Créanciers chirographaires : le prix de la saisie immobilière

Un créancier chirographaire est un créancier ordinaire, personne physique ou morale, qui ne dispose d’aucune sûreté réelle ni d’aucun privilège sur les biens de son débiteur : sa seule garantie reste le gage commun de l’article 2285 du code civil, ce qui l’écarte en principe du prix de vente d’un immeuble saisi.

La définition ne règle cependant pas la question décisive, car le paiement ne dépend pas, en saisie immobilière, de la nature de la créance. L’article L. 331-1 du code des procédures civiles d’exécution énumère les cinq seules catégories de créanciers admises sur le prix de vente, et le créancier chirographaire simple n’y figure pas. Aucune répartition proportionnelle « au marc le franc » ne corrige cette exclusion : cette répartition relève de la distribution des deniers mobiliers.

Le solde du prix revient au débiteur saisi une fois ces créanciers payés, et la créance impayée survit à la vente, dont le recouvrement se poursuit sur les autres biens du débiteur.

Créancier chirographaire : définition et gage commun

La définition du créancier chirographaire est négative : ce créancier ordinaire, personne physique ou morale, ne dispose d’aucune sûreté réelle ni d’aucun privilège, et le gage commun formé par le patrimoine du débiteur constitue sa seule garantie, une garantie qui cède devant toute cause légitime de préférence reconnue par la loi.

Aucune hypothèque, aucun nantissement, aucun cautionnement, aucune clause de réserve de propriété ne vient renforcer sa créance. Un fournisseur resté impayé après une livraison en est l’exemple le plus courant.

Deux textes posent ce cadre. L’article 2284 du code civil énonce que « quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir ». L’article 2285 en tire la conséquence entre créanciers :

« Les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers ; et le prix s’en distribue entre eux par contribution, à moins qu’il n’y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence. »

Chirographaire ou privilégié : la différence tient à la cause de préférence

La différence entre le créancier chirographaire et le créancier privilégié ne tient pas à la nature de la créance, mais à l’existence d’une cause légitime de préférence : une inscription publiée sur l’immeuble, ou un privilège que la loi attache elle-même à certaines créances.

Le code civil en donne deux illustrations immobilières : le privilège général des frais de justice et des rémunérations des salariés (article 2377), l’hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires sur le lot vendu (3° de l’article 2402). Le créancier chirographaire simple, lui, ne dispose d’aucune de ces causes de préférence.

Qui est payé sur le prix de la vente : les cinq catégories de l’article L. 331-1

L’article L. 331-1 du code des procédures civiles d’exécution dresse une liste limitative des créanciers admis sur le prix de vente d’un immeuble saisi : cinq catégories y figurent, et cinq seulement, aucun autre créancier n’étant payé sur ce prix de vente.

La formule « Seuls sont admis » ferme la liste, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2022, issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021. La procédure de saisie immobilière ne connaît, pour la distribution du prix, que ce seul texte.

Les créanciers inscrits sur l’immeuble

Deux dates commandent l’admission des créanciers inscrits : la publication du commandement de payer valant saisie et la publication du titre de vente, un créancier déjà inscrit à la première date étant admis sans démarche, alors qu’une inscription postérieure impose une intervention.

Ce créancier tardif déclare sa créance, arrêtée en principal, frais et intérêts échus, dont le montant borne ses droits (article R. 322-13). La déclaration est déposée au greffe du juge de l’exécution dans un délai d’un mois suivant l’inscription, à peine d’irrecevabilité. En pratique, l’ordre de paiement suit la date de publication des titres : un créancier disposant d’une hypothèque judiciaire obtenue sur jugement, inscrite après le commandement, est donc primé.

Frais de justice, salaires, charges de copropriété

La quatrième catégorie réunit des créanciers privilégiés que la loi admet sans inscription sur l’immeuble saisi : l’article 2377 du code civil énumère les créances privilégiées sur la généralité des immeubles, à commencer par les frais de justice.

