Révision du loyer commercial : triennale, indexation et plafonds

Trois ans après l’entrée dans les lieux, le bailleur veut augmenter le loyer, ou le locataire juge le sien trop élevé : la révision du loyer commercial est ouverte à l’un comme à l’autre. Le Code de commerce encadre cette révision, triennale ou liée à une clause d’indexation, comme le loyer du bail renouvelé, par des plafonds et des limites annuelles de hausse.

Le bailleur comme le locataire peuvent demander la révision du loyer commercial tous les trois ans

Le bailleur comme le locataire d’un bail commercial peuvent demander la révision du loyer trois ans au moins après l’entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans (article L. 145-38 du Code de commerce) ; le nouveau loyer court à compter de la date de la demande.

L’article L. 145-37 ouvre la révision « à la demande de l’une ou de l’autre des parties », et l’article L. 145-38 vise « la majoration ou la diminution de loyer ». Le locataire peut donc, lui aussi, demander une baisse.

Les demandes suivantes peuvent être formées « tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable », d’où le nom de révision triennale.

Selon l’article L. 145-38, la révision « prend effet à compter de la date de la demande en révision », règle que reprend l’article R. 145-20 : tarder à agir a un coût.

L’article L. 145-37 renvoie à l’article L. 145-38 et à l’article L. 145-39, qui régit la clause d’échelle mobile : une clause d’indexation faisant varier le loyer selon un indice, à la hausse comme à la baisse.

Les rédactions des articles L. 145-38, L. 145-39 et L. 145-34 présentées ici s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel).

La révision triennale est plafonnée par l’ILC ou l’ILAT, sauf modification matérielle de la commercialité

En révision triennale, la variation du loyer ne peut excéder celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou des loyers des activités tertiaires (ILAT) depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire (article L. 145-38), sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même plus de 10 % de variation de la valeur locative.

Ce plafond déroge au principe de l’article L. 145-33 : le loyer des baux renouvelés ou révisés « doit correspondre à la valeur locative ». La valeur locative se détermine, à défaut d’accord, d’après cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le plafond indiciaire joue à la hausse comme à la baisse.

L’indice applicable dépend de l’activité exercée dans les lieux

Selon l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, l’ILC vaut pour les « activités commerciales ou artisanales définies par décret », l’ILAT pour les autres activités et pour les professions libérales. Ces deux indices trimestriels sont publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Le déplafonnement exige une variation de plus de 10 % de la valeur locative

Le déplafonnement, c’est-à-dire la fixation du loyer à la valeur locative au-delà du plafond indiciaire, suppose la preuve d’une « modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ».

Même alors, les augmentations ne peuvent dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l’année précédente. Le premier 10 % est un seuil, le second un plafond annuel.

La Cour de cassation a refusé de voir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité dans la modification, en faveur d’entreprises concurrentes, de « conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers », intervenue « entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision » (3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-22.129, publié au Bulletin).

Les investissements du locataire et les plus ou moins-values de sa gestion pendant le bail en cours n’entrent jamais dans le calcul de la valeur locative (article L. 145-38).

Avec une clause d’échelle mobile, la révision s’ouvre dès que le loyer varie de plus d’un quart

Le bailleur ou le locataire d’un bail assorti d’une clause d’échelle mobile peut demander la révision dès que le jeu de la clause a fait varier le loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé (article L. 145-39), sans attendre trois ans ; la hausse reste limitée, par an, à 10 % du loyer acquitté l’année précédente.

La clause d’échelle mobile est une indexation conventionnelle, alors que la révision suppose la demande de l’une des parties. Selon la Cour de cassation, « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse » (3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038, publié au Bulletin).

L’article L. 145-39 ouvre la révision, « par dérogation à l’article L. 145-38 », « chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».

Saisi, le juge « adapte le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande » (article R. 145-22). La révision ne peut plus être demandée que dans les conditions de l’article L. 145-38 si l’un des éléments de calcul de la clause disparaît.

Dans une clause d’indexation, la stipulation qui ne joue qu’à la hausse est réputée non écrite

Une clause d’indexation qui ne joue qu’à la hausse fait échec à la révision légale du loyer : le 30 juin 2021, la Cour de cassation a réputé non écrite la seule stipulation à sens unique, et elle a appliqué la même sanction, le 3 septembre 2026, à une clause de hausse forfaitaire annuelle sans plafond ni durée.

La sanction vient de l’article L. 145-15 du Code de commerce, qui répute non écrites, donc privées d’effet, les clauses faisant échec notamment aux articles L. 145-37 à L. 145-41, où figurent les règles de la révision.

Dans l’affaire de 2021, l’indexation ne devait jouer « qu’en cas de variation de l’indice à la hausse ». Neutraliser les baisses modifiait le délai d’atteinte du seuil du quart, qui ouvre la révision de l’article L. 145-39 : la stipulation « doit être réputée non écrite », mais elle seule. La cassation est partielle, et le reste de la clause survit, sauf indivisibilité caractérisée. L’action tendant à voir réputer une clause non écrite « n’est pas soumise à prescription », rappelle la Cour.

Dans l’arrêt du 3 septembre 2026 (3e civ., n° 25-14.904, publié au Bulletin), la clause jugée garantissait « un taux d’augmentation net de 1,5 % par an », sans limite de plafond ni de durée. Cette clause, qui organise selon la Cour une révision automatique à la seule hausse pouvant excéder la variation des indices, « doit être réputée non écrite ». En revanche, un loyer progressif par paliers, où les parties prévoient dès la signature « des niveaux de loyer applicables à des dates fixées jusqu’à un plafond déterminé par avance », « ne fait pas obstacle au jeu de la révision légale ».

