Un bailleur qui refuse de s’engager pour neuf ans, ou un commerçant qui cherche un local pour quelques mois, peut conclure un bail dérogatoire. Ce contrat écarte pour trois ans au plus le statut des baux commerciaux, ensemble des règles qui protègent le locataire. Le locataire resté dans les lieux après le terme, sans opposition du bailleur, peut pourtant obtenir un bail commercial.

Le bail dérogatoire écarte le statut des baux commerciaux pendant trois ans au plus

Le bail dérogatoire est le contrat par lequel le bailleur et le locataire écartent, lors de l’entrée dans les lieux, le statut des baux commerciaux, pour une durée totale qui ne dépasse pas trois ans (article L. 145-5 du Code de commerce) : ce bail de courte durée échappe à la durée minimale de neuf ans du bail commercial.

La dérogation porte sur tout le chapitre consacré au bail commercial (articles L. 145-1 et suivants), et non sur une règle isolée. Le locataire n’a donc ni la durée minimale de neuf ans de l’article L. 145-4, ni le droit au renouvellement. Pour le loyer comme pour le reste, l’article L. 145-5 permet de déroger à l’ensemble du chapitre.

Notre guide consacré au statut des baux commerciaux traite de la durée, du renouvellement et de l’indemnité d’éviction.

La durée de trois ans vient de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. L’article 21 de cette loi rend la nouvelle rédaction applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Les rédactions antérieures retenaient deux ans : trois des arrêts cités ici ont été rendus sous ces textes anciens.

La convention d’occupation précaire repose sur des circonstances indépendantes de la seule volonté des parties

La convention d’occupation précaire, que l’article L. 145-5-1 du Code de commerce soustrait au statut, se distingue du bail dérogatoire par la cause de l’occupation, et non par sa durée.

Le texte la définit ainsi : « N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

L’expression courante « bail précaire » ne figure ni dans l’article L. 145-5 ni dans l’article L. 145-5-1.

Le bail dérogatoire se conclut à l’entrée dans les lieux et ne dépasse pas trois ans, baux successifs compris

Le bailleur et le locataire conviennent du bail dérogatoire lors de l’entrée dans les lieux, pour une durée totale, baux successifs additionnés, qui ne dépasse pas trois ans ; à l’expiration de cette durée, ils ne peuvent plus conclure de nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Le premier alinéa de l’article L. 145-5 interdit ensuite de recommencer : « A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ». L’interdiction vise le nouveau bail dérogatoire conclu, passé les trois ans, pour exploiter le même fonds de commerce dans les mêmes locaux. Changer de contrat ne fait donc pas repartir le délai.

Un état des lieux est dressé à l’arrivée et au départ du locataire

L’article L. 145-5 impose un état des lieux dans tout bail dérogatoire, à deux moments :

  • lors de la prise de possession des locaux par le locataire ;
  • lors de leur restitution.

Les parties l’établissent « contradictoirement et amiablement », elles-mêmes ou par un tiers qu’elles mandatent, et le joignent au contrat de location.

Un commissaire de justice l’établit si les parties n’y parviennent pas : le dernier alinéa prévoit qu’il « est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». Le texte n’a pas été mis à jour : la mission relève aujourd’hui de la profession de commissaire de justice.

L’article L. 145-5 n’attache lui-même aucune sanction au défaut d’état des lieux.

Le locataire resté et laissé dans les lieux au terme du délai d’un mois obtient un bail commercial

Le locataire qui reste et est laissé en possession à l’expiration de la durée du bail dérogatoire, ou des baux successifs, au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, obtient un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (article L. 145-5, alinéa 2).

Le deuxième alinéa, qui nomme le locataire « preneur », est rédigé ainsi : « Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ».

Deux conditions se cumulent : le locataire ne quitte pas les lieux, et le bailleur l’y laisse. Le nouveau bail naît alors de plein droit et relève du statut, dont l’article L. 145-4 fixe la durée minimale à neuf ans. Sous la rédaction antérieure à la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, la Cour de cassation a jugé que ce bail statutaire « résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007, publié au Bulletin). Pour le texte de 2014, c’est une déduction.

Le délai d’un mois est un ajout de la loi de 2014.

Le troisième alinéa étend la solution, à l’expiration de la même durée, « en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local ». Le quatrième écarte ces deux alinéas, mais pas le premier, pour « une location à caractère saisonnier ».

Le bailleur évite le bail commercial en s’opposant au maintien du locataire avant le terme

Le bailleur qui ne veut pas d’un bail commercial manifeste, avant le terme du dernier bail dérogatoire, sa volonté de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux : selon la Cour de cassation, ce congé prive le locataire de tout titre d’occupation à l’échéance, si la durée cumulée des baux ne dépasse pas la durée légale.