Le privilège des frais de justice suppose que ces frais aient profité au créancier auquel il est opposé. Le texte couvre aussi les rémunérations des salariés pour les six derniers mois. Le 3° de l’article 2402 du code civil admet de la même façon le syndicat des copropriétaires, qui bénéficie d’une hypothèque légale spéciale sur le lot vendu. Cette garantie couvre ses créances de l’année courante et des quatre dernières années échues.

La cinquième catégorie : les sûretés publiées sur les immeubles par destination

La cinquième catégorie, née de la réforme des sûretés de 2021, admet le créancier titulaire d’une sûreté publiée sur un immeuble par destination saisi, à condition que cette publication précède celle du titre de vente.

La sûreté visée est le gage de droit commun. L’article 2334 du code civil autorise ce gage à porter sur des meubles immobilisés par destination : turbines, panneaux solaires, équipements industriels.

Pourquoi le créancier chirographaire simple est écarté de la distribution

Le créancier chirographaire simple — ni poursuivant, ni inscrit sur l’immeuble, ni titulaire d’un privilège visé par l’article L. 331-1 du code des procédures civiles d’exécution — n’est pas partie à la procédure de distribution du prix : aucune somme ne lui est attribuée sur le prix de vente de l’immeuble saisi.

Cette exclusion tient à l’absence de cause légitime de préférence et repose sur un fondement textuel : l’article L. 331-1 ouvre la distribution aux seuls créanciers qu’il énumère. Le chirographaire simple, sans droit réel sur l’immeuble vendu, ne vient donc pas en dernier rang de la distribution : il n’y figure pas, et n’a aucune vocation à y intervenir en saisissant le tribunal (CA Versailles, 22 septembre 2016). Faute de rang, il ne vient jamais en concurrence avec les créanciers inscrits : le risque de ne rien percevoir est structurel.

Une liste d’ordre public : l’arrêt du 27 mars 2025

Par un arrêt du 27 mars 2025, la Cour de cassation a qualifié les règles de composition du projet de distribution de dispositions « qui relèvent de l’ordre public et auxquelles les parties ne peuvent déroger » (Cass. 2e civ., 27 mars 2025, n° 22-20.194).

Ce juge peut refuser d’homologuer un projet prévoyant le paiement de sommes à des créanciers chirographaires non admis. La Cour attache ce pouvoir à une circonstance précise : « les autres créanciers chirographaires sont dépourvus de recours contre ce projet ». La formule retenue est celle du pouvoir — « il entre dans ses pouvoirs » —, non celle du devoir.

Contester le projet de distribution : l’irrecevabilité de principe et ses trois exceptions

Depuis un arrêt du 12 avril 2018, « le créancier chirographaire, qui n’est pas une partie à la procédure de distribution, n’a pas qualité à contester le projet de distribution » (Cass. 2e civ., 12 avril 2018, n° 17-13.235) : l’action autonome en contestation lui est fermée.

Trois voies résiduelles subsistent néanmoins. Le créancier attrait à l’instance peut intervenir aux débats, sans pouvoir déclarer sa créance (art. 329 du code de procédure civile ; CA Aix-en-Provence, 9 novembre 2023). L’intervention accessoire du chirographaire est recevable lorsque le débiteur conteste lui-même le projet et que le lien avec ses prétentions est suffisant (art. 325 CPC ; CA Versailles, 22 septembre 2016). La tierce opposition au jugement d’adjudication a enfin été admise à un créancier chirographaire, sous les conditions de droit commun (Cass. 2e civ., 19 avril 1972), mais sa transposition au régime actuel reste une analogie.

Reste une confusion tenace, qui ne porte plus sur la contestation mais sur le paiement lui-même : celle d’un partage proportionnel du prix entre créanciers chirographaires.

« Au marc le franc » : une règle du mobilier, pas de la saisie immobilière

La répartition proportionnelle dite « au marc le franc » désigne le partage d’une somme entre créanciers de même rang, à proportion du montant de chaque créance : elle relève de la distribution des deniers mobiliers et ne gouverne jamais le prix de vente d’un immeuble saisi.