Bailleur et locataire gagnent à relire leur clause d’indexation à l’aune de ces deux arrêts.

La loi du 26 mai 2026 autorise une clause qui encadre l’ILC à la hausse comme à la baisse

Depuis le 28 mai 2026, l’article L. 145-38-1, créé par l’article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, autorise une clause encadrant la variation annuelle de l’ILC prise en compte pour la révision, « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse ».

Cette symétrie manquait précisément à la clause jugée en 2021. Le texte autorise une clause ; il ne crée pas de règle de révision, et ne nomme pas l’ILAT.

La loi ne modifie ni l’article L. 145-38 ni l’article L. 145-39. Son article 62 ne comporte pas de disposition transitoire propre à la clause de l’article L. 145-38-1.

Au renouvellement, le loyer reste plafonné et le lissage de 10 % ne couvre pas tous les déplafonnements

Au renouvellement, la variation du loyer ne peut excéder celle de l’ILC ou de l’ILAT depuis la fixation initiale (article L. 145-34), sauf modification notable des quatre premiers éléments de la valeur locative, durée contractuelle supérieure à neuf ans ou tacite prolongation au-delà de douze ans ; le lissage à 10 % par an ne vaut que pour les deux premiers cas.

La modification notable porte sur les éléments 1° à 4° de l’article L. 145-33 ; la tacite prolongation désigne la poursuite du bail au-delà de son terme sans renouvellement. Notre guide expose le renouvellement du bail commercial et ses motifs de déplafonnement.

Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 étale la hausse, limitée pour une année à 10 % du loyer acquitté l’année précédente. Deux cas seulement en relèvent : la modification notable des éléments 1° à 4°, et l’exception au plafonnement née d’« une clause du contrat relative à la durée du bail ».

La tacite prolongation n’y figure pas. Le 16 octobre 2025, la Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait énoncé « à bon droit » que ce dispositif ne s’applique pas « aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (3e civ., n° 23-23.834, publié au Bulletin). Le locataire concerné subit donc la hausse déplafonnée sans étalement.

Les critères diffèrent : au renouvellement, une modification notable, sans seuil chiffré ; en révision triennale, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

La demande de révision doit chiffrer le loyer, et le juge des loyers commerciaux tranche à défaut d’accord

La demande de révision se forme par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert (article R. 145-20) ; à défaut d’accord, le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble fixe le loyer révisé.

Le montant chiffré borne le juge : le prix fixé ne peut excéder « les limites de l’offre et de la demande » (article R. 145-21), sauf si les parties ont ensuite varié dans leurs prétentions. Ce qui excède les limites initiales ne prend alors effet qu’à la notification des nouvelles prétentions.

Les contestations sur le prix du bail révisé relèvent, « quel que soit le montant du loyer », du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble ou du juge qui le remplace, que la pratique appelle juge des loyers commerciaux (article R. 145-23). « Il est statué sur mémoire » : la procédure est écrite. Le tribunal judiciaire, saisi des autres contestations, peut aussi se prononcer accessoirement sur le prix. Notre article explique pourquoi le contentieux des baux commerciaux relève du tribunal judiciaire.

Les litiges nés des articles L. 145-34 et L. 145-38 « peuvent être soumis » à une commission départementale de conciliation, qui rend un avis (article L. 145-35). La saisine est facultative, mais le juge saisi en parallèle ne peut statuer avant cet avis, et la commission est dessaisie faute d’avoir statué dans les trois mois.

Pendant l’instance, le locataire paie le loyer ancien ou le loyer provisionnel fixé par la juridiction, « sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer » (article L. 145-57).

Les actions exercées en vertu du chapitre du Code de commerce consacré au bail commercial, où figurent les règles de la révision, « se prescrivent par deux ans » (article L. 145-60).

Un avocat en bail commercial peut vérifier ces étapes pour le bailleur comme pour le locataire.

Questions fréquentes sur la révision du loyer commercial

Quand peut-on demander la révision du loyer commercial ?

La révision triennale peut être demandée trois ans au moins après l’entrée en jouissance ou le début du bail renouvelé, puis tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable (article L. 145-38). Une clause d’échelle mobile permet aussi une révision dès que son jeu a fait varier le loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé, contractuellement ou par décision judiciaire (article L. 145-39).

La révision peut-elle faire baisser le loyer ?

Oui. La révision est ouverte à l’une ou l’autre des parties et vise la majoration comme la diminution du loyer (articles L. 145-37 et L. 145-38). Le locataire chiffre alors, à peine de nullité, le loyer qu’il offre (article R. 145-20).

Le loyer révisé est-il dû rétroactivement ?

Le nouveau loyer est dû à compter de la date de la demande, pas avant (articles L. 145-38 et R. 145-20). La part du prix qui excède les prétentions originaires ne court toutefois qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions, quand les parties ont varié (article R. 145-21). Pendant l’instance, le locataire paie l’ancien loyer ou le loyer provisionnel, puis un compte est fait après la fixation définitive (article L. 145-57).

Qu’a changé la loi du 26 mai 2026 pour la révision du loyer ?

La loi n° 2026-403 crée l’article L. 145-38-1, qui autorise une clause encadrant la variation annuelle de l’ILC dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse. Les articles L. 145-38 et L. 145-39 ne sont pas modifiés par cette loi.