse du rapport coût / avantage.
Cette analyse suppose une très bonne compréhension du déroulement de la procédure, et nécessite à ce titre l’intervention d’un avocat.