L’idée d’un tel partage circule pourtant à propos de la saisie immobilière. La loi dément cette lecture. L’article L. 331-1 du code des procédures civiles d’exécution ouvre par une exclusion : « Seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente […] ». Le créancier chirographaire simple n’y figure pas, et aucun règlement proportionnel n’a lieu sur ce prix.

Où la répartition proportionnelle s’applique réellement

Le Livre II du code des procédures civiles d’exécution, consacré à l’exécution mobilière, organise cette répartition aux articles L. 251-1 et R. 251-1 à R. 251-9, applicables au produit de la vente d’un meuble. L’agent chargé de la vente y établit un « projet de répartition du prix » (article R. 251-2), entre créanciers en concurrence active. Selon la doctrine, un partage comparable existe en procédure collective, sur les sommes tirées, en liquidation judiciaire, de l’action en comblement de l’insuffisance d’actif (article L. 651-2 du code de commerce). Aucun des dix articles du chapitre mobilier n’emploie pourtant l’expression « marc le franc » : la désignation est doctrinale et prétorienne, jamais un terme de loi.

Ce qui a disparu avec la procédure d’ordre en 2006

Avant la réforme de 2006, la procédure d’ordre permettait au créancier chirographaire opposant d’obtenir un partage du reliquat au marc le franc, entre opposants, une fois les créanciers privilégiés et hypothécaires désintéressés. La cour d’appel de Versailles a rappelé ce droit ancien pour constater sa disparition (CA Versailles, 22 septembre 2016, n° 15/03121). La différence avec le droit actuel est nette : le reliquat ne se partage plus entre créanciers, il revient au débiteur saisi.

Le solde du prix revient au débiteur saisi

Après le paiement des créanciers admis à la distribution, le solde du prix de vente revient au débiteur saisi : le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations lui verse cette somme dans le mois de la notification du projet de distribution homologué, en application de l’article R. 334-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le texte nomme ce destinataire : le séquestre « procède au paiement des créanciers et le cas échéant du débiteur ». Le solde n’est pas un reliquat sans maître : il représente la valeur de la propriété vendue au-delà des dettes qui la grevaient et réintègre le patrimoine du débiteur.

Le créancier chirographaire simple n’accède pas à cette somme dans la distribution. Ce créancier n’atteint le solde qu’après, sur les fonds devenus disponibles entre les mains du débiteur, disposant à nouveau du montant reçu. Le détour le place en dernier rang : les saisies pratiquées sur le prix ne produisent effet « que sur le solde éventuel », une fois les créanciers inscrits payés (Cass. 2e civ., 6 décembre 2007, n° 05-14.605).

Lorsque l’immeuble appartient à un tiers acquéreur non tenu de la dette, le surplus revient à ce tiers, sous réserve des droits des créanciers inscrits (Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, n° 20-14.302). Le règlement se clôt par un délai : au bout de six mois, le versement ou la consignation du prix produit à l’égard du débiteur tous les effets d’un paiement (article R. 334-3). Encore faut-il qu’un solde existe — lorsque le prix de vente ne couvre pas la dette, rien ne revient au débiteur.

Ce que le créancier chirographaire peut encore faire

Le créancier chirographaire n’est pas démuni : disposant d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, il peut engager lui-même la saisie immobilière, et il peut, avant la publication du commandement de payer valant saisie, solliciter du juge une sûreté judiciaire sur l’immeuble de son débiteur.

Saisir l’immeuble et devenir créancier poursuivant

Aucun obstacle juridique n’interdit au créancier chirographaire de saisir l’immeuble de son débiteur, sans exiger de lui la moindre sûreté préalable : l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière […] ».

Le chirographaire qui engage la procédure devient créancier poursuivant, et cette qualité l’admet de plein droit sur le prix de vente.

L’engagement d’une saisie sans sûreté comporte toutefois un risque : l’antériorité du commandement ne confère aucune cause de préférence entre créanciers chirographaires (Cass. 3e civ., 26 mai 1992, n° 90-13.248).

