Saisie immobilière

Calculateur du coût d’une adjudication immobilière

Estimez le coût complet d'un achat aux enchères judiciaires : saisissez le prix d'adjudication, le calculateur ajoute les droits de mutation selon le taux de votre département (ou le régime de l'engagement de revendre pour les professionnels), la contribution de sécurité immobilière, les émoluments réglementés d'avocat et, si vous les connaissez, les frais de poursuite taxés du dossier.

L'adjudicataire paie plus que son enchère

Le prix d'adjudication n'est que la première ligne du décompte : l'article R. 322-58 du code des procédures civiles d'exécution met à la charge de l'adjudicataire, par priorité et en sus du prix, les frais de poursuite taxés et les droits de mutation. S'y ajoutent la contribution de sécurité immobilière sur la publication du titre de vente et les émoluments réglementés des avocats. Ce calculateur additionne tous ces postes pour donner le coût complet d'une acquisition aux enchères.

Les droits de mutation dépendent du taux voté par le département

Le droit départemental est fixé par la loi à 3,80 %, mais chaque conseil départemental peut le moduler jusqu'à un plafond de 4,50 % (art. 1594 D CGI) — et, pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, jusqu'à 5 % (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Cette dérogation ne s'applique pas au primo-accédant qui destine le bien à sa résidence principale : pour lui, le plafond reste 4,50 %.

À ce droit s'ajoutent la taxe communale additionnelle de 1,20 % (art. 1584 CGI — perçue dans les communes de plus de 5 000 habitants et les stations de tourisme) et les frais d'assiette et de recouvrement de 2,37 % du droit départemental (art. 1647 V, a CGI). Une adjudication judiciaire est une mutation à titre onéreux comme une autre : aucun texte ne l'exclut de ces taxes.

L'acheteur professionnel qui s'engage à revendre paie 0,715 %

L'assujetti qui prend l'engagement de revendre le bien dans les cinq ans est exonéré des droits de mutation ordinaires (art. 1115 CGI) ; l'acquisition supporte alors la seule taxe de publicité foncière de 0,70 % (art. 1020 CGI), majorée des frais d'assiette de 2,14 %, soit 0,715 % du prix au total. La taxe communale n'est pas perçue dans ce régime : l'article 1584 l'écarte expressément quand la mutation est soumise au droit de 0,70 %. Le calculateur bascule sur ce régime dès que l'option « engagement de revendre » est sélectionnée.

Publication du titre et émoluments complètent le décompte

La publication du titre de vente au service de la publicité foncière déclenche la contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 euros (art. 881 K et 881 M CGI). Les émoluments d'avocat, eux, sont calculés par tranches du prix selon le barème de l'article A. 444-102, 1° du code de commerce : l'avocat poursuivant en perçoit les trois quarts — compris dans les frais de vente dus par l'adjudicataire — et l'avocat de l'adjudicataire le quart restant (art. A. 444-191, I). Le détail de ce calcul, scénario par scénario, est l'objet de notre simulateur d'émoluments de vente judiciaire.

Ce que le calculateur ne compte pas

Le résultat n'inclut ni les débours du dossier, ni les honoraires libres convenus avec l'avocat pour la représentation à l'audience, ni les frais annexes de la revente ou du prêt. Les frais de poursuite taxés varient d'un dossier à l'autre : leur montant exact figure au cahier des conditions de vente ou s'obtient auprès de l'avocat poursuivant, et le calculateur l'accepte en saisie libre. Enfin, certains régimes particuliers (engagement de construire, immeubles neufs soumis à la TVA, exonérations spécifiques) ne sont pas simulés.

D'où viennent les chiffres

Chaque taux a été confronté au texte en vigueur sur Légifrance le 19 août 2026, et le régime de l'engagement de revendre à la doctrine administrative (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-50, qui confirme le taux global de 0,715 %). Les émoluments sont reconduits jusqu'au 31 août 2027 par l'arrêté du 20 août 2025. Le taux départemental applicable se vérifie auprès du département de situation du bien avant tout engagement.

Sources

CPCE, art. R. 322-58 (frais et droits payés par l'adjudicataire en sus du prix)
CGI, art. 1594 D (droit départemental) et loi 2025-127, art. 116 (dérogation à 5 %)
CGI, art. 1584 (taxe communale additionnelle de 1,20 %)
CGI, art. 1115 et art. 1020 (engagement de revendre, taxe de 0,70 %)
CGI, art. 881 K et art. 881 M (contribution de sécurité immobilière)
Code de commerce, art. A. 444-191 et A. 444-102 (émoluments)