La Cour l’a jugé le 11 mai 2022, sur la rédaction de 2014, dans un arrêt publié au Bulletin (n° 21-15.389) : « Un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail. »

Le congé avait été signifié deux jours avant le terme. Mais le bail n’imposait aucun délai de prévenance au bailleur, hormis l’antériorité du congé par rapport au terme. L’arrêt ne pose donc pas de règle générale sur ce délai : chaque partie relit la clause de son propre bail.

La Cour a aussi approuvé la cour d’appel, qui a exactement déduit de ces faits que la locataire « ne pouvait se prévaloir d’un défaut de respect des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, applicables aux seuls baux commerciaux statutaires ».

Une décision inédite du 19 juin 2025 (n° 24-22.125), rendue sous la rédaction antérieure à 2008, le confirme : il suffit au bailleur « de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu’il ne s’opère pas un nouveau bail soumis à ce statut ».

L’article L. 145-5 n’impose aucune forme à cette opposition ; dans l’affaire de 2022, le congé avait été signifié par acte d’huissier de justice. À l’inverse, laisser passer le terme sans s’opposer au maintien du locataire expose le bailleur au bail commercial du deuxième alinéa. Bailleur ou locataire, chacun gagne à faire vérifier son contrat et le calendrier du congé par un avocat en bail commercial.

La requalification en bail commercial se demande dans les deux ans de la conclusion du contrat contesté

Le locataire qui veut faire requalifier son contrat en bail commercial dispose de deux ans (article L. 145-60 du Code de commerce) ; selon la Cour de cassation, ce délai court de la conclusion du contrat dont il demande la requalification, même lorsque plusieurs contrats se sont succédé.

La prescription, perte du droit d’agir faute d’avoir agi à temps, est fixée par l’article L. 145-60 : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Le texte ne fixe ni point de départ ni cause de suspension.

Le 25 mai 2023, la Cour de cassation a jugé que le délai de l’action en requalification « court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (n° 22-15.946, publié au Bulletin).

La locataire visait la dernière de sept conventions qualifiées « d’occupation précaire » : le délai courait donc du 1er novembre 2014, et non du premier contrat. Seule la prescription était tranchée, non la qualification.

Le constat du bail né du maintien dans les lieux a été jugé imprescriptible sous l’ancien texte

Sous la rédaction de l’article L. 145-5 antérieure à la loi du 4 août 2008, l’arrêt n° 21-23.007 du même jour a jugé que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription ».

La décision inédite de 2025, rendue sur la même rédaction ancienne, a justifié cette différence de régime avec la requalification « par la différence de nature de ces actions ».

Étendre cette solution aux baux conclus depuis le 1er septembre 2014 relève d’une lecture du texte de 2014 : les deux décisions portent sur l’ancienne rédaction.

Sous l’ancien texte, la Cour de cassation a jugé que la fraude suspend le délai de deux ans

Sous la rédaction de l’article L. 145-5 antérieure à la loi du 18 juin 2014, la Cour de cassation a jugé, le 30 mai 2024, que « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (n° 23-10.184, publié au Bulletin).

Un même local avait été loué en bail précaire puis en baux dérogatoires, de 2011 à 2015, à trois preneurs liés ; les locataires invoquaient une fraude des bailleurs. La cour d’appel devait rechercher, « comme il le lui était demandé, si les fraudes, dont l’existence était invoquée, n’étaient pas de nature à suspendre le délai de prescription ».

La fraude n’était qu’alléguée : la Cour de cassation ne la tient pas pour établie, mais censure l’absence de cette recherche. L’article L. 145-60 n’a pas changé depuis 2000, mais l’arrêt ne juge pas un bail soumis à la rédaction de 2014.

Questions fréquentes sur le bail dérogatoire

Quelle est la durée maximale d’un bail dérogatoire ?

Trois ans, durée totale du bail ou des baux successifs (article L. 145-5 du Code de commerce), pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Les rédactions antérieures du texte retenaient deux ans.

Peut-on renouveler un bail dérogatoire ?

Oui, par baux successifs, dans la limite de trois ans au total. À l’expiration de cette durée, un renouvellement exprès ou un nouveau bail entre les mêmes parties pour le même local fait naître un bail soumis au statut, hors location à caractère saisonnier.

Que se passe-t-il si le locataire reste dans les lieux à la fin du bail dérogatoire ?

Le locataire qui reste et est laissé en possession, au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, obtient un bail soumis au statut, hors location à caractère saisonnier. Selon la Cour de cassation, le congé délivré avant le terme du dernier bail dérogatoire, qui refuse ce maintien, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail si la durée cumulée des baux ne dépasse pas la durée légale.

Un état des lieux est-il obligatoire dans un bail dérogatoire ?

Oui : l’état des lieux est établi à la prise de possession des locaux et à leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, puis joint au contrat. Un commissaire de justice l’établit (le texte dit « huissier de justice ») si les parties ne peuvent l’établir ainsi, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

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