Prendre une mesure conservatoire avant la publication du commandement

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution permet à toute personne dont la créance paraît fondée en son principe de solliciter du juge une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, à condition de justifier de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire, catégorie qui inclut l’hypothèque judiciaire provisoire. Le créancier qui se prévaut déjà d’un titre exécutoire est dispensé de l’autorisation préalable du juge (article L. 511-2). Prise avant la publication du commandement, cette garantie transforme le chirographaire en créancier inscrit.

S’inscrire après le commandement : possible, mais primé

Une sûreté inscrite après la publication du commandement de payer valant saisie reste régulière : l’indisponibilité de l’immeuble (article L. 321-2) n’arrête pas un créancier tiers, primé en pratique par les inscriptions antérieures (CA Aix-en-Provence, 9 novembre 2023, n° 22/12929).

Ce qui lui reste fermé : la subrogation dans les poursuites

L’article R. 311-9 du code des procédures civiles d’exécution réserve la subrogation dans les droits du poursuivant aux créanciers inscrits et aux créanciers énumérés à l’article 2377 et au 3° de l’article 2402 du code civil.

Le créancier chirographaire simple n’entre dans aucune de ces catégories, alors que cette subrogation est ouverte en cas de désistement, de négligence, de fraude ou de collusion du poursuivant.

Hors de la saisie immobilière, le droit commun lui laisse les recours ordinaires du recouvrement : mise en demeure, injonction de payer, action oblique, action paulienne. La voie la plus active dont dispose le chirographaire reste l’inscription d’une sûreté avant le commandement.

Après la vente : la créance impayée survit, sauf effacement

Le versement du prix purge l’immeuble de toute sûreté publiée, mais cette purge n’éteint pas la dette : le créancier chirographaire impayé conserve sa créance contre le débiteur et peut en poursuivre le recouvrement sur le reste de son patrimoine pendant dix ans.

L’article L. 322-14 du code des procédures civiles d’exécution borne l’effet de la vente :

« Le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute sûreté publiée du chef du débiteur […] »

La sûreté disparaît, la dette demeure. L’article L. 111-4 du même code fixe le délai de poursuite :

« L’exécution des titres exécutoires […] ne peut être poursuivie que pendant dix ans […]. »

Un fournisseur impayé, dont le contrat ne comporte aucune clause de garantie, reste chirographaire : ce fournisseur poursuit le recouvrement sur le reste du patrimoine du débiteur, un risque qui survit à l’adjudication.

Une autre issue apparaît lorsque le débiteur est une entreprise en difficulté : si l’actif disponible ne suffit plus à régler les dettes exigibles, un redressement judiciaire ou une liquidation judiciaire — la faillite, dans le langage courant — peut être ouvert. Le jugement d’ouverture rend caduque la distribution qui n’a pas encore produit son effet attributif ; les sommes séquestrées sont remises au liquidateur (Cass. com., 21 octobre 2020, n° 19-15.171). Le juge-commissaire peut ensuite admettre à titre chirographaire une créance dont le privilège a disparu. Le mandataire judiciaire ou le liquidateur judiciaire conduit ces opérations sous le contrôle du tribunal.

Quand la dette disparaît malgré le titre exécutoire

Un titre exécutoire ne suffit plus lorsque la dette elle-même a été effacée : deux mécanismes distincts, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et la clôture d’une liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif, privent le créancier chirographaire de toute poursuite contre le débiteur, sauf exceptions légales.

La Cour de cassation s’est prononcée sur le premier (Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-18.726). Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire efface, sauf exceptions légales, toutes les dettes nées à la date de la décision, déclarées ou non. La saisie immobilière engagée ensuite est irrecevable, même si le titre du créancier n’est devenu définitif qu’après.

La clôture d’une liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif produit un effet voisin : elle prive en principe le créancier de toute poursuite individuelle contre le débiteur, sauf exceptions légales (article L. 643-11 du code de commerce). Aucune priorité, aucune clause du contrat ne rétablit alors le créancier chirographaire dans ses droits.

Ces mécanismes relèvent du droit des procédures collectives et des entreprises en difficulté, dont les règles diffèrent de celles de la saisie immobilière.